تقييم المواقع: إتقان فنون تقدير قيمة الأراضي

الفصل: تقييم المواقع: إتقان فنون تقدير قيمة الأراضي

مقدمة:

في إطار دورة “أساسيات USPAP: إتقان معايير التقييم العقاري”، يمثل هذا الفصل جوهر عملية التقييم العقاري، وهو “تقييم المواقع: إتقان فنون تقدير قيمة الأراضي”. إن فهم قيمة الأرض أمر بالغ الأهمية لتحقيق تقييمات دقيقة وموثوقة، سواء كانت المواقع خالية أو مطورة. سنستكشف في هذا الفصل المفاهيم الأساسية، والمبادئ العلمية، والمنهجيات العملية لتقدير قيمة الأراضي، مع التركيز على الامتثال للمعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP).

أولاً: تحديد أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use - HBU)

1.1. تعريف أعلى وأفضل استخدام:

يمثل أعلى وأفضل استخدام جوهر عملية تقييم الأراضي. وهو الاستخدام “الذي يكون معقولًا ومرجحًا ويؤدي إلى أعلى قيمة حالية” (Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 14th ed.). يعكس هذا المفهوم أن قيمة العقار تتحدد بأكثر الطرق ربحية لاستخدامه، مع مراعاة القيود القانونية، والجدوى الاقتصادية، والعوامل الفيزيائية.

1.2. أهمية تحليل أعلى وأفضل استخدام:

• تحديد القيمة السوقية: يعتبر أعلى وأفضل استخدام المحرك الأساسي للقيمة السوقية للعقار.
• توجيه عملية التقييم: يساعد في اختيار منهجيات التقييم المناسبة.
• تحديد العقارات المماثلة: يوفر معيارًا لاختيار العقارات المماثلة للمقارنة.

1.3. خصائص أعلى وأفضل استخدام (الشروط الأربعة):

للتأهل كأعلى وأفضل استخدام، يجب أن يفي الاستخدام بالشروط التالية:

1. مسموح به قانونًا (Legally Permissible): يجب أن يتوافق الاستخدام مع جميع القوانين واللوائح المعمول بها، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق، والقيود البيئية، واللوائح الصحية والسلامة.
2. ممكن ماديًا (Physically Possible): يجب أن يكون الاستخدام❓❓ ممكنًا بالنظر إلى الخصائص الفيزيائية للأرض، مثل الحجم، والشكل، والتربة، والتضاريس، والصرف.
3. مجدي اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام قادرًا على تحقيق عائد اقتصادي إيجابي، مع مراعاة التكاليف والتكاليف المحتملة المرتبطة بالاستخدام.
4. منتج بأقصى درجة (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب أن يكون الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة صافية.

1.4. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

يؤكد هذا المبدأ على أن القيمة تعتمد على الفوائد المستقبلية المتوقعة. لذا، يجب على المثمنين أن يأخذوا في الاعتبار التغييرات المحتملة في القيود القانونية أو الظروف الاقتصادية التي قد تؤثر على استخدام العقار.

1.5. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses):

قد يكون الاستخدام الحالي للأرض مؤقتًا إذا كان من المتوقع أن يتغير في المستقبل القريب. يجب تحليل الاستخدام المؤقت بعناية لتحديد تأثيره على القيمة الحالية.

ثانياً: الأراضي الخالية والمطورة

2.1. الفرق بين أعلى وأفضل استخدام للأراضي الخالية والمطورة:

• الأرض الخالية: يتم تحديد أعلى وأفضل استخدام على افتراض أن الأرض خالية وجاهزة للتطوير.
• الأرض المطورة: يتم تحديد أعلى وأفضل استخدام مع مراعاة التحسينات الحالية والتكاليف المرتبطة بهدمها.

2.2. الاستخدامات القانونية غير المطابقة (Legally Nonconforming Uses):

قد يُسمح بالاستمرار في الاستخدامات التي لم تعد متوافقة مع قوانين تقسيم المناطق الحالية، ولكنها قد تكون مقيدة فيما يتعلق بالتوسع أو إعادة البناء.

2.3. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):

عند تقييم الأرض والتحسينات بشكل منفصل، يجب أن يتم تقييم كلاهما على أساس نفس الاستخدام، وهو أعلى وأفضل استخدام للعقار ككل.

2.4. الأراضي الزائدة أو الفائضة (Excess Land or Surplus Land):

• الأراضي الزائدة: هي جزء من العقار الذي ليس ضروريًا لدعم الاستخدام الحالي ويمكن❓❓ بيعه أو تطويره بشكل منفصل.
• الأراضي الفائضة: هي جزء من العقار الذي ليس ضروريًا لدعم الاستخدام الحالي وليس له قيمة اقتصادية مستقلة.

2.5. زيادة القيمة نتيجة التجميع (Plottage):

تحدث زيادة القيمة عندما يتم دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي لتحقيق استخدام أكثر ربحية.

ثالثاً: طرق تقييم المواقع

3.1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):

هي الطريقة الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم الأراضي. تعتمد على تحليل أسعار بيع الأراضي المماثلة في السوق.

• خطوات الطريقة:
  1. تحديد المبيعات المماثلة.
  2. إجراء تعديلات على أسعار المبيعات لتعكس الاختلافات بين العقارات المماثلة والعقار المراد تقييمه.
  3. تقدير قيمة العقار المراد تقييمه بناءً على أسعار المبيعات المعدلة.

• عناصر المقارنة: يجب على المثمنين تحليل عدة عناصر عند مقارنة المبيعات، بما في ذلك:

  • حقوق الملكية المنقولة.
  • شروط التمويل.
  • شروط البيع.
  • المصروفات مباشرة بعد البيع.
  • ظروف السوق.
  • موقع العقار.
  • الخصائص الفيزيائية.
  • الخصائص الاقتصادية.

  صيغة رياضية توضح التعديل:
  القيمة المعدلة للعقار المماثل = سعر البيع ± التعديلات
Adjusted Value of Comparable Property = Sale Price +/- Adjustments

3.2. طريقة التخصيص (Allocation Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض عن طريق تخصيص نسبة مئوية من القيمة الإجمالية للعقار المحسن للأرض.

• صيغة رياضية توضح الطريقة:
  قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار × نسبة التخصيص
Land Value = Total Property Value x Allocation Ratio

3.3. طريقة الاستخراج (Extraction Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض عن طريق خصم قيمة الاستهلاك للتحسينات❓ من القيمة الإجمالية للعقار.

• صيغة رياضية توضح الطريقة:
  قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار - قيمة الاستهلاك للتحسينات
Land Value = Total Property Value - Depreciated Value of Improvements

3.4. طريقة التطوير (Development Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض عن طريق خصم تكاليف التطوير من القيمة المتوقعة للعقار المطور.

• صيغة رياضية توضح الطريقة:
  قيمة الأرض = القيمة المتوقعة للعقار المطور - تكاليف التطوير
Land Value = Expected Value of Developed Property - Development Costs

3.5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض عن طريق حساب الدخل المتبقي بعد خصم الدخل المنسوب إلى التحسينات.

• صيغة رياضية توضح الطريقة:
  قيمة الأرض = (صافي الدخل التشغيلي - دخل التحسينات) / معدل رسملة الأرض
Land Value = (Net Operating Income - Improvement Income) / Land Capitalization Rate

3.6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة إيجار الأرض.

• صيغة رياضية توضح الطريقة:
  قيمة الأرض = إيجار الأرض / معدل الرسملة
Land Value = Ground Rent / Capitalization Rate

3.7. جداول العمق (Depth Tables):

تستخدم هذه الجداول لتقدير قيمة أجزاء مختلفة من قطعة الأرض بناءً على بعدها عن الشارع.

رابعاً: الخلاصة

تقييم المواقع هو عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا لمفاهيم أعلى وأفضل استخدام، ومنهجيات التقييم المختلفة، وعوامل السوق التي تؤثر على قيمة الأراضي. من خلال إتقان هذه المفاهيم والمنهجيات، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تلبي احتياجات العملاء وتوقعاتهم. إن تطبيق هذه المفاهيم والمعرفة المتخصصة وفقًا لمعايير USPAP يضمن تقييمًا أخلاقيًا ومهنيًا.

الإشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة:

للحصول على أحدث المعلومات والأبحاث حول تقييم الأراضي، يرجى الرجوع إلى منشورات معهد التقييم (Appraisal Institute)، والمجلات الأكاديمية المتخصصة في العقارات، والمواقع الإلكترونية الحكومية التي توفر بيانات اقتصادية وإحصائية ذات صلة.

آمل أن يكون هذا الفصل قد وفر لك فهمًا شاملاً لتقييم المواقع وأهميته في عملية التقييم العقاري.