أسس علمية للاستثمار العقاري

تقييم العقارات: خطوات نحو القيمة الحقيقية 🎯

هل تبحث عن دليل شامل لتقييم عقارك؟ 💡

تُعتبر عملية تقييم العقارات مهمة لضمان اتخاذ قرارات استثمارية حكيمة. 📚 في هذه الرحلة، سنُقدم خطوات مُفصلة من خلالها يمكنك فهم كيفية تقييم عقارك بدقة، من تحديد المشكلة إلى تطبيق أساليب التقييم.

خطوات تقييم العقارات

  • 1. تعريف مشكلة التقييم:
    • تحديد نوع العقار، حدود الملكية، الممتلكات الشخصية، الإصلاحات، وحقوق الملكية.
    • تحديد تاريخ التقييم، قيمة العقار الحالية والسابقة.
    • تحديد الغرض من التقييم (بيع، تمويل، وغيرها) ومعيار القيمة.
  • 2. التحليل الأولي:
    • جمع البيانات من مصادر موثوقة.
    • تحليل أولي للعوامل التي تؤثر على قيمة العقار.
    • وضع خطة لتقييم العقار وعرض الرسوم.
  • 3. جمع البيانات، التحقق منها، وتحليلها:
    • جمع جميع البيانات الضرورية للتقييم.
    • التحقق من دقة البيانات المجمعة.
    • تحليل البيانات لإيجاد العوامل المؤثرة على قيمة العقار.
  • 4. تحليل أعلى وأفضل استخدام:
    • تحديد أعلى وأفضل استخدام للعقار في ظل الظروف الحالية.
    • تحديد الاستخدام الذي يوفر أعلى عائد للعقار.
  • 5. تقييم الموقع:
    • تحديد أسباب تقييم الموقع بشكل منفصل عن العقار.
  • 6. تطبيق طرق التقييم الثلاث:
    • طريقة التكلفة: تحديد تكلفة إعادة بناء العقار الجديد.
    • طريقة المقارنة: مراجعة أسعار بيع عقارات مشابهة.
    • طريقة الدخل: تحديد قيمة العقار من خلال الإيجار أو الربح.
  • 7. مواءمة مؤشرات القيمة:
    • مقارنة نتائج أساليب التقييم الثلاث لإيجاد القيمة الأكثر ملاءمة.
  • 8. إعداد تقرير التقييم:
    • إعداد تقرير التقييم الذي يقدم النتائج والأدلة.
    • توثيق جميع الخطوات والوثائق المستخدمة.
    • تقديم التوصيات التي تستند إلى نتائج التقييم.
هل لديك سؤال عن خطوة معينة من خطوات تقييم العقارات؟

مع دقة وخبرة، تُمكنك هذه الخطوات من الحصول على تقدير دقيق لقيمة العقار واتخاذ قرارات استثمارية مُنصفة. ✨

```

الخطوات الثمانية لعملية التقييم

يتممثل الإجراء المنظم الذي يستخدمه المثمنون للحصول على رأي موثوق وكفء بشأن القيمة بما يسمى عادة عملية التقييم. تتكون عملية التقييم من سلسلة من الخطوات التي تم تطويرها على مدار سنوات عديدة. سيتم في هذا الفصل تقديم لمحة عامة عن خطوات عملية التقييم. سيتم مناقشة أول خطوتين، وهما تعريف مشكلة التقييم وتحديد الموارد اللازمة لحلها، بشكل مفصل. أما بقية الخطوات، فستتم مناقشتها بإيجاز في هذا الفصل، ثم سيتم تناولها بتفصيل أكبر في الفصول اللاحقة.

المعيار الموحد للتقييم العقاري (USPAP) يلزم المثمن بفهم واستخدام أساليب وتقنيات معترف بها. ووفقاً للمعيار الأول من النسخة الأحدث من USPAP: "عند إعداد تقييم عقاري، يجب على المثمن تحديد المشكلة المراد حلها وتحديد نطاق العمل اللازم لحل المشكلة، واستكمال الأبحاث والتحليلات الضرورية لإنتاج تقييم موثوق." بالتالي، من الضروري فهم واتباع هذه الخطوات في عملية التقييم للوصول إلى تقدير للقيمة صحيح:

  1. عملية التقييم:
    • تحديد مشكلة التقييم.
    • التحليل المبدئي. (تحديد الموارد اللازمة والمتاحة لحل المشكلة).
    • جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها.
    • تحديد أعلى وأفضل استخدام للعقار.
    • تقدير قيمة الموقع.
    • تطبيق الأساليب الثلاثة لتقدير القيمة.
    • التوفيق بين مؤشرات القيمة للوصول إلى التقدير النهائي للقيمة.
    • إعداد وتقديم تقرير التقييم المناسب.

الخطوة الأولى: تعريف مشكلة التقييم

تبدأ عملية التقييم بتعريف مشكلة التقييم. هذه الخطوة تتطلب مراعاة أمرين أساسيين. أولاً، يجب أن يعرف المثمن سبب طلب العميل لهذا التقييم (أي ما الذي يريد العميل معرفته). ثانياً، والأهم، أن يفهم المثمن شروط وأحكام مهمة التقييم (كيفية تنفيذ التقييم). يعني تعريف مشكلة التقييم الإجابة على بعض الأسئلة الأساسية حول التقييم المعني، وهي:

  • ما الذي سيتم تقييمه؟
  • متى سيتم التقييم؟
  • لماذا سيتم التقييم؟
  • كيف سيتم التقييم؟

أ. ما الذي سيتم تقييمه؟

لتحديد ما سيتم تقييمه، يجب على المثمن التعرف على ثلاثة أشياء:

  • العقار الذي هو موضوع التقييم.
  • حقوق الملكية العقارية التي سيتم تقييمها.
  • معيار القيمة المطلوب من قبل العميل.

يجب ألا يكون هناك أي شك لدى القارئ حول ما يتم تقييمه.

1. تحديد العقار

يتم تحديد العقارات غالبًا عن طريق العنوان أو اسم المبنى. ولكن في الوثائق الرسمية، مثل صكوك الملكية أو الرهون العقارية، يتم تعريف العقارات من خلال وصفها القانوني. يعتبر الوصف القانوني الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار لأنه يقلل من احتمالات الغموض أو الالتباس.

الخطوة الثانية: التحليل المبدئي

يتضمن التحليل المبدئي خمس خطوات:

  • تحديد البيانات اللازمة لحل مشكلة التقييم.
  • تحديد مصادر تلك البيانات.
  • تحديد الموارد المتاحة.
  • إعداد خطة أو جدول زمني لمهمة التقييم.
  • تقديم عرض الرسوم وإبرام العقد.

في العديد من الحالات، يبدأ التحليل المبدئي قبل تحديد مشكلة التقييم بشكل كامل، وغالبًا ما يتداخل هذا التحليل مع الخطوة الثالثة، وهي جمع البيانات.

أ. تحديد البيانات اللازمة

يمكن تصنيف البيانات على أنها بيانات عامة (تتعلق بقيم العقارات بشكل عام) أو بيانات محددة (تتعلق بعقار معين). ويمكن أيضًا تقسيم البيانات إلى بيانات أولية (يتم جمعها مباشرة بواسطة المثمن) أو بيانات ثانوية (مستمدة من مصادر منشورة).

الخطوة الثالثة: جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها

تعد عملية جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها أحد الأنشطة الرئيسية في عملية التقييم. بدون بيانات، ليس لدى المثمن أساس لتقدير القيمة. تختلف كمية ونوع البيانات التي يجب جمعها وفقاً لمهمة التقييم، ولكن في كل الحالات، يعود الأمر لتقدير المثمن لتحديد البيانات ذات الصلة.

أمثلة عملية: عندما يقوم المثمن بتقييم منزل، قد يتمكن من جمع بيانات حول منازل مماثلة تم بيعها مؤخراً في نفس الحي. إذا لم تتوفر مبيعات حديثة مماثلة في الحي، سيتعين على المثمن البحث عن عقارات قابلة للمقارنة خارج الحي المعني.

الخطوة الرابعة: تحليل الاستخدام الأعلى والأفضل

كما نوقش في الفصل الثاني، يتم تقييم العقارات عادةً بناءً على الاستخدام الذي يوفر أعلى عائد على الاستثمار. يتم تحليل الاستخدام الأعلى والأفضل سواء للعقار المحسن أو كما لو كان شاغرًا. يوضح تحليل الاستخدام الأعلى والأفضل ما إذا كانت التحسينات الحالية تضيف قيمة للأرض أم يجب إزالتها للسماح باستخدام أكثر ربحية.

الخطوة الخامسة: تقييم الموقع

يشير تقييم الموقع إلى تقدير قيمة العقار بدون التحسينات القائمة أو المقترحة. بالنسبة للعقارات غير المحسنة، يعادل تقييم الموقع تقييم العقار كما هو. بالنسبة للعقارات المحسنة، يعني تقييم الموقع تقييم العقار كما لو كان شاغرًا.

أسباب التقييم المنفصل للموقع:

  • يعد تقييم الموقع جزءًا أساسيًا من تحليل الاستخدام الأعلى والأفضل.
  • يساهم في توفير بيانات لبعض تقنيات التقييم، مثل طريقة التكلفة وطريقة تقدير الدخل.
  • قد يكون مطلوبًا قانونيًا، خاصةً في تقييمات الضرائب العقارية ومهام التقييم لأغراض نزع الملكية.

الخطوة السادسة: تطبيق الأساليب الثلاثة لتقدير القيمة

بعد جمع البيانات وتحليل الاستخدام الأعلى والأفضل وتقييم الموقع، يصبح المثمن جاهزًا لتطبيق الأساليب الثلاثة لتقدير القيمة، وهي:

  • أسلوب التكلفة.
  • أسلوب المقارنة بالمبيعات.
  • أسلوب الدخل.

ينتج كل من هذه الأساليب مؤشرًا للقيمة سيتم التوفيق بينها في الخطوة السابعة.

الخطوة السابعة: التوفيق بين مؤشرات القيمة

ينتج كل من الأساليب الثلاثة لتقدير القيمة مؤشرًا منفصلًا لقيمة العقار. بشكل عام، كلما زاد التشابه بين مؤشرات القيمة، زادت موثوقيتها. ومع ذلك، نادرًا ما تكون مؤشرات القيمة متطابقة تمامًا. عندما لا تتطابق، يجب على المثمن دمجها في تقدير واحد للقيمة. تُعرف هذه العملية بالتوفيق.

أمثلة عملية: إذا كانت مؤشرات القيمة كما يلي:

  • أسلوب التكلفة: 150,000 دولار
  • أسلوب المقارنة بالسوق: 145,200 دولار
  • أسلوب الدخل: 144,500 دولار

يمكن افتراض أن القيمة الحقيقية للعقار تقع بين 144,500 و150,000 دولار.

الخطوة الثامنة: إعداد تقرير التقييم

الخطوة الأخيرة في عملية التقييم هي إعداد تقرير التقييم. وفقًا لمعايير التقييم الموحدة، هناك نوعان من تقارير التقييم:

  • تقرير التقييم - يحتوي على معلومات كافية ليفهمها العميل، ويكون عادةً في شكل تقرير.
  • تقرير التقييم المقيد - يتضمن المعلومات، ولكنه مخصص لعميل واحد فقط.

ملخص الفصل

الملخص العام للفصل

I. تتكون عملية التقييم من ثماني خطوات تساعد المثمن للوصول إلى تقدير كفء وموثوق للقيمة.

II. الخطوة 1 – تعريف مشكلة التقييم

يجب أن يعرف المثمن ما الذي يريده العميل، وشروط وأحكام مهمة التقييم.

ما الذي سيتم تقييمه؟

  • يتم تحديد هوية العقار من خلال الوصف القانوني.
  • يجب على المثمن تحديد أي ممتلكات شخصية تتضمنها عملية التقييم وأي إصلاحات أو تحسينات سيتم إجراؤها.
  • تحدد حقوق الملكية العقارية التي يتم تقييمها تأثير التقييم. وغالبًا ما يكون التقييم معنيًا بملكية كاملة، ولكن قد يتم التقييم أيضًا للحقوق المحدودة أو الجزئية.
  • يجب على المثمن النظر في كل الحقوق التي تفيد العقار وأي قيود قد تؤثر على قيمته.

الغرض من التقييم

يجب أن يُعرف بوضوح.

III. الخطوة 2 – التحليل المبدئي

يجب على المثمن تحديد البيانات اللازمة لإتمام التقرير.

  • البيانات العامة تتعلق بالسوق بشكل عام، بينما البيانات الخاصة تتعلق بعقار معين.
  • البيانات الأساسية يتم جمعها مباشرة من قبل المثمن، بينما البيانات الثانوية تستند إلى مصادر منشورة.
  • تُستخدم البيانات في التقييم لتحديد: الاتجاهات السوقية، العرض والطلب المستقبلي، وخصائص العقار وخصائص العقارات المقارنة.
  • يُعتبر العقار قابلاً للمقارنة إذا كان مشابهًا من الناحية الفيزيائية للعقار موضوع التقييم، ويجذب نفس نوعية المشترين، ويقع في نفس منطقة السوق، وتم بيعه في فترة زمنية محددة من تاريخ التقييم الفعلي.

ثم يقوم المثمن بإعداد جدول عمل لمهمة التقييم (سواءً كان عقليًا أو مكتوبًا).

IV. الخطوة 3 – جمع البيانات

يجب التحقق من دقة البيانات المستخدمة في التقييم، سواءً من خلال الفحص الشخصي أو عن طريق التحقق المتقاطع بين المصادر. ينبغي أن تكون كل البيانات المستخدمة في التقييم ذات صلة بقيمة العقار موضوع التقييم.

V. تحليل الاستخدام الأعلى والأفضل

يجب أن تأخذ جميع التقييمات في الاعتبار الاستخدام الأعلى والأفضل. بالنسبة للعقار المحسن، يجب على المثمن تحليل الاستخدام الأعلى والأفضل للعقار كما هو محسّن، وأيضًا كما لو كان شاغرًا.

VI. تقييم الموقع

الموقع هو الأرض التي تم إعدادها للاستخدام أو البناء، مثل عن طريق تنظيف الموقع، وتسويته، وتوفير وسائل الوصول والمرافق.

قد يكون تقييم الموقع ضروريًا لتحليل الاستخدام الأعلى والأفضل، أو لتطبيق بعض تقنيات التقييم، أو وفقًا لنطاق مهمة التقييم.

VII. تطبيق الأساليب الثلاثة لتقدير القيمة

أسلوب المقارنة بالمبيعات (أسلوب بيانات السوق)

يشير إلى القيمة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة (القابلة للمقارنة). كلما زادت درجة التشابه بين العقارات المقارنة والعقار موضوع التقييم، كانت مؤشرات القيمة أكثر موثوقية.

يجب تعديل أسعار بيع العقارات المقارنة للتعويض عن أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم، بما في ذلك الاختلافات الفيزيائية، والتغيرات في ظروف السوق، والاختلافات في شروط البيع.

أسلوب التكلفة

يشير إلى القيمة من خلال تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل، ثم إضافة التكلفة التقديرية (الجديدة) للتحسينات، ومن ثم طرح الاستهلاك الذي لحق بهذه التحسينات.

كلما زاد عمر التحسينات، كلما أصبح من الصعب تقدير الاستهلاك، وأصبحت إشارة القيمة الناتجة عن أسلوب التكلفة أقل موثوقية.

أسلوب الدخل

يستخدم مضاعف الإيجار الإجمالي للعقارات السكنية.

VIII. التوفيق بين مؤشرات القيمة

يجب على المثمن التوفيق بين أي اختلافات بين القيم المشار إليها بواسطة الأساليب الثلاثة لتقدير القيمة.

التوفيق يتضمن تحليل موثوقية مؤشرات القيمة، وتطبيق حكم المثمن للوصول إلى أكثر تقدير موثوق للقيمة.

IX. إعداد تقرير التقييم

التقرير السردي هو النوع الأكثر تفصيلًا من تقارير التقييم، حيث يصف البيانات التي اعتمد عليها المثمن، ويوضح التحليل والأسس التي أدت إلى التقدير النهائي للقيمة.

التقرير الشكلي يتضمن الكثير من البيانات التي تدعم استنتاج المثمن، لكنه قد لا يحتوي على تفسيرات كاملة لأسباب المثمن.

فيديوهات الفصل

يرجى الالتحاق بالدورة أولاً لمشاهدة الفيديوهات.

فهرس الفصول