منهجيات تقييم القيمة العقارية

 

فصل 11: تقنيات تقدير القيمة العقارية 🎯

فصل 11: تقنيات تقدير القيمة العقارية 🎯

هل تسعى لفهم كيفية تقدير القيمة العادلة للعقارات؟ 🏡

في هذا الفصل، ستتعرف على التقنيات المختلفة لتقدير القيمة العقارية، وتصبح قادرًا على تطبيقها في سيناريوهات واقعية!

📚 النقاط الرئيسية

  • الأساليب الرئيسية لتقدير القيمة: طريقة المقارنة، طريقة التكلفة، طريقة العائد
  • خطوات تطبيق كل طريقة و مزاياها وعيوبها
  • العوامل المؤثرة على القيمة العقارية مثل الموقع والحالة والطلب
  • التطبيقات العملية لتقنيات تقدير القيمة في مجالات مختلفة

💡 أسئلة تفكير

ما هو أهم عامل يؤثر على قيمة العقار بالنسبة لك؟

هل يمكن أن تطبق تقنيات تقدير القيمة على عقارات مختلفة؟

✨ حقائق مثيرة للاهتمام

هل تعلم أن قيمة العقار يمكن أن تتغير بنسبة 10% سنويًا في بعض المناطق؟

استعد لاكتساب المعرفة العملية لتقييم العقارات، واستخدامها في قراراتك العقارية المستقبلية!

```

```html

 

فصل 11: تقنيات تقدير القيمة العقارية 🎯

فصل 11: تقنيات تقدير القيمة العقارية 🎯

هل تسعى لفهم كيفية تقدير القيمة العادلة للعقارات؟ 🏡

في هذا الفصل، ستتعرف على التقنيات المختلفة لتقدير القيمة العقارية، وتصبح قادرًا على تطبيقها في سيناريوهات واقعية!

📚 النقاط الرئيسية

  • الأساليب الرئيسية لتقدير القيمة: طريقة المقارنة، طريقة التكلفة، طريقة العائد
  • خطوات تطبيق كل طريقة و مزاياها وعيوبها
  • العوامل المؤثرة على القيمة العقارية مثل الموقع والحالة والطلب
  • التطبيقات العملية لتقنيات تقدير القيمة في مجالات مختلفة

💡 أسئلة تفكير

ما هو أهم عامل يؤثر على قيمة العقار بالنسبة لك؟

هل يمكن أن تطبق تقنيات تقدير القيمة على عقارات مختلفة؟

✨ حقائق مثيرة للاهتمام

هل تعلم أن قيمة العقار يمكن أن تتغير بنسبة 10% سنويًا في بعض المناطق؟

استعد لاكتساب المعرفة العملية لتقييم العقارات، واستخدامها في قراراتك العقارية المستقبلية!

```


مقدمة إلى منهجيات تقييم القيمة العقارية

يعد تقييم القيمة العقارية عملية أساسية في عالم العقارات، حيث تعتمد عليه العديد من القرارات الهامة، سواء كانت شراء أو بيع أو تمويل أو استثمار. إن فهم كيفية تقدير قيمة العقار بشكل دقيق وعادل يمثل مهارة ضرورية لكل من يتعامل مع العقارات، سواء كانوا مستثمرين أو مطورين أو وسطاء أو حتى أفراد عاديين يسعون لشراء منزل. هذا الفصل يهدف إلى تزويدك بالأسس النظرية والعملية اللازمة لفهم منهجيات تقييم القيمة العقارية المختلفة، وكيفية تطبيقها في الواقع العملي.

تعتمد عملية تقييم العقارات على تحليل مجموعة متنوعة من العوامل، بداية من خصائص العقار نفسه (مثل المساحة، وعدد الغرف، وجودة التشطيبات)، وصولاً إلى العوامل الخارجية المؤثرة (مثل الموقع، وتوفر الخدمات، والظروف الاقتصادية العامة). هذه العوامل تتفاعل مع بعضها لتحديد القيمة النهائية للعقار. ومن هنا، تظهر أهمية وجود منهجيات تقييم معتمدة وموثوقة.

في هذا الفصل، سنتناول بالتفصيل ثلاث منهجيات رئيسية لتقييم القيمة العقارية، وهي: طريقة المقارنة، وطريقة التكلفة، وطريقة العائد. سنشرح كل طريقة على حدة، ونتناول خطوات تطبيقها، ومزاياها وعيوبها، وكيفية استخدامها في سياقات مختلفة.

المفاهيم الأساسية في سوق العقارات

قبل الخوض في تفاصيل منهجيات التقييم، من المهم استعراض بعض المفاهيم الأساسية في سوق العقارات:

  • القيمة السوقية: هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يباع به العقار في السوق المفتوح، مع وجود بائع ومشتري راغبين ومستنيرين، وفي ظروف طبيعية.
  • السعر: هو المبلغ الفعلي الذي يتم دفعه مقابل العقار في عملية بيع محددة. قد يختلف السعر عن القيمة السوقية بسبب ظروف خاصة بالبيع.
  • التقييم العقاري: هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقار بناءً على تحليل دقيق للمعطيات المتاحة.
  • المثمن العقاري: هو الشخص المؤهل والمسؤول عن إجراء التقييم العقاري. يجب أن يكون المثمن على دراية تامة بسوق العقارات، ومنهجيات التقييم، والقوانين ذات الصلة.
  • العوامل المؤثرة في القيمة العقارية: تشمل الموقع، وحالة العقار، والمساحة، والتصميم، ووسائل الراحة، والخدمات المتاحة، والظروف الاقتصادية، والطلب في السوق.
  • التدفقات النقدية: هي الإيرادات والمصروفات المتوقعة من العقار، وتعتبر أساساً لتقييم العقارات الاستثمارية.

فهم هذه المفاهيم الأساسية يساعدنا على فهم أعمق لعملية التقييم العقاري وكيفية تطبيق المنهجيات المختلفة بشكل صحيح.

منهجيات تقييم القيمة العقارية

1. طريقة المقارنة (Sales Comparison Approach)

تعتبر طريقة المقارنة من أكثر الطرق شيوعًا في تقييم العقارات السكنية. تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يتم تعديل أسعار العقارات المشابهة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المُراد تقييمه، وذلك للوصول إلى تقدير دقيق للقيمة.

خطوات تطبيق طريقة المقارنة:

  1. البحث عن عقارات قابلة للمقارنة: يتم اختيار عقارات مماثلة من حيث الموقع، والحجم، ونوع العقار، وعدد الغرف، والتشطيبات، والتسهيلات المتاحة. يجب أن تكون هذه العقارات قد بيعت في فترة زمنية قريبة.
  2. تعديل أسعار العقارات المشابهة: يتم تعديل أسعار العقارات المشابهة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه. على سبيل المثال، إذا كان العقار المراد تقييمه يحتوي على حديقة بينما العقار المشابه لا يحتوي عليها، فسيتم إضافة قيمة تعكس هذه الميزة. وبالمثل، إذا كان العقار المشابه أحدث أو يتمتع بتشطيبات أفضل، فسيتم تعديل السعر تبعًا لذلك.
  3. تحليل البيانات وتحديد متوسط القيمة: بعد إجراء التعديلات اللازمة، يتم تحليل أسعار العقارات المشابهة المعدلة لتحديد متوسط القيمة أو النطاق السعري المتوقع للعقار المراد تقييمه.

مزايا طريقة المقارنة:

  • سهولة التطبيق: تعتبر طريقة المقارنة سهلة الفهم والتطبيق، خاصة في أسواق العقارات التي تشهد نشاطًا كبيرًا.
  • اعتمادها على بيانات السوق: تعتمد الطريقة على بيانات واقعية من السوق، مما يجعلها موثوقة.
  • شائعة الاستخدام: تُستخدم على نطاق واسع في تقييم العقارات السكنية.

عيوب طريقة المقارنة:

  • صعوبة إيجاد عقارات مشابهة تمامًا: قد يكون من الصعب العثور على عقارات مشابهة تمامًا، خاصة في المناطق التي لا تشهد الكثير من المعاملات.
  • تعتمد على خبرة المثمن: يتطلب تطبيق هذه الطريقة خبرة ومهارة في تحليل البيانات وتعديل الأسعار بشكل صحيح.
  • تأثرها بالظروف السوقية: قد تكون نتائج هذه الطريقة غير دقيقة إذا كانت السوق العقارية متقلبة أو غير مستقرة.

مثال توضيحي:

لنفترض أنك تريد تقييم منزل مكون من 3 غرف نوم في حي معين. بعد البحث، وجدت ثلاثة منازل مشابهة بيعت مؤخرًا في نفس الحي:

  • المنزل الأول: 3 غرف نوم، بدون حديقة، بيع بمبلغ 800,000 ريال.
  • المنزل الثاني: 3 غرف نوم، مع حديقة صغيرة، بيع بمبلغ 850,000 ريال.
  • المنزل الثالث: 3 غرف نوم، مع حديقة كبيرة، تشطيبات فاخرة، بيع بمبلغ 920,000 ريال.

إذا كان منزلك يحتوي على حديقة متوسطة الحجم، فستقوم بتعديل أسعار المنازل المشابهة لتحديد القيمة التقديرية لمنزلك. على سبيل المثال، يمكن اعتبار أن قيمة الحديقة المتوسطة تبلغ حوالي 30,000 ريال، لذا ستقوم بإضافة هذه القيمة إلى سعر المنزل الأول، وخصمها من سعر المنزل الثالث. بعد إجراء التعديلات، يمكنك تحديد أن القيمة السوقية التقديرية لمنزلك تتراوح بين 830,000 و 880,000 ريال.

2. طريقة التكلفة (Cost Approach)

تعتمد طريقة التكلفة على تقدير تكلفة إنشاء أو استبدال العقار بنفس المواصفات والتصميم، مع الأخذ في الاعتبار قيمة الأرض. تستخدم هذه الطريقة بشكل خاص لتقييم العقارات الجديدة أو تلك التي يصعب العثور على عقارات مشابهة لها في السوق، مثل المصانع أو المباني الحكومية أو العقارات المتخصصة. كما أنها تستخدم كأحد الأدوات المرجعية للتحقق من نتائج الطرق الأخرى.

خطوات تطبيق طريقة التكلفة:

  1. تقدير قيمة الأرض: يتم تقدير قيمة الأرض بناءً على أسعار الأراضي المشابهة في نفس المنطقة.
  2. تقدير تكلفة الإنشاء: يتم تقدير تكلفة إنشاء أو استبدال المبنى بنفس المواصفات والتصميم، وذلك بناءً على أسعار مواد البناء وتكاليف العمالة.
  3. تقدير الإهلاك: يتم تقدير الإهلاك الذي لحق بالمبنى بسبب التقادم أو الاستخدام أو العوامل البيئية.
  4. حساب القيمة النهائية: يتم حساب القيمة النهائية للعقار عن طريق جمع قيمة الأرض وتكلفة الإنشاء بعد خصم الإهلاك. (القيمة = قيمة الأرض + تكلفة الإنشاء - الإهلاك).

مزايا طريقة التكلفة:

  • مناسبة لتقييم العقارات الجديدة: تعتبر هذه الطريقة مناسبة بشكل خاص لتقييم العقارات الجديدة أو التي لا يوجد لها مثيل في السوق.
  • سهولة التطبيق في بعض الحالات: تكون الطريقة سهلة التطبيق إذا كانت هناك بيانات دقيقة حول تكاليف البناء والأراضي.
  • تعتبر مرجعاً للطرق الأخرى: تساعد في التحقق من صحة تقديرات الطرق الأخرى.

عيوب طريقة التكلفة:

  • صعوبة تقدير الإهلاك: قد يكون من الصعب تقدير الإهلاك بدقة، خاصة في العقارات القديمة أو التي تعرضت لأضرار.
  • تتجاهل القيمة السوقية: لا تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار العوامل السوقية مثل العرض والطلب، أو التغيرات في أذواق المستهلكين.
  • تتطلب بيانات دقيقة: تتطلب بيانات دقيقة حول تكاليف البناء، الأمر الذي قد يكون صعبًا الحصول عليه في بعض الأحيان.

مثال توضيحي:

لنفترض أنك تريد تقييم مصنع جديد. قمت بتقدير قيمة الأرض بـ 2,000,000 ريال. كما قمت بتقدير تكلفة إنشاء المبنى بنفس المواصفات بـ 5,000,000 ريال. وبعد تقييم الإهلاك، تبين أن المبنى قد استهلك جزءاً من قيمته بمقدار 200,000 ريال. إذن، القيمة التقديرية للمصنع هي:

القيمة = 2,000,000 (قيمة الأرض) + 5,000,000 (تكلفة الإنشاء) - 200,000 (الإهلاك) = 6,800,000 ريال.

3. طريقة العائد (Income Approach)

تستخدم طريقة العائد بشكل أساسي لتقييم العقارات الاستثمارية التي تدر دخلًا منتظمًا، مثل المباني السكنية المؤجرة، أو المكاتب التجارية، أو المحلات. تعتمد هذه الطريقة على تحليل التدفقات النقدية المتوقعة من العقار، مثل الإيجارات، لحساب قيمته الحالية.

خطوات تطبيق طريقة العائد:

  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI): يتم تقدير صافي الدخل التشغيلي عن طريق طرح المصروفات التشغيلية (مثل تكاليف الصيانة والإدارة والتأمين والضرائب) من إجمالي الإيرادات المتوقعة (الإيجارات).
  2. تحديد معدل الرسملة (Cap Rate): معدل الرسملة هو النسبة التي يتم استخدامها لتحويل الدخل التشغيلي إلى قيمة حالية للعقار. يعكس معدل الرسملة المخاطر المرتبطة بالعقار، وتوقعات المستثمرين.
  3. حساب القيمة النهائية: يتم حساب القيمة النهائية للعقار عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة. (القيمة = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة).

مزايا طريقة العائد:

  • مناسبة لتقييم العقارات الاستثمارية: تعتبر هذه الطريقة الأكثر ملاءمة لتقييم العقارات التي تدر دخلًا منتظمًا.
  • تأخذ في الاعتبار التدفقات النقدية: تعتمد على تحليل التدفقات النقدية المتوقعة من العقار، مما يجعلها واقعية وموثوقة.
  • تعتبر من أهم الطرق في تحديد الجدوى الاستثمارية: تساعد المستثمرين على اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.

عيوب طريقة العائد:

  • صعوبة تقدير صافي الدخل التشغيلي بدقة: قد يكون من الصعب تقدير صافي الدخل التشغيلي بدقة، خاصة في العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء أو التي تشهد تقلبات في الإيجارات.
  • تعتمد على معدل الرسملة: يعتمد تقدير القيمة على معدل الرسملة الذي قد يختلف باختلاف الظروف السوقية وتوقعات المستثمرين.
  • تتجاهل العوامل غير المالية: لا تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار العوامل غير المالية مثل تصميم المبنى وجودته.

مثال توضيحي:

لنفترض أنك تريد تقييم مبنى سكني مؤجر. بعد تحليل الإيرادات والمصروفات، قمت بتقدير صافي الدخل التشغيلي بـ 400,000 ريال سنويًا. كما قمت بتحديد معدل الرسملة المناسب بـ 8%. إذن، القيمة التقديرية للمبنى هي:

القيمة = 400,000 (صافي الدخل التشغيلي) / 0.08 (معدل الرسملة) = 5,000,000 ريال.

العوامل المؤثرة على القيمة العقارية

تتأثر القيمة العقارية بمجموعة متنوعة من العوامل الداخلية والخارجية. من أهم هذه العوامل:

  • الموقع: يعتبر الموقع من أهم العوامل المؤثرة على القيمة العقارية. كلما كان الموقع متميزًا وقريبًا من الخدمات والمرافق الحيوية، ارتفعت قيمة العقار.
  • حالة العقار: تؤثر حالة العقار بشكل كبير على قيمته. العقارات الجديدة أو التي تم تجديدها حديثًا غالبًا ما تكون أعلى قيمة من العقارات القديمة أو التي تحتاج إلى صيانة.
  • المساحة والتصميم: تؤثر مساحة العقار وعدد الغرف والتصميم الداخلي والخارجي على قيمته.
  • التشطيبات والمواد المستخدمة: تلعب جودة التشطيبات والمواد المستخدمة في البناء دورًا هامًا في تحديد قيمة العقار.
  • التسهيلات والمرافق: تزيد التسهيلات والمرافق المتوفرة في العقار، مثل حمام السباحة والنادي الرياضي ومواقف السيارات، من قيمته.
  • الظروف الاقتصادية: تؤثر الظروف الاقتصادية العامة، مثل معدلات النمو والبطالة والتضخم، على أسعار العقارات.
  • العرض والطلب: يتأثر سعر العقارات بشكل كبير بالعرض والطلب في السوق. إذا كان هناك طلب كبير على العقارات في منطقة معينة مع محدودية العرض، فسترتفع الأسعار.
  • القوانين واللوائح: تؤثر القوانين واللوائح المتعلقة بالبناء والتخطيط العمراني على أسعار العقارات.

يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية بهذه العوامل وأن يأخذها في الاعتبار عند تقييم العقارات.

تطبيقات عملية لتقنيات تقدير القيمة

تستخدم تقنيات تقدير القيمة العقارية في مجموعة متنوعة من المجالات، من أهمها:

  • الشراء والبيع: يستخدم المشترون والبائعون تقنيات التقييم لتحديد السعر المناسب للعقار.
  • التمويل العقاري: تستخدم البنوك والمؤسسات المالية تقنيات التقييم لتحديد قيمة العقار كضمان للقروض العقارية.
  • الاستثمار العقاري: يستخدم المستثمرون تقنيات التقييم لتقييم الجدوى الاقتصادية للاستثمار في العقارات.
  • التأمين العقاري: تستخدم شركات التأمين تقنيات التقييم لتحديد قيمة العقار المؤمن عليه.
  • الضرائب العقارية: تستخدم الحكومات تقنيات التقييم لتحديد قيمة العقارات لغرض فرض الضرائب.
  • تسوية المنازعات العقارية: تستخدم تقنيات التقييم لحل المنازعات المتعلقة بقيمة العقارات.

تمارين وأنشطة تطبيقية

تمرين 1:

قم بالبحث عن ثلاث عقارات سكنية مماثلة في منطقتك، وحاول تطبيق طريقة المقارنة لتقدير قيمة عقار رابع. قم بتسجيل بيانات كل عقار، والتعديلات التي قمت بها، والقيمة النهائية التي توصلت إليها.

تمرين 2:

لنفترض أنك تريد تقييم مبنى تجاري مؤجر. إجمالي الإيرادات السنوية المتوقعة من الإيجارات تبلغ 800,000 ريال، والمصروفات التشغيلية السنوية المتوقعة تبلغ 200,000 ريال. إذا كان معدل الرسملة المناسب 10%، فما هي القيمة التقديرية للمبنى؟

تمرين 3:

ابحث عن تقرير تقييم عقاري حقيقي (إذا أمكن)، وحاول تحليل العناصر الرئيسية فيه. هل تم استخدام طريقة المقارنة أم طريقة التكلفة أم طريقة العائد؟ ما هي العوامل التي تم أخذها في الاعتبار؟

نشاط 1:

قم بزيارة وكالة عقارية في منطقتك، واسألهم عن كيفية تقديرهم لقيمة العقارات. هل يستخدمون طرقًا مختلفة؟ ما هي التحديات التي يواجهونها في عملية التقييم؟

نشاط 2:

قم بإعداد قائمة بالعوامل التي تعتقد أنها الأكثر تأثيرًا على قيمة العقارات في منطقتك، وناقشها مع زملائك في الدورة.

أسئلة للمراجعة والتفكير

  • ما هي أهمية فهم منهجيات تقييم القيمة العقارية؟
  • ما هي المنهجيات الرئيسية لتقييم القيمة العقارية؟ اشرح كل منهجية بالتفصيل.
  • ما هي مزايا وعيوب كل من هذه المنهجيات؟
  • ما هي العوامل التي تؤثر على القيمة العقارية؟
  • متى يتم استخدام طريقة المقارنة، ومتى يتم استخدام طريقة التكلفة، ومتى يتم استخدام طريقة العائد؟
  • كيف يمكن لتطبيق تقنيات التقييم أن يساعد في اتخاذ قرارات عقارية أفضل؟
  • ما هي التحديات التي تواجه المثمنين العقاريين في عملية التقييم؟
  • كيف يمكن للمستثمرين الاستفادة من فهم منهجيات التقييم العقاري؟

أتمنى أن يكون هذا الفصل قد ساهم في تعزيز فهمك لتقنيات تقدير القيمة العقارية. تذكر أن الممارسة والخبرة هما مفتاح إتقان هذه المهارة الهامة.

```

ملخص الفصل

```html

ملخص فصل: منهجيات تقييم القيمة العقارية

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لتقنيات تقدير القيمة العقارية، وكيفية تطبيقها في سيناريوهات واقعية. يركز الفصل على ثلاثة أساليب رئيسية لتقييم العقارات، مع استعراض خطوات تطبيقها، ومزاياها، وعيوبها، بالإضافة إلى العوامل المؤثرة على قيمة العقار.

الأساليب الرئيسية لتقدير القيمة العقارية:

  • طريقة المقارنة: تعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
  • طريقة التكلفة: تعتمد على تقدير تكلفة إنشاء أو استبدال العقار، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك والتلف.
  • طريقة العائد: تستخدم بشكل رئيسي للعقارات الاستثمارية، وتعتمد على تحليل الدخل المتوقع من العقار.

خطوات التطبيق والمزايا والعيوب:

يتناول الفصل الخطوات التفصيلية لتطبيق كل طريقة من الطرق الثلاث، مع توضيح المزايا التي تتمتع بها كل طريقة، والعيوب التي قد تواجه المستخدم عند تطبيقها. يتم التأكيد على ضرورة اختيار الطريقة الأنسب بناءً على نوع العقار والغرض من التقييم.

العوامل المؤثرة على القيمة العقارية:

  • الموقع: يعتبر من أهم العوامل المؤثرة على القيمة، حيث تختلف الأسعار بشكل كبير بين المناطق المختلفة.
  • حالة العقار: يؤثر عمر العقار وحالته الإنشائية والتشطيبات على قيمته بشكل مباشر.
  • الطلب: يلعب العرض والطلب دورًا حاسمًا في تحديد الأسعار، فزيادة الطلب تؤدي إلى ارتفاع الأسعار والعكس صحيح.
  • العوامل الاقتصادية: تؤثر الظروف الاقتصادية العامة مثل أسعار الفائدة والتضخم على القيمة العقارية.
  • العوامل القانونية: مثل القوانين واللوائح المتعلقة بالتخطيط العمراني والتصاريح تؤثر أيضًا على القيمة.

التطبيقات العملية لتقنيات تقدير القيمة:

يوضح الفصل التطبيقات العملية لتقنيات تقدير القيمة في مجالات مختلفة مثل:

  • شراء وبيع العقارات: تساعد في تحديد القيمة العادلة للعقار لاتخاذ قرارات شراء أو بيع مستنيرة.
  • التمويل العقاري: تستخدم البنوك هذه التقنيات لتقييم العقارات قبل الموافقة على قروض الرهن العقاري.
  • التأمين العقاري: تستخدم شركات التأمين هذه التقييمات لتحديد قيمة العقار المؤمن عليه.
  • إدارة الأصول العقارية: تساعد في تحديد القيمة السوقية للعقارات في المحافظ الاستثمارية.

ملخص وتأكيد:

يؤكد الفصل على أهمية فهم تقنيات تقدير القيمة العقارية لاتخاذ قرارات عقارية مستنيرة. من خلال إتقان هذه التقنيات، يصبح الفرد قادرًا على تقييم العقارات بشكل فعال، وتجنب التقديرات غير الدقيقة التي قد تؤدي إلى خسائر مالية. فهم هذه المفاهيم أساسي لأي شخص يتعامل مع سوق العقارات.

```

فيديوهات الفصل

يرجى الالتحاق بالدورة أولاً لمشاهدة الفيديوهات.

فهرس الفصول