حالات خاصة في تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى

بسم الله الرحمن الرحيم

إتقان تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى في التقييم العقاري

الفصل: حالات خاصة في تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى

مقدمة:

يعتبر تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use Analysis) عنصراً أساسياً في عملية التقييم العقاري، حيث يهدف إلى تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وإنتاجية للعقار، مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية والمالية والمادية. في هذا الفصل، سنتناول حالات خاصة تتطلب معالجة دقيقة ومفصلة في عملية التحليل، مع التركيز على الجوانب العلمية والنظرية والتطبيقية.

1. الأرض الزائدة والأرض الفائضة (Excess Land and Surplus Land)

• 1.1 التعريف:

  • الأرض الزائدة (Excess Land): هي جزء من مساحة الأرض الإجمالية للعقار غير❓ ضروري لدعم أو خدمة التحسينات الحالية، ويمكن فصله عن بقية العقار وبيعه أو تطويره بشكل مستقل.
  • الأرض الفائضة (Surplus Land): هي أيضاً جزء من مساحة الأرض الإجمالية غير ضروري لدعم أو خدمة التحسينات الحالية، ولكن لا يمكن فصله عن بقية العقار وبيعه أو تطويره بشكل مستقل. غالباً ما تستخدم للتوسع المستقبلي أو كجزء من متطلبات الكثافة السكانية.

• 1.2 التحليل:

  • يجب تقييم الأرض الزائدة بشكل منفصل بناءً على استخدامها الأمثل والأعلى الخاص بها، والذي قد يختلف عن استخدام العقار الرئيسي.
  • يجب تحديد ما إذا كان فصل الأرض الزائدة اقتصادياً ممكناً من خلال تحليل تكاليف الفصل والحوافز الريادية (Entrepreneurial Incentive).
  • إذا كان تقييم العقار يتضمن قطعة أرض محسنة وقطعة أرض زائدة مرافقة معاً كما لو تم بيعهما في معاملة واحدة، فيجب على المثمن مراعاة تكلفة تقسيم العقار بأكمله (بما في ذلك الحوافز الريادية)، والتي قد تكون كبيرة بحيث يكون فصل الأرض الزائدة غير ممكن اقتصادياً.
  • إذا تم تقديم استنتاجات قيمة منفصلة - واحدة للقطعة المحسنة وواحدة لقطعة الأرض الزائدة - ولكن القطع لم يتم فصلها قانوناً، فإن القيم تستند إلى الشرط الافتراضي (Hypothetical Condition) بأن القطع منفصلة قانوناً.

• 1.3 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن لدينا قطعة أرض بمساحة 10,000 متر مربع عليها مبنى تجاري يشغل 6,000 متر مربع. بعد التحليل، تبين أن المبنى التجاري لا يحتاج إلا إلى 8,000 متر مربع من الأرض ليعمل بكفاءة. وبالتالي، فإن 2,000 متر مربع المتبقية تعتبر أرضاً زائدة.
  • يمكن تقييم هذه الأرض الزائدة بشكل منفصل كموقع محتمل لبناء مبنى سكني أو وحدة تجارية صغيرة، مع مراعاة القيود التنظيمية وتكاليف الفصل.

• 1.4 معادلة:

  • القيمة الإجمالية للعقار = قيمة الأرض المستخدمة لدعم التحسينات + قيمة الأرض الزائدة (إذا كانت قابلة للفصل بشكل اقتصادي).

2. الإنشاءات المقترحة (Proposed Construction)

• 2.1 التعريف:

  • يشير إلى تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض مع الأخذ في الاعتبار الإنشاءات المقترحة التي لم يتم تنفيذها بعد.

• 2.2 التحليل:

  • يجب على المثمن تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار كما لو كان محسناً بالإنشاءات المقترحة.
  • يجب تقييم الجدوى المالية (Financial Feasibility) للمشروع المقترح، بما في ذلك تحليل التكاليف والإيرادات المحتملة.
  • يجب تحديد ما إذا كانت التحسينات المحددة المقترحة تمثل أعلى وأفضل استخدام للعقار إذا تم تحسينه كما هو مقترح.
  • يجب أن يستند هذا التحليل إلى افتراضات استثنائية (Extraordinary Assumptions) وشروط افتراضية (Hypothetical Conditions) تعتمد على بحث وبيانات المثمن، أي أن التحسينات ستكتمل في وقت معين في المستقبل عندما يقبل السوق هذا الاستخدام.

• 2.3 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن لدينا قطعة أرض فضاء في منطقة تجارية. يتم اقتراح بناء مركز تجاري على هذه الأرض. يجب على المثمن تحليل ما إذا كان هذا هو الاستخدام الأمثل والأعلى، مع الأخذ في الاعتبار الطلب على المساحات التجارية في المنطقة، والمنافسة، والإيرادات المحتملة، وتكاليف البناء.

• 2.4 معادلة:

  • القيمة الحالية للعقار بعد الإنشاء المقترح = القيمة المتوقعة للمشروع عند الانتهاء / (1 + r)^n، حيث r هو معدل الخصم و n هو عدد السنوات حتى الانتهاء.

3. الاستخدامات غير المطابقة قانونياً (Legally Nonconforming Uses)

• 3.1 التعريف:

  • هو استخدام للعقار كان قانونياً في السابق ولكنه لم يعد متوافقاً مع لوائح استخدام الأراضي الحالية. قد يكون هذا بسبب تغييرات في قوانين تقسيم المناطق (Zoning) أو البناء.

• 3.2 التحليل:

  • يجب تحديد ما إذا كان العقار يمكن أن يستمر في العمل باستخدامه الحالي.
  • يجب التحقق من القوانين المحلية لتحديد ما إذا كان يسمح بتعديل التحسينات لجعلها متوافقة مع اللوائح الحالية.
  • يجب تقييم المخاطر المرتبطة بالاستخدام غير المطابق، مثل عدم القدرة على إعادة بناء العقار في حالة التلف أو الدمار.
  • قد يكون الاستخدام غير المطابق قانوناً هو الاستخدام الأمثل والأعلى إذا كان ينتج دخلاً أكبر من الاستخدام المطابق.
  • عند تقييم أرض ذات استخدام غير مطابق قانوناً، يجب على المثمن أن يدرك أن الاستخدام الحالي قد ينتج دخلاً أكبر، وبالتالي يكون له قيمة أكبر، مما يمكن أن ينتجه العقار باستخدام مطابق.
  • قد ينتج الاستخدام غير المطابق قانوناً أيضاً دخلاً أعلى وله قيمة أعلى من الخصائص المماثلة المتوافقة مع تقسيم المناطق.
  • لذلك، عند تطوير رأي حول قيمة عقار ذي استخدام غير مطابق قانوناً في نهج مقارنة المبيعات، يجب على المثمن أن ينظر في الطلب على الكثافة الأعلى للاستخدام المسموح بها❓❓ للعقار الخاضع وأن ينظر أيضاً في المخاطر والقيود المرتبطة بعدم المطابقة.
  • إذا تعذر استبدال التحسينات إذا دمرت (على سبيل المثال، بسبب حريق أو فيضان)، فهناك خطر من أن يتوقف الدخل الذي ينتجه العقار، ويجب أن ينعكس هذا الخطر في التقييم إلى الحد الذي يعترف به المشاركون في السوق.

• 3.3 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن لدينا مبنى تجارياً يقع في منطقة سكنية. كان هذا المبنى قانونياً في السابق، ولكن تم تغيير قوانين تقسيم المناطق لاحقاً ليصبح تجارياً غير مسموح به في هذه المنطقة.
  • يجب على المثمن تحديد ما إذا كان المبنى يمكن أن يستمر في العمل كمبنى تجاري، وما هي القيود المفروضة عليه (مثل عدم القدرة على التوسع أو التجديد).

• 3.4 معادلة:

  • القيمة مع مراعاة الاستخدام غير المطابق = الدخل المتوقع من الاستخدام غير المطابق / معدل الرسملة المعدل للمخاطر.

4. الاستخدامات غير القانونية (Illegal Uses)

• 4.1 التعريف:

  • هو استخدام للعقار يتعارض مع القوانين واللوائح المحلية، مثل البناء بدون ترخيص أو استخدام العقار لأغراض غير مسموح بها.

• 4.2 التحليل:

  • لا يمكن اعتبار الاستخدام غير القانوني هو الاستخدام الأمثل والأعلى.
  • يجب أن يعكس التقييم تكلفة تصحيح الوضع غير القانوني، إما عن طريق إزالة التحسينات غير القانونية أو الحصول على تصاريح قانونية.
  • إذا قام المثمن “بتجاهل” التحسينات غير القانونية، فإن التقييم يستند إلى الشرط الافتراضي بأن التحسينات غير القانونية غير موجودة عندما تكون موجودة بالفعل، ويجب الكشف بوضوح عن الشرط الافتراضي في تقرير التقييم.

• 4.3 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن لدينا مبنى سكني تم بناؤه بدون ترخيص. يجب على المثمن تقدير تكلفة الحصول على الترخيص أو إزالة المبنى غير القانوني.

5. استخدام ليس حالياً هو الاستخدام الأمثل والأعلى (Use That Is Not Currently the Highest and Best Use)

• 5.1 التعريف:

  • يشير إلى حالة يكون فيها الاستخدام الحالي للعقار ليس هو الاستخدام الأكثر ربحية وإنتاجية، ولكن من المتوقع أن يصبح كذلك في المستقبل.

• 5.2 التحليل:

  • يجب تحديد التوقيت المناسب لتغيير الاستخدام.
  • يجب تحليل الجدوى المالية للاستخدام البديل في الوقت الحاضر وفي المستقبل.
  • إذا كان الاستخدام البديل غير ممكن مالياً في الوقت الحاضر، فإن الاستخدام الأمثل والأعلى قد يكون هو ترك العقار على حاله حتى يصبح الاستخدام المستقبلي ممكناً.
  • يسمى الاستخدام الحالي الذي يشغله العقار حتى يصبح جاهزاً لاستخدام أكثر قيمة بالاستخدام المؤقت (Interim Use).

• 5.3 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن لدينا قطعة أرض زراعية تقع على أطراف مدينة نامية. في الوقت الحاضر، فإن الاستخدام الأمثل والأعلى هو الزراعة. ومع ذلك، من المتوقع أن يزداد الطلب على المساكن في المنطقة في المستقبل، مما يجعل تطوير المساكن هو الاستخدام الأمثل والأعلى في غضون بضع سنوات.
  • في هذه الحالة، يجب على المثمن تحليل قيمة الأرض مع الأخذ في الاعتبار الاستخدام الزراعي الحالي والتطوير السكني المستقبلي المحتمل.

• 5.4 معادلة:

  • القيمة الحالية للعقار مع الاستخدام المؤقت = قيمة الدخل من الاستخدام المؤقت + القيمة الحالية للاستخدام المستقبلي.

6. الاستخدامات المختلطة (Mixed Uses)

• 6.1 التعريف:

  • يشير إلى حالة يكون فيها العقار يستخدم لأكثر من غرض واحد، مثل مبنى يحتوي على شقق سكنية ومحلات تجارية.

• 6.2 التحليل:

  • يجب تحليل كل استخدام على حدة لتحديد مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار.
  • يجب مراعاة التآزر (Synergy) بين الاستخدامات المختلفة، أي كيف يؤثر كل استخدام على الآخر.
  • قد يتطلب ذلك استخدام أساليب تقييم مختلفة لكل استخدام.

• 6.3 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن لدينا مبنى يتكون من 5 طوابق. الطابق الأول مخصص للمحلات التجارية، بينما الطوابق الأربعة المتبقية مخصصة للشقق السكنية.
  • يجب على المثمن تقييم قيمة المحلات التجارية والشقق السكنية بشكل منفصل، ثم جمع القيمتين للحصول على القيمة الإجمالية للعقار.

7. العقارات ذات الأغراض الخاصة (Special-Purpose Properties)

• 7.1 التعريف:

  • يشير إلى العقارات التي تم تصميمها أو تعديلها خصيصاً لغرض معين، مثل المستشفيات والمدارس والكنائس.

• 7.2 التحليل:

  • قد يكون من الصعب تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى❓❓ للعقارات ذات الأغراض الخاصة، حيث قد يكون لها سوق محدود.
  • يجب مراعاة تكلفة استبدال العقار أو تحويله إلى استخدام آخر.
  • غالباً ما يتم استخدام طريقة التكلفة (Cost Approach) لتقييم هذه العقارات.

• 7.3 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن لدينا مبنى كنيسة. قد يكون من الصعب بيع هذا المبنى لشخص آخر غير مهتم باستخدامه ككنيسة.
  • يجب على المثمن تقدير تكلفة بناء كنيسة مماثلة، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك.

خلاصة:

تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى هو عملية معقدة تتطلب خبرة ومعرفة متخصصة. تتطلب الحالات الخاصة المذكورة أعلاه اهتماماً خاصاً وتحليلاً دقيقاً لضمان الحصول على تقييم دقيق وموثوق. يجب على المثمن أن يكون على دراية بالقوانين واللوائح المحلية، وأن يكون قادراً على تحليل البيانات السوقية وتقييم المخاطر المرتبطة بكل استخدام.