الاستخدام الأمثل والأساليب التقييمية

الفصل: الاستخدام الأمثل والأساليب التقييمية

مقدمة

يُعد مفهوم “الاستخدام الأمثل” (Highest and Best Use - HBU) حجر الزاوية في تقييم العقارات، حيث أنه الأساس الذي تُبنى عليه جميع تقديرات القيمة. ببساطة، يمثل الاستخدام الأمثل الاستخدام الأكثر احتمالية للعقار، والذي يكون قانونيًا وممكنًا ماديًا ومجديًا ماليًا، وينتج عنه أعلى قيمة للعقار. يتطلب تحديد الاستخدام الأمثل تحليلًا دقيقًا للسوق، والقيود القانونية، والخصائص الفيزيائية للعقار، والعوائد المالية المحتملة. هذا الفصل سيتناول هذا المفهوم بالتفصيل بالإضافة إلى الأساليب التقييمية المناسبة لكل حالة.

1. مفهوم الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use - HBU)

• 1.1 التعريف:

  • الاستخدام الأمثل هو الاستخدام الأكثر احتمالاً ومعقولية للعقار، والذي يكون:
    • قانونيًا (Legally permissible): يتوافق مع جميع القوانين واللوائح المحلية والإقليمية والوطنية.
    • ممكنًا ماديًا (Physically possible): يمكن تحقيقه بالنظر إلى حجم العقار وشكله وتضاريسه وخصائص التربة والبنية التحتية المتاحة.
    • مجديًا ماليًا (Financially feasible): يُحقق عائدًا كافيًا على الاستثمار لتغطية التكاليف وتحقيق ربح معقول.
    • ينتج أعلى قيمة (Maximally productive): من بين جميع الاستخدامات القانونية والممكنة والمجدية، يجب أن ينتج الاستخدام الأمثل أعلى قيمة للعقار.

• 1.2 مراحل تحديد الاستخدام الأمثل:

  • المرحلة الأولى: تحليل القيود القانونية: تحديد جميع القوانين واللوائح التي تؤثر على استخدام العقار، مثل قوانين تقسيم المناطق، ولوائح البناء، والقيود البيئية، وحقوق الملكية.
  • المرحلة الثانية: تحليل الإمكانات المادية: تقييم الخصائص الفيزيائية للعقار لتحديد الاستخدامات الممكنة، مع الأخذ في الاعتبار حجم العقار وشكله وتضاريسه والتربة والمياه والصرف الصحي.
  • المرحلة الثالثة: تحليل الجدوى المالية: تحديد ما إذا كان الاستخدام المقترح للعقار سيولد عائدًا كافيًا على الاستثمار، مع الأخذ في الاعتبار التكاليف (مثل تكاليف البناء والتشغيل) والإيرادات المتوقعة.
  • المرحلة الرابعة: الاستخدام الأمثل: اختيار الاستخدام الذي يولد أعلى قيمة للعقار من بين جميع الاستخدامات القانونية والممكنة والمجدية.

• 1.3 الاستخدام الأمثل كأرض فضاء مقابل الاستخدام الأمثل للعقار كما هو محسن (As Improved):

  • الاستخدام الأمثل كأرض فضاء: تحديد الاستخدام الأكثر جدوى للعقار كما لو كان أرضًا خالية تمامًا من أي تحسينات. هذا التحليل ضروري لتحديد ما إذا كان ينبغي الحفاظ على التحسينات الحالية أو إزالتها.

  • الاستخدام الأمثل للعقار كما هو مُحسن: تحديد ما إذا كانت التحسينات الحالية تساهم في تحقيق أعلى قيمة للعقار. إذا لم يكن الأمر كذلك، يجب تحديد ما إذا كان من المجدي تعديل التحسينات الحالية أو إزالتها وإعادة تطوير الموقع. كما يجب تحديد ما إذا كان هناك أي خسائر في القيمة بسبب التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence).

  • مثال: منزل يتكون من غرفتي نوم فقط في سوق يتطلب أربع غرف نوم، يجب أن يشمل تحليل الاستخدام الأمثل مناقشة تكلفة تصحيح المشكلة أو الخسارة في القيمة إذا كان التصحيح غير ممكن ماليًا.

2. أساليب تقييم الأراضي

في معظم مهام التقييم، يجب تقييم موقع العقار كما لو كان شاغرًا. هناك عدة تقنيات متاحة لتقييم الأراضي الشاغرة:

• 2.1 طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

  • تعتبر هذه الطريقة الأكثر استخدامًا والأكثر موثوقية لتقييم الأراضي. تعتمد على تحليل مبيعات مماثلة لأراضٍ مماثلة في المنطقة، ثم إجراء تعديلات على أسعار المبيعات لتعكس الاختلافات بين الأراضي المبيعة والأرض المراد تقييمها.
  • المبدأ: إذا تمكن بائعو تلك العقارات من تحقيق سعر بيع قدره X دولار، فيجب أن تساوي قيمة هذه العقار X دولار بالإضافة إلى أو ناقص التعديلات المعمول بها.
  • مثال: إذا بيعت قطعة أرض مماثلة بمساحة 1000 متر مربع بمبلغ 100 ألف دولار، وتمتلك الأرض المراد تقييمها ميزة إضافية (مثل إطلالة أفضل)، فيمكن إضافة مبلغ إضافي إلى سعر البيع المقارن لتعكس هذه الميزة.
  • الصيغة:
    • القيمة المقدرة للأرض = سعر بيع الأرض المماثلة + تعديلات

• 2.2 طريقة التخصيص (Allocation):

  • تعتمد هذه الطريقة على تحليل النسبة بين قيمة الأرض وقيمة العقار بالكامل في منطقة حيث تتوفر مبيعات الأراضي الشاغرة لدعم قيمة الأرض. بعد تطوير تقدير لنسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار، يمكنك بعد ذلك تطبيق هذه النسبة على مساحة العقار المراد تقييمه لتطوير رأي حول قيمة الأرض.
  • المبدأ: يمكن استخدام هذه الطريقة عندما لا توجد مبيعات مماثلة للأراضي الشاغرة في المنطقة.
  • محدودية: ليست تقنية مفيدة إذا كانت التحسينات الحالية لا تمثل أعلى وأفضل استخدام للموقع كما لو كان شاغرًا.
  • مثال: في منطقة معينة، وجد أن قيمة الأرض تمثل 30% من قيمة العقار بالكامل. إذا كانت قيمة العقار المراد تقييمه 500 ألف دولار، فيمكن تقدير قيمة الأرض بمبلغ 150 ألف دولار (500,000 * 0.3 = 150,000).

• 2.3 طريقة الاستخراج (Extraction):

  • لتطبيق أسلوب الاستخراج، يبحث المثمن عن مبيعات مماثلة للعقارات المحسنة في منطقة العقار، ويقدر قيمة المبنى وتحسينات الموقع للعقارات (عادة من خلال طريقة التكلفة)، ثم يطرح هذه المبالغ من أسعار البيع. القيم المتبقية هي قيم الأراضي المستخرجة.
  • المبدأ: يمكن استخدام هذه الطريقة عندما لا توجد مبيعات مماثلة للأراضي الشاغرة.
  • محدودية: مثل التخصيص، الاستخراج ليس أسلوبًا جيدًا إذا كانت التحسينات الحالية لا تمثل أعلى وأفضل استخدام للموقع كما لو كان شاغرًا.

• 2.4 طريقة تحليل تطوير التقسيم (Subdivision Development):

  • يستخدم المثمنون أسلوب تطوير التقسيم الفرعي عندما يكون أعلى وأفضل استخدام للعقار هو تطوير الموقع ولكن هناك عدد قليل من المبيعات المماثلة للمساحات الشاغرة التي تم تطويرها لاحقًا إلى أقسام فرعية. إذا كان هناك طلب على مساحة التقسيم الفرعي، فعادة ما يتم بيع الأراضي للتطوير وستكون مبيعات الأراضي غير المطورة متاحة للتحليل. ومع ذلك، في المناطق التي لا يكون فيها الأمر كذلك، يمكن أن يكون تحليل تطوير التقسيم الفرعي أداة مفيدة.

• 2.5 طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Technique):

  • تقوم تقنية الدخل المتبقي للأرض بتحويل الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إلى رأي قيمة للأرض والمبنى. نادرًا ما تستخدم هذه التقنية في معظم الأسواق بسبب صعوبة فصل الدخل إلى المبنى عن الدخل إلى الأرض.
  • الصيغة:
    • قيمة الأرض = (صافي الدخل التشغيلي - دخل المبنى) / معدل الرسملة للأرض.
    • حيث:
      • صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو الدخل بعد خصم جميع المصروفات التشغيلية.
      • دخل المبنى = قيمة المبنى * معدل الرسملة للمبنى.

• 2.6 طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization):

  • رسملة إيجار الأرض هي تقنية رائعة لتقييم عقود إيجار الأراضي. يتم استخدامه على نطاق واسع في الأسواق التي يخضع فيها العقار المعني لعقد إيجار أرضي طويل الأجل والدخل محدود بموجب عقد الإيجار. إذا تم تأجير عقار أرض شاغر لمستأجر على أساس طويل الأجل، فإن الفوائد الوحيدة التي يحصل عليها المؤجر (أي مالك الرسوم المؤجرة) هي التدفقات النقدية وعودة العقار، والتي قد يتم استلامها فقط بعد فترة طويلة من الزمن. إذا قام المستأجر ببناء تحسينات كبيرة على أرض مستأجرة طويلة الأجل، فإن حامل مصلحة الرسوم المؤجرة (المشار إليه عادةً باسم مالك الأرض) لديه مخاطر أقل بكثير في بداية مدة الإيجار لأن المالك يحصل على المبنى الجديد إذا تخلف المستأجر عن السداد. بالنسبة لبعض التقييمات، تعتبر رسملة إيجار الأرض هي المنهجية الوحيدة ذات الصلة لتقييم حقوق الملكية العقارية.

3. تطبيق طرق التقييم الثلاثة

لا تنطبق طرق التقييم الثلاثة في جميع الحالات، ولكن يتم استخدام بعضها أو كلها في معظم التقييمات. تعكس طرق التقييم الثلاثة الخيارات الثلاثة لمشتري أو مستأجري العقارات:

• شراء عقار موجود (طريقة المقارنة البيعية).
• استئجار عقار (طريقة رسملة الدخل).

• شراء أرض وبناء مبنى جديد (طريقة التكلفة).

• 3.1 طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

  • تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في المنطقة. يتم إجراء تعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.
  • الإجراء:
    1. جمع بيانات عن المبيعات الحديثة والقوائم الحالية وحتى المبيعات المعلقة (المباعة ولكن لم يتم إغلاقها) التي تكون مماثلة للعقار المعني.
    2. تحقق من المعلومات عن طريق التأكد من أن البيانات التي تم الحصول عليها دقيقة من الناحية الواقعية وأن معاملات البيع تعكس اعتبارات سوق التعامل المباشر.
    3. حدد وحدات المقارنة الأكثر صلة في السوق (على سبيل المثال، السعر لكل فدان، السعر لكل قدم مربع، السعر لكل قدم أمامي) وقم بتطوير تحليل مقارن لكل وحدة.
    4. عدّل سعر بيع كل عقار مماثل ليعكس كيف يختلف عن العقار المعني.
    5. قم بتسوية مؤشرات القيمة المختلفة الناتجة عن تحليل المبيعات المماثلة إلى شريحة قيمة أو مؤشر قيمة واحد. ستعطي المبيعات المماثلة مؤشرات على القيمة، لكن القوائم المماثلة ستظهر عادةً المنافسة الحالية وما لا يمكن للعقار المعني بيعه مقابله.

• 3.2 طريقة رسملة الدخل (Income Capitalization Approach):

  • تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة. تستخدم هذه الطريقة بشكل شائع لتقييم العقارات التجارية، مثل المباني المكتبية والمتاجر والمستودعات.

  • الإجراء:

    1. ابحث في بيانات الدخل والمصروفات للعقارات المماثلة والمعنية.
    2. قدّر إجمالي الدخل المحتمل للعقار عن طريق إضافة دخل الإيجار المتوقع وأي دخل محتمل آخر.
    3. قدّر الخسارة في الشواغر والتحصيل.
    4. اطرح خسارة الشواغر والتحصيل من إجمالي الدخل الإجمالي المحتمل للوصول إلى إجمالي الدخل الفعلي للعقار المعني.
    5. قدّر إجمالي المصروفات التشغيلية للعقار المعني عن طريق إضافة المصروفات الثابتة والمصروفات المتغيرة وبدل الاستبدال (عند الاقتضاء).
    6. اطرح تقدير إجمالي المصروفات التشغيلية من تقدير إجمالي الدخل الفعلي للوصول إلى صافي الدخل التشغيلي.
    7. قم بتطبيق تقنية الرسملة المباشرة أو رسملة العائد على هذه البيانات.

    • مثال: إذا تم بيع عقار مقابل مليون دولار وكان صافي الدخل السنوي 91,000 دولار، فيمكنك القول أن العقار بيع مقابل 10.99 ضعف دخله السنوي. يمكنك أيضًا القول أن دخله السنوي كان 9.1٪ (0.0910) من سعر البيع. هذه العلاقات الرياضية هي أساس الرسملة المباشرة لدخل سنة واحدة في تقدير للقيمة السوقية.

    • الصيغة:

      • القيمة = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة (Capitalization rate)

• 3.3 طريقة التكلفة (Cost Approach):

  • تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة بناء عقار مماثل للعقار المراد تقييمه، ثم خصم قيمة الاستهلاك (Depreciation) من هذه التكلفة. تُستخدم هذه الطريقة بشكل شائع لتقييم العقارات الجديدة أو العقارات التي يصعب العثور على مبيعات مماثلة لها.

  • الإجراء:

    1. قدّر قيمة الموقع كما لو كان شاغرًا ومتاحًا ليتم تطويره بأعلى وأفضل استخدام له.
    2. حدد ما إذا كانت تكلفة الاستنساخ أو تكلفة الاستبدال هي الأنسب للمهمة.
    3. قدّر تكاليف التحسين المباشرة وغير المباشرة اعتبارًا من تاريخ التقييم الفعلي.
    4. قدّر الحافز أو الربح الريادي على أساس تحليل السوق.
    5. أضف التكاليف المباشرة وغير المباشرة المقدرة بالإضافة إلى الحافز أو الربح الريادي لإنتاج التكلفة الإجمالية للتحسينات.
    6. قدّر الاستهلاك. إذا لزم الأمر، قم بتوزيعه بين التدهور المادي والتقادم الوظيفي والتقادم الخارجي.
    7. اطرح الاستهلاك المقدر من التكلفة الإجمالية للتحسينات.
    8. قدّر مقدار أي تحسينات للموقع لم يتم اعتبارها جزءًا من التكاليف المباشرة التي تساهم في القيمة.
    9. أضف قيمة الأرض إلى إجمالي التكلفة المستهلكة للتحسينات لإنتاج القيمة السوقية للعقار.
    10. قم بإجراء تعديلات على أي ممتلكات شخصية أو أصول غير ملموسة مضمنة.
    11. عدّل استنتاج القيمة لملكية العقار التي يتم تقييمها لإنتاج قيمة ملكية العقار المحددة.
    • الصيغة:
      • القيمة = تكلفة البناء الجديدة - الاستهلاك + قيمة الأرض.

4. التسوية النهائية لمؤشرات القيمة

يجمع المكون قبل الأخير لعملية التقييم مؤشرات القيمة من التقنيات والإجراءات المختلفة المستخدمة في رأي قيمة واحد أو نطاق من القيم. على سبيل المثال، إذا كانت تقديرات القيمة 198000 دولار من طريقة التكلفة، و 202000 دولار من طريقة المقارنة البيعية، و 203000 دولار من طريقة رسملة الدخل، فقد يكون رأي القيمة النهائية 200000 دولار، اعتمادًا على الأهمية النسبية التي يتم وضعها على طرق التقييم المختلفة في تلك المهمة.

خلاصة

يعتبر تحديد الاستخدام الأمثل للعقار خطوة حاسمة في عملية التقييم، حيث أنه الأساس الذي تُبنى عليه جميع تقديرات القيمة. يجب على المثمن أن يكون على دراية جيدة بالقوانين واللوائح المحلية، والخصائص الفيزيائية للعقار، والعوائد المالية المحتملة، وأن يكون قادرًا على تطبيق الأساليب التقييمية المناسبة لتقدير قيمة العقار بدقة.