الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم

الفصل: الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم

مقدمة

يعتبر الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use - HBU) حجر الزاوية في عملية تقييم العقارات. فهو يمثل الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للعقار، والذي يؤدي إلى أعلى قيمة له. فهم هذا المفهوم بدقة أمر بالغ الأهمية للمثمنين لاتخاذ قرارات مستنيرة ودقيقة حول قيمة العقار.

1. تعريف الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use)

الاستخدام الأمثل هو الاستخدام الذي يحقق أقصى قيمة للعقار، مع مراعاة القيود القانونية والفيزيائية والمالية. يجب أن يستوفي الاستخدام الأمثل أربعة معايير رئيسية:

• قانوني (Legally Permissible): يجب أن يكون الاستخدام مسموحًا به بموجب القوانين واللوائح المحلية، مثل قوانين تقسيم المناطق، ولوائح البناء، والقيود البيئية.
• ممكن مادياً (Physically Possible): يجب أن يكون العقار مناسبًا ماديًا للاستخدام المقترح، مع مراعاة عوامل مثل حجم الموقع، وشكله، وتضاريسه، وظروف التربة.
• مجد اقتصادياً (Financially Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مربحًا اقتصاديًا، بحيث تتجاوز الإيرادات المتوقعة التكاليف المرتبطة به.
• الأكثر إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب أن يكون الاستخدام الأمثل هو الذي يحقق أعلى عائد على الاستثمار أو أعلى قيمة للعقار.

2. تحليل الاستخدام الأمثل: عملية ذات شقين

يتضمن تحليل الاستخدام الأمثل تقييمًا للعقار كأنه أرض فضاء (As Vacant) وتقييمًا للعقار بوضعه الحالي مع التحسينات (As Improved).

• 2.1. الاستخدام الأمثل كأرض فضاء (Highest and Best Use As Vacant)

  • يهدف هذا التحليل إلى تحديد الاستخدام الأكثر ربحية للعقار إذا كان شاغرًا.
  • يتم تقييم جميع الاستخدامات المحتملة وفقًا للمعايير الأربعة المذكورة أعلاه.
  • يتم الأخذ في الاعتبار تكاليف الهدم المحتملة للمباني الموجودة إذا كانت تعيق الاستخدام الأمثل.

• 2.2. الاستخدام الأمثل بوضعه الحالي مع التحسينات (Highest and Best Use As Improved)

  • يحدد هذا التحليل ما إذا كان من الأفضل الاحتفاظ بالتحسينات الحالية أو تعديلها أو إزالتها وإعادة تطوير الموقع.
  • يتم تقييم ما إذا كانت التحسينات الحالية تمثل الاستخدام الأمثل للموقع.
  • يتم تحديد ما إذا كان هناك أي خسائر في القيمة بسبب التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence).

  مثال: إذا كان المنزل يحتوي على غرفتي نوم فقط في سوق يتطلب أربع غرف نوم، فإن تحليل الاستخدام الأمثل سيشمل مناقشة تكلفة تصحيح المشكلة أو الخسارة في القيمة إذا كان التصحيح غير ممكن ماليًا.

3. طرق تقييم الأراضي (Land Valuation Techniques)

في معظم مهام التقييم، يجب تقييم موقع العقار كما لو كان شاغرًا. تتوفر عدة تقنيات لتقييم الأراضي الشاغرة:

• 3.1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

  • تعتبر هذه الطريقة بمثابة دراسة للنشاط السوقي التاريخي.
  • يتم دعم الرأي حول القيمة السوقية لموقع العقار بتحليل المبيعات التاريخية لمواقع مماثلة، مع إجراء تعديلات طفيفة على الاختلافات.

  المبدأ: إذا تمكن بائعو هذا العقار من تحقيق سعر بيع قدره X دولار، فيجب أن يكون سعر هذا العقار X دولارًا زائدًا أو ناقصًا التعديلات المعمول بها.

• 3.2. طريقة التخصيص (Allocation Method)

  • تحليل نسبة حيث يقوم المثمن بالبحث وتطوير نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار في منطقة تتوفر فيها مبيعات الأراضي الشاغرة لدعم قيمة الأرض.
  • بعد تطوير تقدير لنسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار، يتم تطبيق هذه النسبة على مساحة العقار المراد تقييمه لتطوير رأي حول قيمة الأرض.

  ملاحظة: هذه الطريقة غير مفيدة إذا كانت التحسينات الحالية لا تمثل الاستخدام الأمثل للموقع كما لو كان شاغرًا.

• 3.3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method)

  • يبحث المثمن عن مبيعات مماثلة للعقارات المحسنة في منطقة العقار المراد تقييمه، ويقدر قيمة المبنى وتحسينات الموقع للعقارات (عادةً من خلال طريقة التكلفة)، ثم يطرح هذه المبالغ من أسعار البيع.
  • القيم المتبقية هي قيم الأراضي المستخرجة.

  ملاحظة: مثل التخصيص، الاستخلاص ليس أسلوبًا جيدًا إذا كانت تحسينات العقار المراد تقييمه لا تمثل الاستخدام الأمثل للموقع كما لو كان شاغرًا.

• 3.4. تحليل تطوير التقسيم (Subdivision Development Analysis)

  • يستخدم المثمنون هذه الطريقة عندما يكون الاستخدام الأمثل للعقار هو تطوير الموقع ولكن هناك عدد قليل من المبيعات المماثلة للمساحات الشاغرة التي تم تطويرها لاحقًا إلى تقسيمات فرعية.
  • إذا كان هناك طلب على مساحة التقسيم الفرعي، فعادة ما يتم بيع الأراضي للتطوير وستكون مبيعات الأراضي غير المطورة متاحة للتحليل.

• 3.5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Technique)

  • تحول طريقة الدخل المتبقي للأرض الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إلى رأي قيمة للأرض والمبنى.
  • نادرًا ما تستخدم هذه الطريقة في معظم الأسواق بسبب صعوبة فصل الدخل للمبنى عن الدخل للأرض.

  الصيغة:
  Land Value = (Net Operating Income - (Building Value * Building Rate)) / Land Rate

• 3.6. رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization)

  • تعتبر رسملة إيجار الأرض تقنية رائعة لتقييم عقود إيجار الأراضي.
  • تستخدم على نطاق واسع في الأسواق التي يخضع فيها العقار لعقد إيجار طويل الأجل والمحدود الدخل بموجب عقد الإيجار.

4. تطبيق طرق التقييم الثلاث (Application of the Three Approaches to Value)

تعكس طرق التقييم الثلاثة الخيارات الثلاثة لمشتري أو مستأجري العقارات:

• الشراء عقار قائم (Sales Comparison Approach)
• استئجار عقار (Income Capitalization Approach)

• شراء أرض وبناء مبنى جديد (Cost Approach)

• 4.1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

  • تستند طريقة المقارنة البيعية إلى افتراض أنه إذا دفعت مبلغًا معينًا مقابل عقار مشابه للعقار المراد تقييمه، فستدفع نفس المبلغ مقابل العقار المراد تقييمه.
  • أيضًا، يجب أن تكشف مقارنة القوائم المماثلة (وليس المبيعات) ما الذي لن يباع به العقار المراد تقييمه.

• 4.2. طريقة الدخل (Income Capitalization Approach)

  • تستند طريقة الدخل إلى فرضية أن بعض العقارات تباع للمستثمرين المهتمين بإمكانات الدخل للعقارات.
  • بالنسبة لبعض أنواع العقارات (مثل العقارات السكنية المكونة من وحدة واحدة)، لا تعتبر طريقة الدخل هي الطريقة الأساسية لتقييم العقارات.

  الصيغة:
  Value = Net Operating Income / Capitalization Rate (V = NOI / R)

• 4.3. طريقة التكلفة (Cost Approach)

  • تستند طريقة التكلفة إلى نظرية الإحلال.
  • من الواضح أنه لا يوجد مستثمر على دراية جيدة سيدفع أكثر مقابل عقار قائم من تكلفة بناء هيكل جديد بنفس المنفعة.

5. إجراءات تطبيق طرق التقييم المختلفة ( Procedures )

• 5.1 طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach Procedure)

  1. جمع بيانات عن المبيعات الأخيرة، والقوائم الحالية، وحتى المبيعات المعلقة (المباعة ولكن لم يتم إغلاقها) المماثلة للعقار المراد تقييمه.
  2. تحقق من المعلومات عن طريق التأكد من أن البيانات التي تم الحصول عليها دقيقة من الناحية الواقعية وأن معاملات البيع تعكس اعتبارات السوق على أساس الأطراف المتكافئة.
  3. حدد أهم وحدات المقارنة في السوق (مثل السعر لكل فدان والسعر لكل قدم مربع والسعر لكل قدم أمامي) وقم بتطوير تحليل مقارن لكل وحدة.
  4. اضبط سعر بيع كل عقار مماثل ليعكس مدى اختلافه عن العقار المراد تقييمه.
  5. قم بتوفيق مؤشرات القيمة المختلفة الناتجة عن تحليل المبيعات المماثلة إلى شريحة قيمة أو مؤشر قيمة واحد.

• 5.2 طريقة الدخل (Income Capitalization Approach Procedure)

  1. ابحث في بيانات الدخل والمصروفات للعقارات المراد تقييمها والعقارات المماثلة.
  2. تقدير إجمالي الدخل المحتمل للعقار عن طريق إضافة دخل الإيجار المتوقع وأي دخل محتمل آخر.
  3. تقدير الخسارة بسبب الشغور والتحصيل.
  4. اطرح الخسارة بسبب الشغور والتحصيل من إجمالي الدخل الإجمالي المحتمل للوصول إلى إجمالي الدخل الفعلي للعقار المراد تقييمه.
  5. تقدير إجمالي المصروفات التشغيلية للعقار المراد تقييمه عن طريق إضافة المصروفات الثابتة والمصروفات المتغيرة وبدل الاستبدال (عند الاقتضاء).
  6. اطرح تقدير إجمالي المصروفات التشغيلية من تقدير إجمالي الدخل الفعلي للوصول إلى صافي الدخل التشغيلي.
  7. تطبيق تقنية الرسملة المباشرة أو رسملة العائد على هذه البيانات.

• 5.3 طريقة التكلفة (Cost Approach Procedure)

  1. تقدير قيمة الموقع كما لو كان شاغرًا ومتاحًا ليتم تطويره إلى أفضل استخدام له.
  2. حدد ما إذا كانت تكلفة الاستنساخ أو تكلفة الاستبدال هي الأنسب للمهمة.
  3. تقدير التكاليف المباشرة وغير المباشرة للتحسينات اعتبارًا من تاريخ التقييم الفعلي.
  4. تقدير الحافز الريادي أو الربح بناءً على تحليل السوق.
  5. أضف التكاليف المباشرة وغير المباشرة المقدرة بالإضافة إلى الحافز الريادي أو الربح لتحقيق التكلفة الإجمالية للتحسينات.
  6. تقدير الإهلاك. إذا لزم الأمر، قم بتوزيعه بين التدهور المادي والتقادم الوظيفي والتقادم الخارجي.
  7. خصم الإهلاك المقدر من التكلفة الإجمالية للتحسينات.
  8. تقدير مقدار أي تحسينات للموقع لم يتم اعتبارها جزءًا من التكاليف المباشرة التي تساهم في القيمة.
  9. أضف قيمة الأرض إلى التكلفة المستهلكة الإجمالية للتحسينات لتحقيق القيمة السوقية للعقار.
  10. قم بإجراء تعديلات لأي ممتلكات شخصية أو أصول غير ملموسة مضمنة.
  11. عدل استنتاج القيمة للاهتمام العقاري الذي يتم تقييمه لتحقيق قيمة الاهتمام العقاري المحدد.

6. التوفيق النهائي لمؤشرات القيمة (Final Reconciliation of Value Indications)

تجمع هذه الخطوة الأخيرة مؤشرات القيمة من الطرق والتقنيات المختلفة المستخدمة في قيمة واحدة أو نطاق من القيم. يعتمد وزن كل طريقة على أهميتها النسبية في التقييم المحدد.

7. إعداد التقرير (Report of Defined Value)

يعد إعداد التقرير الخطوة الأخيرة في عملية التقييم، ويتضمن كتابة تقرير مفصل يحتوي على جميع المعلومات والتحليلات التي تم إجراؤها لتحديد قيمة العقار. يجب أن يكون التقرير واضحًا وموجزًا وشاملاً، وأن يدعم استنتاج القيمة بشكل كامل.

الخلاصة

يعد الاستخدام الأمثل وأساليب التقييم مفاهيم أساسية في مجال تقييم العقارات. من خلال فهم هذه المفاهيم وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة للعقارات، والتي تساعد العملاء على اتخاذ قرارات مستنيرة.