الطلب في السوق: من الاستنتاج إلى الأسس

الطلب في السوق: من الاستنتاج إلى الأسس

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى استكشاف مفهوم الطلب في السوق بعمق، والانتقال من التقييمات الاستنتاجية الأولية إلى الفهم الأساسي المدعوم بالبيانات والتحليلات الكمية. سنستعرض النظريات الاقتصادية ذات الصلة، ونوضح كيفية تطبيقها في تحليل السوق العقاري، مع التركيز على أنواع التحليل المختلفة (المستويات A، B، C) وكيفية اختيار الأنسب منها.

1. فهم الطلب الاستنتاجي (Inferred Demand):

الطلب الاستنتاجي هو تقدير للطلب يعتمد على المؤشرات الاقتصادية والاجتماعية العامة المتاحة، بدلاً من التحليل الكمي المباشر. غالبًا ما يستخدم في التحليلات الأولية للسوق (المستوى B).

• 1.1 المؤشرات الرئيسية للطلب الاستنتاجي:
  • التوظيف: التغيرات في معدلات التوظيف تشير إلى تغيرات في القدرة الشرائية وبالتالي الطلب على المساكن والمساحات التجارية.
  • الدخل: ارتفاع متوسط دخل الأسر يزيد الطلب على أنواع معينة من العقارات، مثل المساكن الفاخرة أو المساحات التجارية المتميزة.
  • تكوين الأسر: زيادة معدل تكوين الأسر الجديدة (Household formation) يدل على زيادة الطلب على الوحدات السكنية.
  • بيانات السياحة والسفر: تؤثر بشكل كبير على الطلب على الفنادق والإيجارات قصيرة الأجل.
  • بيانات مساحات المكاتب: تشير إحصائيات التوظيف في قطاعات معينة (التجارة والجملة والتجزئة والخدمات والمالية والتأمين والعقارات FIRE) إلى الطلب على مساحات المكاتب.
  • معدلات الإشغال: في الفنادق والمساحات التجارية تعكس بشكل مباشر مستويات الطلب.
• 1.2 مثال تطبيقي:
  • إذا لاحظنا زيادة كبيرة في عدد الوظائف في قطاع التكنولوجيا في مدينة معينة، يمكننا أن نستنتج أن هناك زيادة متوقعة في الطلب على المساكن، خاصةً الشقق والمنازل القريبة من مناطق العمل.
• 1.3 حدود الطلب الاستنتاجي:
  • لا يوفر تقديرات كمية دقيقة للطلب.
  • يعتمد على افتراضات حول العلاقة بين المؤشرات الاقتصادية والطلب الفعلي.
  • أكثر فعالية في الأسواق المستقرة نسبياً.

2. تحليل العرض التنافسي:

يعد فهم العرض الحالي والمتوقع من العناصر الأساسية لتحليل السوق. يجب أن يشمل التحليل تقييمًا شاملاً للمساحات المتاحة، قيد الإنشاء والمخطط لها.

• 2.1 مصادر بيانات العرض:
  • الدراسات المنشورة عن طريق شركات الأبحاث العقارية.
  • بيانات تراخيص البناء من البلديات (مع الانتباه إلى مستوى التفصيل المتاح).
  • بيانات البناء من المشاريع المماثلة والمنافسة بشكل مباشر.
• 2.2 العوامل المؤثرة على العرض:
  • توافر الأراضي: سعر وتوافر الأراضي الفارغة للبناء.
  • تكاليف البناء: تكلفة وتوافر مواد البناء.
  • ميزات المنتج: توافر الميزات المرغوبة في المنتج العقاري (مثل التصميم، المرافق، إلخ).
  • التمويل: توافر قروض البناء والتمويل العقاري.
  • اللوائح: تأثير قوانين البناء وأنظمة تقسيم المناطق وغيرها من اللوائح على البناء.
• 2.3 تقييم العرض التنافسي لأنواع مختلفة من العقارات:
  • المكاتب: حجم المبنى، العمر، مستوى الإشغال، الوصول، مواقف السيارات، جودة المستأجرين، إدارة المبنى، جودة المبنى، المرافق، المرافق المساندة.
  • العقارات الصناعية: الحجم، العمر، الحالة، مستوى الإشغال، الوصول، إدارة المبنى، جودة المستأجرين، جودة المبنى.
• 2.4 أهمية تحليل العرض في السوق المتأزمة:
  • في الأسواق التي تعاني من زيادة العرض (oversupply)، قد يستغرق امتصاص الفائض سنوات عديدة، مما يجعل تحليل الطلب الاستنتاجي أقل جدوى. في هذه الحالات، قد يكون تحليل المستوى C (التحليل الأساسي) ضروريًا.

3. التحليل الأساسي للطلب (Fundamental Demand):

يمثل التحليل الأساسي (المستوى C) الخطوة الأكثر تعمقًا في تحليل الطلب، حيث يتم تقدير الطلب، والعرض، والطلب المتبقي (Residual Demand) بكميات محددة. يعتمد هذا التحليل على فهم القوى الأساسية المحركة للطلب.

• 3.1 الخطوات الرئيسية في التحليل الأساسي:

  1. تحليل إنتاجية العقار: تقييم الخصائص الفيزيائية والقانونية والموقع للعقار.
  2. تحديد المنطقة السوقية: تحديد النطاق الجغرافي للمنطقة السوقية (الأساسية والثانوية).
  3. توقع الطلب الأساسي: حساب الطلب الحالي والمستقبلي بناءً على العوامل الأساسية.
  4. تحليل العرض التنافسي: قياس وتقييم العرض الحالي والمتوقع في السوق.
  5. تحليل الطلب المتبقي: مقارنة الطلب بالعرض لتحديد ما إذا كان هناك فائض أو نقص في السوق.
  6. تحليل قدرة العقار على الاستحواذ على حصة سوقية: تقييم قدرة العقار على جذب المستأجرين أو المشترين.

• 3.2 تحليل إنتاجية العقار:

  • الخصائص الفيزيائية: نسبة مساحة الأرض إلى مساحة المبنى، توفر أراضي التوسع، مساحة البناء، كفاية مواقف السيارات، الواجهة، الرؤية، العمق، التضاريس، المرافق، تنسيق الحدائق، تصميم الموقع، إمكانية الوصول، المرافق، مساحة البناء الإجمالية، مساحة التأجير الإجمالية، أحجام المتاجر، عرض وعمق المتجر، تصميم وتخطيط المبنى، اللافتات، مرافق وخدمات الدعم.
  • الخصائص القانونية: تقسيم المناطق وقيود الاستخدام، عقود إيجار طويلة الأجل تؤثر على قابلية تسويق العقار، عقود إيجار الأراضي.
  • العوامل المكانية: استخدامات الأراضي والروابط مع المجتمع المحيط، موقع الموقع بالنسبة لأنماط النمو الحضري، القرب من العرض التنافسي.

• 3.3 تحديد المنطقة السوقية:

  • دوائر المنطقة التجارية أو خرائط وقت القيادة: يتم تعديل حدود المنطقة التجارية الأولية لتناسب الخصائص الجغرافية والديموغرافية والاقتصادية المحددة للمجتمع.
  • النماذج الثقالية: هي نوع من دوائر المنطقة التجارية تأخذ في الاعتبار تأثيرات المنافسة.
  • تحديد العملاء: هو شكل أكثر تفصيلاً من دوائر المنطقة التجارية، حيث يتم فحص عناوين العملاء الفعلية لتحديد المسافات والروابط.

• 3.4 توقع الطلب الأساسي:

  • مثال على تحليل الطلب على مساحات التجزئة:
    • تحديد عدد وحجم الأسر في المنطقة السوقية.
    • حساب متوسط دخل الأسرة.
    • تقدير النسبة المئوية من دخل الأسرة التي يتم إنفاقها على مشتريات التجزئة.
    • تحديد النسبة المئوية من مشتريات التجزئة التي تتم عادةً في مراكز التسوق من نوع العقار قيد الدراسة.
    • تقدير النسبة المئوية من المشتريات التي تتم في مراكز التسوق من نوع العقار قيد الدراسة والتي تحتفظ بها المراكز في المنطقة التجارية الأولية وتتسرب إلى المنطقة التجارية الثانوية.
    • تحديد حجم المبيعات لكل قدم مربع من مساحة التجزئة المطلوبة لدعم تطوير مركز تسوق من نوع العقار قيد الدراسة.
    • تحديد معدل الشغور الطبيعي (التوازني) في السوق.
• 3.5 تحليل العرض التنافسي (المستوى C):
  • تقييم المساحات الموجودة: حجمها وموقعها وجودة البضائع ومرافق المشروع وسمعته وأسعار الإيجار ومعدل الشغور ومزيج المستأجرين.
  • توقع المساحات الجديدة: المساحات قيد الإنشاء والمخطط لها، مع مراعاة احتمالات إكمال المشاريع المقترحة.

4. الطلب المتبقي (Residual Demand):

يمثل الطلب المتبقي الفرق بين الطلب القابل للدعم والعرض الحالي والمتوقع.

• 4.1 معادلة حساب الطلب المتبقي:

  Adjusted Demand = Measured Demand * (1 - Equilibrium Vacancy Rate)

  Residual Demand = Adjusted Demand - Current and Forecasted Supply

  حيث:

  • Adjusted Demand: الطلب المعدل الذي يأخذ في الاعتبار معدل الشغور التوازني.
  • Measured Demand: الطلب المقاس.
  • Equilibrium Vacancy Rate: معدل الشغور التوازني في السوق.
  • Current and Forecasted Supply: العرض الحالي والمتوقع.

• 4.2 أهمية تحليل الطلب المتبقي:

  • يساعد في تحديد ما إذا كان هناك فائض أو نقص في السوق.
  • يساعد في توقع التغيرات في دورة السوق.
  • يساعد في تقدير متى ستكون هناك حاجة إلى مساحة إضافية في السوق.
  • يساعد في تحديد النمط المحتمل لإيجار السوق.

5. تحليل قدرة العقار على الاستحواذ على حصة سوقية (Subject Capture Analysis):

في الخطوة الأخيرة من تحليل قابلية التسويق، يقوم المثمنون بتقييم الظروف السوقية الحالية والمتوقعة والميزات التنافسية للعقار قيد الدراسة من أجل التوصل إلى استنتاجات بشأن أداء العقار قيد الدراسة. بالنسبة لتقسيم فرعي سكني، ستشمل هذه الاستنتاجات معدل المبيعات خلال فترة البيع واتجاه أسعار الأراضي أو المنازل. هذه الاستنتاجات ضرورية لتحليل أفضل استخدام وتمثل مكونًا مهمًا من المداخل الثلاثة للتقييم.

6. الخلاصة:

يعتبر فهم الطلب في السوق عملية معقدة تتطلب استخدام أدوات وتقنيات تحليلية مختلفة. يجب على المحللين العقاريين اختيار الطريقة الأنسب للتحليل بناءً على طبيعة العقار، وظروف السوق، وتوافر البيانات. الانتقال من التحليل الاستنتاجي إلى التحليل الأساسي يوفر فهمًا أعمق للقوى المحركة للطلب، مما يؤدي إلى اتخاذ قرارات استثمارية أكثر دقة وفعالية.