الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات غير المطابقة، المؤقتة، والمختلطة

الفصل: الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات غير المطابقة، المؤقتة، والمختلطة

مقدمة

في سياق التقييم العقاري، يُعد فهم مفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use - HBU) أمرًا بالغ الأهمية لتحديد قيمة العقار بدقة. يشير الاستخدام الأمثل والأعلى إلى الاستخدام الأكثر احتمالية ومعقولية للعقار، والذي يكون قانونيًا وممكنًا ماديًا ومبررًا ماليًا، وينتج عنه أعلى قيمة للعقار. في هذا الفصل، سنتناول بالتفصيل الحالات التي لا يتبع فيها العقار الاستخدام الأمثل والأعلى بشكل مباشر، مثل الاستخدامات غير المطابقة، والاستخدامات المؤقتة، والاستخدامات المختلطة، وكيفية التعامل معها في عملية التقييم.

1. الاستخدامات غير المطابقة (Legally Nonconforming Uses)

1.1. تعريف الاستخدام غير المطابق

الاستخدام غير المطابق هو استخدام للعقار كان قانونيًا في الأصل ولكنه لم يعد متوافقًا مع قوانين تقسيم المناطق (Zoning) الحالية. غالبًا ما تنشأ هذه الحالات نتيجة لتغييرات في قوانين تقسيم المناطق أو اللوائح المحلية. يمكن أن يكون الاستخدام غير المطابق نتيجة لإجراء حكومي مثل نزع الملكية الجزئي. على سبيل المثال، محطة وقود تقع على مساحة 20,000 قدم مربع (وهي الحد الأدنى المطلوب حسب تقسيم المناطق لمحطة وقود)، إذا استحوذت البلدية على 1,000 قدم مربع لتحسين التقاطع، فإن الموقع يصبح 19,000 قدم مربع ولم يعد متوافقًا.

1.2. أنواع الاستخدامات غير المطابقة

• الاستخدامات غير المطابقة بسبب تغييرات في تقسيم المناطق: مثل تغيير الحد الأدنى لحجم قطعة الأرض المطلوبة لبناء مسكن من وحدة واحدة من 7,500 قدم مربع إلى 10,000 قدم مربع.
• الاستخدامات غير المطابقة بسبب تغييرات في قوانين البناء: التغييرات المنتظمة في قوانين البناء يمكن أن تجعل العقار غير مطابق.
• الاستخدامات غير المطابقة بسبب نزع الملكية: كما في المثال المذكور لمحطة الوقود.

1.3. تقييم العقارات ذات الاستخدامات غير المطابقة

عند تقييم عقار ذي استخدام غير مطابق، يجب على المثمن تحديد ما إذا كان العقار قادرًا على الاستمرار في العمل باستخدامه الحالي. يجب أيضًا تحديد ما إذا كانت القوانين أو اللوائح تسمح بتعديل التحسينات لجعلها متوافقة.

• دراسة احتمالية تغيير تقسيم المناطق: يجب على المثمن تحليل احتمالية تغيير تقسيم المناطق لجعل العقار متوافقًا. يمكن أن يشمل ذلك دراسة الاتجاهات في المنطقة، والتغيرات التاريخية في القوانين، والخطة الرئيسية للمجتمع.
• تقييم المخاطر والقيود: يجب على المثمن النظر في المخاطر والقيود المرتبطة بالاستخدام غير المطابق. على سبيل المثال، في بعض المناطق، لا يمكن إعادة بناء الاستخدام غير المطابق إذا تم تدميره. هذا الخطر يجب أن ينعكس في التقييم.

1.4. تأثير الاستخدام غير المطابق على القيمة

يمكن أن يؤثر الاستخدام غير المطابق على قيمة العقار بشكل إيجابي أو سلبي.

• التأثير الإيجابي: قد ينتج الاستخدام غير المطابق دخلاً أعلى من الاستخدام المتوافق، مما يزيد من قيمة العقار.
• التأثير السلبي: قد يؤدي إلى تقليل قيمة العقار، خاصة إذا كانت هناك قيود على إعادة البناء أو التوسع. قد يطلب المقرضون تأمينًا ضد الخسائر الناتجة عن الاستخدام غير المطابق، مما يقلل صافي الدخل وبالتالي القيمة.

1.5. استخدام المقارنة البيعية والرسملة الدخلية في التقييم

• المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach): يجب تعديل أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الفرق بين العقارات المتوافقة والعقارات ذات الاستخدامات غير المطابقة. إذا كانت العقارات المماثلة تحمل استخدامات غير مطابقة، يجب تعديل أسعارها وفقًا لذلك.
• الرسملة الدخلية (Income Capitalization Approach): قد تحتاج معدلات الرسملة أو الخصم إلى عكس المخاطر المتزايدة المرتبطة بالاستخدام غير المطابق، مثل خطر عدم القدرة على إعادة بناء التحسينات في حالة التدمير.

1.6. الصيغ والمعادلات ذات الصلة

يمكن استخدام تحليل التدفقات النقدية المخصومة لتقييم تأثير المخاطر على قيمة العقار.

• القيمة الحالية (Present Value - PV):

  PV = Σ (CFt / (1 + r)^t)

  حيث:

  • CFt = التدفق النقدي في الفترة t
  • r = معدل الخصم (يعكس المخاطر)
  • t = الفترة الزمنية

1.7. مثال عملي

لنفترض أن لديك مبنى سكني مكون من ثماني وحدات في منطقة تم تغيير تقسيمها إلى منطقة تسمح فقط بست وحدات. إذا تم تدمير المبنى، فلن يُسمح بإعادة بنائه إلا بست وحدات. في هذه الحالة، يجب أن يعكس تقييم العقار المخاطر المرتبطة بعدم القدرة على إعادة بناء الوحدات الثماني. يجب استخدام معدل رسملة أعلى في طريقة الرسملة الدخلية لتعويض هذا الخطر.

2. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses)

2.1. تعريف الاستخدام المؤقت

الاستخدام المؤقت هو الاستخدام الحالي للعقار في انتظار استخدامه الأمثل المستقبلي. غالبًا ما يحدث هذا عندما يكون الاستخدام الأمثل المستقبلي غير ممكن ماليًا أو قانونيًا في الوقت الحالي.

2.2. تحليل الاستخدام المؤقت

عند تحليل الاستخدام المؤقت، يجب على المثمن تحديد:

• الاستخدام الأمثل المستقبلي: ما هو الاستخدام الذي سيحقق أعلى قيمة للعقار في المستقبل؟
• متى سيصبح الاستخدام الأمثل المستقبلي ممكنًا: ما هي الظروف التي يجب أن تتغير لكي يصبح الاستخدام الأمثل المستقبلي ممكنًا ماليًا وقانونيًا؟ (ارتفاع قيمة الأرض، تغيير في تقسيم المناطق)
• قيمة الاستخدام المؤقت: ما هي قيمة العقار في استخدامه الحالي حتى يصبح الاستخدام الأمثل المستقبلي ممكنًا؟

2.3. تقييم العقارات ذات الاستخدامات المؤقتة

يجب أن يأخذ التقييم في الاعتبار التغيير المتوقع في الاستخدام في المستقبل. قد يساهم الاستخدام المؤقت في قيمة العقار حتى النقطة التي يصبح فيها تغيير الاستخدام ممكنًا.

• تحليل الطلب المتبقي: يوفر تحليل الطلب المتبقي المعلومات اللازمة للتنبؤ بموعد إمكانية الاستخدام.

2.4. تأثير الاستخدام المؤقت على القيمة

قد لا تساهم تحسينات الاستخدام المؤقت كثيرًا في قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة. إذا كانت الإيرادات الإجمالية لا تتجاوز المصاريف التشغيلية المعقولة، فقد لا تساهم التحسينات في قيمة العقار.

2.5. الصيغ والمعادلات ذات الصلة

• تحليل التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF): يمكن استخدامها لمقارنة الاستخدامات البديلة الممكنة ماليًا.

  NPV = Σ (CFt / (1 + r)^t) - Initial Investment

  حيث:

  • NPV = صافي القيمة الحالية
  • CFt = التدفق النقدي في الفترة t
  • r = معدل الخصم
  • t = الفترة الزمنية
  • Initial Investment = الاستثمار الأولي

2.6. مثال عملي

قطعة أرض تقع في منطقة سكنية، ولكن تقسيم المناطق يسمح بالاستخدام التجاري. في الوقت الحالي، لا يوجد طلب كافٍ على الاستخدام التجاري لجعل البناء التجاري مربحًا. الاستخدام الأمثل الحالي هو الاستمرار في استخدام الأرض كمسكن حتى يرتفع الطلب على الاستخدام التجاري. في هذه الحالة، يجب أن يعكس تقييم العقار قيمة المسكن الحالي بالإضافة إلى القيمة الحالية المتوقعة للاستخدام التجاري المستقبلي.

3. الاستخدامات المختلطة (Mixed Uses)

3.1. تعريف الاستخدام المختلط

يشير الاستخدام المختلط إلى استخدام العقار لأكثر من غرض واحد. يمكن أن يشمل ذلك قطعة أرض كبيرة مناسبة لمجمع متعدد الاستخدامات (Planned Unit Development - PUD) مع مركز تسوق، ووحدات سكنية حول ملعب جولف، ومواقع سكنية فردية.

3.2. تحليل الاستخدامات المختلطة

عند تحليل الاستخدامات المختلطة، يجب على المثمن:

• تحديد الاستخدام الأمثل لكل جزء من العقار: قد يكون لكل جزء من العقار استخدام أمثل مختلف.
• تحليل القيمة المساهمة لكل استخدام: ما هي القيمة التي يساهم بها كل استخدام في القيمة الإجمالية للعقار؟

3.3. تقييم العقارات ذات الاستخدامات المختلطة

يجب على المثمن تحليل القيمة المساهمة لكل استخدام. يمكن تحقيق ذلك عن طريق تكرار خطوات تحليل التسويق لكل استخدام لتحديد التوقيت والمساهمة الاقتصادية لكل استخدام.

3.4. أمثلة على الاستخدامات المختلطة

• فندق: قد يشمل مطعمًا وبارًا ومحلات بيع بالتجزئة بالإضافة إلى غرف النزلاء.
• مبنى متعدد الطوابق: قد يحتوي على مكاتب وشقق ومحلات بيع بالتجزئة.
• منزل فردي: قد يحتوي على شقة في الطابق العلوي أو السفلي.

3.5. الصيغ والمعادلات ذات الصلة

• تحليل الحساسية (Sensitivity Analysis): يمكن استخدامه لتقييم تأثير التغيرات في الافتراضات الرئيسية (مثل الإيجارات أو معدلات الإشغال) على قيمة كل استخدام.

3.6. مثال عملي

مبنى متعدد الطوابق يحتوي على مكاتب في الطوابق العليا ومحلات بيع بالتجزئة في الطابق الأرضي. يجب على المثمن تقييم قيمة المكاتب وقيمة محلات البيع بالتجزئة بشكل منفصل ثم جمع القيم للحصول على القيمة الإجمالية للعقار.

خلاصة

يتطلب تقييم العقارات ذات الاستخدامات غير المطابقة، والمؤقتة، والمختلطة فهمًا شاملاً لمفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى، بالإضافة إلى المعرفة بالقوانين واللوائح المحلية. يجب على المثمن أن يكون قادرًا على تحليل المخاطر والفرص المرتبطة بكل نوع من الاستخدامات وتطبيق الأساليب المناسبة للتقييم لضمان الحصول على قيمة عادلة ودقيقة للعقار.