الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا والمؤقتة والمتعددة

الفصل: الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا والمؤقتة والمتعددة

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى توضيح مفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى في التقييم العقاري، مع التركيز على الحالات التي لا يتطابق فيها الاستخدام الحالي للعقار مع القوانين واللوائح الحالية، أو عندما يكون الاستخدام مؤقتًا، أو عندما يكون هناك استخدامات متعددة للعقار. سنتناول هذه الحالات بعمق علمي، مع استخدام المصطلحات والمفاهيم الدقيقة، وشرح النظريات والمبادئ ذات الصلة، وتقديم أمثلة عملية وتطبيقات ذات صلة.

1. الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا (Legally Nonconforming Uses)

1.1 تعريف الاستخدام غير المطابق قانونيًا:

الاستخدام غير المطابق قانونيًا هو استخدام للعقار كان قانونيًا في الأصل، ولكنه لم يعد متوافقًا مع قوانين ولوائح استخدام الأراضي الحالية في المنطقة التي يقع فيها. هذا قد يكون نتيجة لتغييرات في قوانين تقسيم المناطق، أو التعديلات على اللوائح الأخرى. يجب التمييز بين الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا والاستخدامات غير القانونية تمامًا.

1.2 أسباب نشأة الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا:

• تغييرات في قوانين تقسيم المناطق: مثل زيادة الحد الأدنى لمساحة الأرض المطلوبة لنوع معين من الاستخدام. مثال، إذا كان قانون تقسيم المناطق يتطلب 7500 قدم مربع لوحدة سكنية واحدة، ثم تم تعديل القانون ليصبح 10000 قدم مربع، تصبح الوحدات السكنية الموجودة على مساحة 7500 قدم مربع غير مطابقة قانونيًا.
• تغييرات في اللوائح الأخرى: مثل قوانين البناء أو قوانين البيئة.
• نزع الملكية الجزئي: عندما تستحوذ الحكومة على جزء من الأرض، مما يجعلها أقل من الحد الأدنى المطلوب في قانون تقسيم المناطق. مثال، محطة وقود تتطلب قانوناً 20,000 قدم مربع، وإذا استحوذت البلدية على 1,000 قدم مربع لتوسيع التقاطع، تصبح المحطة غير مطابقة.
• تغييرات في قوانين البناء: تحديثات دورية لقوانين البناء يمكن أن تجعل بعض المباني غير متوافقة.

1.3 تحليل الاستخدام غير المطابق قانونيًا في التقييم:

يجب على المثمن تحديد ما إذا كان العقار يمكن أن يستمر في العمل باستخدامه الحالي، وما إذا كانت القوانين واللوائح تسمح بتعديل التحسينات لتتوافق مع اللوائح الحالية. قد يتضمن ذلك تحليلًا لاحتمالية تغيير تقسيم المناطق.

1.4 الاعتبارات عند تقييم العقارات ذات الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا:

• الدخل والمخاطر: قد ينتج الاستخدام غير المطابق قانونيًا دخلاً أعلى من الاستخدام المطابق، ولكنه يحمل مخاطر إضافية، مثل عدم القدرة على إعادة بناء التحسينات في حالة التدمير (على سبيل المثال، بسبب الحريق). يجب أن تنعكس هذه المخاطر في معدل الرسملة أو الخصم المستخدم في طريقة الدخل.
• المقارنة بالمبيعات: يجب تعديل مبيعات العقارات المماثلة المستخدمة في طريقة المقارنة بالمبيعات لتعكس الفرق في المخاطر والقيود المرتبطة بالاستخدام غير المطابق قانونيًا.
• طريقة التكلفة: يجب أن يعزى أي زيادة في القيمة ناتجة عن الاستخدام غير المطابق قانونيًا إلى التحسينات، وليس إلى الأرض، إذا لم يكن بالإمكان إعادة بناء التحسينات.
• تأثير القيود: يجب على المثمن فهم المتطلبات القانونية التي تؤثر على العقارات في المنطقة لتحديد ما إذا كانت هناك مشكلات أخرى يجب أخذها في الاعتبار. على سبيل المثال، قد لا يسمح بإعادة بناء استخدام غير مطابق إذا تم تدميره بالكامل أو جزئيًا.
• تأمين إضافي: بعض المقرضين يعتبرون القيود المفروضة على إعادة البناء خطرًا، وقد تتطلب ممارسات الإقراض أو المعايير الخاصة بالعقارات المطابقة وغير المطابقة تأمينًا ضد الخسائر بسبب الاستخدام غير المطابق، مما يقلل الدخل الصافي وبالتالي القيمة.

1.5 المعادلات والمفاهيم ذات الصلة:

• معدل الرسملة المعدل (Adjusted Capitalization Rate):

  R_adj = R + ΔR

  حيث:
  * R_adj: معدل الرسملة المعدل.
  * R: معدل الرسملة الأساسي للعقارات المماثلة المطابقة.
  * ΔR: تعديل يعكس المخاطر الإضافية المرتبطة بالاستخدام غير المطابق قانونيًا.

• القيمة الحالية الصافية (NPV) للدخل: يمكن استخدامها لتقييم سيناريوهات مختلفة (إعادة البناء مقابل عدمه) مع الأخذ في الاعتبار احتمالية الحريق/الكارثة.

  NPV = Σ [CFt / (1 + r)^t]

  حيث:
  * CFt: التدفق النقدي في الفترة الزمنية t.
  * r: معدل الخصم.
  * t: الفترة الزمنية.

1.6 مثال عملي:

لنفترض مبنى سكني يتكون من ثماني وحدات في منطقة تم تغيير تقسيمها لاحقًا لتسمح بست وحدات فقط. إذا كان هناك خطر كبير من عدم القدرة على إعادة بناء المبنى في حالة تدميره، يجب أن يعكس معدل الرسملة المستخدم في طريقة الدخل هذا الخطر. يجب أيضًا إجراء تعديلات على مبيعات العقارات المماثلة المستخدمة في طريقة المقارنة بالمبيعات لتعكس هذا الخطر.

1.7 تجربة ذات صلة:

يمكن إجراء تحليل حساسية لتقييم تأثير التغييرات في معدل الرسملة على قيمة العقار. يمكن أيضًا إجراء تحليل لسيناريوهات مختلفة (على سبيل المثال، إعادة البناء مقابل عدمه) لتقييم تأثير الاستخدام غير المطابق قانونيًا على قيمة العقار.

2. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses)

2.1 تعريف الاستخدام المؤقت:

الاستخدام المؤقت هو الاستخدام الحالي للعقار في انتظار استخدامه الأمثل والأعلى المستقبلي. يكون هذا الاستخدام في الغالب أقل كثافة أو قيمة من الاستخدام المستقبلي المتوقع.

2.2 أسباب وجود الاستخدامات المؤقتة:

• التغيرات في السوق: قد لا يكون السوق مستعدًا بعد للاستخدام الأمثل والأعلى، أو قد تكون هناك قيود قانونية أو مالية تمنع تطوير العقار.
• التخطيط طويل الأجل: قد يكون المالك على علم بخطط مستقبلية للمنطقة تتطلب انتظار فترة زمنية معينة قبل البدء في التطوير.
• زيادة قيمة الأرض: حتى ترتفع قيمة الأرض إلى المستوى الذي يسمح بتعديل الاستخدام الحالي.

2.3 تحليل الاستخدام المؤقت في التقييم:

يجب على المثمن تحليل متى يصبح الاستخدام البديل مجديًا من الناحية المالية، وبالتالي يصبح مرشحًا للاستخدام الأكثر إنتاجية. إذا تأخر الاستخدام الأكثر إنتاجية للعقار لأسباب قانونية أو مالية، فإن الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار سيكون هو تركه كما هو حتى يتم تحقيق هذا الاستخدام المستقبلي.

2.4 الاعتبارات عند تقييم العقارات ذات الاستخدامات المؤقتة:

• تحديد الاستخدام المستقبلي: تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى المستقبلي للعقار.
• تقدير الفترة الزمنية: تقدير الفترة الزمنية التي سيستمر فيها الاستخدام المؤقت.
• تقييم الدخل من الاستخدام المؤقت: تقييم الدخل الناتج عن الاستخدام المؤقت.
• خصم قيمة الاستخدام المستقبلي: خصم قيمة الاستخدام المستقبلي إلى قيمتها الحالية.

2.5 المعادلات والمفاهيم ذات الصلة:

• القيمة الحالية (PV) للاستخدام المستقبلي:

  PV = FV / (1 + r)^n

  حيث:
  * PV: القيمة الحالية.
  * FV: القيمة المستقبلية (قيمة العقار عند تحقيق الاستخدام المستقبلي).
  * r: معدل الخصم.
  * n: عدد السنوات حتى تحقيق الاستخدام المستقبلي.

• تحليل التدفقات النقدية المخصومة (DCF): يستخدم لتقييم قيمة العقار بناءً على التدفقات النقدية المتوقعة من الاستخدام المؤقت والاستخدام المستقبلي.

2.6 مثال عملي:

قطعة أرض تقع على طريق رئيسي، حاليًا تستخدم كموقف سيارات مؤقت، في انتظار تطويرها إلى مركز تجاري. يجب على المثمن تقدير قيمة الأرض كمركز تجاري في المستقبل، ثم خصم هذه القيمة إلى قيمتها الحالية لتعكس الفترة الزمنية التي سيستمر فيها استخدامها كموقف سيارات.

2.7 تجربة ذات صلة:

يمكن إجراء تحليل حساسية لتقييم تأثير التغييرات في معدل الخصم والفترة الزمنية على قيمة العقار. يمكن أيضًا إجراء تحليل لسيناريوهات مختلفة للاستخدام المستقبلي لتقييم تأثير الاستخدام المؤقت على قيمة العقار.

3. الاستخدامات المتعددة (Mixed Uses)

3.1 تعريف الاستخدامات المتعددة:

يشير إلى وجود أكثر من استخدام واحد لقطعة أرض أو عقار مُحسن. قد يشمل ذلك مزيجًا من الاستخدامات السكنية والتجارية والصناعية.

3.2 أنواع الاستخدامات المتعددة:

• الاستخدامات المتعددة الأفقية: عندما توجد استخدامات مختلفة على أجزاء مختلفة من قطعة الأرض (على سبيل المثال، مركز تسوق في الجزء الأمامي من الأرض ووحدات سكنية في الخلف).
• الاستخدامات المتعددة الرأسية: عندما توجد استخدامات مختلفة في طوابق مختلفة من نفس المبنى (على سبيل المثال، مكاتب في الطوابق العليا ومحلات تجارية في الطوابق السفلى).

3.3 تحليل الاستخدامات المتعددة في التقييم:

يجب على المثمن تحليل القيمة المساهمة لكل استخدام لتحديد المزيج الاقتصادي الأفضل للاستخدامات للعقار. يمكن تحقيق ذلك من خلال تكرار خطوات تحليل قابلية التسويق لكل استخدام لتحديد التوقيت والمساهمة الاقتصادية لكل استخدام.

3.4 الاعتبارات عند تقييم العقارات ذات الاستخدامات المتعددة:

• تحليل السوق لكل استخدام: إجراء تحليل سوق منفصل لكل استخدام لتحديد الطلب والعرض والأسعار.
• تخصيص التكاليف: تخصيص التكاليف المشتركة (مثل تكاليف الصيانة والإدارة) لكل استخدام.
• تحديد معدلات الرسملة المناسبة: تحديد معدلات الرسملة المناسبة لكل استخدام.
• تقييم القيمة المساهمة لكل استخدام: تقييم القيمة المساهمة لكل استخدام في القيمة الإجمالية للعقار.

3.5 المعادلات والمفاهيم ذات الصلة:

• القيمة الإجمالية (TV): مجموع قيم كل استخدام على حدة.

  TV = V1 + V2 + … + Vn

  حيث:
  * V1, V2, …, Vn: قيم كل استخدام على حدة.

• تحليل التوزيع (Allocation Analysis): يستخدم لتحديد كيفية توزيع القيمة الإجمالية للعقار بين الاستخدامات المختلفة.

3.6 مثال عملي:

فندق يضم مطعمًا وبارًا ومتاجر بيع بالتجزئة بالإضافة إلى غرف الضيوف. يجب على المثمن تحليل القيمة المساهمة لكل استخدام لتحديد القيمة الإجمالية للفندق.

3.7 تجربة ذات صلة:

يمكن إجراء تحليل سيناريوهات مختلفة لتقييم تأثير التغييرات في مزيج الاستخدامات على قيمة العقار. يمكن أيضًا إجراء تحليل حساسية لتقييم تأثير التغييرات في معدلات الرسملة على قيمة العقار.

خلاصة:

فهم الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا، والاستخدامات المؤقتة، والاستخدامات المتعددة أمر ضروري للمثمنين العقاريين. من خلال فهم هذه المفاهيم وتطبيق الأدوات والتقنيات المناسبة، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة للعقارات في مجموعة متنوعة من الحالات. يجب على المثمن دائمًا إجراء بحث شامل وجمع البيانات ذات الصلة وتحليلها بعناية لضمان أن التقييم يعكس القيمة الحقيقية للعقار.