الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات غير المطابقة والمؤقتة والمختلطة

الفصل: الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات غير المطابقة والمؤقتة والمختلطة

مقدمة

يعتبر تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. يتناول هذا الفصل حالات خاصة ومعقدة من الاستخدام الأمثل والأعلى، وهي الاستخدامات غير المطابقة، والاستخدامات المؤقتة، والاستخدامات المختلطة. هذه الحالات تتطلب تحليلاً معمقاً يأخذ في الاعتبار الجوانب القانونية والاقتصادية والسوقية لضمان تقييم دقيق وموثوق للعقار.

1. الاستخدامات غير المطابقة قانوناً (Legally Nonconforming Uses)

1.1. تعريف الاستخدام غير المطابق قانوناً:

هو استخدام مشروع تم إنشاؤه وصيانته بشكل قانوني في الأصل، ولكنه لم يعد متوافقاً مع قوانين استخدام الأراضي الحالية في المنطقة التي يقع فيها. ببساطة، كان الاستخدام قانونياً في الماضي ولكنه أصبح غير متوافق مع القوانين الجديدة.

1.2. أسباب نشوء الاستخدامات غير المطابقة:

• تعديلات في قوانين تقسيم المناطق: تغييرات في اللوائح التي تحدد استخدامات الأراضي المسموح بها.
• تعديلات في قوانين البناء: تحديثات في المعايير الفنية التي يجب أن تفي بها المباني.
• نزع الملكية الجزئي: إذا أدى استيلاء الحكومة على جزء من الأرض إلى جعل العقار غير مطابق لمتطلبات المساحة الدنيا.

1.3. أمثلة على الاستخدامات غير المطابقة:

• محطة وقود: تقع على أرض تقل مساحتها عن الحد الأدنى المطلوب حالياً لمحطات الوقود.
• منزل مستقل: يقع على قطعة أرض تقل مساحتها عن الحد الأدنى المطلوب حالياً للمنازل المستقلة في منطقة سكنية.
• مبنى سكني متعدد الوحدات: يسمح بثماني وحدات في منطقة تم تخفيضها لاحقاً إلى ست وحدات كحد أقصى.

1.4. تحليل الاستخدام غير المطابق في التقييم:

يجب على المثمن تحديد ما إذا كان العقار يمكن أن يستمر في العمل باستخدامه الحالي، وما إذا كانت القوانين تسمح بتعديل التحسينات لجعله متوافقاً. يتضمن ذلك تحليل احتمالية تغيير تقسيم المناطق، مع الأخذ في الاعتبار الاتجاهات في السوق والتغيرات التاريخية في القوانين والمخطط الرئيسي للمجتمع.

1.5. اعتبارات قانونية:

• معظم قوانين تقسيم المناطق تسمح باستمرار الاستخدام القائم ولكن قد تحظر التوسع أو التعديلات الرئيسية على الهياكل التي تدعم الاستخدام غير المطابق.
• بعض الولايات القضائية تحدد فترة زمنية للتخلص التدريجي من الاستخدامات غير المطابقة قانوناً.
• في بعض الحالات، إذا تم التخلي عن استخدام غير مطابق أو تعرض لأضرار كبيرة، فلا يمكن إعادة إنشائه.
• الترخيص الاستثنائي (Variance): يمكن أن ينشئ استخداماً غير مطابق قانوناً، وقد يسمح بإعادة البناء دون اتخاذ خطوات غير عادية. يجب على المثمن التحقق مما إذا كان الترخيص الاستثنائي مخصصاً للمالك الحالي والاستخدام الحالي فقط.

1.6. تأثير الاستخدام غير المطابق على القيمة:

• قد ينتج الاستخدام الحالي دخلاً أعلى من الاستخدام المطابق، مما يزيد من قيمة العقار.
• يجب أن تعكس معدلات الرسملة أو الخصم في طريقة الدخل أي زيادة في المخاطر المرتبطة بالاستخدام غير المطابق، مثل عدم القدرة على إعادة بناء التحسينات في حالة التلف.
• في طريقة المقارنة البيعية، يجب إجراء تعديلات على العقارات المماثلة إذا لم تكن هي أيضاً استخدامات غير مطابقة مماثلة.
• في طريقة التكلفة، يُنسب أي زيادة في القيمة بسبب الاستخدام غير المطابق قانوناً إلى التحسينات، وليس إلى الأرض، إذا لم يكن بالإمكان إعادة بناء التحسينات.

1.7. مثال عملي:

لنفترض أن لدينا مبنى سكني مكون من ثماني وحدات في منطقة تم تغيير تقسيمها إلى ست وحدات. في هذه الحالة، قد يحتاج المثمن إلى تعديل معدلات الرسملة في طريقة الدخل لتعكس المخاطر المرتبطة بعدم القدرة على إعادة بناء المبنى بنفس الحجم في حالة تضرره.

1.8. معادلات و علاقات رياضية:

• قيمة العقار ذو الاستخدام غير المطابق (Value_N):

  Value_N = NOI / R

  حيث:

  • NOI = صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income).
  • R = معدل الرسملة (Capitalization Rate)، ويجب أن يعكس المخاطر الإضافية للاستخدام غير المطابق.

• تعديل معدل الرسملة (R_Adjusted):

  R_Adjusted = R_Base + R_Risk

  حيث:

  • R_Base = معدل الرسملة الأساسي للعقارات المتوافقة.
  • R_Risk = علاوة المخاطر (Risk Premium) للاستخدام غير المطابق.

2. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses)

2.1. تعريف الاستخدام المؤقت:

هو الاستخدام الحالي للعقار في انتظار استخدام مستقبلي أكثر ربحية وفاعلية. يتم استخدامه عندما لا يكون الاستخدام الأمثل المستقبلي مجدياً مالياً في الوقت الحالي.

2.2. أسباب الاستخدام المؤقت:

• تأخر التطوير: بسبب القيود القانونية أو المالية أو السوقية.
• انتظار ارتفاع قيمة الأرض: حتى يصبح تعديل الاستخدام الحالي مجدياً مالياً.
• تغيرات في السوق: قد تتطلب الانتظار حتى يصبح استخدام معين أكثر جاذبية.

2.3. أمثلة على الاستخدامات المؤقتة:

• موقف سيارات: على أرض مخصصة لمبنى تجاري مستقبلي.
• مزرعة مؤقتة: على أرض مخصصة لتطوير سكني مستقبلي.
• مستودع: على أرض مخصصة لبناء مركز تجاري مستقبلي.

2.4. تحليل الاستخدام المؤقت في التقييم:

يجب على المثمن تحليل متى يصبح الاستخدام البديل مجدياً مالياً، مع الأخذ في الاعتبار التغيرات المتوقعة في السوق. يجب أن يأخذ التقييم في الاعتبار كلاً من الاستخدام المستقبلي والاستخدام المؤقت.

2.5. تأثير الاستخدام المؤقت على القيمة:

• قد لا يساهم الاستخدام المؤقت في قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة.
• قد يساهم الاستخدام المؤقت في تغطية تكاليف حمل العقار أو تكاليف الهدم.
• يجب تحليل الاستخدامات البديلة من خلال تحليل التدفقات النقدية المخصومة.

2.6. مثال عملي:

قطعة أرض مخصصة لبناء مركز تجاري، ولكن في الوقت الحالي، لا يوجد طلب كافٍ على المساحات التجارية. يمكن استخدام الأرض كموقف سيارات مؤقت حتى يرتفع الطلب على المساحات التجارية ويصبح بناء المركز التجاري مجدياً.

2.7. معادلات و علاقات رياضية:

• القيمة الحالية للاستخدام المستقبلي (PV_Future):

  PV_Future = FV / (1 + r)^n

  حيث:

  • PV_Future = القيمة الحالية للاستخدام المستقبلي.
  • FV = القيمة المستقبلية للعقار بعد التطوير.
  • r = معدل الخصم (Discount Rate).
  • n = عدد السنوات حتى التطوير المستقبلي.

• قيمة الاستخدام المؤقت (Value_Interim):

  Value_Interim = Σ [CF_t / (1 + r)^t]

  حيث:

  • CF_t = التدفق النقدي السنوي من الاستخدام المؤقت.
  • r = معدل الخصم.
  • t = السنة.
  • Σ = مجموع التدفقات النقدية المخصومة على مدى فترة الاستخدام المؤقت.

3. الاستخدامات المختلطة (Mixed Uses)

3.1. تعريف الاستخدام المختلط:

هو وجود أكثر من استخدام واحد على قطعة أرض واحدة أو في مبنى واحد.

3.2. أمثلة على الاستخدامات المختلطة:

• مجمع سكني تجاري: يضم محلات تجارية في الطابق الأرضي وشقق سكنية في الطوابق العليا.
• فندق: يضم مطاعم ومتاجر تجزئة بالإضافة إلى غرف الضيوف.
• مبنى مكاتب: يضم مكاتب وشقق سكنية.
• أرض زراعية: تستخدم للرعي والاستجمام والتعدين.

3.3. تحليل الاستخدام المختلط في التقييم:

يجب على المثمن تحليل القيمة المساهمة لكل استخدام على حدة. يمكن تحقيق ذلك من خلال تكرار خطوات تحليل الجدوى السوقية لكل استخدام لتحديد التوقيت والمساهمة الاقتصادية لكل استخدام.

3.4. تأثير الاستخدام المختلط على القيمة:

• يمكن أن يزيد الاستخدام المختلط من قيمة العقار من خلال تنويع مصادر الدخل وتقليل المخاطر.
• يجب تحليل كل استخدام على حدة لتحديد قيمته المساهمة.
• يجب مراعاة التآزر بين الاستخدامات المختلفة.

3.5. مثال عملي:

مبنى يضم محلات تجارية في الطابق الأرضي وشقق سكنية في الطوابق العليا. يجب على المثمن تقييم قيمة المحلات التجارية بشكل منفصل عن قيمة الشقق السكنية، ثم جمع القيمتين لتحديد القيمة الإجمالية للمبنى.

3.6. معادلات وعلاقات رياضية:

• القيمة الإجمالية للعقار ذو الاستخدام المختلط (Value_Mixed):

  Value_Mixed = Σ Value_i

  حيث:

  • Value_i = قيمة كل استخدام على حدة.
  • Σ = مجموع قيم جميع الاستخدامات.

• نسبة الإشغال المثلى لكل استخدام (Optimal_Ratio_i):

  يتم تحديدها من خلال تحليل حساسية التدفقات النقدية للتغيرات في نسبة كل استخدام. تحليل الانحدار أو التحسين (Regression or Optimization Analysis) يمكن أن يكون مفيدًا.

4. خصائص الأغراض الخاصة (Special-Purpose Properties)

4.1 تعريف خصائص الأغراض الخاصة:

هي خصائص تم بناؤها لاستخدام محدد، وتعديلها لاستخدام آخر قد يكون مكلفاً.

4.2 أمثلة على خصائص الأغراض الخاصة:

• محطات إطفاء
• كنائس
• مدارس
• مستشفيات

4.3 تحليل خصائص الأغراض الخاصة في التقييم:

الاستخدام الأمثل والأعلى لهذه الخصائص هو غالباً استمرار الاستخدام الحالي إذا كان هذا الاستخدام لا يزال قابلاً للحياة وهناك طلب كافٍ في السوق لهذا الاستخدام. يجب أن يشمل تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى توقعات الطلب الاقتصادي المستمر.

4.4 التأثير على القيمة:

إذا كان الاستخدام الحالي قديماً أو غير عملي، فقد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى هو هدم المبنى وبيع البقايا كخردة.

خاتمة

تعتبر الاستخدامات غير المطابقة والمؤقتة والمختلطة حالات خاصة تتطلب تحليلاً دقيقاً لتحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار. يجب على المثمن أن يكون على دراية بالقوانين واللوائح المحلية، وأن يحلل السوق بعناية، وأن يستخدم الأدوات التحليلية المناسبة لضمان تقييم دقيق وموثوق. من خلال فهم هذه المفاهيم وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمثمن أن يقدم تقييمات دقيقة تعكس القيمة الحقيقية للعقار.