الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات المخالفة قانونًا، والمؤقتة، والمختلطة

الفصل: الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات المخالفة قانونًا، والمؤقتة، والمختلطة

مقدمة:

يمثل الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use - HBU) حجر الزاوية في التقييم العقاري. وهو يشير إلى الاستخدام الأكثر ترجيحًا للعقار والذي يكون: مسموحًا به قانونًا، ممكنًا ماديًا، مجديًا ماليًا، وينتج أعلى قيمة. يتناول هذا الفصل الحالات التي تنحرف عن هذا المفهوم المثالي، تحديدًا: الاستخدامات المخالفة للقانون، والاستخدامات المؤقتة (Interim Use)، والاستخدامات المختلطة (Mixed Use)، مع التركيز على كيفية تأثير هذه الحالات على عملية التقييم.

1. الاستخدامات المخالفة قانونًا (Legally Nonconforming Uses):

• تعريف: الاستخدام المخالف قانونًا هو استخدام كان قانونيًا في الأصل، ولكنه لم يعد يتوافق مع قوانين استخدام الأراضي الحالية (التقسيم) في المنطقة. يمكن أن تنشأ هذه الحالات بسبب تغييرات في القوانين واللوائح.
  * مثال: محطة وقود مبنية على قطعة أرض تفي بمتطلبات المساحة الدنيا المطلوبة. إذا قامت البلدية بالاستيلاء على جزء من الأرض لتوسيع طريق، مما جعل مساحة الأرض أقل من الحد الأدنى المطلوب، يصبح الاستخدام مخالفًا قانونًا.

• أسباب نشأة الاستخدامات المخالفة قانونًا:

  1. تغييرات في قوانين تقسيم المناطق: يمكن أن يؤدي تغيير في قوانين تقسيم المناطق إلى جعل استخدام قائم بالفعل غير متوافق مع القوانين الجديدة.
  2. تعديلات في قوانين البناء: يمكن أن تجعل التغييرات في قوانين البناء العقار غير متوافق قانونيًا، حتى لو كان الاستخدام العام للعقار لا يزال مسموحًا به.
  3. الاستيلاء الجزئي: كما ذكر في المثال أعلاه، يمكن أن يؤدي الاستيلاء الجزئي من قبل الحكومة إلى جعل العقار غير متوافق مع قوانين تقسيم المناطق.
  4. تعديلات على معايير التطوير: التغييرات في معايير التطوير التي تؤثر على جوانب مثل تنسيق الحدائق ومواقف السيارات والارتدادات والوصول يمكن أن تؤدي أيضًا إلى استخدامات غير متوافقة.

• اعتبارات المقيم عند تقييم عقار ذي استخدام مخالف قانونًا:

  1. قابلية استمرار الاستخدام الحالي: يجب على المقيم تحديد ما إذا كان العقار يمكن أن يستمر في العمل باستخدامه الحالي.
  2. إمكانية التعديل: هل تسمح القوانين واللوائح بتعديل التحسينات لجعلها متوافقة مع القوانين الحالية؟
  3. احتمالية تغيير تقسيم المناطق: يجب تحليل الاحتمالية المعقولة لتغيير تقسيم المناطق، كما لو كان يتم اختبار الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض كما لو كانت شاغرة.
  4. مخاطر وقيود عدم المطابقة: يجب مراعاة المخاطر والقيود المرتبطة بعدم المطابقة، مثل عدم القدرة على إعادة بناء التحسينات في حالة التلف.
  5. التأمين: يجب التحقق مما إذا كانت بعض الجهات المقرضة تتطلب تأمينًا ضد الخسارة بسبب الاستخدام غير المتوافق، مما قد يقلل من صافي الدخل وبالتالي القيمة.
  6. تأثير الاستخدام غير المتوافق على مقارنات المبيعات: عند استخدام طريقة مقارنة المبيعات، يجب تعديل المعاملات المماثلة لتعكس المخاطر والقيود المرتبطة بالاستخدام غير المتوافق.

• التعامل مع قيمة الأرض والتحسينات في طريقة التكلفة: إذا كان لا يمكن إعادة بناء التحسينات (على سبيل المثال، بسبب قوانين تقسيم المناطق)، فيجب أن يعزى أي زيادة في القيمة بسبب الاستخدام المخالف قانونًا إلى التحسينات، وليس إلى الأرض.

• معادلات/صيغ ذات صلة:

  *   لتحديد قيمة الاستخدام المخالف قانونًا، يمكن استخدام تحليل التدفق النقدي المخصوم (Discounted Cash Flow - DCF):
      *   `PV = CF1 / (1+r) + CF2 / (1+r)^2 + ... + CFn / (1+r)^n`
          *   حيث:
              *   `PV` = القيمة الحالية
              *   `CF` = التدفق النقدي لكل فترة
              *   `r` = معدل الخصم (يعكس المخاطر الإضافية للاستخدام المخالف قانونًا)
              *   `n` = عدد الفترات
  

• التصاريح الاستثنائية (Variances): التصريح الاستثنائي هو إعفاء من متطلبات قانون تقسيم المناطق.

  • التصريح الاستثنائي للمساحة (Area Variance): السماح بالانحراف عن متطلبات المساحة.

  • التصريح الاستثنائي للاستخدام (Use Variance): يسمح باستخدام لا يسمح به قانون تقسيم المناطق بشكل عام.

  • ملاحظة هامة: يجب على المقيمين التحقق مما إذا كان التصريح الاستثنائي مخصصًا للمالك الحالي والاستخدام الحالي فقط، وينتهي عند نقل الملكية.

2. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses):

• تعريف: الاستخدام المؤقت هو الاستخدام الحالي للعقار في انتظار أن يصبح استخدام أكثر ربحية ممكنًا من الناحية المالية في المستقبل. بمعنى آخر، هو الاستخدام الحالي في انتظار تحول الأرض إلى استخدام آخر ذي قيمة أعلى.

• أهمية التوقيت: يجب على المقيم تحليل متى يصبح استخدام بديل ممكنًا من الناحية المالية. يعتمد الجدوى المالية لاستخدام بديل على تقبل السوق لهذا البديل الآن أو في المستقبل.

• تحليل الجدوى المالية المستقبلية: إذا لم تكن هناك استخدامات بديلة ممكنة من الناحية المالية حاليًا، فيجب على المقيم تحليل متى سيصبح استخدام بديل ممكنًا من الناحية المالية، وبالتالي يصبح مرشحًا للاستخدام الأكثر إنتاجية.

• مساهمة التحسينات المؤقتة في القيمة: قد تساهم التحسينات المؤقتة أو لا تساهم بشكل كبير في قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة.

  • إذا كانت الإيرادات الإجمالية لا تتجاوز نفقات التشغيل المعقولة، فإن التحسينات لا تساهم في قيمة العقار.
  • قد تكون قيمة العقار المُحسن أقل من قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة عند النظر في تكاليف الهدم وضرائب العقارات.

• تحليل الطلب المتبقي (Residual Demand Analysis): يوفر تحليل الطلب المتبقي، الذي يعد جزءًا من تحليل السوق، المعلومات اللازمة للتنبؤ بموعد إمكانية تحقيق استخدام ما من الناحية المالية.

• معادلات/صيغ ذات صلة:

  • يمكن استخدام تحليل التدفق النقدي المخصوم (DCF) لمقارنة الاستخدامات البديلة الممكنة ماليًا حاليًا وتلك المتوقع أن تكون ممكنة ماليًا في المستقبل.
    * NPV = Σ [CFt / (1 + r)^t] - Initial Investment
    * حيث:
    * NPV = صافي القيمة الحالية
    * CFt = التدفق النقدي في الفترة t
    * r = معدل الخصم
    * t = الفترة الزمنية
    * Initial Investment = الاستثمار الأولي

3. الاستخدامات المختلطة (Mixed Uses):

• تعريف: يشير الاستخدام المختلط إلى استخدامات متعددة للعقار، سواء على قطعة أرض واحدة أو في مبنى واحد.

  • أمثلة:
    • قطعة أرض كبيرة تصلح لتطوير وحدة سكنية مخططة مع مركز تسوق أمامي ووحدات سكنية حول ملعب جولف ومواقع سكنية منفردة في بقية الأرض.
    • فندق يضم مطعمًا وبارًا ومحلات بيع بالتجزئة بالإضافة إلى غرف النزلاء.
    • مبنى متعدد الطوابق يضم مكاتب وشقق ومحلات بيع بالتجزئة.
    • مباني تجارية بها مساحات مكتبية ومساحات مستودعات.

• تحليل المساهمة في القيمة: يجب على المقيم تحليل القيمة المساهمة لكل استخدام لتحديد المزيج الاقتصادي الأفضل للاستخدامات للعقار.

  • يمكن تحقيق هذا الاختبار من خلال تكرار خطوات تحليل قابلية التسويق لكل استخدام لتحديد التوقيت والمساهمة الاقتصادية لكل استخدام.

• التحديات في التقييم: قد يكون من الصعب تحديد القيمة المساهمة لكل استخدام منفرد في حالة الاستخدامات المختلطة، خاصة إذا كان هناك ترابط كبير بين هذه الاستخدامات.

• معادلات/صيغ ذات صلة:

  • يمكن استخدام تحليل النسبة المئوية للإيجار (Percentage Rent Analysis) لتحديد الإيجار المناسب لمحلات البيع بالتجزئة في مبنى متعدد الاستخدامات:
    * Percentage Rent = (Gross Sales * Agreed-Upon Percentage) + Base Rent

الخلاصة:

إن فهم الاستخدامات المخالفة للقانون، والاستخدامات المؤقتة، والاستخدامات المختلطة أمر بالغ الأهمية للمقيم العقاري. يتطلب التقييم الدقيق لهذه الحالات تحليلًا دقيقًا للعوامل القانونية والاقتصادية والسوقية. من خلال تطبيق المفاهيم والأدوات المناسبة، يمكن للمقيم تقديم تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة.