الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا، والمؤقتة، والمختلطة

الفصل: الاستخدام الأمثل والأعلى: الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا، والمؤقتة، والمختلطة

مقدمة

يمثل تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. وبينما نسعى لتحديد الاستخدام الأكثر ربحية وإنتاجية للعقار، يجب أن نضع في الاعتبار مجموعة متنوعة من السيناريوهات التي قد لا تلتزم بالقواعد التقليدية. يتناول هذا الفصل الحالات التي تتضمن استخدامات غير مطابقة قانونيًا، واستخدامات مؤقتة، واستخدامات مختلطة، مع التركيز على كيفية تحليلها وتقييمها بشكل صحيح.

1. الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا (Legally Nonconforming Uses)

• 1.1 تعريف الاستخدام غير المطابق قانونيًا: هو استخدام كان قانونيًا عند إنشائه ولكنه لم يعد يتوافق مع قوانين استخدام الأراضي الحالية (لوائح تقسيم المناطق) في المنطقة. قد تنشأ هذه الحالات نتيجة لتغييرات في قوانين تقسيم المناطق، أو تغييرات في قوانين البناء، أو حتى نتيجة لإجراء حكومي مثل الاستملاك الجزئي. ببساطة، إذا كان الاستخدام مستمرًا ولكنه لا يتماشى مع اللوائح الحالية، فهو استخدام غير مطابق. وإذا كان الاستخدام لا يمكن أن يستمر، فهو غير قانوني.

• 1.2 أسباب نشوء الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا:

  • تغييرات في قوانين تقسيم المناطق: مثال: زيادة الحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض المخصصة للسكن من 7500 قدم مربع إلى 10000 قدم مربع.
  • تغييرات في قوانين البناء: تحديثات في معايير السلامة أو البناء تجعل المبنى الحالي غير متوافق.
  • الاستملاك الجزئي: قيام الحكومة بالاستيلاء على جزء من الأرض، مما يجعل حجم الأرض المتبقي غير متوافق مع متطلبات تقسيم المناطق. مثال: محطة وقود تتطلب 20000 قدم مربع. إذا استحوذت الحكومة على 1000 قدم مربع، تصبح المساحة 19000 قدم مربع، وهي غير متوافقة.

• 1.3 تحليل وتقييم الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا:

  • تحديد مدى استمرار الاستخدام الحالي: هل يسمح القانون بالاستمرار في هذا الاستخدام؟
  • إمكانية تعديل التحسينات: هل تسمح القوانين بتعديل التحسينات لجعلها متوافقة مع اللوائح الحالية؟ قد يتضمن ذلك تحليل احتمالية تغيير تقسيم المناطق.
  • تأثير الاستخدام غير المطابق على القيمة: هل ينتج الاستخدام الحالي دخلًا أكبر من الاستخدام المتوافق؟ هل هناك طلب على هذا الاستخدام ذي الكثافة العالية؟
  • المخاطر والقيود المرتبطة بالاستخدام غير المطابق: هل يمكن إعادة بناء التحسينات في حالة تدميرها (حريق، فيضان)؟ قد تتطلب بعض الجهات المقرضة تأمينًا ضد الخسارة بسبب الاستخدام غير المطابق.
  • دراسة قرارات المحاكم والسوابق القضائية: في بعض الحالات، قد تكون هناك قرارات محكمة تحدد حقوق والتزامات أصحاب العقارات ذات الاستخدامات غير المطابقة.
  • البحث عن “الترخيص المشروط” (Variance): قد يتم منح ترخيص مشروط يسمح بالانحراف عن قواعد تقسيم المناطق في ظروف خاصة. يجب التأكد ما إذا كان الترخيص المشروط مرتبطًا بالمالك الحالي والاستخدام الحالي فقط، أو أنه ينتقل مع العقار.

• 1.4 الاعتبارات في طرق التقييم:

  • طريقة مقارنة المبيعات: يجب تعديل أسعار البيع للعقارات المماثلة التي تتفق مع قوانين تقسيم المناطق لتعكس المخاطر والقيود المرتبطة بالاستخدام غير المطابق. إذا كان الاستخدام غير المطابق يزيد من قيمة العقار، يجب إجراء تعديل إيجابي.
  • طريقة الدخل: قد تحتاج معدلات الرسملة أو الخصم إلى أن تعكس المخاطر المتزايدة المرتبطة بالاستخدام غير المطابق.
  • طريقة التكلفة: يتم تخصيص أي زيادة في القيمة بسبب الاستخدام غير المطابق للتحسينات، وليس للأرض، إذا كانت التحسينات لا يمكن إعادة بنائها في حالة تدميرها.

• 1.5 مثال: مبنى سكني قديم يضم ثماني وحدات في منطقة تم تخفيض تقسيمها إلى ست وحدات. في هذه الحالة، قد تحتاج معدلات الرسملة إلى أن تعكس المخاطر المتزايدة المرتبطة بالاستخدام غير المطابق، وتحديد ما إذا كانت مبيعات العقارات التي تضم ست وحدات أو ثماني وحدات هي المقارنة الأنسب.

2. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses)

• 2.1 تعريف الاستخدام المؤقت: هو استخدام حالي للعقار إلى حين يصبح استخدام آخر أكثر ربحية ممكنًا في المستقبل. بعبارة أخرى، هو استخدام للعقار في الوقت الحاضر بينما ينتظر العقار أن يصبح جاهزًا لاستخدام أكثر قيمة في المستقبل.

• 2.2 أسباب وجود استخدامات مؤقتة:

  • الظروف الاقتصادية: قد لا يكون السوق مستعدًا بعد للاستخدام الأكثر ربحية، مثل انتظار ارتفاع قيمة الأرض.
  • القيود القانونية: قد توجد قيود قانونية مؤقتة تمنع الاستخدام الأمثل على الفور.

• 2.3 تحليل وتقييم الاستخدامات المؤقتة:

  • تحديد الاستخدام المستقبلي المحتمل: ما هو الاستخدام الأكثر ربحية الذي من المتوقع أن يصبح ممكنًا في المستقبل؟
  • تحديد الفترة الزمنية للاستخدام المؤقت: متى من المتوقع أن يصبح الاستخدام المستقبلي ممكنًا؟
  • تقييم مساهمة الاستخدام المؤقت في القيمة: هل يحقق الاستخدام المؤقت إيرادات تغطي تكاليف التشغيل؟ هل تزيد قيمة العقار المحسن عن قيمة الأرض الخالية؟
  • تحليل الطلب المتبقي (Residual Demand Analysis): لتقدير متى سيصل إيجار السوق إلى “إيجار الجدوى” (Feasibility Rent) اللازم لتبرير البناء الجديد.
  • تحليل التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow Analysis): لمقارنة الاستخدامات البديلة الممكنة حاليًا وتلك المتوقعة في المستقبل. تستخدم هذه الطريقة الصيغة التالية:
    NPV = Σ [CFt / (1 + r)^t]
    حيث:
    • NPV = صافي القيمة الحالية (Net Present Value)
    • CFt = التدفق النقدي في الفترة t (Cash Flow in period t)
    • r = معدل الخصم (Discount Rate)
    • t = الفترة الزمنية (Time Period)

• 2.4 مثال: قطعة أرض تقع في منطقة من المتوقع أن تصبح تجارية في المستقبل. في الوقت الحالي، يتم استخدام الأرض كموقف للسيارات. يعتبر موقف السيارات استخدامًا مؤقتًا إلى حين يصبح بناء مركز تجاري ممكنًا اقتصاديًا.

3. الاستخدامات المختلطة (Mixed Uses)

• 3.1 تعريف الاستخدامات المختلطة: هو وجود أكثر من استخدام واحد على نفس قطعة الأرض أو في نفس المبنى.

• 3.2 أمثلة على الاستخدامات المختلطة:

  • مجمع سكني مخطط (Planned Unit Development) يضم مركزًا تجاريًا ووحدات سكنية وملعب جولف.
  • مبنى متعدد الطوابق يضم مكاتب وشقق ومحلات تجارية.
  • فندق يضم مطعمًا وبارًا ومحلات بيع بالتجزئة.
  • أراضي الغابات التي تستخدم أيضًا للصيد والترفيه واستكشاف المعادن.
  • شوارع عامة بها خطوط سكك حديدية جانبية.
  • منزل مستقل يتضمن شقة في الطابق العلوي أو السفلي (إذا سمح بذلك).

• 3.3 تحليل وتقييم الاستخدامات المختلطة:

  • تحديد القيمة المساهمة لكل استخدام: يجب تحليل كل استخدام على حدة لتقدير مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار.
  • تكرار خطوات تحليل التسويق (Marketability Analysis) لكل استخدام: لتحديد التوقيت والمساهمة الاقتصادية لكل استخدام.
  • تحديد المزيج الاقتصادي الأمثل من الاستخدامات: ما هو أفضل مزيج من الاستخدامات لتحقيق أقصى قيمة للعقار؟

• 3.4 مثال: مبنى متعدد الطوابق يضم محلات تجارية في الطابق الأرضي ومكاتب في الطوابق العليا. يجب تحليل إيرادات ومصروفات كل استخدام على حدة لتقدير القيمة الإجمالية للمبنى.

4. العقارات ذات الأغراض الخاصة (Special-Purpose Properties)

• 4.1 تعريف العقارات ذات الأغراض الخاصة: هي عقارات مصممة لاستخدام محدد أو عدد محدود من الاستخدامات، وقد يكون من المكلف تعديلها لاستخدام آخر.

• 4.2 أمثلة على العقارات ذات الأغراض الخاصة: محطات الإطفاء، المستشفيات، المدارس، الكنائس، دور السينما.

• 4.3 تحليل وتقييم العقارات ذات الأغراض الخاصة:

  • الاستمرار في الاستخدام الحالي: إذا كان الاستخدام الحالي للعقار قابلاً للاستمرار، فمن المحتمل أن يكون هو الاستخدام الأمثل والأعلى.
  • تحليل الطلب الاقتصادي المستمر: يجب تقدير الطلب المستقبلي على الاستخدام الحالي.
  • تحديد الاستخدامات البديلة المحتملة: إذا كان الاستخدام الحالي غير ممكن، فما هي الاستخدامات البديلة التي يمكن أن تكون ممكنة؟
  • تقييم قيمة الأرض الخالية: في بعض الحالات، قد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض هو هدم المبنى وبيعه كأرض خالية.

5. الاستخدامات غير القانونية (Illegal Uses)

• 5.1 تعريف الاستخدامات غير القانونية: هي الاستخدامات التي تمت إقامتها بدون الحصول على التصاريح اللازمة أو التي تنتهك قوانين البناء أو تقسيم المناطق.
• 5.2 التعامل مع الاستخدامات غير القانونية في التقييم:
  • يجب عدم تجاهل التحسينات غير القانونية: يجب أن يعكس التقييم التكلفة اللازمة لإزالة المخالفة أو الحصول على التصاريح اللازمة.
  • يجب ذكر الافتراضات الافتراضية بوضوح: إذا تم التقييم على أساس افتراض أن التحسينات غير القانونية غير موجودة، فيجب ذكر ذلك بوضوح في التقرير.

خلاصة

يتطلب تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى فهمًا شاملاً لظروف السوق والقوانين واللوائح المحلية. عند التعامل مع الاستخدامات غير المطابقة قانونيًا والمؤقتة والمختلطة، يجب على المثمن إجراء تحليل دقيق وشامل لتقدير القيمة بشكل صحيح. يجب أن يستند التحليل إلى بيانات السوق المتاحة وأفضل الممارسات في مجال التقييم العقاري.