عملية التقييم العقاري

الفصل الثالث: عملية التقييم العقاري

مقدمة

تُعد عملية التقييم العقاري بمثابة العمود الفقري لمهنة التقييم، فهي سلسلة من الخطوات المنطقية والمنظمة التي يتبعها المثمن للوصول إلى تقدير لقيمة عقار ما. هذه العملية ليست مجرد روتين، بل هي تطبيق عملي لمجموعة من النظريات والمبادئ الاقتصادية والعقارية، مع الأخذ في الاعتبار الظروف السوقية والقانونية المحيطة بالعقار. في هذا الفصل، سنتناول تفصيليًا الخطوات الثمانية لعملية التقييم، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية لكل خطوة، وكيفية الاستفادة من الأدوات الرقمية المتاحة في العصر الحديث لتعزيز كفاءة ودقة التقييم.

أولًا: الخطوات الثمانية لعملية التقييم العقاري

يمكن تلخيص عملية التقييم العقاري في ثماني خطوات رئيسية، وهي:

1. تحديد مشكلة التقييم❓❓: تحديد الهدف من التقييم، العقار المراد تقييمه، تاريخ التقييم، الحقوق العقارية المطلوب تقييمها، وتعريف القيمة المراد تقديرها.
2. التحليل الأولي: جمع المعلومات الأولية حول العقار والسوق، وتحديد نطاق العمل وخطة التقييم.
3. جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها: جمع البيانات التفصيلية عن العقار والسوق والعقارات المماثلة، والتحقق من صحة هذه البيانات وتحليلها بشكل منهجي.
4. تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى: تحديد الاستخدام الأكثر❓ ربحية وقانونية وممكنة للعقار، سواء كان شاغرًا أو مبنيًا.
5. تقييم الموقع: تقدير قيمة الأرض (الموقع) بشكل منفصل عن التحسينات (المباني).
6. تطبيق طرق التقييم الثلاثة: استخدام طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل (عند الاقتضاء) لتقدير قيمة العقار.
7. التوفيق بين مؤشرات القيمة: تحليل ومقارنة نتائج طرق التقييم الثلاثة، والوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
8. إعداد تقرير التقييم: كتابة تقرير مفصل يوضح جميع❓ الخطوات التي تم اتباعها والبيانات التي تم تحليلها والنتائج التي تم التوصل إليها.

ثانيًا: تفصيل خطوات عملية التقييم العقاري

1. تحديد مشكلة التقييم

• ما هو المراد تقييمه؟ (What is to Be Appraised?)

  • تحديد العقار: يجب تحديد العقار المراد تقييمه بشكل دقيق، بما في ذلك موقعه الجغرافي، ورقم القطعة، والمساحة، والوصف القانوني. يمكن استخدام أدوات الخرائط الرقمية وأنظمة المعلومات الجغرافية (GIS) لتحديد موقع العقار بدقة.
  • تحديد الحقوق العقارية: يجب تحديد نوع الحقوق العقارية المراد تقييمها، مثل حق الملكية المطلقة (Fee Simple)، أو حق الانتفاع (Leasehold)، أو حقوق الارتفاق (Easements). لكل نوع من هذه الحقوق تأثير مختلف على قيمة العقار.
  • تحديد الاستخدام: يجب تحديد الاستخدام الحالي والمستقبلي للعقار، فقد يكون العقار سكنيًا أو تجاريًا أو صناعيًا أو زراعيًا.

• متى يتم التقييم؟ (When is It to Be Appraised?)

  • تاريخ التقييم: يجب تحديد تاريخ التقييم بدقة، حيث أن قيمة العقار يمكن أن تتغير بمرور الوقت. هذا التاريخ هو الذي تعكسه البيانات والمعلومات التي تم جمعها وتحليلها.
  • الأثر الرجعي: في بعض الحالات، قد يكون من الضروري تقييم العقار بتاريخ سابق (تقييم بأثر رجعي)، كما في حالات التقاضي أو الضرائب.

• لماذا يتم التقييم؟ (Why is It to Be Appraised?)

  • الغرض من التقييم: يجب تحديد الغرض من التقييم، فقد يكون الغرض هو الحصول على قرض عقاري، أو بيع العقار، أو التأمين عليه، أو تسوية نزاع قانوني، أو حساب الضرائب. يحدد الغرض من التقييم نوع القيمة المراد تقديرها.
  • المستخدمون المقصودون: يجب تحديد من هم المستخدمون المقصودون لتقرير التقييم، مثل البنك أو المشتري أو البائع أو المحكمة. يحدد المستخدمون المقصودون مستوى التفصيل والدقة المطلوب في التقرير.

• كيف يتم التقييم؟ (How is It Being Valued?)

  • تعريف القيمة: يجب تحديد تعريف القيمة المراد تقديرها، مثل القيمة السوقية (Market Value)، أو قيمة التأمين (Insurable Value)، أو قيمة التصفية (Liquidation Value). القيمة السوقية هي الأكثر شيوعًا، وتعرف بأنها السعر الذي من المرجح أن يبيع به العقار في سوق مفتوحة، بين بائع راغب ومشتري راغب، وكلاهما على بينة من الحقائق ذات الصلة، ودون إكراه.
  • افتراضات وشروط محددة: يجب تحديد أي افتراضات أو شروط محددة تؤثر على التقييم، مثل وجود قيود على استخدام العقار، أو الحاجة إلى إصلاحات كبيرة.

2. التحليل الأولي

• تحديد البيانات اللازمة: تحديد أنواع البيانات المطلوبة لعملية التقييم، مثل بيانات العقار، وبيانات السوق، وبيانات العقارات المماثلة.
• تحديد مصادر البيانات: تحديد مصادر البيانات الموثوقة، مثل سجلات الملكية، ووكالات العقارات، وقواعد البيانات العقارية، والمواقع الإلكترونية الحكومية.
• التحليل الأولي للبيانات: إجراء تحليل أولي للبيانات المتاحة لتحديد الاتجاهات السوقية وتحديد العقارات المماثلة المحتملة.
• خطة التقييم: وضع خطة تفصيلية لعملية التقييم، بما في ذلك الجدول الزمني والميزانية.
• عرض الرسوم والعقد: تقديم عرض بالرسوم المتوقعة لعملية التقييم، وتوقيع عقد مع العميل يحدد نطاق العمل والشروط والأحكام.

3. جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها

• جمع البيانات الخاصة: جمع البيانات المتعلقة بالعقار المراد تقييمه، مثل عمر المبنى، ومساحة الأرض، وعدد الغرف، والمواد المستخدمة في البناء، وحالة العقار، وأي تحسينات أو تعديلات تم إجراؤها.
• جمع بيانات السوق: جمع البيانات المتعلقة بالسوق العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار، مثل أسعار العقارات المماثلة، ومعدلات الإشغال، ومعدلات الإيجار، واتجاهات العرض والطلب.
• جمع بيانات العقارات المماثلة: جمع البيانات المتعلقة بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة، بما في ذلك أسعار البيع، وتواريخ البيع، وشروط البيع، وخصائص العقار.
• التحقق من البيانات: التحقق من صحة البيانات التي تم جمعها من مصادر مختلفة، والتأكد من دقتها وموثوقيتها.
• تحليل البيانات: تحليل البيانات التي تم جمعها باستخدام الأساليب الإحصائية والرياضية المناسبة، لتحديد العوامل التي تؤثر على قيمة العقار.

4. تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى

• التعريف: الاستخدام الأمثل والأعلى هو الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للعقار.
• الخصائص: يجب أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى:
  • قانونيًا Permissible: يجب أن يكون الاستخدام مسموحًا به بموجب قوانين تقسيم المناطق واللوائح الأخرى.
  • ممكنًا Physically Possible: يجب أن يكون الموقع قادرًا على دعم الاستخدام المقترح.
  • مجدياً Financially Feasible: يجب أن يكون الاستخدام مربحًا بما يكفي لتبرير التكلفة.
  • الأكثر ربحية Maximally Productive: من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية قانونًا، يجب أن يكون الاستخدام هو الذي يحقق أعلى قيمة.
• الأهمية: تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى ضروري لتقدير قيمة العقار بدقة.

5. تقييم الموقع

• الأسباب: من الضروري تقييم الموقع بشكل منفصل عن التحسينات للأسباب التالية:
  • تحديد مساهمة الأرض في قيمة العقار الكلية.
  • تقدير تكلفة استبدال المبنى.
  • تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع.
• طرق التقييم: يمكن استخدام طرق مختلفة لتقييم الموقع، مثل:
  • طريقة مقارنة المبيعات: مقارنة الموقع بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا.
  • طريقة التخصيص: تخصيص جزء من قيمة العقار الكلية للأرض.
  • طريقة الاستخراج: طرح قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية.
  • طريقة التطوير: تقدير قيمة الأرض بناءً على تكلفة تطويرها.
  • طريقة الدخل المتبقي للأرض: تقدير قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم تكاليف التشغيل والتحسينات.
  • طريقة رسملة إيجار الأرض: تقدير قيمة الأرض عن طريق رسملة إيجار الأرض.
  • جداول العمق Depth Tables: تستخدم لتقدير قيمة الأجزاء المختلفة من قطعة الأرض بناءً على عمقها (تستخدم بشكل أقل شيوعاً).

6. تطبيق طرق التقييم الثلاثة

• طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):

  • المبدأ: تعتمد على مبدأ الإحلال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر للعقار من تكلفة الحصول على عقار مماثل آخر.
  • العملية: مقارنة العقار المراد تقييمه بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا، وإجراء تعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.
  • الصيغة: القيمة المقدرة = سعر بيع العقار المماثل + تعديلات (للاختلافات في الموقع، والحجم، والحالة، والميزات، وشروط التمويل، وما إلى ذلك).
  • مثال: إذا تم بيع عقار مماثل بمبلغ 500,000 دولار، وكان العقار المراد تقييمه يتمتع بموقع أفضل (+20,000 دولار) وحجم أكبر (+10,000 دولار)، فإن القيمة المقدرة ستكون 530,000 دولار.

• طريقة التكلفة (Cost Approach):

  • المبدأ: تعتمد على مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر للعقار من تكلفة بناء عقار جديد مماثل.
  • العملية: تقدير تكلفة بناء مبنى جديد مماثل للعقار المراد تقييمه، ثم خصم قيمة الاستهلاك (Depreciation) من التكلفة الجديدة.
  • الصيغة: القيمة المقدرة = تكلفة البناء الجديدة - الاستهلاك + قيمة الأرض.
    • تكلفة البناء الجديدة يمكن تقديرها باستخدام طرق مثل طريقة الوحدة المقارنة (Comparative Unit Method) أو طريقة الوحدة في المكان (Unit-in-Place Method) أو طريقة المسح الكمي (Quantity Survey Method).
    • الاستهلاك يشمل الاستهلاك المادي (Physical Depreciation)، والاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence)، والاستهلاك الخارجي (External Obsolescence).
  • مثال: إذا كانت تكلفة بناء مبنى جديد مماثل هي 600,000 دولار، وقيمة الاستهلاك هي 100,000 دولار، وقيمة الأرض هي 200,000 دولار، فإن القيمة المقدرة ستكون 700,000 دولار.

• طريقة الدخل (Income Approach):

  • المبدأ: تعتمد على مبدأ التوقع، والذي ينص على أن قيمة العقار تعتمد على الدخل المتوقع أن يحققه في المستقبل.
  • العملية: تقدير الدخل الصافي المتوقع (Net Operating Income - NOI) الذي سيحققه العقار، ثم تقسيم الدخل الصافي على معدل الرسملة (Capitalization Rate) للحصول على القيمة المقدرة.
  • الصيغة: القيمة المقدرة = الدخل الصافي / معدل الرسملة.
    • الدخل الصافي (NOI) = إجمالي الدخل الفعلي (Potential Gross Income) - الشواغر (Vacancy) - مصروفات التشغيل (Operating Expenses).
    • معدل الرسملة (Cap Rate) هو مقياس للعائد على الاستثمار في العقار.
  • مثال: إذا كان الدخل الصافي المتوقع هو 50,000 دولار، ومعدل الرسملة هو 10٪ (0.10)، فإن القيمة المقدرة ستكون 500,000 دولار.

7. التوفيق بين مؤشرات القيمة

• التعريف: عملية تحليل ومقارنة نتائج طرق التقييم الثلاثة، والوصول إلى تقدير نهائي للقيمة يعكس أفضل تقدير ممكن بناءً على جميع البيانات المتاحة.
• الاعتبارات: يجب أن يأخذ المثمن في الاعتبار:
  • موثوقية البيانات المستخدمة في كل طريقة.
  • ملاءمة كل طريقة للعقار المراد تقييمه.
  • الظروف السوقية السائدة.
• العملية:
  • تحليل نقاط القوة والضعف لكل طريقة.
  • إعطاء وزن أكبر للطريقة التي تعتبر الأكثر موثوقية وملاءمة.
  • الوصول إلى تقدير نهائي للقيمة يعكس أفضل تقدير ممكن بناءً على جميع البيانات المتاحة.

8. إعداد تقرير التقييم

• التقرير: تقرير التقييم هو وثيقة مكتوبة توضح جميع الخطوات التي تم اتباعها والبيانات التي تم تحليلها والنتائج التي تم التوصل إليها.
• العناصر الأساسية: يجب أن يتضمن التقرير العناصر التالية:
  • تحديد مشكلة التقييم.
  • وصف العقار.
  • تحليل السوق.
  • تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى.
  • تقييم الموقع.
  • تطبيق طرق التقييم الثلاثة.
  • التوفيق بين مؤشرات القيمة.
  • تقدير القيمة النهائية.
  • الافتراضات والشروط المحددة.
  • شهادة المثمن.

ثالثًا: التقييم العقاري في العصر الرقمي

• تكنولوجيا الهواتف المحمولة: استخدام تطبيقات الهواتف المحمولة لجمع البيانات الميدانية، والتقاط الصور، وتسجيل الملاحظات، والوصول إلى الخرائط الرقمية.
• نظم المعلومات الجغرافية (GIS): استخدام نظم المعلومات الجغرافية لتحليل البيانات المكانية، وتحديد العقارات المماثلة، وتقييم تأثير العوامل البيئية على قيمة العقار.
• قواعد البيانات العقارية: استخدام قواعد البيانات العقارية للوصول إلى معلومات حول العقارات، مثل أسعار البيع، والضرائب، والوصف القانوني.
• الذكاء الاصطناعي (AI) والتعلم الآلي (ML): استخدام الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي لتحليل البيانات الضخمة، وتحديد الاتجاهات السوقية، وتقدير قيمة العقار بشكل آلي.
• الواقع الافتراضي (VR) والواقع المعزز (AR): استخدام الواقع الافتراضي والواقع المعزز لزيارة العقارات عن بعد، وتقييم حالتها، وعرضها على العملاء.

الخلاصة

عملية التقييم العقاري هي عملية معقدة تتطلب معرفة واسعة بالنظريات والمبادئ الاقتصادية والعقارية، ومهارات تحليلية قوية، والقدرة على استخدام الأدوات الرقمية المتاحة في العصر الحديث. من خلال اتباع الخطوات الثمانية لعملية التقييم بشكل منهجي، يمكن للمثمن الوصول إلى تقدير دقيق لقيمة العقار يعكس أفضل تقدير ممكن بناءً على جميع البيانات المتاحة. التطورات التكنولوجية في العصر الرقمي توفر للمثمنين أدوات قوية لتعزيز كفاءة ودقة التقييم، مما يساعدهم على تقديم خدمات أفضل لعملائهم.