الغرض من التقييم: تحديد القيمة، المستخدمون، والاستخدامات المقصودة.

الفصل: الغرض من التقييم: تحديد القيمة، المستخدمون، والاستخدامات المقصودة

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى توضيح أهمية تحديد الغرض من التقييم العقاري، وذلك بتحديد نوع القيمة المطلوب تقديرها، وتحديد المستخدمين المقصودين لتقرير التقييم، والاستخدامات التي سيتم استخدام التقييم من أجلها. يُعدّ تحديد هذه العناصر بدقة أمرًا بالغ الأهمية لضمان أن يكون التقييم ذا صلة وموثوقًا ومفيدًا لجميع الأطراف المعنية.

أولاً: تحديد نوع القيمة (Standard of Value)

في ممارسة التقييم العقاري، كان يتم استخدام مصطلحات “الغرض” و “الاستخدام” من التقييم. ومع تطور المهنة، تم استبدال مصطلح “الغرض” بمصطلح “معيار القيمة” (Standard of Value) بهدف تقليل الارتباك الذي قد ينشأ عند التمييز بين مصطلحي “الغرض” و “الاستخدام”.

يشير “معيار القيمة” إلى نوع معلومات القيمة التي يطلبها العميل من المثمن. بمعنى آخر، هل يبحث العميل عن القيمة السوقية (Market Value)، أو قيمة التأمين❓❓ (Insurance Value)، أو القيمة الضريبية❓❓ (Tax Value)، أو القيمة في الاستخدام (Value in Use)، أو القيمة الاستثمارية (Investment Value)، أو غير ذلك؟

أمثلة على معايير القيمة المختلفة:

• القيمة السوقية (Market Value): هي التقدير الأكثر احتمالية للمبلغ الذي يجب أن يتبادل العقار بموجبه في تاريخ التقييم بين مشتر راغب وبائع راغب في صفقة تجارية بحتة بعد تسويق ملائم، حيث تصرف الطرفان عن علم وحكمة وبدون إكراه.

  • معادلة القيمة السوقية (Market Value Equation):
    MV = P(willing buyer, willing seller, arm’s length) @ Effective Date
    حيث:
    • MV = القيمة السوقية
    • P = السعر المحتمل
    • P(…) = دالة تحدد شروط الصفقة.

• قيمة التأمين (Insurance Value): القيمة التي يتم على أساسها احتساب مبلغ التأمين على العقار، وعادة ما تعتمد على تكلفة استبدال المبنى أو جزء منه في حالة التلف أو الضرر.

• القيمة الضريبية (Tax Value): القيمة التي تحددها السلطات الضريبية لغرض احتساب الضرائب على العقار.
• القيمة في الاستخدام (Value in Use): قيمة العقار بالنسبة لمالكه الحالي، بناءً على الاستخدام المحدد الذي يمارسه المالك. قد تختلف القيمة في الاستخدام عن القيمة السوقية إذا كان المالك يحقق أرباحًا استثنائية من العقار بسبب عوامل خاصة.
• القيمة الاستثمارية (Investment Value): قيمة العقار بالنسبة لمستثمر معين، بناءً على أهداف الاستثمار والظروف المالية لهذا المستثمر.

ثانياً: الاستخدامات المقصودة (Intended Use)

يشير “الاستخدام المقصود” إلى ما يخطط العميل لفعله بالتقييم. يجب على المثمن أن يفهم بوضوح الغرض من التقييم، لأنه يؤثر على نطاق العمل❓ المطلوب والمنهجيات التي يجب استخدامها.

أمثلة على الاستخدامات المقصودة للتقييم:

1. تقديم قرض: تستخدم المؤسسات المالية التقييم لتقييم الضمانات العقارية قبل الموافقة على القروض.
2. تحديد القيمة لأغراض المصادرة (الاستملاك): تستخدم الحكومات التقييم لتحديد التعويض العادل عند الاستملاك العقاري للمنفعة العامة.
3. تحديد قيمة العقار لتسوية تركة: يستخدم التقييم لتحديد قيمة العقارات لتوزيعها على الورثة.
4. تحديد مبلغ التأمين على مبنى: يستخدم التقييم لتحديد قيمة استبدال المبنى من أجل تحديد مبلغ التأمين المناسب.
5. تحديد قيمة العقار للبيع: يستخدم التقييم لمساعدة البائعين على تحديد سعر الطلب وتقييم العروض.
6. تحديد قيمة العقار للشراء: يستخدم التقييم لمساعدة المشترين على تحديد سعر العرض.

ثالثاً: المستخدمون المقصودون (Intended Users)

يشير “المستخدمون المقصودون” إلى العميل أو العملاء بناءً على التواصل مع العميل أو العملاء في وقت المهمة. هل يوجد أكثر من قارئ للتقرير؟ هل سيعتمد آخرون، بخلاف العميل فقط، على المعلومات المقدمة في التقرير؟

أمثلة على المستخدمين المقصودين للتقييم:

• العميل (الذي طلب التقييم)
• المقرضون (في حالة التقييم لأغراض الرهن العقاري)
• المحاكم (في حالة النزاعات القانونية)
• وكالات الضرائب
• المستثمرون المحتملون
• الشركاء في الشركات

أهمية تحديد المستخدمين والاستخدامات المقصودة:

يؤثر تحديد المستخدمين والاستخدامات المقصودة بشكل كبير على:

• نطاق العمل (Scope of Work): يحدد مدى البحث والتحليل المطلوبين لإكمال التقييم.
• مستوى التفصيل في التقرير: يحدد مدى عمق وتعقيد التقرير الذي سيتم إعداده.
• الموثوقية: يضمن أن يكون التقييم ذا صلة وموثوقًا به للمستخدمين المقصودين.
• المسؤولية القانونية: يساعد على تحديد الأطراف التي يتحمل المثمن مسؤولية تجاهها.

أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة:

1. تقييم عقار لغرض الرهن العقاري: في هذه الحالة، يكون المستخدم المقصود هو البنك أو المؤسسة المالية التي تقدم القرض. الاستخدام المقصود هو تحديد قيمة العقار كضمان للقرض. يجب أن يركز التقييم على القيمة السوقية للعقار وأن يراعي المخاطر المحتملة التي قد تؤثر على قيمته.
2. تقييم عقار لغرض تقسيم التركة: في هذه الحالة، يكون المستخدمون المقصودون هم الورثة والمحكمة. الاستخدام المقصود هو تحديد قيمة العقار لتوزيعه بشكل عادل بين الورثة. يجب أن يركز التقييم على القيمة السوقية للعقار وأن يراعي أي عوامل قد تؤثر على قيمته بالنسبة للورثة.
3. تقييم عقار لغرض تحديد الضرائب: في هذه الحالة، يكون المستخدم المقصود هو مصلحة الضرائب. الاستخدام المقصود هو تحديد القيمة الضريبية للعقار. يجب أن يتبع التقييم القواعد واللوائح الضريبية المعمول بها.

الخلاصة

يُعدّ تحديد الغرض من التقييم بدقة - من خلال تحديد نوع القيمة والمستخدمين والاستخدامات المقصودة - خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. فهم هذه العناصر يضمن أن يكون التقييم ذا صلة وموثوقًا ومفيدًا لجميع الأطراف المعنية، ويساعد على حماية مصالحهم. كما أنه يساهم في تعزيز الشفافية والنزاهة في سوق العقارات.