الغرض من التقييم: معايير القيمة، الاستخدام، والمستخدمون.

الفصل الأول: الغرض من التقييم: معايير القيمة، الاستخدام، والمستخدمون

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى استكشاف العناصر الأساسية التي تحدد الغرض من التقييم العقاري، وهي: معايير القيمة، والاستخدام المقصود❓❓، والمستخدمون المقصودون. فهم هذه العناصر الثلاثة أمر بالغ الأهمية لتحديد نطاق العمل المناسب لعملية التقييم ولضمان أن التقرير الناتج يلبي احتياجات العملاء وأصحاب المصلحة الآخرين. في❓ الماضي، كان مصطلح “الغرض والاستخدام” شائعًا في ممارسة التقييم. ومع ذلك، مع تطور المهنة، تم استبدال مصطلح “الغرض” بـ “معيار القيمة❓❓” لتقليل الالتباس.

أولاً: معيار القيمة (Standard of Value)

1.1. تعريف معيار القيمة

يشير معيار القيمة إلى نوع المعلومات المتعلقة بالقيمة التي يطلبها العميل من المثمن. بمعنى آخر، ما هو نوع القيمة الذي يبحث عنه العميل؟ هل يبحث عن القيمة السوقية❓❓، أو قيمة التأمين، أو القيمة الضريبية، أو قيمة الاستخدام، أو القيمة الاستثمارية، إلخ؟

1.2. أنواع معايير القيمة الشائعة

• القيمة السوقية (Market Value): وهي القيمة الأكثر شيوعًا في التقييم❓ العقاري، وتعبر عن السعر التقديري الذي يمكن أن تبيع به عقار في سوق تنافسي مفتوح، شريطة أن يكون كل من البائع والمشتري يتصرفان عن طيب خاطر وبدراية كاملة، ودون إكراه.
  • رياضيًا، يمكن التعبير عن القيمة السوقية (MV) كالتالي:
    MV = f(S, D, C)
    حيث:
    • S = العرض (Supply) من العقارات المماثلة
    • D = الطلب (Demand) على العقارات المماثلة
    • C = الظروف الاقتصادية (Economic Conditions) السائدة في السوق.
• قيمة التأمين (Insurance Value): وهي القيمة التي يتم على أساسها تحديد مبلغ التأمين على العقار، وعادة ما تستند إلى تكلفة استبدال المباني والتحسينات الأخرى في حالة حدوث ضرر.
• القيمة الضريبية (Tax Value): وهي القيمة التي تستخدمها السلطات الضريبية لتقدير الضرائب المستحقة على العقار.
• قيمة الاستخدام (Value in Use): وهي القيمة التي يحققها العقار لمستخدم معين، وقد تختلف عن القيمة السوقية إذا كان المستخدم يحقق فوائد خاصة من العقار.
• القيمة الاستثمارية (Investment Value): وهي القيمة التي يضعها مستثمر معين على العقار، بناءً على توقعاته الخاصة بشأن التدفقات النقدية المستقبلية والمخاطر المرتبطة بالعقار.

1.3. أهمية تحديد معيار القيمة❓❓

يعد تحديد معيار القيمة الصحيح أمرًا بالغ الأهمية لأن:

1. يحدد المنهجية: يوجه اختيار المنهجيات والأساليب المناسبة لعملية التقييم. على سبيل المثال، قد تتطلب القيمة السوقية استخدام مقارنة المبيعات، بينما قد تتطلب القيمة الاستثمارية استخدام تحليل التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow Analysis).
2. يؤثر على البيانات: يؤثر على أنواع البيانات التي يتم جمعها وتحليلها.
3. يضمن الدقة: يضمن أن التقييم يعكس القيمة المناسبة للغرض المقصود.

ثانياً: الاستخدام المقصود (Intended Use)

2.1. تعريف الاستخدام المقصود

يشير الاستخدام المقصود إلى ما يخطط العميل لفعله بالتقييم. تتضمن بعض الاستخدامات المقصودة: تقديم قرض، تحديد قيمة لأغراض الاستملاك، تحديد قيمة عقار لتسوية تركة، تحديد مقدار التأمين على مبنى، على سبيل المثال لا الحصر.

2.2. أمثلة على الاستخدامات المقصودة

• التمويل العقاري: لتقييم الضمانات للقروض العقارية.
• الاستملاك: لتحديد التعويض العادل عن العقارات المستملكة من قبل الحكومة.
• التخطيط العقاري: لتحديد قيمة الأصول العقارية لغرض توزيع التركة.
• التأمين: لتحديد مبلغ التأمين المناسب على العقار.
• الضرائب: لتحديد القيمة الخاضعة للضريبة للعقارات.
• القرارات الاستثمارية: لتقييم فرص الاستثمار العقاري.
• الإجراءات القانونية: لتقديم أدلة في الدعاوى القضائية.
• تسوية المنازعات الزوجية: لتقسيم الأصول العقارية في حالات الطلاق.
• تحديد أسعار الإيجار: لتحديد الإيجار العادل للعقارات المؤجرة.
• تصفية الشراكات: لتحديد قيمة حصص الشركاء في الأصول العقارية.

2.3. أهمية تحديد الاستخدام المقصود

يؤثر تحديد الاستخدام المقصود على:

1. نطاق العمل: يحدد مستوى البحث والتطوير المطلوبين للتقييم.
2. عمق التقرير: يؤثر على مستوى التفاصيل والتعقيد في تقرير التقييم.
3. المعلومات المطلوبة: يحدد أنواع البيانات والمعلومات التي يجب تضمينها في التقرير.
4. الافتراضات والقيود: يوجه اختيار الافتراضات والقيود التي يجب تطبيقها في التقييم.

ثالثاً: المستخدمون المقصودون (Intended Users)

3.1. تعريف المستخدمين المقصودين

يشير المستخدمون المقصودون إلى العميل أو العملاء بناءً على التواصل مع العميل أو العملاء في وقت التعيين. هل يوجد أكثر من قارئ للتقرير؟ هل سيعتمد آخرون، بصرف النظر عن العميل فقط، على المعلومات الواردة في التقرير؟

3.2. أمثلة على المستخدمين المقصودين

• العميل: وهو الشخص أو الجهة التي طلبت التقييم.
• المقرض: في حالة التمويل العقاري.
• شركة التأمين: في حالة التأمين على العقار.
• المحكمة: في حالة الإجراءات القانونية.
• المستثمرون: في حالة القرارات الاستثمارية.
• الورثة: في حالة التخطيط العقاري وتوزيع التركات.
• السلطات الضريبية: في حالة الضرائب العقارية.

3.3. أهمية تحديد المستخدمين المقصودين

يؤثر تحديد المستخدمين المقصودين على:

1. مسؤولية المثمن: يحدد الأطراف التي يتحمل المثمن مسؤولية تجاهها.
2. الإفصاحات: يحدد المعلومات التي يجب الإفصاح عنها في التقرير.
3. التواصل: يؤثر على طريقة التواصل مع المستخدمين وتقديم المعلومات إليهم.
4. الموثوقية: يضمن أن التقييم موثوق به من قبل جميع المستخدمين المقصودين.

رابعاً: العلاقة بين معيار القيمة، والاستخدام المقصود، والمستخدمين المقصودين

هذه العناصر الثلاثة مترابطة بشكل وثيق وتشكل أساس عملية التقييم. يجب على المثمن فهم كل عنصر منها بعمق لضمان أن التقييم دقيق وموثوق به ومناسب للغرض المقصود.

خلاصة

فهم الغرض من التقييم، من خلال تحديد معايير القيمة، والاستخدام المقصود، والمستخدمين المقصودين، هو حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. إنه يضمن أن التقييم يلبي احتياجات العملاء وأصحاب المصلحة الآخرين، ويوفر قيمة دقيقة وموثوقة للغرض المقصود. من خلال فهم هذه العناصر الأساسية، يمكن للمثمنين تقديم خدمات تقييم عالية الجودة تساهم في اتخاذ قرارات مستنيرة في السوق العقاري.