متطلبات التعليم المتزايدة في مهنة التقييم: تحول الممارسات الرديئة إلى فرص

الفصل: متطلبات التعليم المتزايدة في مهنة التقييم: تحويل الممارسات الرديئة إلى فرص

مقدمة

شهدت مهنة التقييم العقاري تحولات جذرية على مر السنين، ولا سيما فيما يتعلق بمتطلبات التعليم والتأهيل. لم تكن هذه التغييرات مجرد استجابة لزيادة التعقيد في الأسواق العقارية، بل كانت أيضاً ضرورة حتمية لتصحيح الممارسات الرديئة التي أضرت بسمعة المهنة وأدت إلى أزمات اقتصادية طاحنة. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف هذه المتطلبات المتزايدة، وتحليل تأثيرها على المهنة، وتوضيح كيف يمكن للمقيمين العقاريين تحويل هذه التحديات إلى فرص ذهبية.

أ. الزيادة في متطلبات التعليم

1. خلفية تاريخية:

   • قرار مؤسسة التقييم (Appraisal Foundation): في عام 2003، أعلن مجلس مؤهلات المثمنين (Appraisal Qualifications Board) التابع لمؤسسة التقييم عن زيادة في المعايير التعليمية لكل مرحلة من مراحل الترخيص، اعتباراً من عام 2008.
   • تفعيل المتطلبات الجديدة: تم تفعيل هذه المعايير في 1 يناير 2008، ثم تم الإعلان عن متطلبات إضافية تم تنفيذها في 1 يناير 2015.
   • تأثير المتطلبات الجديدة: كان التأثير المباشر لهذه المتطلبات هو قصر الوصول إلى مستويات الشهادات العليا على خريجي الجامعات (بكالوريوس لمدة أربع سنوات).

2. أسباب الزيادة في متطلبات التعليم:

   • زيادة تعقيد الأسواق العقارية: تتطلب الأسواق العقارية الحديثة معرفة أعمق وأكثر تخصصاً في مجالات التمويل، والاقتصاد، والقانون، والتقييم الإحصائي.
   • مواكبة التطورات التكنولوجية: أدى التطور التكنولوجي السريع إلى ظهور أدوات وتقنيات جديدة في مجال التقييم، مما يتطلب من المقيمين اكتساب مهارات جديدة لمواكبة هذه التطورات.
   • تحسين جودة التقييمات: تهدف المتطلبات التعليمية المتزايدة إلى تحسين جودة التقييمات العقارية، وتقليل الأخطاء، وزيادة الثقة في نتائج التقييم.
   • رفع مستوى المهنة: يساهم رفع مستوى التعليم في رفع مستوى مهنة التقييم، وزيادة احترامها في المجتمع، وجذب المزيد من الكفاءات.

3. مكونات المتطلبات التعليمية المتزايدة:

   • المواد الدراسية الأساسية: يجب أن تغطي المواد الدراسية الأساسية في التقييم العقاري مجموعة واسعة من الموضوعات، بما في ذلك:
     • مبادئ التقييم: مثل مبدأ الاستبدال، ومبدأ العرض والطلب، ومبدأ أعلى وأفضل استخدام.
     • أساليب التقييم: مثل طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل.
     • الإحصاء والتحليل العقاري: استخدام الأساليب الإحصائية لتحليل البيانات العقارية وتقييم المخاطر.
     • القوانين واللوائح العقارية: معرفة القوانين واللوائح التي تحكم التقييم العقاري في المنطقة.
     • أخلاقيات المهنة: الالتزام بأخلاقيات المهنة ومعايير الممارسة المهنية.
   • الدورات التدريبية المتخصصة: بالإضافة إلى المواد الدراسية الأساسية، يجب على المقيمين حضور دورات تدريبية متخصصة في مجالات مثل:
     • التقييم السكني.
     • التقييم التجاري.
     • التقييم الصناعي.
     • التقييم الزراعي.
     • التقييم الخاص (مثل تقييم الحقوق المعنوية أو الآثار).
   • الخبرة العملية: تتطلب معظم دول العالم فترة تدريب عملي تحت إشراف مقيم عقاري معتمد قبل الحصول على الترخيص.

الحادي عشر. إعادة النظر في “الأيام الخوالي” السيئة

أ. نماذج التقييم الآلية (AVMs) – ليست تقييمات

كان العديد من المقرضين يبحثون عن طرق لخفض التكاليف. ومن بين هذه الطرق محاولتهم استخدام نماذج التقييم الآلية (AVMs) وتقديرات أسعار السماسرة لتقييم العقارات بغرض منح القروض واستبدال التقييمات التقليدية بهذه المنتجات الأقل سعراً. هذه ليست تقييمات. AVM هي في الواقع أداة تقييم. حتى أنها ليست أداة دقيقة بدون تعديلات للبيانات من قبل خبير. لا يعتبر أي مقيم AVM تقييمًا فعليًا. تقديرات أسعار السماسرة ليست تقييمات أيضًا لأنها تستخدم لتحديد أسعار بيع العقارات.

كما ستتعلم في هذا الكتاب المدرسي، يتعامل المثمنون مع القيمة ويتعامل السماسرة مع السعر. هذه مفاهيم مختلفة جدًا.

ب. ممارسات الإقراض السيئة

كان المقرضون يقدمون أيضًا قروضًا “بدون مستندات” مما يعني عدم وجود تقييم وعدم وجود دليل على الدخل المطلوب للحصول على قرض. سيملأ “موظف القروض” الخاص بك كل هذه الفراغات لك. كل ما كان عليك فعله هو البقاء واعيًا لفترة كافية لتوقيع مستندات القرض. عمل المقرضون على الاعتقاد بأن قيم المنازل ستستمر في الارتفاع وحتى لو لم يتمكن المقترضون من الدفع، فإن المنازل ستكون قيمتها أكثر مما تم إقراضه عليها. وهذا ما يسمى “نظرية الأحمق الأكبر”. باختصار، بغض النظر عما تدفعه، سيظهر بعض الأحمق الأكبر لإنقاذك. مرة أخرى، كانت هناك شروط قائمة لخلق كارثة.

بدأت الكارثة في خريف عام 2007 وبحلول صيف عام 2008، كانت شركات وول ستريت المرموقة وكبار المقرضين والأهم من ذلك Fannie Mae وFreddie Mac على وشك الإفلاس. تسبب التراجع في الاقتصاد وعدم قدرة المقترضين على سداد مدفوعات الإسكان في إفلاس البنوك وشركات الرهن العقاري على نطاق واسع.

عرف المقرضون ما كانوا يفعلونه؛ حتى أنهم أطلقوا على هذه القروض اسمًا ملطفًا وهو “سوق الرهن العقاري الثانوي”. أطلق المثمنون والسماسرة ذوو المعرفة على هذه القروض ما كانت عليه: “سامة”. مرة أخرى بدا أن المقرضين قد وجدوا “أحمقًا أكبر” في دافع الضرائب الأمريكي. لقد كانوا على حق وسيكلف هذا الإنقاذ تريليونات الدولارات.

ج. زيادة التنظيم

سيؤدي ذلك أيضًا إلى تنظيم إضافي مع إقرار قانون SAFE وقانون Dodd-Frank. ستؤثر هذه القوانين على كل من المقرضين والمثمنين. قيل للمقرضين بعبارات لا لبس فيها أنه لا يمكنهم استخدام AVMs وBPOs لغرض منح القروض. يتطلب قانون SAIF الترخيص والحد الأدنى من المتطلبات التعليمية لموظفي القروض أيضًا. قام قانون Dodd-Frank أيضًا بتعديل قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) لتوفير حماية إضافية للمستهلكين. تم توجيه المثمنين، من بين أمور أخرى، لتلقي طلباتهم من شركات إدارة التقييم. تم إعفاء البنوك من هذه القاعدة لشركات الرهن العقاري على الرغم من أن معظمهم اختاروا تنفيذ ذلك. كان لديهم سبب وجيه للقيام بذلك لأن معظم شركات الإدارة الكبرى كانت مملوكة للبنوك. كانوا أيضًا منشغلين باستيعاب شركات الرهن العقاري المتوقفة عن العمل (فكر في بنك أمريكا الذي استحوذ على شركة Countrywide للرهن العقاري). تأثر سماسرة القروض أيضًا حيث لم يعد مسموحًا لهم بطلب التقييمات. كان هذا ظاهريًا لمنع الاتصال المباشر بين المقرضين وسماسرة القروض والمثمنين لديهم. لقد دمر بشكل أساسي نموذج الأعمال الذي كان موجودًا لسماسرة القروض والمثمنين منذ ما يقرب من 60 عامًا.

د. شركات الإدارة تتولى المسؤولية

كان من المفترض أن تدفع شركات الإدارة بموجب قانون Dodd-Frank للمثمن “رسومًا معقولة ومألوفة”. كان هناك ولا يزال نقاش كبير حول ما يعنيه ذلك. كما حدث في الثمانينيات، كانت هناك خسارة للعديد من المثمنين الذين لم يرغبوا في التعامل مع كل المتطلبات المتزايدة.

انتقل البعض إلى العملاء الحكوميين والقانونيين وشركات التأمين. ببساطة طوى الغالبية العظمى منهم خيامهم وغادروا الميدان تمامًا. انضم إليهم هذه المرة العديد من سماسرة القروض أيضًا.

لم تتوقف التطورات في التكنولوجيا بينما كان كل هذا يحدث. من العدم ظهرت فجأة المباني الخضراء، وتيرابايت من التخزين الرقمي، ومجموعات الماسحات الضوئية والفاكس والطابعات، والأجهزة اللوحية، واللوحات، والهواتف الذكية، والتطبيقات، والبوابات، والسحابات.

الثاني عشر. ما يحدث الآن في مجال التقييم

أ. عدد أقل من المثمنين

في عام 2006، نشرت وزارة العمل الأمريكية دراسة أشارت إلى أن عدد المثمنين في الولايات المتحدة يتقدم في السن بسرعة. وتوقعوا نقصًا متزايدًا في المثمنين بحلول عام 2012 بسبب الاستنزاف الطبيعي. وأشارت دراستهم أيضًا إلى أن صفوف التقييم لا تملأ بالسرعة الكافية بدماء جديدة لتلبية النقص المتوقع. علاوة على ذلك، لوحظ أنه إذا لم يتم فعل أي شيء حيال ذلك، فسيؤدي ذلك إلى نقص حاد في النصف الثاني من العقد 2010-2020. تحرك بعض مقدمي التعليم الجامعي قدمًا في الخطط لتبني جميع فصول مجلس مؤهلات المثمنين الجديدة وقامت العديد من الكليات بتطوير برامج للحصول على درجة علمية في هذا المجال. سريعًا إلى الأمام إلى 2008-2012. انهار العالم المالي. فقد ملايين الأشخاص وظائفهم إلى جانب منازلهم المرهونة حتى النهاية. وقد أطلق عليه اسم “الركود العظيم”.

كما يمكن تخيله، لم يكن الناس يبحثون عن طرق لإضافة مثمنين جدد، بل كانوا يحاولون التخلص منهم!

كما ذكرنا سابقًا، كان العديد من المثمنين أنفسهم يغادرون عن طيب خاطر. لقد أدى ظهور قانون Dodd-Frank جنبًا إلى جنب مع اعتماد المعايير التعليمية الأكثر تقييدًا للتقييم إلى خلق عاصفة كاملة. كان عدد المثمنين أقل بحلول عام 2012 مما كان متوقعًا. لم يلاحظ أحد أو يهتم لأن السوق كان مدفونًا في القبو. نحن الآن في منتصف العقد وبدأ السوق في الانتعاش.

في الوقت الحالي، هناك همسات حول أن خطوط الإقراض تتعطل لأنه لا يوجد عدد كاف من المثمنين المتبقين للتعامل مع كل العمل.

ليس عليك أن تكون قد درست الاقتصاد 101 لتعرف أنه عندما يكون هناك نقص في شيء ما، ترتفع الأسعار/الأجور. هناك إجماع على أن هذا يحدث بالفعل وسيتسارع على مدى السنوات القليلة المقبلة. يتوقع مؤلفوك أنه في هذا “العصر الذهبي الجديد”، قد يكون عدد المثمنين أقل على الأرض لبعض الوقت، لكنهم سيكونون أكثر تعليماً وأفضل أجراً وقادرين تمامًا على الاستفادة من التطورات الجديدة في التكنولوجيا. ضع في اعتبارك أنه بالإضافة إلى الإقراض، هناك أيضًا فرص متزايدة في الأسواق الحكومية والقانونية والتأمينية. يحدث الاستنزاف الطبيعي الذي لوحظ في تقرير عام 2006 هناك أيضًا.

الثالث عشر. الثورة التكنولوجية في التقييم

ما الذي يحدث في هذا العالم التكنولوجي الجديد وكيف أثر على الطريقة التي يقوم بها المثمنون بعملهم؟ حسنًا، دعنا نلقي نظرة على يوم في حياة المثمن.

أ. الصباح الباكر - البدء

يستيقظ آندي موني، وهو مثمن معتمد حديثًا، في الساعة 7:00 صباحًا في صباح الأربعاء المشرق ويفحص هاتفه الذكي لمعرفة ما إذا كان قد تم تنزيل أي طلبات تقييم جديدة من بوابة أي من شركات إدارة التقييم الثلاث التي يتعامل معها. حتى الآن لا يوجد شيء. لديه طلبان من يوم أمس سيفعلهما اليوم. لذا يتناول آندي وزوجته إيمي وجبة فطور سريعة معًا قبل أن تسقط إيمي ابنتهما في المدرسة ثم تذهب إلى العمل.

بعد ظهر أمس، حدد آندي مواعيد عمليات التفتيش الخاصة به لليوم مع كل من مالكي المنازل. كما سألهم عن الإضافات المسموح بها وأشار إلى أنه سيحتاج إلى رؤية نسخة من أي تصاريح. كان لدى أحد المالكين إضافة وقال إنه سيجهز أوراقه لعملية التفتيش التي سيجريها آندي. قام آندي بعد ذلك بتنزيل ملفات تعريف العقارات الخاصة بكل عقار على نموذج URAR فارغ على جهاز الكمبيوتر اللوحي/اللوحة الإلكترونية. يتكون ملف تعريف العقار من سجل ضريبي يتضمن العنوان والوصف القانوني والمساحة وعدد الغرف. يتضمن خريطة الموقع التي تعرض أبعاد العقار وحجم قطعة الأرض. قام آندي أيضًا بتنزيل جميع المبيعات المقارنة المحتملة المغلقة إلى جهاز الكمبيوتر اللوحي/اللوحة الإلكترونية الخاص به. يتضمن هذا المعلومات أي معلومات إدراج متعددة للعقارات العقارية حول هذه العقارات أيضًا. يشتمل آندي أيضًا على خريطة شوارع ملونة تعرض العقار والمبيعات المقارنة والمسافات بينها. يمكن لآندي وعادة ما يحصل أيضًا على صورة عبر الأقمار الصناعية للعقار والمنطقة المحيطة به. يقوم برنامج موفر الميزات المقارنة الخاص به بـ “ملء تلقائي” لنموذجه الفارغ الجديد بكل هذه المعلومات.

ب. منتصف الصباح - الخرائط المتنقلة

يخرج آندي إلى سيارته الهجينة ويوصل أدواته الإلكترونية بها. تحظى السيارات الهجينة بشعبية كبيرة بين المثمنين لأنها تحتسي الوقود. القيادة هي واحدة من أكبر التكاليف التي يتحملها المثمن. قبل أن يغادر آندي، يقوم بإدخال عنوانه الأول في نظام الخرائط في سيارته. ثم يستخدم هاتفه الذكي الذي قام بتوصيله بمنفذ حر اليدين الخاص بسيارته ويفحص تطبيق الطقس الخاص به. سيكون اليوم مثاليًا تمامًا. ثم يفحص تطبيق السفر الخاص به ويكتشف أن هناك حادثًا على الطريق السريع، لذلك سيحتاج إلى أن تقوم السيدة اللطيفة في لوحة القيادة الخاصة به برسم مسار بديل عن طريق مطالبة “ها” بإعادة تعيين اتجاهات جديدة ناقص الطريق السريع إلى العقار.

نصيحة المثمن الخبير: عند الوصول، يخبر آندي المالك بأنه موجود ويخبرها بأنه سيلتقط صورًا خارجية ويقيس العرض ب
### ب. “الأيام الخوالي” السيئة التي عادت إلى الظهور

1.  **نماذج التقييم الآلية (AVMs):**

    *   **الاستخدام غير المناسب:** سعت بعض المؤسسات المالية إلى تقليل التكاليف عن طريق استخدام نماذج التقييم الآلية (AVMs) وتقديرات أسعار السماسرة (Broker Price Opinions) بدلاً من التقييمات العقارية المهنية.
    *   **عيوب AVMs:** تعتبر AVMs أدوات تقييم وليست تقييمات كاملة، حيث تعتمد على البيانات التاريخية والإحصائيات ولا تأخذ في الاعتبار الخصائص الفريدة للعقار أو الظروف السوقية المحلية. تتطلب AVMs تعديلات من قبل خبير لضمان دقتها.
    *   **تقديرات أسعار السماسرة (BPOs):** تستخدم BPOs لتحديد أسعار البيع، وليس لتقدير القيمة الحقيقية للعقار. المثمنون يتعاملون مع القيمة بينما يتعامل السماسرة مع السعر، وهما مفهومان مختلفان.
    *   **المعادلة الأساسية في التقييم:** القيمة = السعر ± تعديلات (Value = Price ± Adjustments)

2.  **ممارسات الإقراض السيئة:**

    *   **قروض "بدون مستندات" (No Doc Loans):** تقديم قروض عقارية دون التحقق من دخل المقترض أو تقييم العقار بشكل صحيح.
    *   **نظرية "الأحمق الأكبر" (Greater Fool Theory):** الاعتقاد بأن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع بغض النظر عن الظروف الاقتصادية، وأن هناك دائماً "أحمق أكبر" مستعد لدفع سعر أعلى.
    *   **القروض السامة (Toxic Loans):** القروض ذات المخاطر العالية التي أدت إلى أزمة الرهن العقاري في عام 2008.

3.  **زيادة التنظيم:**

    *   **قانون SAFE وقانون Dodd-Frank:** تم إصدار هذه القوانين استجابة للأزمة المالية لعام 2008، بهدف حماية المستهلكين وتنظيم صناعة الخدمات المالية.
    *   **قيود على استخدام AVMs و BPOs:** منعت هذه القوانين استخدام AVMs و BPOs في منح القروض العقارية.
    *   **متطلبات الترخيص والتعليم لموظفي القروض:** فرض قانون SAFE متطلبات الترخيص والتعليم لموظفي القروض.
    *   **شركات إدارة التقييم (AMCs):** تم إنشاء AMCs كوسيط بين المقرضين والمقيمين بهدف منع التأثير غير المبرر على التقييمات.
    *   **الرسوم المعقولة والعرفية:** نص قانون Dodd-Frank على أن تدفع AMCs للمقيمين "رسوماً معقولة وعرفية"، مما أثار جدلاً حول تعريف هذا المصطلح.

الثاني عشر. الوضع الحالي في مجال التقييم

1. نقص في عدد المقيمين❓:

   • دراسة وزارة العمل الأمريكية (2006): أشارت الدراسة إلى أن عدد المقيمين في الولايات المتحدة يتقدم في السن، وأن هناك نقصاً متوقعاً في عدد المقيمين❓❓ بحلول عام 2012.
   • الركود الاقتصادي الكبير (2008-2012): تسبب الركود الاقتصادي في فقدان العديد من المقيمين لوظائفهم، مما أدى إلى تفاقم مشكلة النقص.
   • تأثير قانون Dodd-Frank والمعايير التعليمية الجديدة: أدت هذه العوامل إلى زيادة صعوبة دخول المهنة، مما أدى إلى انخفاض عدد المقيمين.
   • زيادة الطلب على التقييمات: مع تحسن الاقتصاد، زاد الطلب على التقييمات العقارية، مما أدى إلى اختناقات في خطوط الإقراض بسبب نقص عدد المقيمين.

2. ارتفاع الأجور والفرص:

   • قانون العرض والطلب: عندما يكون هناك نقص في سلعة أو خدمة ما، فإن الأسعار والأجور ترتفع.
   • العصر الذهبي الجديد: يتوقع الخبراء أن يشهد مجال التقييم “عصراً ذهبياً جديداً” بفضل نقص عدد المقيمين، وارتفاع الأجور، وزيادة الفرص في مجالات التقييم الحكومي والقانوني والتأميني.

الثالث عشر. الثورة التكنولوجية في التقييم

1. التكنولوجيا وتأثيرها على عمل المقيم:

   • الأجهزة الذكية والتطبيقات: استخدام الهواتف الذكية والأجهزة اللوحية والتطبيقات في جمع البيانات، وتحليل المعلومات، وإعداد التقارير.
   • نماذج التقييم الآلية (AVMs): استخدام AVMs كأداة مساعدة في التقييم، مع إدراك حدودها وضرورة إجراء التعديلات اللازمة.
   • الخرائط الرقمية وأنظمة تحديد المواقع (GPS): استخدام الخرائط الرقمية وأنظمة GPS في تحديد مواقع العقارات وتحديد المسافات.
   • التخزين السحابي: تخزين البيانات والتقارير في السحابة، مما يتيح الوصول إليها من أي مكان وفي أي وقت.
   • المركبات الهجينة: استخدام المركبات الهجينة لتوفير تكاليف الوقود.

د. تحويل الممارسات الرديئة إلى فرص

1. فرص التعليم والتدريب:

   • الاستثمار في التعليم: يجب على المقيمين العقاريين الاستثمار في التعليم والتدريب المستمر لمواكبة التطورات في المهنة.
   • الحصول على الشهادات المتقدمة: الحصول على الشهادات المتقدمة في مجالات متخصصة مثل التقييم التجاري أو الصناعي.
   • تطوير المهارات التكنولوجية: اكتساب المهارات التكنولوجية اللازمة لاستخدام الأدوات والتقنيات الحديثة في التقييم.

2. فرص العمل:

   • نقص عدد المقيمين: يتيح نقص عدد المقيمين فرص عمل ممتازة للمقيمين المؤهلين.
   • الأسواق الجديدة: دخول أسواق جديدة مثل التقييم الحكومي والقانوني والتأميني.
   • العمل الحر: العمل كمقيم عقاري مستقل.

3. فرص ريادة الأعمال:

   • إنشاء شركات إدارة التقييم (AMCs): إنشاء شركات AMCs لتقديم خدمات التقييم للمقرضين والمؤسسات المالية.
   • تطوير تطبيقات التقييم: تطوير تطبيقات التقييم العقاري التي تساعد المقيمين على أداء عملهم بكفاءة وفعالية.

الخلاصة

تمثل متطلبات التعليم المتزايدة في مهنة التقييم العقاري تحدياً وفرصة في الوقت نفسه. يجب على المقيمين العقاريين النظر إلى هذه المتطلبات كفرصة لتطوير مهاراتهم ومعرفتهم، وتحسين جودة خدماتهم، وتحقيق النجاح في المهنة. من خلال الاستثمار في التعليم والتدريب، واكتساب المهارات التكنولوجية، واستكشاف الفرص الجديدة، يمكن للمقيمين العقاريين تحويل الممارسات الرديئة إلى فرص ذهبية.