من الأزمة إلى الفرص: التحديات الذهبية في التقييم العقاري الحديث.

الفصل: من الأزمة إلى الفرص: التحديات الذهبية في التقييم العقاري الحديث❓❓

مقدمة:

شهد قطاع التقييم العقاري تحولات جذرية على مر العقود، خاصةً خلال فترات الأزمات الاقتصادية. هذه الأزمات، رغم ما تحمله من تحديات، غالبًا ما تكون بمثابة نقطة تحول تولد فرصًا ذهبية للمهنيين القادرين على التكيف والابتكار. في هذا الفصل، سنتناول بعمق التحديات التي واجهت التقييم العقاري الحديث، وكيف تحولت هذه التحديات إلى فرص سانحة للنمو والتطور.

أولاً: متطلبات التعليم المتزايدة:

أ. الخلفية: قبل عام 2008، لم تكن متطلبات التعليم للتقييم العقاري موحدة وموحدة.

ب. توصيات AQB: ابتداءً من عام 2008، بدأت مؤسسة Appraisal Foundation من خلال مجلس مؤهلات المثمنين (AQB) بفرض معايير تعليمية أعلى لكل مرحلة من مراحل الترخيص. تم تطبيق هذه التغييرات تدريجياً، مع مزيد من المتطلبات التي تم تطبيقها في 1 يناير 2015.

ج. التأثير:

1. رفع مستوى المهنة: كان لهذه التغييرات تأثير كبير على رفع مستوى المهنة. يشترط الآن الحصول على درجة جامعية مدتها أربع سنوات للحصول على الشهادات المتقدمة، مما يضمن أن المثمنين يتمتعون بمستوى أعلى من التعليم والمعرفة.

2. زيادة الدخل: تاريخيًا، يتمتع خريجو الجامعات بمستويات دخل أعلى من غير الخريجين، مما يعني أن هذه التغييرات يمكن أن تساهم في زيادة دخل المثمنين.

3. المزيد من المهارات المتخصصة: مع زيادة المتطلبات التعليمية، يتم تزويد المثمنين بالمهارات والمعرفة المتخصصة اللازمة للتفوق في هذا المجال.

ثانياً: إعادة النظر في “الأيام الخوالي” السيئة:

أ. نماذج التقييم الآلية (AVMs) مقابل التقييمات:

1. ضغط التكلفة: في محاولة لخفض التكاليف، لجأ العديد من المقرضين إلى استخدام نماذج التقييم الآلية (AVMs) وآراء أسعار الوسطاء (BPOs) لتقييم العقارات.

2. ليست تقييمات حقيقية: من المهم ملاحظة أن AVMs و BPOs ليست تقييمات. نموذج AVM هو في الواقع أداة تقييم، لكنه غير دقيق بدون تعديلات من قبل خبير.

3. الفرق بين القيمة والسعر: يتعامل المثمنون مع القيمة، بينما يتعامل الوسطاء مع السعر. هذه مفاهيم مختلفة جدًا.

   • القيمة (Value): تمثل القيمة رأيًا مستقلاً وموضوعيًا حول ما يجب أن يكون سعر الأصل، بناءً على تحليل شامل للبيانات وظروف السوق.

   • السعر (Price): هو المبلغ الفعلي الذي تم بيع الأصل به.

ب. ممارسات الإقراض السيئة:

1. قروض بدون مستندات (“No Doc” Loans): كان المقرضون يقدمون قروضًا بدون مستندات، مما يعني عدم وجود تقييم أو إثبات للدخل مطلوب للحصول على القرض.

2. نظرية “الأحمق الأكبر”: اعتمد المقرضون على الاعتقاد بأن قيم المنازل ستستمر في الارتفاع، وحتى إذا كان المقترضون غير قادرين على الدفع، فستكون قيمة المنازل أعلى مما تم إقراضه عليهم. هذا ما يسمى “نظرية الأحمق الأكبر”.

3. الأزمة المالية: بدأت الكارثة في خريف عام 2007، وبحلول صيف عام 2008، كانت شركات وول ستريت المرموقة وكبار المقرضين، والأهم من ذلك Fannie Mae و Freddie Mac، على وشك الإفلاس.

4. السوق “السامة”: أدت الممارسات الاحتيالية إلى قروض “سامة” ساهمت في الأزمة المالية.

ج. زيادة التنظيم:

1. قانون SAFE وقانون Dodd-Frank: أدت الأزمة المالية إلى تنظيم إضافي❓ مع إقرار قانون SAFE وقانون Dodd-Frank. أثرت هذه القوانين على كل من المقرضين والمثمنين.

2. قيود على AVMs و BPOs: تم إبلاغ المقرضين بشكل قاطع بأنه لا يمكنهم استخدام AVMs و BPOs لإنشاء القروض.

3. شركات إدارة التقييم (AMCs): تم توجيه المثمنين لتلقي طلباتهم من شركات إدارة التقييم (AMCs). تم إعفاء البنوك من هذه القاعدة لشركات الرهن العقاري، على الرغم من أن معظمها اختار تنفيذها.

4. رسوم معقولة وعادية: كان من المفترض أن تدفع شركات الإدارة للمثمن “رسومًا معقولة وعادية”. لا يزال هناك الكثير من النقاش حول ما يعنيه ذلك.

5. تأثير التنظيم على المثمنين: أدى التنظيم المتزايد إلى مغادرة العديد من المثمنين هذا المجال. انتقل البعض إلى العملاء الحكوميين والقانونيين والتأمين، بينما قام الأغلبية ببساطة بإنهاء أعمالهم.

د. استيلاء شركات الإدارة:

1. فقدان المثمنين: كما حدث في الثمانينيات، كان هناك فقدان للعديد من المثمنين الذين لم يرغبوا ببساطة في التعامل مع جميع المتطلبات المتزايدة.

2. تطوير التكنولوجيا: لم تتوقف التطورات في التكنولوجيا بينما كان كل هذا يحدث.

ثالثاً: ما يحدث الآن في مجال التقييم:

أ. عدد أقل من المثمنين:

1. دراسة وزارة العمل الأمريكية لعام 2006: نشرت وزارة العمل الأمريكية دراسة في عام 2006 لاحظت أن عدد المثمنين في❓❓ الولايات المتحدة يتقدم في العمر بسرعة.

2. نقص متوقع: توقعوا نقصًا متزايدًا في المثمنين بحلول عام 2012 بسبب الاستنزاف الطبيعي.

3. “الركود العظيم”: انهار العالم المالي في الفترة من 2008 إلى 2012. فقد الملايين من الناس وظائفهم جنبًا إلى جنب مع منازلهم المرهونة حتى النهاية. كان يسمى “الركود العظيم”.

4. تأثير Dodd-Frank: أدى ظهور Dodd-Frank جنبًا إلى جنب مع اعتماد معايير التعليم التقييمي الأكثر تقييدًا إلى خلق عاصفة كاملة.

ب. الفرص الحالية:

1. نقص في المثمنين: هناك همسات تفيد بأن خطوط الإقراض تتعطل لأن عدد المثمنين المتبقين غير كافٍ للتعامل مع جميع الأعمال.

2. ارتفاع الأسعار/الأجور: عندما يكون هناك نقص في شيء ما، ترتفع الأسعار/الأجور.

3. “العصر الذهبي الجديد”: قد يكون عدد المثمنين أقل على الأرض لبعض الوقت، لكنهم سيكونون أفضل تعليمًا وأفضل أجرًا وقادرين تمامًا على الاستفادة من❓ التطورات الجديدة في التكنولوجيا.

4. الفرص المتنامية: بالإضافة إلى الإقراض، هناك أيضًا فرص متنامية في الأسواق الحكومية والقانونية والتأمين.

رابعاً: الثورة التكنولوجية التقييمية:

أ. التكنولوجيا في الممارسة:

1. تطبيقات الهاتف الذكي: يستخدم المثمنون تطبيقات الهواتف الذكية للتحقق من طلبات التقييم وجدولة عمليات التفتيش.

2. تطبيقات الخرائط: تستخدم تطبيقات الخرائط للتنقل إلى العقارات.

3. الطقس وتطبيقات السفر: تستخدم تطبيقات الطقس والسفر للتخطيط ليومهم.

ب. مثال على يوم في حياة مثمن:

1. الصباح الباكر: يستيقظ آندي موني، وهو مثمن معتمد حديثًا، في الساعة 7:00 صباحًا ويتفقد هاتفه الذكي لمعرفة ما إذا تم تنزيل أي طلبات تقييم جديدة من بوابة أي من شركات إدارة التقييم الثلاث التي يتعامل معها.

2. التخطيط: يخطط آندي لعمليات التفتيش الخاصة به لهذا اليوم ويتأكد من أنه حصل على جميع المعلومات اللازمة حول العقارات.

3. الخرائط المتنقلة: يستخدم آندي نظام الخرائط في سيارته للتنقل إلى العقارات.

الصيغ والمعادلات ذات الصلة:

على الرغم من أن الفصل لا يركز بشكل كبير على الصيغ، إلا أنه يمكن الإشارة إلى بعض المفاهيم الرياضية الأساسية المستخدمة في التقييم:

• القيمة الحالية (PV): PV = CF / (1 + r)^n

  • حيث:
    • CF = التدفق النقدي المتوقع
    • r = معدل الخصم
    • n = عدد الفترات الزمنية
  • صافي الدخل التشغيلي (NOI): NOI = إجمالي الإيرادات المحتملة - إجمالي نفقات التشغيل
  • معدل الرسملة (Cap Rate): Cap Rate = NOI / قيمة العقار

خلاصة:

توضح هذه التحديات والفرص أن التقييم العقاري الحديث يتطلب تعليمًا مستمرًا وتكيفًا مع التكنولوجيا وفهمًا عميقًا لديناميكيات السوق. المثمنون الذين يتبنون هذه التغييرات سيكونون في وضع جيد للازدهار في هذا العصر الذهبي الجديد.