التقييم العقاري: من الأزمات إلى العصر الذهبي الجديد.

بسم الله الرحمن الرحيم،

مقدمة الفصل: التقييم العقاري: من الأزمات إلى❓ العصر الذهبي الجديد

يشكل التقييم العقاري حجر الزاوية في❓ استقرار الأسواق المالية وضمان عدالة المعاملات العقارية. ومع ذلك، لم يكن هذا المجال بمنأى عن التحديات والأزمات، خاصة خلال فترات الركود الاقتصادي وتقلبات السوق. يعالج هذا الفصل موضوعًا بالغ الأهمية في سياق التقييم العقاري الحديث، ألا وهو التحول من حقبة الأزمات إلى ما يمكن اعتباره “عصرًا ذهبيًا جديدًا”.

أهمية الموضوع:

يكتسب هذا الموضوع أهمية علمية وعملية كبيرة لعدة أسباب:

1. فهم الأزمات السابقة: تحليل الأسباب الجذرية للأزمات العقارية السابقة، مثل أزمة الرهن العقاري عام 2008، يساعد على❓ تحديد نقاط الضعف في الممارسات❓ الحالية وتجنب تكرار الأخطاء. كما أن فهم التشريعات و القرارات التي صدرت عقب الأزمات مثل قانون “دود فرانك” و قانون “سايف” يساعد على فهم البيئة التشريعية الحالية و أثرها على الممارسين المهنيين في هذا المجال.
2. تقييم تأثير التكنولوجيا: يشهد التقييم العقاري ثورة تكنولوجية هائلة، بدءًا من نماذج التقييم الآلية (AVMs) وصولًا إلى استخدام❓ البيانات الضخمة وتحليلات الذكاء الاصطناعي. يجب فهم كيفية استخدام هذه التقنيات بشكل فعال ومسؤول، مع الحفاظ على دور المقيم البشري وخبرته المهنية.
3. تلبية متطلبات السوق المتغيرة: يتطلب السوق العقاري اليوم مقيمين عقاريين مؤهلين تأهيلاً عاليًا، يتمتعون بمعرفة واسعة بالأسواق المحلية، وفهم عميق للتشريعات والقوانين، وقدرة على استخدام أحدث التقنيات. كما أن هناك حاجة متزايدة للمقيمين العقاريين في قطاعات أخرى غير التمويل العقاري كالقطاع الحكومي و القانوني و التأميني.
4. نقص المقيمين و الفرص المتاحة: يسلط الفصل الضوء على حقيقة مهمة و هي النقص الحالي في عدد المقيمين العقاريين المؤهلين و هو ما يخلق فرصا هائلة للمهنيين الجدد و الخبراء على حد سواء.

الأهداف التعليمية للفصل:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بالمعرفة والمهارات اللازمة لفهم التحديات والفرص التي تواجه مهنة التقييم العقاري في العصر الحديث. وبشكل أكثر تحديدًا، سنسعى إلى تحقيق الأهداف التالية:

1. تحليل الأزمات العقارية: دراسة الأسباب الجذرية للأزمات العقارية السابقة وتأثيرها على مهنة التقييم.
2. تقييم دور التكنولوجيا: استعراض أحدث التقنيات المستخدمة في التقييم العقاري، بما في ذلك نماذج التقييم الآلية (AVMs) وتحليلات البيانات الكبيرة، مع التركيز على كيفية استخدامها بفعالية وأمان.
3. فهم المتطلبات التنظيمية: استعراض القوانين واللوائح التنظيمية التي تحكم مهنة التقييم العقاري، مثل قانون دود-فرانك وقانون سايف، وتأثيرها على ممارسات التقييم.
4. تطوير المهارات المهنية: تزويد المشاركين بالمهارات اللازمة للنجاح في مهنة التقييم العقاري، بما في ذلك القدرة على تحليل الأسواق المحلية، وتقييم المخاطر، واستخدام التكنولوجيا بفعالية، و الإلمام بالمعايير الأخلاقية للمهنة.
5. استكشاف الفرص الجديدة: تسليط الضوء على الفرص المتاحة للمقيمين العقاريين في القطاعات❓ المختلفة، بما في ذلك التمويل العقاري، والاستشارات العقارية، والتقييم الحكومي، والتأمين.

من خلال تحقيق هذه الأهداف، نأمل أن يساهم هذا الفصل في إعداد جيل جديد من المقيمين العقاريين المؤهلين والقادرين على مواجهة تحديات المستقبل واغتنام الفرص المتاحة في هذا “العصر الذهبي الجديد”.

الفصل: التقييم العقاري: من الأزمات إلى العصر الذهبي الجديد

مقدمة:

شهد قطاع التقييم العقاري تحولات جذرية على مر العقود، بدءًا من الأزمات المالية التي عصفت بالاقتصاد العالمي وصولًا إلى الفرص الواعدة التي تلوح في الأفق في ظل التطورات التكنولوجية والتشريعية الحديثة. يهدف هذا الفصل إلى استعراض هذه التحولات، وتحليل أسبابها وتأثيراتها، واستشراف المستقبل المشرق الذي ينتظر مهنة التقييم العقاري.

أولًا: اشتراطات التعليم المتزايدة

أدركت مؤسسة تقييم العقارات (The Appraisal Foundation) أهمية رفع مستوى الكفاءة المهنية للمثمنين العقاريين، فقامت من خلال مجلس مؤهلات المثمنين (Appraisal Qualifications Board - AQB) بوضع معايير تعليمية أكثر صرامة للحصول على تراخيص التقييم العقاري المختلفة. بدأت هذه المعايير في الظهور عام 2003 ودخلت حيز التنفيذ الفعلي في 1 يناير 2008، مع إعلانات عن متطلبات إضافية تم تطبيقها في 1 يناير 2015.

• الأثر:
  • تقييد الدخول إلى المستويات المعتمدة على الخريجين الجامعيين (بكالوريوس).
  • رفع مستوى الدخل العام للمثمنين العقاريين.

ثانيًا: “الأيام الخوالي السيئة” تعود من جديد

1. نماذج التقييم الآلية (AVMs) - ليست تقييمات:

   • سعى العديد من المُقرضين إلى خفض التكاليف عن طريق استخدام نماذج التقييم الآلية (Automated Valuation Models - AVMs) وآراء أسعار السماسرة (Broker Price Opinions - BPOs) لتقييم العقارات لأغراض منح القروض.
   • هام: هذه الأدوات ليست تقييمات حقيقية، فـ AVM هي أداة مساعدة للتقييم، وليست دقيقة إلا بعد تعديل البيانات من قبل خبير.
   • آراء أسعار السماسرة (BPOs) تستخدم لتحديد أسعار بيع العقارات، بينما يركز المثمنون على القيمة. هناك فرق جوهري بين السعر والقيمة.

2. الممارسات الإقراضية السيئة:

   • تقديم قروض “بدون مستندات” (No Doc Loans) - لا يوجد تقييم ولا إثبات للدخل.
   • المُقرضون يعتمدون على نظرية “الأحمق الأكبر” (Greater Fool Theory) - الاعتقاد بأن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع وأن أي شخص سيدفع أكثر.
   • النتيجة: أزمة مالية حادة بدأت في خريف 2007، وانهيار مؤسسات مالية كبرى.

3. زيادة التنظيم:

   • صدور قانون SAFE وقانون دود-فرانك (Dodd-Frank Act) لتنظيم عمل المُقرضين والمثمنين.
   • منع استخدام AVMs و BPOs لتقييم العقارات لأغراض منح القروض.
   • اشتراط ترخيص وتأهيل موظفي الإقراض.
   • تعديل قانون الحقيقة في الإقراض (Truth in Lending Act - TILA) لتوفير حماية إضافية للمستهلكين.
   • توجيه المثمنين لتلقي طلبات التقييم من خلال شركات إدارة التقييم (Appraisal Management Companies - AMCs).
   • منع الوسطاء العقاريين من طلب التقييمات.

4. استيلاء شركات إدارة التقييم (AMCs):

   • يجب على شركات إدارة التقييم أن تدفع للمثمن “رسومًا معقولة ومألوفة” - ولكن ما هو تعريف ذلك؟
   • خروج العديد من المثمنين من المهنة بسبب المتطلبات المتزايدة.

ثالثًا: الوضع الحالي في مجال التقييم العقاري

1. عدد أقل من المثمنين:

   • دراسة لوزارة العمل الأمريكية عام 2006 أشارت إلى أن عدد المثمنين في الولايات المتحدة يشيخ بسرعة، وتوقعت نقصًا متزايدًا بحلول عام 2012.
   • الأزمة المالية العالمية (2008-2012) زادت الوضع سوءًا.
   • قانون دود-فرانك والمعايير التعليمية الأكثر صرامة أدت إلى نقص حاد في عدد المثمنين.

2. الفرص الذهبية الجديدة:

   • تعافي السوق العقاري وزيادة الطلب على المثمنين.
   • ارتفاع الأجور والأسعار بسبب النقص في عدد المثمنين.
   • فرص متزايدة في القطاعات الحكومية والقانونية والتأمين.

رابعًا: الثورة التكنولوجية في التقييم

1. الصباح الباكر - البداية:

   • المثمن يتحقق من هاتفه الذكي لمعرفة ما إذا كانت هناك طلبات تقييم جديدة من شركات إدارة التقييم.
   • تنزيل ملفات تعريف العقارات (Property Profiles) على جهاز لوحي إلكتروني (Tablet).
   • تنزيل جميع المبيعات المقارنة المحتملة على الجهاز اللوحي.

2. منتصف الصباح - الخرائط المتنقلة:

   • استخدام نظام تحديد المواقع العالمي (GPS) في السيارة لتحديد مسار الوصول إلى العقار.
   • استخدام تطبيقات الطقس (Weather Apps) لمعرفة حالة الطقس.
   • استخدام تطبيقات المرور (Travel Apps) لتجنب الازدحام.

خامسًا: الصيغ والمعادلات المستخدمة في التقييم (أمثلة)

في حين أن هذا الفصل يركز على التطورات التاريخية والاتجاهات الحالية، فمن المهم الإشارة إلى أن التقييم العقاري يعتمد على أسس رياضية واقتصادية قوية. بعض الأمثلة على الصيغ والمعادلات المستخدمة:

1. صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI):

   NOI = إجمالي الإيرادات - إجمالي المصروفات التشغيلية

   • يستخدم لحساب ربحية العقار.

2. معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate):

   Cap Rate = NOI / قيمة العقار

   • يستخدم لتقدير قيمة العقار بناءً على دخله.

3. القيمة الحالية الصافية (Net Present Value - NPV):

   NPV = Σ (CFt / (1 + r)^t) - الاستثمار الأولي

   • CFt = التدفق النقدي في الفترة t
   • r = معدل الخصم
   • t = الفترة الزمنية
   • يستخدم لتقييم جدوى الاستثمار في العقار على المدى الطويل.

4. نسبة القرض إلى القيمة (Loan-to-Value Ratio - LTV):
   LTV = (مبلغ القرض / قيمة العقار) * 100

سادسًا: الخلاصة

لقد مر التقييم العقاري بفترات صعبة، ولكنه اليوم يقف على أعتاب عصر ذهبي جديد. بفضل التنظيمات الجديدة والتطورات التكنولوجية، أصبح المثمنون أكثر كفاءة ومهارة، وأصبحت مهنتهم أكثر أهمية وأكثر ربحية. من خلال التعليم المستمر والتبني الذكي للتكنولوجيا، يمكن للمثمنين العقاريين اغتنام الفرص المتاحة وتحقيق النجاح في هذا المجال المتطور.