ديناميكية العرض والطلب: مبادئ أساسية في أسواق العقار

الفصل: ديناميكية العرض والطلب❓: مبادئ أساسية في أسواق العقار

مقدمة

تعتبر ديناميكية العرض والطلب حجر الزاوية في فهم كيفية عمل أسواق العقار وتحديد قيمة العقارات. هذا الفصل يستعرض المبادئ الأساسية للعرض والطلب، وكيفية تأثيرها على أسعار العقارات، مع أمثلة تطبيقية وتجارب واقعية.

أولاً: مبدأ العرض والطلب

يشير مبدأ العرض والطلب إلى أن قيمة العقار في سوق تنافسي تتحدد بناءً على المستويات النسبية للعرض والطلب.
* العرض (Supply): عدد العقارات المتاحة للبيع أو الإيجار في السوق.
* الطلب (Demand): عدد المشترين أو المستأجرين الراغبين والقادرين على شراء أو استئجار تلك العقارات.

ملاحظات أساسية:
* ليس للعقار قيمة جوهرية أو ذاتية.
* تزداد قيمة العقار عندما يتجاوز الطلب العرض.
* تنخفض قيمة العقار عندما يتجاوز العرض الطلب.

تمثيل رياضي مبسط:

إذا اعتبرنا:
* P: سعر العقار
* D: الطلب
* S: العرض

فإن العلاقة الأساسية يمكن تمثيلها تقريبًا كالتالي:

P = f(D, S)

حيث f هي دالة تعبر عن العلاقة بين السعر والطلب والعرض. بشكل مبسط، يمكن القول أن السعر يزيد مع زيادة الطلب وينخفض مع زيادة العرض.

ثانياً: تأثير العرض والطلب في سوق العقارات السكنية

أ. زيادة الطلب:

عندما يزداد الطلب على المساكن في منطقة ما، يحدث أحد أمرين:
1. زيادة العرض: إذا كانت هناك أراضٍ فضاء متاحة للبناء، يزيد نشاط شركات البناء❓❓ لتلبية الطلب المتزايد.
2. ارتفاع الأسعار: إذا لم يكن بالإمكان زيادة العرض (بسبب البناء المكثف سابقًا)، ترتفع الأسعار❓❓ نتيجة لتنافس المشترين على المعروض المحدود.

مثال: اكتشاف العديد من الأفراد أن ولاية مونتانا مكان رائع لبناء منزل للعطلات، أدى إلى زيادة الطلب على الأراضي التي كانت تعتبر سابقًا مجرد مراعي. ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار هذه الأراضي بشكل كبير.

ب. انخفاض الطلب:

عندما ينخفض الطلب على المساكن، يكون الناتج الطبيعي هو انخفاض كل من الأسعار ونشاط البناء الجديد.

ثالثاً: تأثير جانب العرض على قيم العقارات

أ. الإفراط في البناء (Overbuilding):

يحدث عندما يقوم عدد كبير جدًا من شركات البناء بتشبع السوق، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار.

ب. تقييد العرض:

قانون تقسيم المناطق الجديد الذي يمنع تطوير مساكن جديدة على الأراضي الفضاء يمكن أن يتسبب في ارتفاع قيم العقارات الحالية.

مثال: خلال فترة ازدهار اقتصادي، سارع المقاولون إلى بناء العشرات من الأبراج والمجمعات المكتبية الجديدة، توقعًا لزيادة الطلب على المساحات المكتبية. لكن الاقتصاد تباطأ، ولم يتحقق الطلب المتوقع. ونتيجة للإفراط في العرض، بقيت العديد من المباني الجديدة شاغرة، وانخفضت إيجارات (وقيم) المكاتب في المنافسة المحمومة لجذب المستأجرين.

رابعاً: دور المثمن العقاري

يجب أن يكون المثمن العقاري على دراية كاملة بالعرض والطلب على العقارات في منطقة خبرته. يجب أن يكون على دراية بالإجراءات العديدة التي تتسبب في تغير العرض والطلب بمرور الوقت في السوق.

خامساً: مبادئ أساسية أخرى تؤثر في ديناميكية العرض والطلب

إن قاعدة العرض والطلب هي المبدأ الأساسي للقيمة. عندما ندرس عمل الأسواق، نرى أن قاعدة العرض والطلب تعمل بسبب خصائص أساسية معينة للأسواق. تصف مبادئ الاستبدال والمنافسة والتغيير والتوقع هذه الخصائص الأساسية.

أ. مبدأ الاستبدال (Principle of Substitution)

وفقًا لمبدأ الاستبدال، لا يمكن أن تتجاوز قيمة العقار قيمة العقارات البديلة المكافئة المتوفرة في السوق. بمعنى آخر، سيقوم المشترون العقلانيون بمقارنة العقارات المتشابهة في السوق، واختيار الأقل تكلفة التي تلبي متطلباتهم.

مثال: وحدات مماثلة في مجمع سكني تباع بحوالي 145000 دولار. قد يقوم مالك يحتاج إلى إجراء بيع سريع بإدراج وحدته السكنية مقابل 140000 دولار. سيجعل السعر المنخفض وحدته السكنية أكثر عرضة للبيع من الوحدات المماثلة ولكن ذات الأسعار المرتفعة.

يتم تطبيق مبدأ الاستبدال من قبل المثمنين في كل من الطرق الثلاث لتقدير القيمة (والتي سيتم وصفها بالتفصيل في الفصول اللاحقة). يقارن المثمن أسعار العقارات الحالية البديلة في طريقة مقارنة المبيعات، ويقارن تكلفة بناء عقار بديل جديد في طريقة التكلفة، ويقارن تكلفة الحصول على استثمار دخل بديل في طريقة الدخل.

عند تطبيق مبدأ الاستبدال، يجب أن يكون المثمن على دراية تامة بما يشكل عقارًا بديلاً “مكافئًا” في السوق المعين.

مثال: قد يكون منزلان متطابقين فعليًا، ولكنهما قد لا يكونان متكافئين لأنهما في أحياء مختلفة. قد لا تكون المنازل في نفس الحي بنفس عدد الغرف والمساحة مكافئة لأنها تختلف في جودة البناء.

من خلال دراسة تصرفات السوق، يمكن للمثمن أن يميز تلك الخصائص التي يعتبرها السوق “مكافئة”، وتلك التي ليست كذلك.

ب. مبدأ المنافسة (Principle of Competition)

تعمل قاعدة العرض والطلب بسبب المنافسة في السوق. تحدث المنافسة عندما يكون العرض والطلب غير متوازنين. عندما يكون العرض أكبر من الطلب، يجب على البائعين التنافس على المشترين. على العكس من ذلك، يكون المشترون في منافسة عندما يتجاوز الطلب العرض. تميل المنافسة إلى إعادة العرض والطلب إلى التوازن. عندما يتنافس المشترون، ترتفع الأسعار، مما يحفز العرض ويقلل الطلب. عندما يتنافس البائعون، تنخفض الأسعار، مما يحفز الطلب ويقلل العرض.

مثال: إذا كان هناك فائض في المعروض من المساكن، فقد يضطر البائعون إلى خفض الأسعار لجذب المشترين. تعمل تخفيضات الأسعار على تحسين قابلية تسويق العقار المنافس بموجب مبدأ الاستبدال. من الناحية النظرية، فإن تخفيضات الأسعار المستمرة إما أن تحفز المزيد من الطلب عن طريق زيادة القوة الشرائية للمشترين، أو تقلل العرض حيث يسحب البائعون عقاراتهم من السوق في انتظار أوقات أفضل. إن المنافسة بين المشترين هي التي تدفع تخفيضات الأسعار وتعيد توازن العرض والطلب.

يمكن للمنافسة أيضًا تصحيح زيادة الطلب وكذلك العرض. عندما يتعين على المشترين التنافس، ترتفع الأسعار، مما يؤدي إلى تقليل الطلب. زيادة الأسعار تقلل القوة الشرائية للمشترين. كما أن زيادة الأسعار تزيد العرض حيث يدخل المزيد من البائعين إلى السوق للاستفادة من أسعار البيع المرتفعة.

يجب أن يكون المثمنون على دراية بالوضع التنافسي لسوق العقارات، وأن يكونوا أيضًا في حالة تأهب لعلامات المنافسة المفرطة، والتي يمكن أن يكون لها تأثير سلبي على القيمة. المنافسة المفرطة هي في الأساس رد فعل مبالغ فيه أو تصحيح مفرط من قبل السوق، ناتج عن إغراء الربح الزائد. سعياً للاستفادة من هذا الربح، يجلب البائعون والبناؤون الكثير من العقارات الجديدة إلى السوق لدرجة أن العرض يتجاوز الطلب، وتنخفض القيم.

ج. مبدأ التغيير (Principle of Change)

إنها حقيقة من حقائق الحياة أن الأمور تتغير. يدرك مبدأ التغيير أن قوى العرض والطلب في حالة تغير مستمر. وينص على أن العرض والطلب يتقلبان استجابة للتغيرات في الظروف الاجتماعية والاقتصادية وغيرها التي تؤثر على القيمة. هذا هو السبب الجوهري وراء اشتراط أن يقدر المثمنون القيمة اعتبارًا من تاريخ محدد.

ينص قانون التغيير على: التغيير يحدث دائمًا حتى لو كان غير محسوس.

مبدأ التغيير مهم بشكل خاص فيما يتعلق بنهج مقارنة المبيعات (الأكثر استخدامًا من بين الطرق الثلاث) لتقدير القيمة. لا يشير سعر البيع بالأمس بالضرورة إلى قيمة اليوم. بينما يقوم المثمن بفحص العقارات المكافئة (تسمى العقارات المماثلة) لتقدير قيمة العقار الذي يتم تقييمه، يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار ظروف السوق السارية وقت بيع العقارات المماثلة، وأن يجري تعديلات لأي تغييرات في السوق بين تواريخ بيع العقارات المماثلة وتاريخ التقييم. وبالتالي، فكلما تم بيع العقار المماثل مؤخرًا، كان أكثر موثوقية كمؤشر للقيمة.

مثال: يحدد المثمن ثلاثة عقارات مماثلة للعقار موضوع التقييم وتقع في نفس الحي. تم بيع العقار المماثل الأول قبل ثلاثة أشهر مقابل 185000 دولار. في وقت لاحق، أعلنت المقاطعة عن خطط لبناء سجن متوسط الحراسة بالقرب من الحي. تم بيع العقارين المماثلين الثاني والثالث بعد هذا الإعلان، مقابل 172000 دولار و 174000 دولار. يجب على المثمن تعديل قيمة العقار المماثل الأول ليعكس التغيير في السوق الناتج عن بناء السجن المتوقع.

غالبًا ما يوصف التغيير في العقارات من حيث الدورة العقارية.

دورة العقارات الحقيقية هي نمط في تغيير القيم. المرحلة الأولى من الدورة هي مرحلة التطوير (“النمو”)، حيث تزداد القيم مع تحسين الأراضي الخام. يتبع ذلك مرحلة من الاستقرار النسبي في القيمة، تسمى النضج (“الاستقرار”)، ثم مرحلة من الانحدار التدريجي. يدعو الانحدار إلى التنشيط، حيث يتسبب التدهور الهيكلي المادي وفقدان جاذبية السوق في انخفاض الأسعار بشكل متزايد، وبالتالي جذب المستثمرين للاستثمار في المنطقة وإعادة تشغيل عملية دورة الحياة مرة أخرى.

يمكن بعد ذلك تكرار الدورة، واستبدال مرحلة التطوير الأولية بفترة من التجديد والتحديث وزيادة الطلب تعرف باسم التنشيط (انظر الشكل 2-2).

مثال: في تقسيم فرعي جديد، تميل قيم العقارات إلى الزيادة مع تطوير الأراضي الخام إلى مواقع منازل ومنازل (مرحلة التطوير). بمجرد الانتهاء من تطوير التقسيم الفرعي، ستظل القيم عادةً مستقرة إلى حد ما لبعض الوقت (مرحلة النضج). في النهاية، ستبدأ المنازل في التدهور مع تقدم العمر، وقد تعاني قيمتها أيضًا من المنافسة مع التطورات الأحدث والأكثر حداثة في المنطقة المحيطة (مرحلة الانحدار). إذا تم بعد ذلك تجديد المنازل في الحي أو استبدالها بهياكل أحدث (مرحلة التنشيط)، فسترتفع القيم مرة أخرى، وتبدأ دورة جديدة.

ظاهرة التحسين هي مثال على التنشيط. يحدث التحسين عندما يتم شراء العقارات في حي الطبقة الدنيا❓❓ وتجديدها أو إعادة تأهيلها من قبل المشترين الأكثر ثراءً (الطبقة المتوسطة والعليا)، مما يزيد القيمة والاستحسان.

منطقة جورج تاون في واشنطن العاصمة هي مثال على منطقة كانت تعتبر في يوم من الأيام بازدراء، وأصبحت الآن منطقة مرغوبة ومرموقة. حدث معظم التحسين في major .

سادساً: الخلاصة

فهم ديناميكية العرض والطلب أمر بالغ الأهمية لجميع المشاركين في سوق العقارات، من المثمنين والمستثمرين إلى المشترين والبائعين. من خلال تحليل هذه القوى، يمكن اتخاذ قرارات مستنيرة لتحقيق أهدافهم في السوق.