أفضل استخدام للأرض وتقييم القيمة السوقية

الفصل: أفضل استخدام للأرض وتقييم القيمة السوقية

مقدمة

يعد تحديد أفضل استخدام للأرض خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. فهو يؤثر بشكل مباشر على القيمة السوقية للعقار. في هذا الفصل، سنتناول مفهوم أفضل استخدام للأرض بعمق، ونستكشف المبادئ والنظريات الأساسية، ونقدم أمثلة عملية لتوضيح التطبيقات المختلفة. كما سنناقش العلاقة بين أفضل استخدام للأرض وتقييم القيمة السوقية، مع التركيز على كيفية تأثير هذا التحديد على عملية التقييم بأكملها.

أولاً: تعريف أفضل استخدام للأرض (Highest and Best Use)

أفضل استخدام للأرض هو الاستخدام الأكثر ترجيحًا للعقار، سواء كان شاغرًا أو مُحسَّنًا، والذي يكون:

1. قانونيًا: مسموح به بموجب القوانين واللوائح المحلية (مثل قوانين تقسيم المناطق).
2. ممكنًا ماديًا: يمكن تحقيقه من الناحية الهندسية والإنشائية.
3. مجدياً مالياً: يحقق عائداً كافياً لتغطية التكاليف وتحقيق ربح معقول.
4. الأكثر إنتاجية: يحقق أعلى قيمة للعقار.

ثانياً: تحليل أفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة (Highest and Best Use as Vacant)

يتم تحليل أفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة لتحديد الاستخدام الأمثل للأرض بغض النظر عن التحسينات الحالية. تتضمن هذه العملية الخطوات التالية:

1. تحديد الاستخدامات الممكنة قانونيًا: مراجعة قوانين تقسيم المناطق واللوائح الأخرى لتحديد الاستخدامات المسموح بها.
2. تحليل الجدوى المادية: تقييم ما إذا كانت الأرض مناسبة للاستخدامات الممكنة من الناحية الهندسية والإنشائية (مثل التربة، التضاريس، الوصول).
3. دراسة الجدوى المالية: تقدير الإيرادات والمصروفات المتوقعة لكل استخدام ممكن، وحساب صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI).
4. تحديد الاستخدام الأكثر إنتاجية: اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للأرض، بناءً على تحليل الجدوى المالية.

الصيغة:

• NOI = الإيرادات الإجمالية - المصروفات التشغيلية
• Value = NOI / Rate of Return (سعر الرسملة)

مثال:

لنفترض أن قطعة أرض شاغرة يمكن استخدامها لبناء منزل عائلي واحد أو مبنى سكني متعدد العائلات. بعد التحليل، تبين أن بناء منزل عائلي واحد يحقق قيمة 50,000 دولار، بينما بناء مبنى سكني متعدد العائلات يحقق قيمة 80,000 دولار. في هذه الحالة، يكون أفضل استخدام للأرض هو بناء مبنى سكني متعدد العائلات.

ثالثاً: تحليل أفضل استخدام للأرض كما لو كانت مُحسَّنة (Highest and Best Use as Improved)

يتم تحليل أفضل استخدام للأرض كما لو كانت مُحسَّنة لتقييم ما إذا كانت التحسينات الحالية تساهم في تحقيق أقصى قيمة للعقار. تتضمن هذه العملية الخطوات التالية:

1. تحديد الاستخدام الحالي: تحديد الغرض الحالي للعقار.
2. تقييم قيمة العقار مع التحسينات الحالية: تقدير قيمة الأرض والتحسينات معًا.
3. تحليل أفضل استخدام للأرض كما لو كانت شاغرة: كما هو موضح في القسم السابق.
4. مقارنة القيم: مقارنة قيمة العقار مع التحسينات الحالية بقيمة الأرض كما لو كانت شاغرة.
5. اتخاذ قرار بشأن التحسينات: تحديد ما إذا كان يجب الاحتفاظ بالتحسينات الحالية، أو تجديدها، أو هدمها.

أمثلة:

• مثال 1: إذا كانت قيمة الأرض مع التحسينات الحالية (منزل عائلي واحد) هي 120,000 دولار، وقيمة الأرض كما لو كانت شاغرة (لبناء مبنى سكني متعدد العائلات) هي 80,000 دولار، فإن أفضل استخدام للأرض هو استخدامها الحالي.
• مثال 2: إذا كانت قيمة الأرض مع التحسينات الحالية (منزل متهالك) هي 70,000 دولار، وقيمة الأرض كما لو كانت شاغرة (لبناء مبنى سكني متعدد العائلات) هي 80,000 دولار، وتكلفة إزالة التحسينات الحالية أقل من 10,000 دولار، فإن أفضل استخدام للأرض هو هدم التحسينات الحالية وبناء مبنى سكني متعدد العائلات.

رابعاً: مبادئ التقييم ذات الصلة بأفضل استخدام للأرض

1. مبدأ الاستخدام المتسق (Consistent Use Principle): يجب تقييم الأرض والتحسينات للاستخدام نفسه، حتى لو تم تقييمهما بشكل منفصل. لا يجوز تقييم الأرض لاستخدام مختلف عن استخدام التحسينات.
2. مبدأ المطابقة (Principle of Conformity): تزداد قيمة العقار عندما تتوافق استخدامات العقارات المحيطة مع استخدام العقار قيد التقييم.
3. مبدأ التقدم والتراجع (Progression and Regression Principles):
   • التقدم: يزداد قيمة العقار المتواضع في منطقة عقارات باهظة الثمن.
   • التراجع: تنخفض قيمة العقار الفاخر في منطقة عقارات متواضعة.

خامساً: الإنتاج كمقياس للقيمة (Production as a Measure of Value)

يشير الإنتاج في النظرية الاقتصادية إلى خلق الثروة. يمكن استخدام الإنتاج كمقياس لقيمة الأرض وتحسيناتها.

عوامل الإنتاج الأربعة:

1. رأس المال❓ (Capital): الموارد المالية.
2. الأرض (Land): الموارد الطبيعية.
3. العمل (Labor): التوظيف.
4. التنسيق (Coordination): الإدارة أو ريادة الأعمال.

تعمل هذه العوامل بشكل فردي أو جماعي لتحقيق عائد في شكل دخل أو ربح. معدل العائد (أو الربح) بالنسبة إلى مقدار الموارد المستثمرة هو مقياس الإنتاج والقيمة.

مثال:

في مشروع تطوير عقاري، يوفر المستثمرون رأس المال، ويقدم المطور الإدارة (التنسيق)، وتوفر طواقم البناء العمالة. تتحد هذه العوامل الثلاثة مع العامل الرابع، الأرض، لخلق شيء ذي قيمة، مثل مشروع سكني.

مثال عددي:

لنفترض أنه يمكن شراء عقار بمبلغ 100,000 دولار. يرغب البنّاء في بناء منزل على العقار. يقدر البنّاء إجمالي تكاليف تجهيز الأرض والبناء وتنسيق المواقع بمبلغ 190,000 دولار، وأن المشروع سيستغرق تسعة أشهر من شراء الأرض حتى الانتهاء، مع ثلاثة أشهر إضافية لبيع العقار. يقدر البنّاء الفائدة التي سيتعين عليه دفعها بنسبة 10 بالمائة وأنه يجب أن يحصل أيضًا على 10 بالمائة على استثماره النقدي الخاص. يقدر أن إجمالي هذه الفائدة والعائد على رأس المال يجب أن يصل إلى 28,000 دولار، قبل البيع المتوقع للعقار.

بسبب التغيرات المحتملة في الاقتصاد والتأخيرات والتكاليف الأخرى، يشعر أنه يجب أن يحصل على ربح قدره 22 بالمائة إذا كان على استعداد لتحمل المخاطر.

التكاليف الإجمالية:

• الأرض: 100,000 دولار
• التحسينات: 190,000 دولار
• الفائدة: 28,000 دولار
• الربح: 69,960 دولار
• السعر: 387,960 دولار

وبالتالي، يمكن أن يستنتج البنّاء أن 387,960 دولارًا سيكون سعرًا عادلاً للمنزل المراد بناؤه. ومع ذلك، يمكن أن تؤدي قوى السوق إلى سعر ممكن أعلى أو سعر أقل قد يؤدي إلى خسارة.

سادساً: أنواع القيمة (Types of Value)

هناك عدة أنواع من القيمة، بما في ذلك:

• القيمة السوقية (Market Value): القيمة الأكثر ترجيحًا للعقار في سوق مفتوحة وتنافسية.
• قيمة الاستثمار (Investment Value): القيمة بالنسبة لمستثمر معين.
• القيمة قيد الاستخدام (Value in Use): القيمة للاستخدام الحالي للعقار.
• قيمة التصفية (Liquidation Value): القيمة في حالة البيع السريع.
• قيمة التأمين (Insurance Value): القيمة لتغطية التأمين.
• القيمة المقدرة (Assessment Value): القيمة لأغراض الضرائب.
• قيمة المؤسسة المستمرة (Going Concern Value): قيمة الأعمال التجارية ككيان مستمر.

سابعاً: القيمة السوقية (Market Value)

القيمة السوقية هي النوع الأكثر شيوعًا من القيمة المقدرة في التقييم العقاري. وهي تُعرَّف على أنها:

“السعر الأكثر ترجيحًا الذي يجب أن يجلبه العقار في سوق تنافسية ومفتوحة في ظل جميع الظروف اللازمة لعملية بيع عادلة، حيث يعمل كل من المشتري والبائع بحكمة ومعرفة، وبافتراض أن السعر غير متأثر بمحفزات غير مبررة. ويتضمن هذا التعريف إتمام البيع في تاريخ محدد وانتقال الملكية من البائع إلى المشتري في ظل الظروف التي:

1. يكون كل من المشتري والبائع مدفوعين بشكل طبيعي.
2. يكون الطرفان على دراية جيدة أو مستشارين جيدًا، ويتصرفان فيما يعتبرانه في مصلحتهما الفضلى.
3. يتم تخصيص فترة زمنية معقولة للعرض في السوق المفتوحة.
4. يتم الدفع نقدًا بالدولار الأمريكي أو بشروط ترتيبات مالية مماثلة لذلك.
5. يمثل السعر المقابل الطبيعي للعقار المباع غير المتأثر بالتمويل الخاص أو المبتكر أو تنازلات البيع الممنوحة من قبل أي شخص مرتبط بالبيع.”

شروط عملية السوق العادلة والمعقولة:

1. يجب أن يكون كل من المشتري والبائع على علم جيد بظروف السوق والعقار قيد التقييم.
2. يجب أن يتصرف كل من المشتري والبائع بشكل معقول، وبما يحقق مصالحهما الخاصة، ودون إكراه لا مبرر له.
3. يجب عرض العقار في السوق لفترة زمنية معقولة.
4. يجب ألا تكون هناك ظروف غير عادية تؤثر على السعر (مثل التمويل الخاص أو تنازلات البيع).

الخلاصة

يعد تحديد أفضل استخدام للأرض خطوة أساسية في عملية التقييم العقاري. فهو يتطلب تحليلًا شاملاً للعوامل القانونية والمادية والمالية، بالإضافة إلى فهم عميق لمبادئ التقييم ذات الصلة. من خلال تحديد أفضل استخدام للأرض، يمكن للمثمن أن يقدر القيمة السوقية للعقار بدقة وموثوقية.