القيمة السوقية وأنواع القيم الأخرى: قيمة الاستخدام، قيمة الاستثمار، وقيمة التصفية

بسم الله الرحمن الرحيم

مقدمة إلى❓ الفصل: القيمة السوقية❓ وأنواع القيم الأخرى: قيمة الا❓ستخدام، قيمة الاستثمار، وقيمة التصفية

أيها الدارسون الأعزاء،

نستهل هذا الفصل ضمن دورتنا التدريبية “أسس التقييم العقار❓ي: من القيمة السوقية إلى قيمة الاستثمار” بتناول موضوع حيوي وأساسي في عالم التقييم العقاري، ألا وهو “القيمة السوقية وأنواع القيم الأخرى”. إن فهم هذا الموضوع بعمق يعتبر حجر الزاوية في ممارسة التقييم العقاري الاحترافية، حيث يسمح للمقيم بتقديم تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة، تأخذ في الاعتبار كافة الجوانب المؤثرة على قيمة العقار.

أهمية الموضوع العلمية:

لا تقتصر أهمية هذا الفصل على الجانب العملي فقط، بل تتعداه إلى الجانب العلمي والمعرفي. إذ أن التقييم العقاري ليس مجرد عملية حسابية، بل هو علم يعتمد على فهم عميق للعلاقات الاقتصادية والاجتماعية والقانونية التي تحكم سوق العقارات. وفي هذا السياق، يمثل مفهوم القيمة السوقية نقطة ارتكاز أساسية، حيث يعكس السعر❓ المحتمل للعقار في ظل ظروف السوق الاعتيادية. ومع ذلك، فإن القيمة السوقية ليست هي المقياس الوحيد للقيمة، إذ توجد أنواع أخرى من القيم، مثل قيمة الاستخدام، وقيمة الاستثمار، وقيمة التصفية، التي تعكس ظروفًا خاصة أو وجهات نظر مختلفة حول قيمة العقار. إن فهم هذه الأنواع المختلفة من القيم، والقدرة على التمييز بينها، يعتبر ضرورة حتمية للمقيم العقاري المحترف، حيث يسمح له بتقديم تقديرات قيمة تتناسب مع الغرض من التقييم، وتأخذ في الاعتبار كافة الظروف المحيطة بالعقار.

ملخص موجز للموضوع:

سوف نتعمق في هذا الفصل في استكشاف مفهوم القيمة السوقية، مع التركيز على العناصر الأساسية التي تحددها، مثل العرض والطلب، والظروف الاقتصادية والاجتماعية، والتشريعات والقوانين. كما سنتناول بالشرح والتفصيل أنواع القيم الأخرى، مع بيان أوجه التشابه والاختلاف بينها، وكيفية تقدير كل منها. سنناقش قيمة الاستخدام، التي تعكس قيمة العقار بالنسبة لمالكه الحالي، بناءً على استخدامه المحدد له. ثم سنتطرق إلى قيمة الاستثمار، التي تمثل قيمة العقار بالنسبة لمستثمر محدد، بناءً على أهدافه الاستثمارية الخاصة. وأخيرًا، سنتناول قيمة التصفية، التي تعكس السعر الذي يمكن الحصول عليه للعقار في حالة البيع السريع والقسري.

الأهداف التعليمية للفصل:

يهدف هذا الفصل إلى تمكين الدارسين من تحقيق الأهداف التالية:

1. فهم شامل ودقيق لمفهوم القيمة السوقية، والعوامل المؤثرة عليها.
2. التمييز بين القيمة السوقية وأنواع القيم الأخرى، مثل قيمة الاستخدام، وقيمة الاستثمار، وقيمة التصفية.
3. تحديد الظروف التي تتطلب تقدير أنواع القيم الأخرى غير القيمة السوقية.
4. تطبيق الأساليب المناسبة لتقدير كل نوع من أنواع القيم المختلفة.
5. تحليل العلاقة بين أنواع القيم المختلفة، وكيف يمكن أن تتأثر بظروف السوق المختلفة.

نتمنى لكم التوفيق والاستفادة القصوى من هذا الفصل.

الفصل: القيمة السوقية❓ وأنواع القيم الأخرى: قيمة الاستخدام❓، قيمة الاستثمار❓، وقيمة التصفية❓

مقدمة

يُعد فهم مفهوم القيمة أمرًا أساسيًا في مجال التقييم العقاري. في هذا الفصل، سنتناول بالتفصيل مفهوم القيمة السوقية باعتبارها المعيار الأساسي في التقييم العقاري، ثم سنستعرض أنواعًا أخرى من القيم التي قد تكون ذات أهمية في سياقات معينة، وهي: قيمة الاستخدام، قيمة الاستثمار، وقيمة التصفية. سنقوم بتحليل هذه القيم من منظور علمي، مع التركيز على النظريات والمبادئ ذات الصلة، وتقديم أمثلة عملية لتوضيح كيفية تطبيقها.

أولاً: القيمة السوقية (Market Value)

القيمة السوقية هي التقدير الأكثر احتمالًا للسعر الذي يمكن أن تبيع به العقار في السوق❓ المفتوحة في تاريخ التقييم، بشرط استيفاء الشروط التالية:

1. البائع والمشتري راغبان: يعني أن كلاً من البائع والمشتري حريصان على إتمام الصفقة، ولكن دون إكراه أو ضغط.
2. طرفان مستقلان: يعني أن البائع والمشتري ليسا مرتبطين بعلاقة تجعل الصفقة غير طبيعية، مثل علاقة قرابة أو شراكة. يجب أن يكون الطرفان يعملان باستقلالية تامة وبحسن نية. يُشار إلى هذه المعاملات بـ “معاملات بذراع فاصلة” (Arm’s Length Transactions).
3. معرفة كافية: يعني أن كلاً من البائع والمشتري على دراية بجميع الحقائق ذات الصلة بالعقار، بما في ذلك أوجه القوة والضعف، والاستخدامات المحتملة، وظروف السوق الحالية.
4. تسويق معقول: يعني أن العقار قد عُرض في السوق بشكل معقول لفترة كافية للسماح لعدد كافٍ من المشترين المحتملين بالاطلاع عليه وتقديم عروضهم.
5. الدفع نقداً أو ما يعادله: على الرغم من أن معظم المعاملات العقارية لا تتم نقدًا بشكل كامل، فإن أي تمويل يجب أن يكون مماثلاً للتمويل المتاح بشكل نموذجي في السوق. إذا كان التمويل يتضمن تنازلات غير عادية (مثل سعر فائدة أقل من سعر السوق)، فيجب على المثمن تحديد هذه الشروط غير النقدية في تقرير التقييم وأخذ تأثيرها على القيمة في الاعتبار.

• ملاحظة: إذا كانت أي من هذه الشروط غير متوفرة، فقد لا يكون السعر❓ الناتج عن الصفقة مؤشرًا دقيقًا للقيمة السوقية.

1.1. القيمة السوقية في المعاملات غير النقدية:

في السوق الحالي، من النادر إجراء معاملات عقارية “نقدية بالكامل”. عندما يكون تمويل المعاملة مماثلاً للتمويل النموذجي المتاح في السوق، فإنه يعتبر مكافئًا للنقد. ومع ذلك، إذا كان التمويل يتضمن تنازلات غير معتادة في السوق (مثل سعر فائدة أقل من سعر السوق في معاملة بتمويل من البائع)، فيجب على المثمن تحديد الشروط غير النقدية المكافئة في تقرير التقييم، وأخذ تأثيرها على القيمة في الاعتبار.

1.2. تعريفات أخرى للقيمة السوقية:

استُخدم مصطلح “القيمة السوقية” لسنوات عديدة، وخضع لتفسيرات مختلفة من قبل الاقتصاديين والقضاة والمشرعين. ونتيجة لذلك، فإن القيمة السوقية لا تعني بالضرورة نفس الشيء في جميع الحالات. على سبيل المثال، غالبًا ما تتضمن قوانين الولاية المتعلقة بالاستملاك (أخذ ملكية خاصة لغرض عام) والتقييم الضريبي تعريفات للقيمة السوقية. عند إجراء تقييم لأغراض تحكمها قوانين الولاية، يجب على المثمن استخدام تعريف القانون للقيمة السوقية.

ثانياً: السعر (Price)

السعر هو المبلغ الفعلي المدفوع للعقار. في حين أن السعر يمكن أن يكون مساوياً للقيمة السوقية، إلا أنه يمكن أن يكون أكبر أو أقل من القيمة السوقية. يمكن أن يكون الاختلاف الكبير عن القيمة السوقية نتيجة لعدد من العوامل أو مجموعة من العوامل مثل:

1. بائع غير مطلع لم يكن يعرف القيمة السوقية.
2. مشتر غير مطلع لم يكن يعرف القيمة السوقية.
3. بائع اضطر إلى البيع على الفور.
4. بائع لم يكن يريد حقًا البيع (غير متحمس للبيع).
5. مشتر لم يكن لديه دافع قوي للشراء.
6. مشتر كان بحاجة إلى عقار معين لغرض محدد.
7. عملية بيع حيث قدم تمويل البائع تكاليف تمويل أقل من أسعار السوق.

ثالثاً: قيمة الاستخدام (Value in Use)

قيمة الاستخدام، وتسمى أيضًا “قيمة الاستعمال”، تشير إلى قيمة العقار عند استخدامه لغرض معين فقط. هذا على عكس القيمة السوقية، التي تفترض أن السوق سيحدد قيمة العقار في ضوء جميع استخداماته المحتملة. بالإضافة إلى ذلك، يُنظر إلى قيمة الاستخدام بشكل شائع من حيث قيمة العقار لعملية تجارية مستمرة معينة. وبالتالي، تتأثر قيمة الاستخدام بالمناخ التجاري الذي تعمل فيه الشركة.

• مثال: مصنع يضع قيمة استخدام عالية لمصنعه الموجود في مدينة صناعية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الموقع قريب من المورد الرئيسي للمواد الخام للمصنع. إذا قام المورد بإغلاق عملياته في المدينة الصناعية، أو انتقل إلى منطقة أخرى، فإن قيمة استخدام المصنع للمصنع ستنخفض، حيث سيتعين على الشركة المصنعة الآن دفع رسوم شحن أعلى للحصول على المواد الخام.

غالبًا ما تتم مواجهة تقييمات قيمة الاستخدام في ثلاثة أنواع من الحالات:

1. يمكن تقييم العقارات الصناعية، مثل المصنع، لقيمتها في الاستخدام للعملية الصناعية، على سبيل المثال عند تقييم أصول الشركة.
2. تمنح الحكومات أحيانًا إعفاءات ضريبية عقارية للعقارات المستخدمة لأغراض معينة (مثل الزراعة) عن طريق تقييم العقار بقيمته في الاستخدام لهذه الأغراض، بغض النظر عن أفضل استخدام وأعلى استخدام للعقار.
3. قد تكون قيمة الاستخدام هي التقييم الأنسب عندما لا توجد سوق تنافسية للعقار، كما هو الحال غالبًا بالنسبة للعقارات ذات الأسواق المحدودة، مثل المصانع الكبيرة والمدارس والمباني العامة.

قد يكون للعقار قيمة سوقية وقيمة استخدام. يجب على المثمن أن يضع هذا التمييز في الاعتبار عندما يُطلب منه تقدير القيمة السوقية لعقار توجد له سوق محدودة. حتى إذا لم تكن هناك سوق للعقار، فلا يجوز للمثمن استبدال تقدير قيمة الاستخدام بالقيمة السوقية المطلوبة. الإجراء المناسب في هذه الظروف هو إما الإبلاغ عن أنه لا يمكن تحديد القيمة السوقية، أو (إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون، على سبيل المثال) محاولة تقدير القيمة السوقية على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية (على سبيل المثال، عن طريق تحديد تكلفة الاستبدال).

رابعاً: قيمة الاستثمار (Investment Value)

قيمة الاستثمار هي قيمة العقار لمستثمر معين لديه أهداف استثمارية محددة. وبالتالي، عند تقدير قيمة الاستثمار، من المهم أن يفهم المثمن بوضوح المتطلبات الاستثمارية للمستثمر المعني. نظرًا لأن أهداف المستثمر الفردي قد يكون لها تأثير كبير على تقدير القيمة، فإن قيمة الاستثمار ذاتية❓ بطبيعتها. بالمقارنة، يُقال إن القيمة السوقية تمثل معيارًا “موضوعيًا” بشكل أكبر.

• مثال: اشترى مستثمر خمسة من ستة قطع أراضي يحتاجها لتطوير مجمع مكاتب مخطط له. بالإضافة إلى ذلك، أنفق المستثمر بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. نظرًا لظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على قطعة الأرض السادسة التي يحتاجها للتطوير. إذا كان مالك (بائع) قطعة الأرض على علم بوضع المطور، فقد يصر المالك على الحصول على عرض أكبر من القيمة السوقية للعقار.

خامساً: قيمة التصفية (Liquidation Value)

قيمة التصفية ليست شكلاً من أشكال القيمة السوقية. التمييز الرئيسي هو أن قيمة التصفية تفترض أنه يجب بيع العقار في فترة زمنية محدودة، والتي نادرًا ما تشكل “تعرضًا معقولاً” للسوق. يتم تقدير قيمة التصفية عادة في سياق مؤسسة مالية تفكر في حبس الرهن على عقار.

معادلة حساب القيمة الحالية (Present Value):

يمكن استخدام القيمة الحالية لتقدير قيمة التصفية بشكل تقريبي في ظروف معينة. تفترض هذه المعادلة أن التدفقات النقدية المستقبلية (ناتجة عن بيع العقار) يتم خصمها بمعدل خصم مناسب ليعكس المخاطر المرتبطة بالبيع السريع.

PV = CF / (1 + r)^n

حيث:

• PV = القيمة الحالية (القيمة التقديرية للتصفية)
• CF = التدفق النقدي المتوقع من البيع (سعر البيع المتوقع)
• r = معدل الخصم (يعكس المخاطر وفترة التصفية القصيرة)
• n = عدد الفترات الزمنية (عادةً بالسنوات) حتى البيع المتوقع

ملاحظات هامة حول قيمة التصفية:

• فترة التسويق: الفترة الزمنية المتاحة لتسويق العقار هي عامل حاسم في تحديد قيمة التصفية. كلما كانت الفترة أقصر، كلما انخفضت القيمة المحتملة.
• تكاليف التصفية: يجب خصم تكاليف البيع (مثل عمولات السمسرة، وتكاليف الإعلان، والرسوم القانونية) من سعر البيع المتوقع للوصول إلى القيمة الصافية للتصفية.
• ظروف السوق: تلعب ظروف السوق دورًا مهمًا في تحديد قيمة التصفية. في سوق هابط، قد تكون قيمة التصفية أقل بكثير من القيمة السوقية العادلة.

خاتمة

يُعد فهم الأنواع المختلفة للقيم أمرًا بالغ الأهمية للمقيمين العقاريين لاتخاذ قرارات مستنيرة. في حين أن القيمة السوقية هي المعيار الأساسي، إلا أن قيمة الاستخدام وقيمة الاستثمار وقيمة التصفية يمكن أن تكون ذات أهمية في سياقات معينة. يجب على المقيمين العقاريين أن يكونوا على دراية بالاختلافات بين هذه القيم وأن يكونوا قادرين على تطبيقها بشكل مناسب لتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة.