القيمة بأنواعها: السوق، الاستخدام، الاستثمار، والتصفية

الفصل: القيمة بأنواعها: السوق، الاستخدام، الاستثمار، والتصفية

مقدمة:

القيمة هي مفهوم أساسي في التقييم العقاري، ولكنها ليست مفهومًا واحدًا وموحدًا. تتغير "القيمة" اعتمادًا على السياق والهدف من التقييم. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف الأنواع المختلفة للقيمة، مع التركيز على القيمة السوقية، وقيمة الاستخدام، وقيمة الاستثمار، وقيمة التصفية، بالإضافة إلى العوامل المؤثرة في تحديد القيمة.

أولًا: القيمة السوقية (Market Value)

التعريف: القيمة السوقية هي المبلغ المقدر الذي يمكن أن يتم به تداول العقار في❓❓ تاريخ التقييم بين مشترٍ راغب وبائع راغب في صفقة بيع عادلة (Arm's Length Transaction)، بعد تسويق مناسب، حيث يتصرف كلا الطرفين عن علم ودراية وحكمة، ودون إكراه.
شروط الصفقة العادلة (Arm's Length Transaction):
الرغبة: يجب أن يكون كلا الطرفين (البائع والمشتري) راغبين في إتمام الصفقة.
المعرفة: يجب أن يكون لدى كلا الطرفين معرفة كافية بظروف السوق المحيطة بالعقار.
غياب الإكراه: يجب ألا يكون أي من الطرفين خاضعًا لأي ضغوط أو ظروف قهرية لإتمام الصفقة.
التسويق المناسب: يجب أن يتم عرض العقار في السوق لفترة معقولة من الزمن، مما يتيح فرصة للمشترين المحتملين لتقييمه.
النظرية والمبادئ العلمية:
مبدأ العرض والطلب: تتأثر القيمة السوقية بشكل كبير بتوازن العرض والطلب في السوق. عندما يزيد الطلب على المعروض، ترتفع الأسعار والعكس صحيح.
مبدأ الاستخدام الأمثل والأكثر إنتاجية: تفترض القيمة السوقية أن العقار سيتم استخدامه بأفضل طريقة ممكنة لإنتاج أعلى عائد.
مبدأ الإحلال: لا يدفع المشتري الراغب أكثر من تكلفة الحصول على بديل مكافئ للعقار.
اعتبارات هامة:
المعاملات النقدية المكافئة: في الواقع، قلة من المعاملات العقارية تتم نقدًا بالكامل. إذا كان التمويل المستخدم في الصفقة مماثلًا للتمويل المتاح في السوق، فإنه يعتبر مكافئًا للنقد. ومع ذلك، إذا كان التمويل يتضمن تنازلات غير معتادة في السوق (مثل سعر فائدة أقل من سعر السوق في صفقة تمويل من البائع)، فيجب على المثمن تحديد هذه الشروط غير النقدية المكافئة في تقرير التقييم، وأخذ تأثيرها على القيمة في الاعتبار.
تعاريف القيمة السوقية الأخرى: قد تختلف تعريفات القيمة السوقية في القوانين والتشريعات المختلفة، مثل قوانين نزع الملكية للمنفعة العامة أو قوانين التقييم الضريبي. يجب على المثمن استخدام تعريف القيمة السوقية المحدد في القانون ذي الصلة عند إجراء تقييم لأغراض تحكمها هذه القوانين.
مثال: عقار سكني مماثل للعقارات المجاورة له يباع في السوق المحلي بمتوسط سعر 500,000 دولار. إذا تم تسويق العقار بشكل مناسب وعرضه في السوق لفترة معقولة، فمن المتوقع أن يحقق سعرًا مماثلًا في صفقة عادلة.

ثانيًا: السعر (Price)

التعريف: السعر هو المبلغ الفعلي المدفوع مقابل العقار.
الفرق بين السعر والقيمة السوقية: قد يكون السعر مساويًا للقيمة السوقية، ولكنه قد يكون أيضًا أكبر أو أقل منها.
العوامل المؤثرة في الفرق بين السعر والقيمة السوقية:
1. بائع غير مطلع على القيمة السوقية.
2. مشترٍ غير مطلع على القيمة السوقية.
3. بائع مضطر للبيع على الفور.
4. بائع غير راغب حقًا في البيع (ليس لديه دافع للبيع).
5. مشترٍ ليس لديه حافز كبير للشراء.
6. مشترٍ يحتاج إلى عقار معين لغرض محدد.
7. تمويل البائع بشروط أقل من أسعار السوق.
مثال: قد يشتري شخص عقارًا بسعر أعلى من قيمته السوقية لأنه بحاجة إليه بشكل خاص لتوسيع أعماله، أو قد يبيع شخص عقارًا بسعر أقل من قيمته السوقية لأنه مضطر للبيع بسرعة بسبب ظروف مالية طارئة.

ثالثًا: قيمة الاستخدام (Value in Use)

التعريف: قيمة الاستخدام هي قيمة العقار عند استخدامه لغرض معين فقط.
النظرية والمبادئ العلمية:
تختلف عن القيمة السوقية التي تفترض أن السوق سيحدد قيمة العقار في ضوء جميع استخداماته الممكنة.
ترتبط قيمة الاستخدام بقيمة العقار لعمل تجاري معين.
العوامل المؤثرة: تتأثر قيمة الاستخدام بالمناخ التجاري الذي يعمل فيه العمل.
الحالات التي تستخدم فيها قيمة الاستخدام:
1. العقارات الصناعية: مثل المصانع، يمكن تقييمها بقيمتها في الاستخدام للعملية الصناعية.
2. الإعفاءات الضريبية الحكومية: قد تمنح الحكومات إعفاءات ضريبية للعقارات المستخدمة لأغراض معينة (مثل الزراعة) عن طريق تقييم العقار بقيمته في الاستخدام لهذه الأغراض، بغض النظر عن أفضل استخدام له.
3. عدم وجود سوق تنافسي: قد تكون قيمة الاستخدام هي التقييم الأنسب عندما لا يوجد سوق تنافسي للعقار، كما هو الحال غالبًا بالنسبة للعقارات ذات الأسواق المحدودة، مثل المصانع الكبيرة والمدارس والمباني العامة.
ملاحظات هامة:
قد يكون للعقار قيمة سوقية وقيمة استخدام.
يجب على المثمن أن يضع هذا التمييز في الاعتبار عند تقدير القيمة السوقية لعقار له سوق محدود.
حتى إذا لم يكن هناك سوق للعقار، لا يجوز للمثمن استبدال تقدير قيمة الاستخدام بالقيمة السوقية المطلوبة.
الإجراء المناسب في هذه الظروف هو إما الإبلاغ عن أنه لا يمكن تحديد القيمة السوقية، أو (إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون، على سبيل المثال) محاولة تقدير القيمة السوقية على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية (على سبيل المثال، عن طريق تحديد تكلفة الاستبدال).
مثال: مصنع يقع بالقرب من المورد الرئيسي للمواد الخام الخاصة به قد يكون له قيمة استخدام عالية للمصنع، ولكن إذا أغلق المورد عملياته أو انتقل إلى منطقة أخرى، فإن قيمة الاستخدام للمصنع ستنخفض بسبب زيادة تكاليف الشحن.

رابعًا: قيمة الاستثمار (Investment Value)

التعريف: قيمة الاستثمار هي قيمة العقار لمستثمر معين لديه أهداف استثمارية محددة.
النظرية والمبادئ العلمية:
تعتبر ذاتية بطبيعتها، لأنها تعتمد على أهداف المستثمر الفردي.
تختلف عن القيمة السوقية التي تمثل معيارًا أكثر "موضوعية".
العوامل المؤثرة:
متطلبات الاستثمار المحددة للمستثمر.
العائد المتوقع.
مخاطر الاستثمار المقبولة.
مثال: مستثمر اشترى خمسة من ستة قطع أراضٍ يحتاجها لتطوير مجمع مكاتب مخطط له، وقد أنفق بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. بسبب ظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على قطعة الأرض السادسة التي يحتاجها للتطوير. إذا كان مالك قطعة الأرض على علم بوضع المطور، فقد يتمسك بعرض أكبر من القيمة السوقية للعقار.
الصيغ الرياضية والمعادلات (عند الاقتضاء):
صافي الدخل التشغيلي (NOI) = إجمالي الإيرادات المحتملة - إجمالي المصروفات التشغيلية
معدل الرسملة (Cap Rate) = صافي الدخل التشغيلي / قيمة العقار
القيمة الحالية (PV) = التدفقات النقدية المستقبلية / (1 + معدل الخصم)^عدد الفترات الزمنية

خامسًا: قيمة التصفية (Liquidation Value)

التعريف: قيمة التصفية هي المبلغ الذي يمكن الحصول عليه من بيع العقار بسرعة، عادةً في فترة زمنية محدودة، كما هو الحال في حالة الإفلاس أو الحجز.
النظرية والمبادئ العلمية:
ليست شكلاً من أشكال القيمة السوقية.
تفترض أن العقار يجب أن يباع في فترة زمنية محدودة، مما نادرًا ما يشكل "تعرضًا معقولاً" للسوق.
العوامل المؤثرة:
الضغط الزمني للبيع.
نقص التسويق المناسب.
احتمالية وجود عدد أقل من المشترين المحتملين.
مثال: قد يتم بيع عقار بقيمة تصفية أقل من قيمته السوقية إذا كان البنك يحاول استرداد ديونه بسرعة من خلال بيعه في مزاد علني.

سادسًا: القيمة المقدرة (Assessed Value)

التعريف: القيمة المقدرة هي القيمة التي تحددها سلطات الضرائب الحكومية لغرض تقييم ضرائب الأملاك (ضرائب الأملاك السنوية التي تستند إلى قيمة العقار).
النظرية والمبادئ العلمية:
يتم تحديد القيمة المقدرة عن طريق تقدير القيمة السوقية أولاً (كما هو محدد في قانون الضرائب)، ثم تطبيق نسبة مئوية (تسمى نسبة التقييم) على النحو المحدد في قانون التقييم.
الصيغة الرياضية:
القيمة المقدرة = القيمة السوقية × نسبة التقييم
مثال: قد تحدد إحدى الولايات أنه يجب تقييم العقارات بنسبة 100٪ من القيمة السوقية، بينما قد تقوم ولاية أخرى بتقييم العقارات بنسبة 10٪ من القيمة السوقية. سيتم تقييم عقار بقيمة 100,000 دولار أمريكي بمبلغ 100,000 دولار أمريكي في الولاية الأولى (100٪ × 100,000 دولار أمريكي)، وبمبلغ 10,000 دولار أمريكي في الولاية الثانية (10٪ × 100,000 دولار أمريكي).

سابعًا: قيمة التأمين (Insurable Value)

التعريف: القيمة التأمينية هي القيمة التي تحددها شروط وثيقة تأمين معينة.
النظرية والمبادئ العلمية:
يشير إلى قيمة العقار لأغراض السداد بموجب الوثيقة.
العوامل المؤثرة:
تكلفة الاستبدال (Replacement Cost): تكلفة استبدال الهيكل بآخر مشابه من حيث الرغبة والمنفعة.
تكلفة إعادة الإنتاج (Reproduction Cost): تكلفة استبدال الهيكل كما هو مبني.

ثامنًا: قيمة الوحدة الاقتصادية القائمة (Going Concern Value)

التعريف: هي القيمة الإجمالية لعملية تجارية مثبتة ومستمرة، والتي تشمل عقارات تعتبر جزءًا لا يتجزأ من العملية.
النظرية والمبادئ العلمية:
عادة ما تكون غير قابلة للتطبيق على العقارات السكنية.
يمكن أن تنطبق على مشروع شقق جديد أكمل فترة التأجير الخاصة به بنسبة إشغال 100٪ بشروط جذابة.
العوامل المؤثرة:
قيمة العقار كجزء من العمل.
ربحية العمل.
سمعة العمل.

تاسعًا: القوى المؤثرة في القيمة

تتأثر القيمة بقوى العرض والطلب في السوق. تتأثر قوى العرض والطلب بمجموعة واسعة من العوامل الخارجية. غالبًا ما تنقسم العوامل التي تؤثر على العرض والطلب، وبالتالي على القيمة، إلى أربع فئات عامة:

1. العوامل الاجتماعية: الأعداد والخصائص وأنماط الحياة والمعايير والتفضيلات للأشخاص في سوق معين.
2. العوامل الاقتصادية: الظروف الاقتصادية العامة، مثل معدلات الفائدة والتضخم والبطالة.
3. العوامل السياسية: القوانين واللوائح الحكومية، مثل قوانين تقسيم المناطق والضرائب.
4. العوامل البيئية (المادية): الخصائص المادية للعقار والموقع، مثل المناخ والتضاريس والقرب من المرافق.

* العوامل الاجتماعية:
1. الهيبة (Prestige): لأسباب مختلفة، تتمتع مناطق معينة بجاذبية أكبر مما تشير إليه العوامل المادية والاقتصادية والسياسية. على سبيل المثال، قد تعتبر المنطقة التي يعيش فيها أشخاص بارزون مرغوبة للغاية.
2. الترفيه (Recreation): تعتبر العقارات القريبة من الأنشطة الترفيهية المرغوبة أو التي يمكن الوصول إليها ذات قيمة أكبر.

خاتمة:

فهم الأنواع المختلفة للقيمة أمر بالغ الأهمية للمثمنين العقاريين والمستثمرين وأي شخص يتعامل مع العقارات. يجب على المثمن أن يكون قادرًا على تحديد النوع المناسب للقيمة لتقديرها بناءً على الغرض من التقييم والظروف المحددة للعقار.