العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية المؤثرة في قيمة العقار

الفصل: العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية المؤثرة في قيمة العقار

مقدمة

تتأثر قيمة العقار بمجموعة واسعة من العوامل تتجاوز الخصائص الفيزيائية للعقار نفسه. فهم هذه العوامل، التي تشمل الجوانب الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية، أمر بالغ الأهمية لتقييم دقيق وموثوق للعقارات. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف هذه العوامل بعمق، مع التركيز على تأثيرها المباشر وغير المباشر على قيمة العقار.

أ. العوامل الاجتماعية

تعكس العوامل الاجتماعية القيم والمعتقدات والسلوكيات السائدة في المجتمع، وتؤثر بشكل كبير على جاذبية منطقة معينة وبالتالي على قيمة العقارات فيها. يجب على المثمن مراعاة هذه العوامل مع التأكيد على عدم التحيز على أساس العرق أو الجنس أو الدين أو التوجه الجنسي.

1. التركيبة السكانية:

   • الكثافة السكانية❓❓: تؤثر الكثافة السكانية على الطلب على الإسكان والخدمات، وبالتالي على قيمة العقارات. المناطق ذات الكثافة السكانية العالية قد تشهد ارتفاعًا في أسعار العقارات بسبب محدودية العرض.
   • متوسط ​​العمر: قد تجذب المناطق التي يغلب عليها الشباب العائلات الشابة، مما يزيد الطلب على المساكن المناسبة للأطفال والمدارس الجيدة. على العكس من ذلك، قد تفضل المجتمعات التي يغلب عليها كبار السن المساكن الصغيرة والخدمات الصحية.
   • مستوى التعليم: ترتبط المناطق ذات المستوى التعليمي العالي غالبًا بفرص عمل أفضل ودخل أعلى، مما يؤدي إلى ارتفاع قيمة العقارات.
   • توزيع الدخل: يمكن أن يشير التوزيع غير المتكافئ للدخل إلى اختلافات كبيرة في القدرة الشرائية، مما يؤثر على أنواع العقارات المطلوبة والأسعار التي يمكن تحملها.

2. نمط الحياة:

   • مرافق الترفيه: وجود مرافق ترفيهية مثل ملاعب الغولف والتنس والمسابح يمكن أن يعزز قيمة العقارات المحيطة بها.
   • المرافق الثقافية: قد تكون العقارات في المجتمعات التي تقدم مكتبات جيدة ومتاحف ومسارح حية وموسيقى أكثر قيمة من العقارات التي تفتقر إلى هذه المرافق.
   • توجه الأسرة: المناطق التي تعتبر صديقة للأسرة مع مدارس ذات سمعة طيبة وأنشطة للأطفال وما إلى ذلك، ستؤدي عمومًا إلى تقييم محسّن.

3. الثقافة:

   • المحافظة على التراث: يمكن أن تؤثر رغبة المجتمع في الحفاظ على تراثه الثقافي والمعماري على قيمة العقارات، خاصة في المناطق التاريخية.
   • التنوع الثقافي: يمكن أن يكون التنوع الثقافي عامل جذب للمشترين والمستأجرين، مما يزيد الطلب على العقارات في المناطق المتنوعة ثقافياً.

4. القيود المفروضة على مالكي المنازل:

   • يمكن أن تعزز المواثيق التقييدية لجمعيات مالكي المنازل أو تقلل من القيمة.

أمثلة على التطبيقات العملية:

• دراسة حالة: منطقة تشهد نموًا سريعًا في عدد الشباب العاملين قد تشهد زيادة في الطلب على الشقق والاستوديوهات الصغيرة، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعارها.
• دراسة حالة: منطقة تتميز بنسبة عالية من الأسر ذات الدخل المرتفع قد تشهد طلبًا كبيرًا على المنازل الفاخرة والخدمات الراقية، مما يزيد من قيمة العقارات في هذه المنطقة.

ب. العوامل الاقتصادية

تتعلق العوامل الاقتصادية بتوافر وتكلفة المال للإقراض العقاري والبناء والاستثمار، والقوة الشرائية للمشترين في سوق العقارات.

1. الاقتصاد المحلي:

   • النمو الاقتصادي: يرتبط النمو الاقتصادي القوي بزيادة فرص العمل وارتفاع الدخول، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات وارتفاع أسعارها.
   • معدلات التوظيف والبطالة: تؤثر معدلات التوظيف والبطالة بشكل مباشر على القدرة الشرائية للأفراد وبالتالي على قدرتهم على شراء أو استئجار العقارات.
   • الأجور: تؤثر مستويات الأجور على القدرة على تحمل تكاليف السكن، وبالتالي على قيمة العقارات.

   مثال: المجتمعات التي تعتمد على استكشاف النفط والغاز في التوظيف مرت بدورات ازدهار وركود في العقود الأخيرة. عندما تكون أسعار النفط مرتفعة، يكون التوظيف في صناعة النفط مرتفعًا أيضًا، وترتفع قيم العقارات في هذه المجتمعات. على العكس من ذلك، تدمرت قيم العقارات عندما انخفضت أسعار النفط، مما تسبب في إخفاقات الأعمال وارتفاع معدلات البطالة❓❓ بين العاملين في الصناعة.

2. أسعار الفائدة❓❓:

   • تؤثر أسعار الفائدة طويلة الأجل على بناء العقارات السكنية والتجارية. مع انخفاض أسعار الفائدة، تصبح المنازل في متناول المزيد من الناس، مما يزيد الطلب على المساكن الحالية وكذلك البناء الجديد.

   التحليل الرياضي: يمكن تمثيل العلاقة بين أسعار الفائدة وقيمة العقار بالمعادلة التالية:

   PV = CF / (1 + r)^n

   حيث:

   • PV = القيمة الحالية للعقار
   • CF = التدفق النقدي المتوقع من العقار (مثل الإيجار)
   • r = معدل الخصم (يعكس أسعار الفائدة والمخاطر)
   • n = عدد الفترات الزمنية

   عندما تنخفض قيمة r (سعر الفائدة)، تزداد قيمة PV (القيمة الحالية للعقار)، والعكس صحيح.

3. الإيجارات:

   • تشجع الإيجارات المرتفعة ملكية المنازل وجميع أنواع البناء الجديدة، بينما تثبط الإيجارات المنخفضة الملكية والبناء.

4. عوامل الشغور:

   • قد يؤدي الإفراط في البناء السابق إلى عامل شغور مرتفع ينعكس في انخفاض الدخل وانخفاض التقييمات للعقارات التجارية. غالبًا ما تعني عوامل الشغور المرتفعة في الإيجارات السكنية انخفاض الإيجارات أو تنازلات الإيجار، مما يؤدي إلى انخفاض صافي الدخل وتقييم أقل للممتلكات.

5. تجميع الأراضي (Plottage):

   • إن إمكانية دمج موقع اقتصادي بموقع متجاور، حيث تكون القيمة المجمعة أكبر من قيم المواقع المنفصلة، سيكون لها تأثير إيجابي على القيمة (زيادة في مساحة الأرض).

6. مواقف السيارات:

   • سيؤثر توافر مواقف كافية في الموقع❓❓ و / أو خارج الموقع على قيمة كل من العقارات التجارية والسكنية.

7. تأثير الزاوية:

   • تعتبر العقارات التجارية الواقعة على زاوية بشكل عام أكثر قيمة من العقارات الموجودة في وسط المبنى. في الواقع، كلما اقتربت من الزاوية، زادت القيمة. والسبب في ذلك هو أن العقار الموجود على الزاوية من المرجح أن يلاحظه المشاة وحركة مرور المركبات وتوفر الزوايا المزيد من اللافتات و / أو التعرض للنافذة. العقار الموجود عند إشارة التوقف يكون أكثر قيمة لأنه من المرجح أن يلاحظه.
   • تتميز الأراضي السكنية الزاوية بحركة مرور أكبر وضوضاء أكثر وخصوصية أقل.

أمثلة على التطبيقات العملية:

• دراسة حالة: انخفاض أسعار الفائدة قد يؤدي إلى زيادة في الطلب على المساكن، مما يدفع أسعار العقارات إلى الارتفاع.
• دراسة حالة: ارتفاع معدلات البطالة قد يؤدي إلى انخفاض القدرة الشرائية وانخفاض الطلب على العقارات، مما يؤدي إلى انخفاض أسعارها.

ج. العوامل السياسية

تنتج العوامل السياسية أو الحكومية عن التأثير والتدخل الحكومي المباشر وغير المباشر.

1. الضرائب:

   • قد تؤدي المناطق ذات الضرائب المرتفعة إلى تقييمات أقل❓❓ ولكن المناطق ذات الضرائب المنخفضة قد تؤدي إلى زيادة الطلب وارتفاع تقييمات الممتلكات.

2. التخطيط الحضري (Zoning):

   • يمكن أن يؤثر تقسيم المنطقة على قيمة العقار ماديًا لأنه يحدد الاستخدام الذي يمكن وضع العقار فيه. من المرجح أن يؤدي تقسيم المناطق الذي يسمح بإنشاء مركز تسوق إلى تقييم أعلى عدة مرات❓❓ مما لو تم تقسيم قطعة الأرض للمساكن ذات العائلة الواحدة.
   • ستؤثر أيضًا نسبة العقارات المقسمة لمنطقة معينة على القيمة. إذا تم تقسيم الكثير من الأراضي في منطقة ما للاستخدام المكتبي، فمن المحتمل أن يؤدي ذلك إلى انخفاض قيمة القدم المربع لمثل هذه الأرض مما لو لم يتم تخصيص ما يكفي من الأراضي لهذا الاستخدام.

3. الرقابة على الإيجارات:

   • تحد الضوابط التي تحد من الإيجار إلى أقل من قوى السوق من القيمة. سيؤثر مدى خطورة مرسوم الرقابة على الإيجار على التخفيض من حيث القيمة.

4. قيود النمو:

   • تحد عمليات الوقف الاختياري للبناء الجديد والقيود المفروضة على عدد تراخيص البناء الصادرة ورسوم التطوير المرتفعة من البناء الجديد. التأثير هو بشكل عام ارتفاع الإيجارات وارتفاع قيم الهياكل الحالية وتقييمات أقل للأراضي غير المطورة.

5. القيود البيئية:

   • تشمل القيود البيئية قيودًا على التطوير بسبب أشياء مثل الأنواع المهددة بالانقراض وحظر ملء الأراضي الرطبة ومتطلبات إنشاء أو صيانة المساحات الخضراء.
   • التشريعات البيئية هي مجال متزايد من النفوذ الحكومي مع تأثير كبير على قيم العقارات.

   مثال: قد تزيد القيود البيئية من تكلفة تطوير الإسكان من خلال مطالبة المطورين بتخفيف الآثار البيئية السلبية للبناء أو تخصيص الأراضي للمساحات المفتوحة. تؤثر السياسة الحكومية المتعلقة❓ بحصاد الأخشاب من الأراضي الوطنية وأراضي الولاية على تكلفة الأخشاب للبناء.

6. قوانين البناء والصحة:

   • مثل تقسيم المناطق، تستند قوانين البناء والصحة إلى السلطة الشرطية للولاية لحماية صحة وسلامة ورفاهية المواطنين. غالبًا ما تكون متطلبات القوانين قديمة ويمكن أن تضيف نفقات إضافية للتطوير.

أمثلة على التطبيقات العملية:

• دراسة حالة: فرض ضرائب مرتفعة على العقارات قد يؤدي إلى انخفاض الطلب عليها، خاصة في المناطق التي توجد فيها بدائل بضرائب أقل.
• دراسة حالة: القيود البيئية على البناء في منطقة معينة قد تحد من المعروض من العقارات المتاحة، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعارها.

د. العوامل البيئية (الفيزيائية)

العوامل البيئية (الفيزيائية) هي تلك الجوانب من البيئة المادية، سواء كانت طبيعية أو من صنع الإنسان، التي تؤثر على القيمة.

1. الموقع:

   • إنه الآن قول مبتذل إلى حد ما، ولكنه صحيح، “العوامل الثلاثة الأكثر أهمية التي تؤثر على القيمة هي الموقع والموقع والموقع.”
   • يؤثر الموقع بالنسبة إلى وسائل الراحة المرغوبة والأصول المطورة والطبيعية على القيمة.

2. المناخ:

   • تؤثر درجة الحرارة والرياح والأمطار والثلوج على جاذبية المناطق للترفيه ونوعية الحياة، والتي بدورها تؤثر على القيمة.

3. الماء:

   • يلعب توافر إمدادات كافية وبأسعار معقولة من المياه عالية الجودة دورًا مهمًا في توسيع ونقل الصناعات، فضلاً عن التطوير السكني.

4. المواصلات:

   • يؤثر توافر الطرق السريعة والسكك الحديدية والمطارات المناسبة، فضلاً عن وسائل النقل العام، على القيمة.

   مثال: تم بناء طريق سريع جديد يسمح للمسافرين من مدينة صغيرة بالوصول إلى وظائف في المدينة في نصف الوقت الذي كان يستغرقه من قبل. فجأة، أصبح من العملي لأولئك الذين لديهم وظائف في المدينة العيش في المدينة، وترتفع قيم العقارات.

   • سيؤثر حالة وحجم الشوارع، وحجم حركة المرور، بالإضافة إلى الدخول والخروج، على قيمة العقارات المحددة.

5. المنظر:

   • المنظر هو عامل مهم، وفي بعض المناطق، يمكن أن يزيد منظر المياه قيمة العقار بأكثر من الضعف مقارنة بالعقارات المماثلة التي تفتقر إلى مثل هذا المنظر.

6. التربة:

   • تكون التربة التي يمكن أن تدعم الهيكل بشكل عام أكثر قيمة من المواقع التي تتطلب الكثير من العمل لجعل الموقع جاهزًا للتطوير.

   مثال: حددت الاكتشافات الحديثة في المناطق المعرضة للزلازل أن بعض التربة التي يتم اختبارها على أنها مستقرة ومناسبة للبناء يمكن أن تتسييل أثناء الزلزال. يمكن أن تتسبب هذه الحالة في فشل الأساس وانهيار المبنى، لا سيما في المباني متعددة الطوابق. يمكن أن تحدد اختبارات التربة الآن هذه الحالة. كما يمكن تخيله، فإن قطع الأراضي ذات التربة التي تظهر هذه الحالة قد انخفضت قيمتها.

7. الحجم والشكل:

   • بافتراض تساوي جميع الأمور الأخرى، يكون الموقع الأكبر أكثر قيمة من الموقع الأصغر، ولكن القيمة ليست بالضرورة متناسبة مع الحجم. على سبيل المثال، قطعة أرض سكنية بعرض 80 قدمًا وعمق 300 قدم لن تكون ثلاثة أضعاف قيمة قطعة أرض بعرض 80 قدمًا وعمق 100.

أمثلة على التطبيقات العملية:

• دراسة حالة: عقار يطل على منظر طبيعي خلاب قد يكون أكثر قيمة من عقار مماثل يقع في منطقة صناعية.
• دراسة حالة: عقار يقع في منطقة ملوثة قد يكون أقل قيمة من عقار مماثل يقع في منطقة نظيفة.

خلاصة

يجب على مثمني العقارات أن يكونوا على دراية بالعوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية التي تؤثر على قيمة العقارات. فهم هذه العوامل يساعد في إجراء تقييم دقيق وموثوق للعقارات. يجب على المثمنين أيضًا أن يكونوا على دراية بالتغيرات في هذه العوامل وتأثيرها المحتمل على قيمة العقارات.