العوامل المؤثرة في القيمة: اجتماعية، اقتصادية، سياسية وبيئية.

الفصل الثاني: العوامل المؤثرة في القيمة: اجتماعية، اقتصادية، سياسية وبيئية

مقدمة

تعتبر القيمة العقارية مفهومًا ديناميكيًا يتأثر بمجموعة واسعة من العوامل. لتقدير قيمة عقار بشكل دقيق، يجب على المثمن العقاري أن يمتلك فهمًا شاملاً لهذه العوامل وتفاعلاتها. يتناول هذا الفصل بالتفصيل العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية❓❓ التي تؤثر بشكل كبير في القيمة العقارية.

أ. العوامل الاجتماعية

تعكس العوامل الاجتماعية خصائص السكان وأنماط حياتهم وتوجهاتهم الثقافية، ولها تأثير مباشر على جاذبية المناطق وبالتالي على قيمة العقارات فيها.

1. التركيبة السكانية (Demographics):

   • التعداد السكاني (Population Size): المناطق ذات النمو السكاني المرتفع غالبًا ما تشهد زيادة في الطلب على المساكن، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.
   • توزيع الأعمار (Age Distribution): قد تجذب المناطق التي يغلب عليها الشباب مشاريع سكنية مختلفة عن تلك التي يغلب عليها كبار السن.
   • مستوى التعليم (Education Level): غالبًا ما تكون المناطق التي تتميز بمستوى تعليم عالٍ مرغوبة أكثر، مما يزيد من قيم العقارات.
   • متوسط حجم الأسرة (Average Family Size): يؤثر على أنواع المساكن المطلوبة (مثل المنازل الكبيرة أو الشقق الصغيرة).

2. نمط الحياة (Lifestyle):

   • القرب من المرافق الترفيهية (Proximity to Amenities): العقارات القريبة من ملاعب الجولف والتنس والمراكز التجارية والمطاعم قد تكون ذات قيمة أعلى.
   • الثقافة (Culture): قد تزيد قيمة العقارات في المجتمعات التي توفر مكتبات جيدة ومتاحف ومسارح حية وموسيقى، مقارنة بالعقارات التي تفتقر إلى هذه المرافق.
   • التوجه الأسري (Family Orientation): المناطق التي تعتبر صديقة للعائلات وتتميز بمدارس مرموقة وأنشطة للأطفال، تؤدي عمومًا إلى تعزيز التقييم.

3. القيود المفروضة على مالكي المنازل (Homeowner Restrictions):

   • قد تعزز أو تقلل القيود التقييدية لجمعيات مالكي المنازل من القيمة.

ملاحظة مهمة: يجب على المثمن العقاري أن يمتنع عن اعتبار العرق أو الأصل العرقي❓❓ أو الجنس أو الميول الجنسية أو المعتقد الديني له تأثير، سواء كان إيجابيًا أو سلبيًا، على القيمة. يجب ألا يكون لدى المثمن أي تحيز فيما يتعلق بأي أطراف مشاركة في الصفقة.

ب. العوامل الاقتصادية

تتعلق العوامل الاقتصادية بتوافر وتكلفة الأموال للإقراض العقاري والبناء والاستثمار، والقوة الشرائية للمشترين في سوق العقارات.

1. الاقتصاد المحلي (Local Economy):

   • يؤثر وضع الاقتصاد المحلي من حيث النمو والعمالة والأجور على قيم العقارات السكنية والتجارية داخل المنطقة.
   • مثال: المجتمعات التي تعتمد على استكشاف النفط والغاز في التوظيف قد مرت بدورات ازدهار وركود في العقود الأخيرة. عندما تكون أسعار النفط مرتفعة، يكون التوظيف في صناعة النفط مرتفعًا أيضًا، وترتفع قيم العقارات في هذه المجتمعات. وعلى العكس من ذلك، تدهورت قيم العقارات عندما انخفضت أسعار النفط، مما تسبب في إخفاقات تجارية وارتفاع معدلات البطالة بين العاملين في هذه الصناعة.

2. أسعار الفائدة❓❓ (Interest Rates):

   • تؤثر أسعار الفائدة قصيرة الأجل على التوسع والانكماش في مخزونات الأعمال، بينما تؤثر الأسعار طويلة الأجل على بناء العقارات السكنية والتجارية.
   • مع انخفاض أسعار الفائدة، تصبح المنازل في متناول عدد أكبر من الناس، مما يرفع الطلب على المساكن القائمة وكذلك البناء الجديد.

3. الإيجارات (Rents):

   • تشجع الإيجارات المرتفعة على ملكية المنازل وجميع أنواع البناء الجديد، بينما تثبط الإيجارات المنخفضة الملكية والبناء.

4. عوامل الشغور (Vacancy Factors):

   • قد يؤدي الإفراط في البناء السابق إلى ارتفاع عامل الشغور الذي ينعكس في انخفاض الدخل وانخفاض التقييمات للعقارات التجارية. غالبًا ما تعني عوامل الشغور المرتفعة في الإيجارات السكنية انخفاض الإيجارات أو تنازلات الإيجار، مما يؤدي إلى صافي دخل أقل وتقييم أقل للعقار.

5. التجميع (Plottage):

   • إن إمكانية الجمع بين موقع اقتصادي وموقع متجاور، حيث تكون القيمة المجمعة❓ أكبر من قيم المواقع المنفصلة، سيكون لها تأثير إيجابي على القيمة (زيادة في التجميع).
   • صيغة رياضية توضيحية (افتراضية):
     • V_combined > V_site1 + V_site2
     • حيث:
       • V_combined هي القيمة المجمعة للموقعين.
       • V_site1 هي قيمة الموقع الأول.
       • V_site2 هي قيمة الموقع الثاني.

6. مواقف السيارات (Parking):

   • يؤثر توافر مواقف كافية في الموقع و/أو خارجه على قيمة كل من العقارات التجارية والسكنية.

7. تأثير الزاوية (Corner Influence):

   • تعتبر العقارات التجارية الواقعة على زاوية بشكل عام أكثر قيمة من العقارات الواقعة في وسط الكتلة. في الواقع، كلما اقتربت من الزاوية، زادت القيمة. والسبب هو أن العقار الموجود على الزاوية من المرجح أن يلاحظه المشاة وحركة المرور، وتوفر الزوايا لافتات أكبر و/أو تعرضًا للنافذة. العقار الموجود عند إشارة المرور أكثر قيمة لأنه من المرجح أن يلاحظه.
   • تحتوي الأراضي السكنية الزاوية على حركة مرور أكثر وضوضاء أكثر وخصوصية أقل.

ج. العوامل السياسية

تنتج العوامل السياسية أو الحكومية عن التأثير والتدخل الحكومي المباشر وغير المباشر.

1. الضرائب (Taxes):

   • قد تؤدي المناطق ذات الضرائب المرتفعة إلى تقييمات أقل، ولكن المناطق ذات الضرائب المنخفضة قد تؤدي إلى زيادة الطلب وارتفاع تقييمات العقارات.

2. تقسيم المناطق❓ (Zoning):

   • يمكن أن يؤثر تقسيم العقار إلى مناطق ماديًا على القيمة لأنه يحدد الاستخدام الذي يمكن وضع العقار فيه. من المرجح أن يؤدي تقسيم المناطق الذي يسمح بمركز تسوق إلى تقييم أعلى بعدة مرات❓❓ مما لو تم تقسيم الأرض إلى مساكن لعائلة واحدة.
   • ستؤثر أيضًا نسبة العقارات المقسمة إلى مناطق لاستخدام معين على القيمة. إذا تم تقسيم الكثير من الأراضي في منطقة ما لاستخدام المكاتب، فمن المحتمل أن تكون النتيجة قيمة أقل للقدم المربع لهذه الأرض مما لو لم يتم تخصيص ما يكفي من الأراضي لهذا الاستخدام.

3. الرقابة على الإيجارات (Rent Control):

   • الضوابط التي تحد من الإيجار بأقل من قوى السوق تحد من القيمة. ستؤثر شدة مرسوم الرقابة على الإيجارات على التخفيض في القيمة.

4. قيود النمو (Growth Limitations):

   • تعمل عمليات الحظر على البناء الجديد والقيود المفروضة على عدد تصاريح البناء التي يتم إصدارها ورسوم التطوير المرتفعة على الحد من البناء الجديد. التأثير هو عمومًا ارتفاع الإيجارات وارتفاع قيم الهياكل القائمة وتقييمات أقل للأراضي غير المطورة.

5. القيود البيئية (Environmental Restrictions):

   • تشمل القيود البيئية قيودًا على التنمية بسبب أشياء مثل الأنواع المهددة بالانقراض، وحظر ملء الأراضي الرطبة، ومتطلبات إنشاء أو الحفاظ على أحزمة خضراء.
   • التشريعات البيئية هي مجال متزايد من النفوذ الحكومي له تأثير كبير على قيم العقارات.
   • مثال: قد تزيد القيود البيئية من تكلفة تطوير الإسكان من خلال مطالبة المطورين بالتخفيف من الآثار البيئية السلبية للبناء❓❓ أو تخصيص أراضٍ للمساحات المفتوحة. تؤثر السياسة الحكومية المتعلقة بحصاد الأخشاب من الأراضي الوطنية والولائية على تكلفة الأخشاب للبناء.

6. قوانين البناء والصحة (Building and Health Codes):

   • مثل تقسيم المناطق، تعتمد قوانين البناء والصحة على سلطة الشرطة التابعة للولاية لحماية صحة المواطنين وسلامتهم ورفاههم. غالبًا ما تكون متطلبات القوانين قديمة ويمكن أن تضيف نفقات إضافية للتطوير.

د. العوامل البيئية (الطبيعية)

العوامل البيئية (الطبيعية) هي تلك الجوانب من البيئة المادية، سواء كانت طبيعية أو من صنع الإنسان، التي تؤثر على القيمة.

1. الموقع (Location):

   • الموقع بالنسبة إلى المرافق المرغوبة وإلى الأصول المطورة والطبيعية يؤثر على القيمة.

2. المناخ (Climate):

   • تؤثر درجة الحرارة والرياح والأمطار والثلوج على جاذبية المناطق للترفيه وجودة الحياة، مما يؤثر بدوره على القيمة.

3. المياه (Water):

   • يلعب توافر إمدادات كافية وبأسعار معقولة من المياه ذات الجودة دورًا مهمًا في توسع ونقل الصناعات، فضلاً عن التطوير السكني.

4. النقل (Transportation):

   • يؤثر توافر الطرق السريعة والسكك الحديدية والمطارات الكافية، فضلاً عن النقل العام، على القيمة.
   • مثال: تم بناء طريق سريع جديد يسمح للمسافرين من مدينة صغيرة بالوصول إلى وظائف في المدينة في نصف الوقت الذي اعتادوا عليه. فجأة، أصبح من العملي لأولئك الذين لديهم وظائف في المدينة العيش في المدينة، وترتفع قيم العقارات.
   • ستؤثر حالة وحجم الشوارع وكمية حركة المرور، بالإضافة إلى الدخول والخروج، على القيمة فيما يتعلق بخصائص معينة.

5. المنظر (View):

   • المنظر عامل مهم، وفي بعض المناطق، يمكن أن يضاعف المنظر المطل على المياه❓❓ قيمة العقار مقارنة بالعقارات المماثلة التي تفتقر إلى هذا المنظر.

6. التربة (Soil):

   • ستكون التربة التي يمكن أن تدعم الهيكل بشكل عام أكثر قيمة من المواقع التي تتطلب الكثير من العمل لجعل الموقع جاهزًا للتطوير.
   • مثال: حددت الاكتشافات الحديثة في المناطق المعرضة للزلازل أن بعض التربة التي يتم اختبارها بخلاف ذلك على أنها مستقرة ومناسبة للبناء يمكن أن تتسيّل أثناء الزلزال. يمكن أن تتسبب هذه الحالة في فشل الأساس وانهيار المبنى، لا سيما في المباني متعددة الطوابق. يمكن لاختبارات التربة الآن تحديد هذه الحالة. كما يمكن تخيله، فإن الطرود التي تحتوي على تربة تظهر هذه الحالة قد انخفضت قيمتها.

7. الحجم والشكل (Size and Shape):

   • بافتراض أن جميع الأشياء الأخرى متساوية، فإن الموقع الأكبر يكون أكثر قيمة من الموقع الأصغر، ولكن القيمة ليست بالضرورة متناسبة مع الحجم. على سبيل المثال، لن تكون قطعة أرض سكنية بعرض 80 قدمًا وعمق 300 قدمًا أكثر قيمة بثلاث مرات من قطعة أرض بعرض 80 قدمًا وعمق 100 قدم.

الخلاصة

تتفاعل العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية معًا لتشكيل القيمة العقارية. يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية بهذه العوامل وكيفية تأثيرها على القيمة، وأن يقوم بتحليل دقيق وشامل لتقييم العقارات بدقة وموضوعية.