تحديد نطاق التقييم: الحقوق، القيود، والأسس الزمنية والقيمية.

الفصل: تحديد❓ نطاق التقييم: الحقوق، القيود، والأسس الزمنية والقيمية

مقدمة

يُعد تحديد نطاق التقييم الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. يُحدد هذا النطاق الإطار الذي سيتم فيه إجراء التقييم، ويشمل تحديد العقار المراد تقييمه، وتحديد الحقوق العقارية موضوع التقييم، والقيود المفروضة عليها، وتحديد الأسس الزمنية والقيمية التي سيستند إليها التقييم. يضمن تحديد نطاق التقييم بشكل دقيق وواضح أن يكون التقييم ذا مصداقية وموثوقية، وأن يلبي احتياجات المستخدمين المقصودين.

أولاً: ما الذي سيتم تقييمه؟

يتطلب تحديد ما سيتم تقييمه تحديد ثلاثة عناصر رئيسية:

1. تحديد العقار:

   • الوصف القانوني❓❓: وهو الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار، حيث يحدد بدقة الحدود والمساحة والموقع. يتوفر الوصف القانوني في سند الملكية أو سجلات الأراضي المحلية.
   • عنوان العقار: وهو العنوان الشائع الذي يعرفه الجميع، ولكنه قد لا يكون كافياً لتحديد العقار بشكل دقيق في المستندات الرسمية.
   • رقم القطعة: رقم تعريف فريد يتم تعيينه لكل قطعة أرض من قبل السلطات الضريبية المحلية.

   مثال: قد يشمل وصف العقار المراد تقييمه ما يلي:
   * اسم المبنى: برج الابتكار.
   * العنوان الشائع: شارع الملك فهد، الرياض.
   * الوصف القانوني: القطعة رقم 12، المخطط رقم 345، حي الملقا، الرياض.
   * رقم القطعة: 1234567890.
   2. تحديد الحقوق العقارية:
   * حقوق الملكية (Ownership Rights): تحدد حقوق الملكية نطاق السيطرة والاستخدام والتمتع بالعقار. يمكن أن تكون حقوق الملكية كاملة (تملك مطلق) أو جزئية (مثل حق الانتفاع أو حق الارتفاق).
   * القيود (Restrictions): تحدد القيود حدود استخدام العقار، ويمكن أن تكون هذه القيود قانونية (مثل قوانين تقسيم المناطق) أو خاصة (مثل الشروط والقيود المنصوص عليها في اتفاقيات التطوير).
   * قيود قانونية:
   * قوانين تقسيم المناطق: تحدد أنواع الأنشطة المسموح بها في مناطق معينة.
   * قوانين البناء: تحدد معايير السلامة والجودة للبناء.
   * قوانين البيئة: تحمي البيئة من التلوث والتدهور.
   * قيود خاصة:
   * شروط وقيود اتفاقيات التطوير (CC&Rs): تحدد القواعد التي يجب على أصحاب العقارات الالتزام بها في مجتمعات التخطيط.
   * حقوق الارتفاق: تمنح طرفاً آخر الحق في استخدام جزء من العقار لغرض معين.
   * الرهون: تمثل حقاً للدائن في العقار كضمان لسداد الدين.
   * الضرائب العقارية (Property Taxes): الضرائب المفروضة على العقارات من قبل الحكومات المحلية، وتؤثر على القيمة الصافية للعقار.

   **مثال:** عند تقييم منزل، يجب تحديد ما إذا كان التقييم سيشمل حق الملكية الكاملة، أو حق الانتفاع فقط. يجب أيضاً تحديد أي قيود مفروضة على العقار، مثل قيود تقسيم المناطق التي قد تحد من استخدام العقار لأغراض تجارية، أو حقوق الارتفاق التي قد تسمح لشركة الكهرباء بوضع خطوط كهرباء عبر العقار.
   

   3. تحديد معيار القيمة (The Standard of Value):
      * يجب تحديد معيار القيمة المستخدم في التقييم بوضوح، مثل “القيمة السوقية” أو “القيمة التأمينية” أو “قيمة التصفية”. لكل معيار قيمة تعريف محدد ومختلف، ويجب على المقيم أن يلتزم بالتعريف المناسب.

      • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق مفتوح وتنافسي، في ظل ظروف بيع عادلة ومعقولة، وعلى افتراض أن كلا من البائع والمشتري يتصرفان بحرص وعقلانية ولديهما معرفة كافية بظروف السوق.
      • القيمة التأمينية (Insurable Value): هي قيمة استبدال العقار بتكلفة اليوم، وتستخدم لتحديد مبلغ التأمين المناسب.
      • قيمة التصفية (Liquidation Value): هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، عادة في ظروف قسرية.

      مثال: إذا كان الهدف من التقييم هو تحديد سعر بيع العقار، فيجب استخدام معيار القيمة السوقية. أما إذا كان الهدف هو تحديد مبلغ التأمين المطلوب للعقار، فيجب استخدام معيار القيمة التأمينية.

ثانياً: متى سيتم التقييم؟

يشمل تحديد الأسس الزمنية للتقييم تحديد ما يلي:

1. التاريخ الفعلي للتقييم❓❓ (Effective Date of the Appraisal/Valuation Date):
   • هو التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة للعقار الظروف السائدة في السوق. قد يكون هذا التاريخ هو التاريخ الحالي، أو تاريخ سابق، أو تاريخ مستقبلي.
     • القيمة في التاريخ الحالي (Value as of the Current Date): وهو النوع الأكثر شيوعاً من التقييم، حيث يتم تحديد قيمة العقار في تاريخ إجراء التقييم.
     • تقييم القيم السابقة (Appraisal of Past Values): يتم في هذه الحالة تحديد قيمة العقار في تاريخ سابق، مثل تقييم عقار في تاريخ وفاة مالكه لتحديد الضرائب المستحقة على التركة.
     • تقييم القيمة المستقبلية (Appraisal of Future Value): يتم في هذه الحالة تحديد قيمة العقار في تاريخ مستقبلي، مثل تقييم مشروع تطوير عقاري لتحديد العائد المتوقع على الاستثمار.

2. تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report):

   • هو التاريخ الذي يتم فيه إعداد التقرير النهائي للتقييم. قد يختلف هذا التاريخ عن التاريخ الفعلي للتقييم، خاصة إذا استغرق إعداد التقرير وقتاً طويلاً.

   مثال: قد يتم إجراء التقييم الفعلي للعقار في 1 يناير 2024، ولكن قد لا يتم إعداد التقرير النهائي إلا في 15 يناير 2024. في هذه الحالة، يكون التاريخ الفعلي للتقييم هو 1 يناير 2024، وتاريخ تقرير التقييم هو 15 يناير 2024.

ثالثاً: لماذا سيتم التقييم؟

يحدد تحديد الغرض من التقييم الاستخدام المقصود من التقييم، والذي بدوره يؤثر على نطاق العمل المطلوب.

1. الاستخدام المقصود من التقييم (The Intended Use of the Appraisal):

   • يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح، مثل تحديد سعر البيع، أو الحصول على قرض عقاري، أو تحديد الضرائب المستحقة، أو حل نزاع قانوني. يساعد تحديد الغرض من التقييم المقيم على تحديد نطاق العمل المطلوب، واختيار المنهجيات المناسبة، وتقديم تقرير تقييم يلبي احتياجات المستخدمين المقصودين.

   مثال: إذا كان الغرض من التقييم هو الحصول على قرض عقاري، فيجب أن يلتزم التقييم بمعايير التقييم التي تحددها الجهة المقرضة. أما إذا كان الغرض من التقييم هو حل نزاع قانوني، فيجب أن يلتزم التقييم بقواعد الإثبات المعمول بها في المحكمة.

رابعاً: كيف سيتم التقييم؟

يتضمن تحديد كيفية إجراء التقييم تحديد نطاق التقييم، والافتراضات❓❓، والشروط المحددة❓❓.

1. نطاق التقييم (Scope of the Appraisal):

   • يحدد نطاق التقييم مدى التفصيل والعمق المطلوب في عملية التقييم. يجب على المقيم تحديد المهام التي سيقوم بها، والبيانات التي سيجمعها، والتحليلات التي سيجريها، والمنهجيات التي سيستخدمها.

   مثال: قد يشمل نطاق التقييم زيارة العقار، وفحص الوثائق القانونية، وجمع بيانات السوق، وتحليل بيانات المبيعات المماثلة، واستخدام طرق التقييم الثلاثة (التكلفة، المقارنة بالمبيعات، الدخل).
   2. الافتراضات (Assumptions):
   * هي الحقائق التي يفترض المقيم أنها صحيحة لأغراض التقييم. يجب على المقيم تحديد الافتراضات التي يعتمد عليها التقييم بوضوح في التقرير.

   مثال: قد يفترض المقيم أن العقار خالٍ من أي عيوب خفية، وأن السوق العقاري سيظل مستقراً خلال فترة التقييم.
   3. الشروط المحددة (Limiting Conditions):
   * هي القيود المفروضة على نطاق التقييم، والتي قد تحد من قدرة المقيم على إجراء تقييم كامل ودقيق. يجب على المقيم تحديد الشروط المحددة بوضوح في التقرير.

   مثال: قد تشمل الشروط المحددة عدم القدرة على الوصول إلى بعض أجزاء العقار، أو عدم توفر بيانات السوق الكافية، أو الاعتماد على معلومات مقدمة من أطراف أخرى.

خامساً: عملية التقييم العقاري (The Appraisal Process)

عملية التقييم العقاري هي عملية منظمة تتكون من ثماني خطوات رئيسية:

1. تحديد مشكلة التقييم (Defining the Appraisal Problem): تحديد العقار، والحقوق، والقيود، والأسس الزمنية والقيمية (كما تم شرحه أعلاه).
2. التحليل الأولي (Preliminary Analysis): تحديد البيانات اللازمة والمتاحة، ومصادر البيانات، وإجراء تحليل أولي للسوق والعقار.
3. جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها (Collecting, Verifying, and Analyzing the Data): جمع البيانات ذات الصلة بالعقار والسوق، والتحقق من صحة البيانات، وتحليل البيانات لتحديد الاتجاهات والأنماط.
4. تحديد أفضل استخدام للعقار (Highest and Best Use Analysis): تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية للعقار.
5. تقدير قيمة الأرض (Valuing the Site): تقدير قيمة الأرض كعنصر منفصل عن التحسينات.
6. تطبيق طرق التقييم الثلاثة (Applying the Three Approaches to Value):
   • طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال العقار بآخر جديد.
   • طريقة المقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخراً.
   • طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل المتوقع الذي سيولده العقار.
7. التوفيق بين مؤشرات القيمة (Reconciling the Value Indicators): تحليل ومقارنة نتائج طرق التقييم الثلاثة، والتوصل إلى تقدير نهائي لقيمة العقار.
8. إعداد تقرير التقييم (Reporting the Value Estimate): توثيق عملية التقييم والنتائج في تقرير مكتوب.

سادساً: أنواع تقارير التقييم (Types of Appraisal Reports)

هناك ثلاثة أنواع رئيسية من تقارير التقييم:

1. التقرير السردي (Narrative Report): هو تقرير مفصل وشامل يصف عملية التقييم بالكامل، ويتضمن جميع البيانات والتحليلات والافتراضات والشروط المحددة.
2. تقرير النموذج (Form Report): هو تقرير موجز يستخدم نموذجاً قياسياً لتقديم المعلومات الأساسية حول العقار وعملية التقييم.
3. التقرير الشفوي (Oral Report): هو تقرير يتم تقديمه شفهياً بدلاً من كتابته.

خلاصة

يُعد تحديد نطاق التقييم خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. يجب على المقيم تحديد العقار المراد تقييمه، والحقوق العقارية موضوع التقييم، والقيود المفروضة عليها، والأسس الزمنية والقيمية التي سيستند إليها التقييم. يضمن تحديد نطاق التقييم بشكل دقيق وواضح أن يكون التقييم ذا مصداقية وموثوقية، وأن يلبي احتياجات المستخدمين المقصودين.