تحديد القيمة: التاريخ، الحاضر، والمستقبل.

الفصل: تحديد القيمة: التاريخ، الحاضر، والمستقبل

مقدمة

تعتبر القيمة مفهومًا أساسيًا في التقييم العقاري، ويعد تحديدها بدقة جوهر عمل المثمن. هذا الفصل يتناول تاريخ مفهوم القيمة وتطوره، وكيفية تحديد القيمة في الوقت الحاضر، والتحديات والاعتبارات المتعلقة بتقدير القيمة المستقبلية. سنستعرض النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، ونقدم أمثلة عملية وتجارب واقعية لتوضيح المفاهيم.

1. تاريخ مفهوم القيمة

تطور مفهوم القيمة العقارية عبر التاريخ بتأثير العوامل الاقتصادية والاجتماعية والسياسية. في المجتمعات الزراعية، كانت قيمة الأرض مرتبطة بشكل مباشر بخصوبتها وقدرتها على إنتاج الغذاء. مع تطور التجارة والصناعة، أصبحت قيمة العقارات مرتبطة بموقعها وقربها من مراكز النشاط الاقتصادي.

• العصور القديمة: قيمة الأرض تحددها خصوبتها وموقعها الاستراتيجي.
• العصور الوسطى: نظام الإقطاع أثر على توزيع القيمة وتركيزها في يد طبقة معينة.
• العصر الحديث: تطور الأسواق العقارية وأساليب التقييم العلمية.

2. تحديد القيمة في الحاضر

أ. تاريخ التقييم (Valuation Date) مقابل تاريخ التقرير (Report Date)

يجب التمييز بين تاريخ التقييم وتاريخ التقرير، حيث أن تاريخ التقييم هو التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة، بينما تاريخ التقرير هو التاريخ الذي يتم فيه إصدار التقرير. وفقًا للنموذج الموحد للتقرير السكني (URAR)، تعتمد القيمة السوقية على تاريخ معاينة المثمن للعقار.

• تاريخ التقييم: هو التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة، وغالبًا ما يكون تاريخ معاينة المثمن للعقار.
• تاريخ التقرير: هو التاريخ الذي يتم فيه إصدار التقرير، وقد يكون متطابقًا مع تاريخ التقييم أو لاحقًا له.

ب. القيمة كما في التاريخ الحالي

في معظم الحالات، يرغب العميل في معرفة قيمة العقار كما هي في التاريخ الحالي. ومع ذلك، قد يطلب العميل في بعض الأحيان تقدير القيمة في تاريخ سابق أو لاحق.

ج. تقييم القيم الماضية

يعتبر تقييم القيم الماضية ممكنًا إذا توفرت بيانات كافية (مبيعات مماثلة، وما إلى ذلك) للفترة الزمنية المعنية. غالبًا ما تتوفر هذه البيانات، بشرط ألا يكون تاريخ التقييم بعيدًا جدًا في الماضي، وبالتالي فإن عملية تقدير القيمة الماضية لا تختلف عادةً عن تقييم القيمة الحالية. غالبًا ما تكون “تقييمات القيمة الماضية” مطلوبة فيما يتعلق بالإجراءات القانونية، مثل تسويات الطلاق أو عمليات التدقيق الضريبي.

مثال: تعتمد الضرائب العقارية لعام 2005 لعقار معين على القيمة المقدرة للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005. يتم إبلاغ مالك العقار بالقيمة المقدرة في أغسطس 2005. للطعن في التقييم، قد يحتاج المالك إلى الحصول على تقييم للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005، وهو تاريخ التقييم. يمكن للمثمن إجراء مثل هذا التقدير للقيمة الماضية، شريطة توفر بيانات كافية للوقت المعني.

د. تقييم القيمة المستقبلية

بخلاف تقييمات القيمة الماضية، فإن تقييمات القيمة المستقبلية هي دائمًا تخمينية (نظرية) لأنه من المستحيل التنبؤ بظروف السوق المستقبلية. بيانات المستقبل غير موجودة ويجب افتراضها. غالبًا ما يتطلب تقييم هذا النوع من المثمن الاعتماد على الافتراضات غير العادية والظروف الافتراضية.

• افتراض غير عادي (Extraordinary Assumption): هو افتراض يتعلق بمهمة محددة. إذا تبين أنه خاطئ، فإنه سيغير رأي المثمن في القيمة.
• شرط افتراضي (Hypothetical Condition): هو شرط مخالف لما هو موجود بالفعل ولكن يفترض لغرض المهمة الفردية.

مثال: يطلب مستثمر من مثمن تحديد قيمة مبنى سكني مكون من مائة وحدة بعد خمس سنوات من الآن. لم يتم بناء المبنى السكني بعد على الرغم من وجود خطط ومواصفات له ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يكون المبنى شرطًا افتراضيًا للمهمة (فهو غير موجود فعليًا). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات غير عادية.

يجب على المثمن توثيق جميع الافتراضات غير العادية والظروف الافتراضية بوضوح في التقرير. يُستخدم تقييم القيمة المستقبلية عادةً في سياق الأعمال لمساعدة شخص ما على اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان سيقوم باستثمار معين أو ما إذا كان سيشرع في مشروع أو تطوير معين.

هـ. لماذا يتم التقييم؟ (Intended Use)

للتقدم في مهمة التقييم، يجب على المثمن أن يعرف سبب رغبة العميل في التقييم؛ أي، ما الذي سيستخدم التقييم من أجله. هذا مهم لأن التقييمات تستخدم لمساعدة العميل على اتخاذ قرار معين. على سبيل المثال، يستخدم المقرضون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كان سيتم تقديم قرض بمبلغ معين؛ يستخدم المشترون والبائعون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيشترون أو يبيعون عقارًا بسعر معين.

إذا اتخذ عميل أو شخص آخر قرارًا بناءً على تقييم وتبين أن هذا القرار كان خطأ مكلفًا، فقد يحاول الشخص المتضرر تحميل المثمن المسؤولية عن الضرر الناجم عن القرار. للحد من المسؤولية المحتملة، يجب على المثمن أن يحدد بوضوح أن تقدير القيمة صالح فقط للاستخدام المقصود من قبل العميل، وغير صالح لأي استخدام آخر أو أي مستخدم آخر.

مثال: في تقييم لأغراض تقييم الضريبة العقارية، قدر المثمن قيمة أقل بمقدار 10,000 دولار من القيمة الحقيقية للعقار. إذا كانت الضرائب العقارية المحلية 1.5٪ من القيمة المقدرة، فإن عواقب خطأ المثمن هي خسارة في الإيرادات الضريبية تساوي 1.5٪ من 10,000 دولار، أو 150 دولارًا. ولكن إذا كان مشتري منزل سيعتمد على نفس التقييم، فإن خسارة المشتري المحتملة ستكون 10,000 دولار بالكامل. من خلال قصر صلاحية التقييم على الاستخدام الذي تم تصميمه من أجله، يتجنب المثمن مسؤولية مدمرة محتملة.

و. كيف يتم التقييم؟ (Scope of Work)

قبل البدء في التقييم، يجب على المثمن والعميل الاتفاق على نطاق التقييم، وعلى الافتراضات والشروط التقييدية الأخرى التي تنطبق عليه.

• نطاق التقييم (Scope of Appraisal): هو مقدار البحث وتطوير التقرير المطلوب لإنتاج نتيجة تقييم موثوقة وسهلة الفهم من قبل المستخدمين المقصودين. يتم تحديد نطاق العمل من خلال معيار القيمة المطلوب والاستخدام المقصود للتقييم وعدد المستخدمين المقصودين.

مثال: يطلب مُقرض تقييمًا للقيمة السوقية على مسكن لعائلة واحدة. سيتم استخدام التقييم لتحديد ما إذا كانت قيمة العقار قد زادت بما يكفي لإزالة مدفوعات التأمين الخاص على الرهن العقاري للمقترض. شارك كل من المُقرض والمثمن في التقييم الخاص بالقرض الأصلي. في هذه الحالة، يكون نطاق العمل محدودًا وقد يكون تقييم “القيادة” الأقل تكلفة كافيًا.

مثال: تدرس مجموعة من المستثمرين شراء مبنى سكني مكون من 100 وحدة. إنهم يريدون معرفة كل من القيمة السوقية والقيمة قيد الاستخدام. يشمل أعضاء المجموعة الاستثمارية الذين سيتلقون التقرير (التقارير) طبيبًا ومحامي دفاع جنائيًا ومصرفيًا للرهن العقاري وسباكًا ومعلمة مدرسة أرملة لديها ثلاثة أطفال صغار. من الواضح أن معايير القيمة المطلوبة والاستخدام المقصود، وعلى الأخص المستويات المختلفة لتطور المستخدمين المقصودين، ستتطلب تقريرًا واضحًا ومفصلًا للغاية.

يحدد المثمن نطاق التقييم. يعتمد تحديد المثمن لنطاق العمل على معيار القيمة والاستخدام المقصود والمستخدمين المقصودين. يجب على المثمن أيضًا الالتزام بـ USPAP وجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولاية. تقع على عاتق المثمن مسؤولية تزويد العميل بما يحتاجه حقًا بدلًا مما قد يريده. يتم إجراء معظم التقييمات السكنية على نموذج التقرير الموحد للتقييم السكني.

ز. الافتراضات (Assumptions)

تحتوي جميع تقارير التقييم تقريبًا على قسم حول الافتراضات والشروط التقييدية الأخرى. الافتراضات هي الحقائق التي يفترض المثمن أنها صحيحة، ولكنه لا يتحقق منها بشكل مستقل.

مثال: قد يفترض التقييم أن ملكية العقار جيدة وقابلة للتسويق، وأن استخدام العقار يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق المعمول بها، وأنه لا توجد شروط خفية تؤثر على قيمة العقار. ومع ذلك، قد لا يتحقق المثمن بشكل مستقل من هذه الحقائق.

عادة، سيذكر تقرير التقييم الافتراضات الأساسية التي يستند إليها تقدير القيمة، ثم يحدد على وجه التحديد أي استثناءات لتلك الافتراضات.

مثال: قد يذكر التقييم أنه يستند إلى افتراض أن ملكية العقار خالية ونظيفة من أي امتيازات وقيود. ومع ذلك، قد يشير المثمن على وجه التحديد إلى أن العقار يخضع لارتفاق للمرافق، ويأخذ هذه الحقيقة في الاعتبار عند الوصول إلى تقدير القيمة.

ح. الشروط التقييدية (Limiting Conditions)

الشروط التقييدية تشبه الافتراضات. في الواقع، يمكن اعتبار الافتراضات ببساطة نوعًا واحدًا من الشروط التقييدية. من وجهة نظر المثمن، فإن التمييز بين الافتراضات والشروط التقييدية لا يثير قلقًا كبيرًا، وفي كثير من الأحيان يتم إدراج كلاهما في نفس القسم.

3. مستقبل تحديد القيمة

أ. التكنولوجيا والبيانات الضخمة

تلعب التكنولوجيا دورًا متزايد الأهمية في تحديد القيمة العقارية. تسمح قواعد البيانات الضخمة بتحليل شامل للمبيعات المماثلة وخصائص العقارات، مما يزيد من دقة التقييم. بالإضافة إلى ذلك، تساهم تقنيات الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي في أتمتة بعض جوانب عملية التقييم، مما يوفر الوقت والجهد.

ب. الاستدامة والقيمة الخضراء

مع تزايد الوعي بأهمية الاستدامة، أصبحت “القيمة الخضراء” للعقارات عاملاً حاسمًا في تحديد قيمتها. العقارات الصديقة للبيئة، التي تتميز بكفاءة الطاقة والموارد، تحظى بتقدير متزايد من المشترين والمستأجرين.

• معايير LEED و BREEAM: نظم تقييم المباني الخضراء تساهم في تحديد القيمة.
• كفاءة الطاقة: تؤثر على تكاليف التشغيل وبالتالي على قيمة العقار.
• المواد المستدامة: تعزز جاذبية العقار وتزيد من قيمته.

ج. التحديات المستقبلية

تشمل التحديات المستقبلية في تحديد القيمة العقارية:

• التغيرات الاقتصادية: تؤثر على أسعار العقارات وطلب السوق.
• التغيرات الديموغرافية: تؤثر على أنواع العقارات المطلوبة ومواقعها.
• التغيرات التنظيمية: قوانين البناء والتخطيط العمراني تؤثر على القيمة.

4. المعادلات والصيغ المستخدمة (عند الاقتضاء)

على الرغم من أن هذا الفصل يركز على المفاهيم، يمكن استخدام بعض المعادلات الأساسية لتوضيح بعض النقاط:

• صافي الدخل التشغيلي (NOI) = إجمالي الإيرادات المحتملة - إجمالي المصروفات التشغيلية

  • NOI: صافي الدخل التشغيلي
  • Gross Potential Income: إجمالي الإيرادات المحتملة
  • Total Operating Expenses: إجمالي المصروفات التشغيلية

• معدل الرسملة (Capitalization Rate) = صافي الدخل التشغيلي / قيمة العقار

  • Capitalization Rate: معدل الرسملة
  • NOI: صافي الدخل التشغيلي
  • Value of Property: قيمة العقار

5. الخلاصة

تحديد القيمة هو عملية معقدة تتأثر بعوامل تاريخية واقتصادية واجتماعية وتكنولوجية. يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية بهذه العوامل وأن يطبق أساليب تقييم علمية وموثوقة لتقدير القيمة بدقة. مع تطور التكنولوجيا وتغير ظروف السوق، يجب على المثمن أن يظل على اطلاع دائم بأحدث التطورات والاتجاهات في مجال التقييم العقاري.