تحديد تاريخ التقييم والغرض منه ونطاقه

الفصل: تحديد تاريخ التقييم❓❓ والغرض منه ونطاقه

مقدمة

يعتبر تحديد تاريخ التقييم والغرض منه ونطاقه من الخطوات الأساسية في عملية التقييم العقاري. هذه الخطوات تحدد الإطار الذي سيتم فيه التقييم وتضمن أن النتيجة ستكون ذات قيمة وفائدة للمستخدم المقصود. هذا الفصل سيغطي هذه الجوانب بعمق علمي، مع التركيز على النظريات والمبادئ ذات الصلة، وتقديم أمثلة عملية لتوضيح المفاهيم.

1. تاريخ التقييم (Valuation Date) وتاريخ التقرير (Report Date)

تحديد التاريخ الذي يعكس قيمة العقار هو أمر بالغ الأهمية. هناك نوعان رئيسيان من التواريخ التي يجب تمييزهما: تاريخ التقييم وتاريخ التقرير.

• تاريخ التقييم (Valuation Date): هو التاريخ الذي يعكس القيمة المقدرة للعقار. غالبًا ما يكون هذا التاريخ هو تاريخ معاينة المقيم للعقار.
• تاريخ التقرير (Report Date): هو التاريخ الذي يتم فيه إصدار تقرير التقييم.

عادة ما لا يكون تاريخ التقييم وتاريخ التقرير متطابقين بسبب الوقت اللازم لتحليل البيانات وكتابة التقرير.

1.1 القيمة في التاريخ الحالي (Value as of the Current Date)

في معظم الحالات، يرغب العميل في معرفة قيمة العقار في التاريخ الحالي. هذا يوفر له صورة واضحة عن قيمة العقار في الظروف السوقية الراهنة.

1.2 تقييم القيم الماضية (Appraisal of Past Values)

في بعض الحالات، قد يُطلب من المقيم تقدير قيمة العقار في تاريخ سابق. هذا ممكن إذا كانت هناك بيانات كافية متاحة (مبيعات مماثلة، إلخ) للفترة الزمنية المعنية.

التطبيقات العملية:
غالبًا ما تكون هناك حاجة إلى “تقييمات القيمة الماضية” فيما يتعلق بالإجراءات القانونية، مثل تسويات الطلاق أو مراجعات الضرائب.

مثال:
تستند ضرائب الأملاك لعام 2005 لعقار معين إلى القيمة المقدرة للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005. يتم إبلاغ مالك العقار بالقيمة المقدرة في أغسطس 2005. من أجل الطعن في التقييم، قد يحتاج المالك إلى الحصول على تقييم للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005، وهو تاريخ التقييم. يمكن للمقيم إجراء تقدير للقيمة الماضية، شريطة توفر بيانات كافية للوقت المعني.

1.3 تقييم القيمة المستقبلية (Appraisal of Future Value)

على عكس تقييمات القيمة الماضية، فإن تقييمات القيمة المستقبلية هي دائمًا تخمينية (نظرية) لأنه من المستحيل التنبؤ بظروف السوق المستقبلية.

المبادئ والنظريات:
تقييم القيمة المستقبلية يعتمد بشكل كبير على التنبؤات الاقتصادية والتحليل الاستقرائي❓❓ (Inductive Analysis). تتضمن هذه التنبؤات تقييم الاتجاهات الاقتصادية والديموغرافية والتغيرات في العرض والطلب.

الافتراضات الاستثنائية (Extraordinary Assumptions) والشروط الافتراضية (Hypothetical Conditions):
غالبًا ما يتطلب هذا النوع من التقييم اعتماد المقيم على الافتراضات الاستثنائية والشروط الافتراضية.

• الافتراض الاستثنائي (EXTRAORDINARY ASSUMPTION): هو افتراض يتعلق بمهمة محددة. إذا تبين أنه غير صحيح، فإنه سيغير رأي قيمة المقيم.
• الشرط الافتراضي (HYPOTHETICAL CONDITION): هو شرط يتعارض مع ما هو موجود بالفعل ولكن يفترض لغرض المهمة الفردية.

مثال:
يطلب مستثمر من المقيم تحديد القيمة المستقبلية لمبنى سكني مكون من مئة وحدة بعد خمس سنوات من الآن. لم يتم بناء المبنى السكني بعد، على الرغم من وجود خطط ومواصفات له ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يعد المبنى شرطًا افتراضيًا للمهمة (فهو غير موجود بالفعل). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات استثنائية.

يجب على المقيم توثيق جميع الافتراضات الاستثنائية والشروط الافتراضية بوضوح في التقرير.

التطبيقات العملية:
عادةً ما يتم استخدام تقييم القيمة المستقبلية في سياق الأعمال لمساعدة شخص ما على اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان سيقوم باستثمار معين أو ما إذا كان سيمضي قدمًا في مشروع أو تطوير معين.

2. الغرض من التقييم (Intended Use of the Appraisal)

يجب أن يعرف المقيم سبب رغبة العميل في التقييم؛ أي ما الذي سيتم استخدام التقييم من أجله. هذا مهم لأن التقييمات تستخدم لمساعدة العميل على اتخاذ قرار معين. على سبيل المثال، يستخدم المقرضون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيقدمون قرضًا بمبلغ معين؛ يستخدم المشترون والبائعون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيشترون أو يبيعون عقارًا بسعر معين.

الحد من المسؤولية:
لتحديد المسؤولية المحتملة، يجب على المقيم أن يحدد بوضوح أن تقدير القيمة صالح فقط للاستخدام المقصود من قبل العميل، وأنه غير صالح لأي استخدام آخر أو أي مستخدم آخر.

مثال:
في تقييم لأغراض تقييم ضريبة الأملاك، قدر المقيم قيمة تقل بمقدار 10,000 دولار عن القيمة الحقيقية للعقار. إذا كانت ضرائب الأملاك المحلية تبلغ 1.5٪ من القيمة المقدرة، فإن عواقب خطأ المقيم هي خسارة في الإيرادات الضريبية تساوي 1.5٪ من 10,000 دولار، أو 150 دولارًا. ولكن إذا كان مشتري منزل يعتمد على نفس التقييم، فإن خسارة المشتري المحتملة ستكون 10,000 دولار كاملة. من خلال قصر صلاحية التقييم على الاستخدام الذي تم تصميمه من أجله، يتجنب المقيم المسؤولية المدمرة المحتملة.

2.1 التأثير على عملية التقييم

يمكن أن يكون للاستخدام المقصود من التقييم بعض التأثير على عملية التقييم. على سبيل المثال، إذا كان التقييم جزءًا من طلب قرض المقترض، فمن المحتمل أن يكون المقرض أكثر اهتمامًا بقيمة إعادة بيع العقار المحتملة. لذلك، قد يركز المقيم بشكل أكبر على مقارنة المبيعات مع العقارات المماثلة. من ناحية أخرى، قد يميل المقيم إلى إيلاء المزيد من الأهمية لطريقة الدخل لتقييم العقار إذا كان العميل سيستخدم التقييم كجزء من قرار استثماري. من خلال معرفة كيفية استخدام التقييم، يمكن للمقيم اتخاذ هذه الأنواع من الأحكام بكفاءة أكبر.

3. نطاق التقييم (Scope of the Appraisal)

قبل المضي قدمًا في التقييم، يجب أن يتفق المقيم والعميل على نطاق التقييم، وعلى الافتراضات والشروط الأخرى المحددة التي تنطبق عليه.

3.1 تعريف نطاق التقييم

نطاق التقييم هو مقدار البحث وتطوير التقرير المطلوب لإنتاج نتيجة تقييم موثوقة وسهلة الفهم للمستخدمين المقصودين. يتم تحديد نطاق العمل من خلال معيار القيمة المطلوب، والاستخدام المقصود من التقييم، وعدد المستخدمين المقصودين.

العوامل المؤثرة في تحديد النطاق:

• معيار القيمة (Standard of Value): هل هو القيمة السوقية (Market Value) أو قيمة التأمين (Insurable Value) أو أي معيار آخر؟
• الاستخدام المقصود (Intended Use): هل هو للحصول على قرض أو لتقدير الضرائب أو لاتخاذ قرار استثماري؟
• المستخدمون المقصودون (Intended Users): من هم الأشخاص الذين سيستخدمون التقرير؟ هل هم أفراد ذوو معرفة قليلة بالعقارات أم مستثمرون محترفون؟

أمثلة:

• مثال 1: يطلب مقرض تقييمًا للقيمة السوقية لسكن عائلي واحد. سيتم استخدام التقييم لتحديد ما إذا كانت قيمة العقار قد زادت بما يكفي لإزالة مدفوعات التأمين الخاص على الرهن العقاري للمقترض. شارك كل من المُقرض والمُقيّم في التقييم الخاص بالقرض الأصلي. في هذه الحالة، يكون نطاق العمل محدودًا وقد يكون تقييم “drive-by” أقل تكلفة كافياً.
• مثال 2: تفكر مجموعة من المستثمرين في شراء مبنى سكني مكون من 100 وحدة. يريدون معرفة كل من القيمة السوقية والقيمة قيد الاستخدام. يشمل أعضاء المجموعة الاستثمارية الذين سيتلقون التقرير (التقارير) طبيبًا ومحامي دفاع جنائي ومصرفيًا للرهن العقاري وسباكًا ومدرسة أرملة لديها ثلاثة أطفال صغار. من الواضح أن معايير القيمة المطلوبة والاستخدام المقصود، وخاصة المستويات المتفاوتة من التطور لدى المستخدمين المقصودين ستتطلب تقريرًا واضحًا ومفصلاً للغاية.

يحدد المقيم نطاق التقييم. يعتمد تحديد المقيم لنطاق العمل على معيار القيمة والاستخدام المقصود❓❓ والمستخدمين المقصودين. يجب على المقيم أيضًا الامتثال لـ USPAP وجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولاية. تقع على عاتق المقيم مسؤولية تزويد العميل بما يحتاجونه حقًا بدلاً مما قد يريدونه.

3.2 الافتراضات (Assumptions)

جميع تقارير التقييم تقريبًا تحتوي على قسم حول الافتراضات والشروط الأخرى المحددة. الافتراضات هي الحقائق التي يفترض المقيم أنها صحيحة، ولكنه لا يتحقق منها بشكل مستقل.

مثال:
قد يفترض التقييم أن ملكية العقار جيدة وقابلة للتسويق، وأن استخدام العقار يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق المعمول بها، وأنه لا توجد شروط خفية تؤثر على قيمة العقار. ومع ذلك، قد لا يتحقق المقيم من هذه الحقائق بشكل مستقل.

عادةً ما يذكر تقرير التقييم الافتراضات الأساسية التي يستند إليها تقدير القيمة، ثم يحدد على وجه التحديد أي استثناءات لهذه الافتراضات.

مثال:
قد ينص التقييم على أنه يستند إلى افتراض أن ملكية العقار خالية ونظيفة من أي امتيازات وقيود. ومع ذلك، قد يلاحظ المقيم تحديدًا أن العقار يخضع لارتفاق خدمات، ويأخذ هذه الحقيقة في الاعتبار عند التوصل إلى تقدير للقيمة.

3.3 الشروط المحددة (Limiting Conditions)

الشروط المحددة مماثلة للافتراضات. في الواقع، يمكن اعتبار الافتراضات ببساطة نوعًا واحدًا من الشروط المحددة. من وجهة نظر المقيم، فإن التمييز بين الافتراضات والشروط المحددة لا يثير قلقًا كبيرًا، وفي كثير من الأحيان يتم إدراج كلاهما في نفس القسم من التقرير.

أمثلة على الشروط المحددة:

• عدم مسؤولية المقيم عن الأخطاء الكامنة في بيانات المصادر الخارجية.
• القيود المفروضة على الوصول إلى أجزاء معينة من العقار.
• الافتراض بأن العقار يلتزم بجميع القوانين واللوائح المعمول بها.

4. الخلاصة

تحديد تاريخ التقييم والغرض منه ونطاقه هو أساس التقييم العقاري السليم. هذه الخطوات تضمن أن التقييم سيكون ذا صلة وموثوقًا به وذا قيمة للمستخدم المقصود. من خلال فهم هذه الجوانب وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تخدم احتياجات عملائهم بشكل فعال.