تاريخ التقييم وأثره: الماضي، الحاضر، والمستقبل

الفصل: تاريخ التقييم وأثره: الماضي، الحاضر، والمستقبل

مقدمة

التقييم العقاري ليس مجرد رقم، بل هو انعكاس للتفاعل المعقد بين قوى العرض والطلب، والظروف الاقتصادية، والتغيرات الاجتماعية، والعوامل القانونية والبيئية. فهم تاريخ التقييم العقاري يساعدنا على فهم تطور هذه المهنة، والمبادئ التي تقوم عليها، وكيفية تأثيرها على القرارات الاستثمارية، والسياسات الحكومية، وحتى حياة الأفراد. في هذا الفصل، سوف نتعمق في جذور التقييم، ونحلل تطوره عبر الزمن، ونستكشف دوره في الحاضر، ونستشرف مستقبله في عالم يتغير بسرعة.

1. جذور التقييم العقاري: نظرة تاريخية

• التقييم في الحضارات القديمة: يمكن تتبع أصول التقييم العقاري إلى الحضارات القديمة مثل مصر وبابل وروما. كانت هناك حاجة لتقييم الأراضي والممتلكات لأغراض الضرائب، وتوزيع الميراث، وتسجيل الملكية. اعتمدت هذه التقييمات في الغالب على الخبرة المحلية والمعرفة الشخصية، ولم تكن هناك معايير أو منهجيات موحدة.

• التقييم في العصور الوسطى: خلال العصور الوسطى، كان نظام الإقطاع هو السائد، وكانت قيمة الأراضي تعتمد بشكل كبير على إنتاجيتها، وموقعها الاستراتيجي، والعلاقات الاجتماعية. كانت التقييمات تتم غالبًا من قبل اللوردات أو ممثليهم، وكانت تخضع للتحيز والتأثيرات السياسية.

• ظهور التقييم الحديث: مع تطور الرأسمالية والأسواق المالية في القرنين الثامن عشر والتاسع عشر، ازدادت الحاجة إلى تقييمات أكثر دقة وموضوعية. بدأت تظهر بعض المبادئ الأساسية للتقييم الحديث، مثل مقارنة المبيعات، وتكلفة الاستبدال، والدخل المتوقع. لعبت الثورة الصناعية والتوسع العمراني دورًا هامًا في زيادة الطلب على خدمات التقييم.

2. تطور التقييم في القرن العشرين: نحو الاحترافية

• تأسيس الجمعيات المهنية: في أوائل القرن العشرين، بدأت تظهر الجمعيات المهنية للتقييم في الولايات المتحدة وأوروبا. هدفت هذه الجمعيات إلى وضع معايير أخلاقية ومهنية، وتطوير المناهج التعليمية، وتعزيز البحث والتطوير في مجال التقييم. من أبرز هذه الجمعيات:

  • Appraisal Institute (AI)
  • Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

• قانون الإصلاح والإنعاش المالي (FIRREA): أحدث قانون الإصلاح والإنعاش المالي لعام 1989 (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act - FIRREA) ثورة في صناعة التقييم في الولايات المتحدة. فرض القانون متطلبات ترخيص واعتماد للمثمنين، وأنشأ مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board - ASB) لوضع معايير التقييم الموحدة (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP).

• المعايير الدولية للتقييم (IVS): مع تزايد العولمة، ازدادت الحاجة إلى معايير تقييم دولية موحدة. تم تطوير المعايير الدولية للتقييم (International Valuation Standards - IVS) من قبل مجلس معايير التقييم الدولية (International Valuation Standards Council - IVSC) لتوفير إطار عمل عالمي لتقييم الأصول المختلفة، بما في ذلك العقارات.

3. التقييم في الحاضر: الأدوات والتقنيات الحديثة

• قواعد البيانات والتحليل الإحصائي: يعتمد المثمنون اليوم على قواعد بيانات ضخمة تحتوي على معلومات حول المبيعات العقارية، والإيجارات، والتكاليف، والبيانات الاقتصادية. يتم استخدام التحليل الإحصائي لنمذجة العلاقات بين هذه البيانات وتقدير القيم العقارية.

• نظم المعلومات الجغرافية (GIS): تساعد نظم المعلومات الجغرافية (Geographic Information Systems - GIS) المثمنين على تحليل الموقع، والوصول، والميزات البيئية للعقارات. يمكن استخدام GIS لإنشاء خرائط تفاعلية، وتحديد العقارات المماثلة، وتقييم تأثير العوامل الخارجية على القيمة.

• التقييم الآلي (AVM): التقييم الآلي (Automated Valuation Models - AVM) هي برامج كمبيوتر تستخدم النماذج الإحصائية لتقدير القيم العقارية. تستخدم AVM عادةً في التقييمات الجماعية، مثل تقييمات الضرائب، وفي تقييمات الرهن العقاري منخفضة المخاطر.

• الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي: بدأت تقنيات الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي (Artificial Intelligence and Machine Learning) في الظهور في مجال التقييم العقاري. يمكن استخدام هذه التقنيات لتحسين دقة AVM، واكتشاف الاحتيال، وتحليل المشاعر على وسائل التواصل الاجتماعي لتقييم اتجاهات السوق.

4. طرق التقييم الأساسية

• طريقة مقارنة المبيعات❓❓ (Sales Comparison Approach): تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يتم تعديل أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات في الميزات، والموقع، والحالة.

  • المبدأ: يعتمد على مبدأ الاستبدال، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر للعقار مما سيدفعه للحصول على عقار بديل مماثل.
  • المعادلة الأساسية:
    • القيمة المقدرة = سعر بيع العقار المماثل +/- التعديلات
  • مثال: إذا تم بيع عقار مماثل بمبلغ 500,000 دولار وكان للعقار المراد تقييمه ميزة إضافية تستحق 10,000 دولار، فإن القيمة المقدرة ستكون 510,000 دولار.

• طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة استبدال العقار بمبنى جديد مماثل، ثم خصم الاستهلاك (التقادم) من هذه التكلفة. يتم بعد ذلك إضافة قيمة الأرض للوصول إلى القيمة المقدرة.

  • المبدأ: يعتمد على مبدأ الاستبدال، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر للعقار مما سيدفعه لبناء عقار جديد مماثل.
  • المعادلة الأساسية:
    • القيمة المقدرة = تكلفة الاستبدال الجديدة - الاستهلاك + قيمة الأرض
  • الاستهلاك: يمكن حسابه باستخدام طرق مختلفة مثل طريقة الخط المستقيم:
    • الاستهلاك السنوي = (تكلفة الاستبدال الجديدة - القيمة الإنقاذية) / العمر الإنتاجي
    • حيث القيمة الإنقاذية هي القيمة المتبقية للعقار في نهاية عمره الإنتاجي.

• طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل الصافي المتوقع الذي سيولده العقار، ثم تطبيق معدل رسملة (Capitalization Rate) لتحويل هذا الدخل إلى قيمة.

  • المبدأ: يعتمد على مبدأ التوقع، الذي ينص على أن قيمة العقار تعتمد على الدخل المتوقع الذي سيولده في المستقبل.
  • المعادلة الأساسية:
    • القيمة المقدرة = الدخل الصافي التشغيلي (NOI) / معدل الرسملة (Cap Rate)
  • حساب الدخل الصافي التشغيلي (NOI):
    • NOI = إجمالي الإيرادات المحتملة - الخسائر الناتجة عن الشغور + الإيرادات الأخرى - إجمالي المصروفات التشغيلية

5. أهمية تحديد تاريخ التقييم

تاريخ التقييم هو التاريخ الذي يتم فيه تقدير قيمة العقار. يعتبر تحديد تاريخ التقييم أمرًا بالغ الأهمية، لأنه يؤثر بشكل مباشر على قيمة العقار المقدرة.

• القيمة في التاريخ الحالي: في معظم الحالات، يطلب العميل معرفة قيمة العقار في التاريخ الحالي (تاريخ التقييم).

• تقييم القيم السابقة: يمكن إجراء تقييمات للقيم السابقة إذا كانت هناك بيانات كافية (مبيعات مماثلة، وما إلى ذلك) للفترة الزمنية المعنية. غالبًا ما تكون هذه البيانات متاحة، بشرط ألا يكون تاريخ التقييم بعيدًا جدًا في الماضي، وبالتالي فإن عملية تقدير القيمة السابقة لا تختلف كثيرًا عن تقييم القيمة الحالية.

  • الاستخدامات: غالبًا ما تكون “تقييمات القيمة السابقة” مطلوبة فيما يتعلق بالإجراءات القانونية، مثل تسويات الطلاق أو عمليات التدقيق الضريبي.
  • مثال: يتم احتساب ضرائب الأملاك لعام 2005 لعقار معين بناءً على القيمة المقدرة للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005. يتم إبلاغ مالك العقار بالقيمة المقدرة في أغسطس 2005. من أجل الاعتراض على التقييم، قد يحتاج المالك إلى الحصول على تقييم للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005، وهو تاريخ التقييم. يمكن للمثمن إجراء تقدير للقيمة السابقة، بشرط توفر بيانات كافية للوقت المعني.

• تقييم القيمة المستقبلية: على عكس تقييمات القيمة السابقة، فإن تقييمات القيمة المستقبلية هي دائمًا تخمينية (نظرية) لأنه من المستحيل التنبؤ بظروف السوق المستقبلية. لا توجد بيانات للمستقبل ويجب افتراضها. غالبًا ما يتطلب تقييم هذا النوع من المثمن الاعتماد على افتراضات استثنائية وشروط افتراضية.

  • افتراض استثنائي (EXTRAORDINARY ASSUMPTION): هو افتراض يتعلق بمهمة محددة. إذا تبين أنه غير صحيح، فإنه سيغير رأي المثمن بشأن القيمة.
  • شرط افتراضي (HYPOTHETICAL CONDITION): هو شرط يتعارض مع ما هو موجود بالفعل ولكن يفترض لغرض المهمة الفردية.
  • مثال: يطلب مستثمر من المثمن تحديد قيمة مبنى سكني مكون من مائة وحدة بعد خمس سنوات من الآن. لم يتم بناء المبنى السكني بعد على الرغم من وجود خطط ومواصفات له ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يكون المبنى شرطًا افتراضيًا للمهمة (فهو غير موجود بالفعل). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات استثنائية.

• تاريخ تقرير التقييم: تاريخ تقرير التقييم، على عكس تاريخ التقييم، لا يؤثر بشكل مباشر على تقدير القيمة. إنه ببساطة التاريخ الذي يتم فيه إصدار تقرير التقييم. عند تحديد مشكلة التقييم، يكون تاريخ التقرير مهمًا لسببين. أولاً، يحتاج العميل إلى معرفة أن التقييم سيصدر في الوقت المناسب ليكون ذا فائدة في عملية صنع القرار لدى العميل، ويحتاج المثمن إلى الشعور بالثقة في أنه يمكن إعداد التقييم بكفاءة في ذلك الإطار الزمني. ثانيًا، يوضح تاريخ التقرير ما إذا كان يتم تقييم العقار اعتبارًا من الماضي أو الحاضر أو المستقبل. حتى في حالة التقييم للقيمة الحالية، لن يكون تاريخ التقييم وتاريخ التقرير متطابقين بالضرورة. قد يكون تاريخ التقرير هو نفسه تاريخ التقييم، أو قد يكون تاريخًا لاحقًا إلى حد ما. والسبب في ذلك هو الوقت المطلوب لتحليل البيانات وإعداد التقرير. تاريخ التقييم (VALUATION DATE) هو التاريخ الذي يتم تقدير القيمة اعتبارًا منه، وعادة ما يكون التاريخ الذي يتفقد فيه المثمن العقار المعني. تاريخ التقرير (REPORT DATE) هو التاريخ الذي يكمل فيه المثمن التقرير ويوقعه.

6. الغرض من التقييم وأثره

• الغرض من التقييم: قبل المضي قدمًا في مهمة التقييم، يجب على المثمن أن يعرف سبب رغبة العميل في التقييم؛ أي ما الذي سيستخدم التقييم من أجله. هذا مهم لأن التقييمات تستخدم لمساعدة العميل في اتخاذ قرار معين. على سبيل المثال، يستخدم المقرضون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيقدمون قرضًا لمبلغ معين؛ يستخدم المشترون والبائعون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيشترون أو يبيعون عقارًا بسعر معين.

• المسؤولية القانونية: إذا اتخذ العميل أو أي شخص آخر قرارًا بناءً على التقييم وتبين أن هذا القرار كان خطأ مكلفًا، فقد يحاول الشخص المتضرر تحميل المثمن المسؤولية عن الضرر الناجم عن القرار. للحد من المسؤولية المحتملة، يجب على المثمن أن يحدد بوضوح أن تقدير القيمة صالح فقط للاستخدام المقصود من قبل العميل، وليس صالحًا لأي استخدام آخر أو أي مستخدم آخر.

  • مثال: في التقييم لأغراض تقييم ضريبة الأملاك، قدر المثمن قيمة تقل بمقدار 10,000 دولار عن القيمة الحقيقية للعقار. إذا كانت ضرائب الأملاك المحلية تمثل 1.5٪ من القيمة المقدرة، فإن عواقب خطأ المثمن هي خسارة في الإيرادات الضريبية تساوي 1.5٪ من 10,000 دولار، أو 150 دولارًا. ولكن إذا كان مشتري منزل سيعتمد على نفس التقييم، فإن خسارة المشتري المحتملة ستكون 10,000 دولار بالكامل. من خلال قصر صلاحية التقييم على الاستخدام الذي كان مخصصًا له، يتجنب المثمن المسؤولية المدمرة المحتملة.

• الاستخدام المقصود للتقييم: يمكن أن يكون للاستخدام المقصود من التقييم أيضًا بعض التأثير على عملية التقييم. إذا كان التقييم جزءًا من طلب قرض المقترض، على سبيل المثال، فمن المحتمل أن يكون المقرض أكثر اهتمامًا بقيمة إعادة البيع المحتملة للعقار. لذلك، قد يولي المثمن مزيدًا من التركيز على طريقة مقارنة المبيعات بالقيمة. من ناحية أخرى، قد يميل المثمن إلى إعطاء وزن أكبر لطريقة الدخل بالقيمة إذا كان العميل سيستخدم التقييم كجزء من قرار استثماري. من خلال معرفة كيفية استخدام التقييم، يمكن للمثمن اتخاذ هذه الأنواع من الأحكام بشكل أكثر كفاءة.

7. نطاق التقييم والافتراضات والشروط المحددة

• نطاق التقييم (SCOPE OF THE APPRAISAL): قبل المضي قدمًا في التقييم، يجب أن يتفق المثمن والعميل على نطاق التقييم، وعلى الافتراضات والشروط المحددة الأخرى التي تنطبق عليه. نطاق التقييم هو مقدار البحث وتطوير التقرير المطلوب لإنتاج نتيجة تقييم موثوقة وسهلة الفهم من قبل المستخدمين المقصودين. يتم تحديد نطاق العمل من خلال معيار القيمة المطلوب والاستخدام المقصود للتقييم وعدد المستخدمين المقصودين.

  • مثال: يطلب المقرض تقييمًا للقيمة السوقية لسكن عائلي واحد. سيتم استخدام التقييم لتحديد ما إذا كانت قيمة العقار قد زادت بما يكفي لإزالة مدفوعات التأمين الخاصة على الرهن العقاري للمقترض. شارك كل من المقرض والمثمن في التقييم الخاص بالقرض الأصلي. في هذه الحالة، يكون نطاق العمل محدودًا وقد يكون التقييم “بالمرور بالسيارة” الأقل تكلفة كافيًا.
  • مثال: تفكر مجموعة من المستثمرين في شراء مبنى سكني مكون من 100 وحدة. إنهم يريدون معرفة كل من القيمة السوقية والقيمة قيد الاستخدام. يشمل أعضاء المجموعة الاستثمارية الذين سيتلقون التقرير (التقارير) طبيبًا ومحاميًا للدفاع الجنائي ومصرفيًا للرهن العقاري وسباكًا ومعلمة مدرسية أرملة لديها ثلاثة أطفال صغار. من الواضح أن معايير القيمة المطلوبة والاستخدام المقصود، وعلى الأخص المستويات المختلفة من التطور لدى المستخدمين المقصودين، ستتطلب تقريرًا واضحًا ومفصلاً للغاية.

  يحدد المثمن نطاق التقييم. يعتمد تحديد المثمن لنطاق العمل على معيار القيمة والاستخدام المقصود والمستخدمين المقصودين. يجب على المثمن أيضًا أن يتوافق مع USPAP وجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولاية. تقع على عاتق المثمن مسؤولية تزويد العميل بما يحتاجه حقًا بدلاً مما قد يريده.

• الافتراضات (ASSUMPTIONS): تحتوي جميع تقارير التقييم تقريبًا على قسم حول الافتراضات والشروط المحددة الأخرى. الافتراضات هي حقائق يفترض المثمن أنها صحيحة، لكنه لا يتحقق منها بشكل مستقل.

  • مثال: قد يفترض التقييم أن ملكية العقار المعني جيدة وقابلة للتسويق، وأن استخدام العقار المعني يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق المعمول بها، وأنه لا توجد شروط خفية تؤثر على قيمة العقار. ومع ذلك، قد لا يتحقق المثمن من هذه الحقائق بشكل مستقل.

  عادة، سيذكر تقرير التقييم الافتراضات الأساسية التي يستند إليها تقدير القيمة، ثم يحدد على وجه التحديد أي استثناءات لهذه الافتراضات.

  • مثال: قد ينص التقييم على أنه يعتمد على افتراض أن ملكية العقار خالية من أي امتيازات ورهون. ومع ذلك، قد يشير المثمن تحديدًا إلى أن العقار يخضع لارتفاق المرافق، ويأخذ هذه الحقيقة في الاعتبار عند التوصل إلى تقدير للقيمة.

• الشروط المحددة (LIMITING CONDITIONS): الشروط المحددة مماثلة للافتراضات. في الواقع، يمكن اعتبار الافتراضات ببساطة نوعًا واحدًا من الشروط المحددة. من وجهة نظر المثمن، فإن التمييز بين الافتراضات والشروط المحددة ليس ذا أهمية كبيرة، وفي كثير من الأحيان يتم إدراجها في نفس القسم.

8. التقييم في المستقبل: الاتجاهات والتحديات

• التكنولوجيا والابتكار: من المتوقع أن تلعب التكنولوجيا دورًا متزايد الأهمية في مجال التقييم العقاري في المستقبل. ستؤدي التطورات في الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي والبيانات الضخمة إلى تحسين دقة وكفاءة التقييم، وستمكن المثمنين من تقديم خدمات أكثر تخصيصًا وابتكارًا.

• الاستدامة والمسؤولية الاجتماعية: يزداد اهتمام المستثمرين والعملاء بالعقارات المستدامة والمسؤولة اجتماعيًا. سيحتاج المثمنون إلى تطوير أدوات ومنهجيات جديدة لتقييم تأثير العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) على القيمة العقارية.

• التحديات التنظيمية والأخلاقية: مع تزايد تعقيد الأسواق العقارية، سيواجه المثمنون تحديات تنظيمية وأخلاقية متزايدة. يجب على المثمنين الالتزام بأعلى المعايير المهنية والأخلاقية، وتجنب تضارب المصالح، وتقديم تقييمات مستقلة وموضوعية.

الخلاصة

تاريخ التقييم العقاري هو قصة تطور مستمر، مدفوعة بالحاجة إلى تقدير القيم العقارية بدقة وموضوعية. من التقييمات البدائية في الحضارات القديمة إلى الأدوات والتقنيات الحديثة اليوم، شهدت هذه المهنة تحولات كبيرة. من خلال فهم تاريخ التقييم، يمكننا تقدير دوره الحيوي في الأسواق العقارية، والاقتصاد بشكل عام، ومجتمعنا. بينما نتطلع إلى المستقبل، يجب على المثمنين تبني التكنولوجيا، وتطوير مهارات جديدة، والالتزام بأعلى المعايير المهنية والأخلاقية لضمان استمرارهم في تقديم خدمات قيمة وموثوقة.