العربيّة
الشروط والقيود: أساسيات في التقييم والمسؤولية
الفصل: الشروط والقيود: أساسيات في التقييم والمسؤولية
مقدمة
يعتبر فهم الشروط والقيود جزءًا لا يتجزأ من عملية التقييم العقاري، فهي تحدد الإطار الذي يتم فيه تقديم الرأي حول القيمة وتلعب دورًا حاسمًا في تحديد مسؤولية المُقيّم. هذا الفصل يستكشف بعمق مفهومي الشروط والقيود، وأهميتهما في التقييم العقاري، وكيفية تطبيقهما بشكل صحيح لضمان تقييم دقيق ومسؤول.
1. تعريف الشروط والقيود (Conditions and Limiting Conditions)
الشروط والقيود هي بيانات وتفسيرات تحدد نطاق تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في تقرير التقييم. وهي ضرورية لتوضيح حدود مسؤولية المُقيّم ولتجنب أي تفسيرات خاطئة لنتائج التقييم.
* الشروط (Conditions): هي الظروف المحيطة بالتقييم التي تؤثر على عملية التقييم ونتائجها.
* القيود (Limiting Conditions): هي البيانات أو التفسيرات التي تحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في التقرير.
2. أهمية الشروط والقيود في التقييم العقاري
تعتبر الشروط والقيود أساسية لعدة أسباب:
1. توضيح نطاق التقييم: تحدد الشروط والقيود بدقة العقار محل التقييم، وحقوق الملكية، والغرض من التقييم، وتاريخ السريان.
2. تجنب الاستنتاجات غير المبررة: تساعد الشروط والقيود المستخدمين على فهم معنى التقرير وتجنب استخلاص استنتاجات غير دقيقة.
3. تحديد مسؤولية المُقيّم: تحد الشروط والقيود الظروف التي يمكن فيها تحميل المُقيّم المسؤولية عن نتائج أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على تقرير التقييم.
3. أنواع الشروط والقيود
يمكن تصنيف الشروط والقيود إلى عدة أنواع رئيسية:
* الشروط المتعلقة بالعقار:
* هوية العقار: تحديد دقيق للعقار محل التقييم (عنوان، رقم القطعة، إلخ).
* حقوق الملكية: تحديد دقيق لحقوق الملكية محل التقييم (ملكية كاملة، إيجار، حق انتفاع، إلخ).
* القيود القانونية: الإشارة إلى أي قيود قانونية تؤثر على العقار (ارتفاقات، حقوق مرور، إلخ).
* الشروط المتعلقة بالتقييم:
* الغرض من التقييم: تحديد الغرض من التقييم (رهن عقاري، بيع وشراء، تأمين، إلخ).
* تاريخ السريان: تحديد تاريخ سريان التقييم، وهو التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة ظروف السوق.
* نطاق العمل: تحديد نطاق العمل الذي قام به المُقيّم (فحص ظاهري، فحص شامل، تحليل للبيانات، إلخ).
* الافتراضات: تحديد الافتراضات التي استند إليها المُقيّم في عملية التقييم.
* الشروط المتعلقة بالمسؤولية:
* المستفيد من التقييم: تحديد المستفيد من التقييم (البنك، المشتري، البائع، إلخ).
* الاستخدام المقصود: تحديد الاستخدام المقصود من التقييم (رهن عقاري، بيع وشراء، إلخ).
* التحذيرات: تضمين تحذيرات بشأن الاعتماد على التقييم في غير الأغراض المحددة.
4. أمثلة على الشروط والقيود الشائعة
فيما يلي بعض الأمثلة على الشروط والقيود التي قد يتم تضمينها في تقرير التقييم:
- الغرض الوحيد من التقييم هو تقدير القيمة السوقية للعقار.
- التقييم لا يشكل مسحًا للعقار أو تحديدًا لحدوده.
- التقييم لا يشكل رأيًا قانونيًا بشأن الملكية أو المسائل القانونية الأخرى.
- التقييم لا يشكل تقريرًا هندسيًا أو تقرير فحص للعقار.
- تم إجراء التقييم في ظل ظروف عدم اليقين ويستند إلى كمية محدودة من البيانات.
- تم إجراء التقييم بافتراضات معينة فيما يتعلق باحتياجات وخبرة العميل.
- لا يضمن المُقيّم دقة خرائط الفيضانات الصادرة عن وكالة إدارة الطوارئ الفيدرالية (FEMA).
- لن يشهد المُقيّم أو يذهب إلى المحكمة إلا إذا تم اتخاذ ترتيبات مسبقة للقيام بذلك.
- يفترض المُقيّم أن أي أعمال قيد التنفيذ أو تخضع للإنجاز سيتم الانتهاء منها بطريقة احترافية.
5. الصياغة القانونية للشروط والقيود
يجب أن تكون الشروط والقيود واضحة وموجزة وغير غامضة. يجب أن تكون مكتوبة بلغة بسيطة وسهلة الفهم لتجنب أي لبس أو تفسيرات خاطئة. يجب على المُقيّم استشارة محامٍ متخصص في العقارات لضمان أن الشروط والقيود تتوافق مع القوانين واللوائح المحلية.
6. تأثير الشروط والقيود على مسؤولية المُقيّم
تلعب الشروط والقيود دورًا حاسمًا في تحديد مسؤولية المُقيّم. فهي تحدد الظروف التي يمكن فيها تحميل المُقيّم المسؤولية عن نتائج أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على تقرير التقييم. على سبيل المثال، قد ينص التقييم على أن استنتاجاته صالحة فقط لعميل معين، وفقط للاستخدام المحدد في التقرير. ومع ذلك، لا يمكن استخدام الشروط والقيود كذريعة لتقييم غير كفء.
7. التغييرات في معايير الشروط والقيود: مثال Fannie Mae و Freddie Mac
في مارس 2005، أدخلت Fannie Mae و Freddie Mac تغييرات كبيرة على بيان الافتراضات والشروط المحددة وشهادة المُقيّم، سواء في اللغة أو المعنى أو المحتوى. تم سحب النموذج القديم 439 وأصبحت الصياغة الموسعة للوثيقة الجديدة جزءًا من تقرير التقييم السكني الموحد لعام 2005 (Uniform Residential Appraisal Report).
* نطاق العمل: يحدد النموذج الحد الأدنى المقبول من متطلبات نطاق العمل التي تعتبر مرضية لـ Fannie Mae. يُسمح للمُقيّم بتوسيع نطاق العمل لتقييم معقد.
* الاستخدام المقصود: يمكن استخدام هذا النموذج لمعاملة تمويل الرهن العقاري فقط.
* المستخدم المقصود: المُقرض/العميل كما هو مذكور في التقرير. وفقًا لـ USPAP، يجب تسمية جميع المستخدمين المقصودين بالاسم أو بالنوع.
8. شهادة المُقيّم وفقًا لـ Fannie Mae و Freddie Mac
تتكون الوثيقة الجديدة من 25 فقرة بدلاً من 9 فقرات في الوثيقة القديمة. يبدو أن شهادات USPAP الحالية واردة في الوثيقة الجديدة، ولكن الصياغة تختلف عن تلك الواردة في وثيقة USPAP. يبدو أن Fannie Mae قد أضافت عناصر جديدة من جانب واحد إلى شهادة المُقيّم لمجرد أنها تعتقد أنه يمكنها فعل ذلك. تم تطوير العديد من هذه الشهادات الجديدة لتوعية المُقيّمين بممارسات الإقراض والتقييم المعينة غير المقبولة لدى Fannie Mae. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من القضايا المتعلقة بكفاءة تقييم العنوان.
9. الخلاصة
تعتبر الشروط والقيود جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري. فهي تحدد الإطار الذي يتم فيه تقديم الرأي حول القيمة وتلعب دورًا حاسمًا في تحديد مسؤولية المُقيّم. يجب على المُقيّمين فهم الأنواع المختلفة من الشروط والقيود وكيفية تطبيقها بشكل صحيح لضمان تقييم دقيق ومسؤول.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل: الشروط والقيود: أساسيات في التقييم والمسؤولية
يتناول هذا الفصل من الدورة التدريبية “شروط وحدود التقييم العقاري: أساسيات التطبيق والمسؤولية” الأهمية الحاسمة للشروط والقيود في تقارير التقييم العقاري، وكيف أنها تشكل أساسًا للمسؤولية المهنية للمثمن. يوضح الفصل أن الشروط والقيود❓ ليست مجرد بنود إضافية، بل هي جزء أساسي من عملية التقييم، تحدد نطاق التطبيق، والافتراضات التي بنيت عليها الاستنتاجات.
النقاط العلمية الرئيسية:
- تعريف الشرط المحدد (Limiting Condition): هو بيان أو توضيح يحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في❓ التقرير. تحدد هذه الشروط بدقة ما يمكن استخلاصه من التقييم، وتعتبر جزءًا لا يتجزأ من تحديد❓ المسؤولية.
- أمثلة على الشروط المحددة: تتضمن أمثلة الشروط المحددة تحديد الغرض من التقييم (تقدير القيمة فقط)، والإقرار بأن التقييم لا يشكل مسحًا عقاريًا أو رأيًا قانونيًا بشأن الملكية، أو تقريرًا هندسيًا أو فحصًا للعقار. كما تشمل الإشارة إلى أن التقييم تم في ظل ظروف عدم اليقين واستنادًا إلى كمية محدودة من البيانات، أو افتراضات معينة فيما يتعلق باحتياجات وخبرات العميل.
- أهداف الشروط والافتراضات:
- توضيح المعنى: مساعدة العملاء والقراء على فهم التقرير بشكل صحيح وتجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة.
- توعية المستفيدين: تزداد أهمية هذا الجانب مع مطالبة القوانين الفيدرالية للمقرضين بتزويد المقترضين بنسخ من تقارير التقييم، حيث قد لا يمتلك المقترض غير المتمرس نفس مستوى فهم المقرض للافتراضات والقيود.
- تحديد مسؤولية المثمن: لا تستخدم الشروط المحددة كذريعة لتقييم غير كفء، ولكنها تحدد الظروف التي يمكن فيها تحميل❓ المثمن المسؤولية عن نتائج الإجراءات المتخذة بناءً على التقرير. على سبيل المثال، قد ينص التقييم على أن استنتاجاته صالحة فقط للعميل المحدد وللاستخدام المذكور في التقرير.
- تحديثات Fannie Mae و Freddie Mac: تم إجراء تغييرات جوهرية على “بيان الافتراضات والشروط المحددة” و”شهادة المثمن” في عام 2005، مما أثر على اللغة والمعنى والمحتوى. وأصبح النموذج الجديد جزءًا من التقرير الموحد للتقييم السكني (Uniform Residential Appraisal Report).
- نطاق العمل❓ والاستخدام المقصود❓ والمستخدم المقصود: يحدد النموذج❓ نطاق العمل المقبول كحد أدنى، ويسمح للمثمن بتوسيعه في التقييمات المعقدة. ويشير إلى أن الاستخدام المقصود هو المعاملات المالية للرهن العقاري فقط، وأن المستخدم المقصود هو المقرض/العميل المذكور في التقرير.
- محتوى “بيان الافتراضات والشروط المحددة” الجديد: يتضمن هذا البيان افتراضات بأن الملكية قابلة للتسويق، وأن الرسم التخطيطي المقدم تقريبي فقط وليس مسحًا، وأن المثمن غير مسؤول عن دقة خرائط FEMA الخاصة بالفيضانات، وأنه سيشهد أو يذهب إلى المحكمة فقط بترتيب مسبق. كما يفترض عدم وجود ظروف سلبية خفية، وأن العمل قيد التقدم أو الخاضع للإنجاز سيتم❓ بطريقة مهنية.
- “شهادة المثمن” الجديدة: تتكون من خمسة وعشرين فقرة بدلاً من تسعة، وتتضمن شهادات USPAP الحالية بصياغة مختلفة. وقد أضافت Fannie Mae عناصر جديدة بشكل أحادي لإعلام المثمنين بممارسات الإقراض والتقييم غير المقبولة. وتتناول هذه الشهادة قضايا كفاءة التقييم، وتشير إلى التزام المثمن بنطاق العمل، وفحص العقار، ومتطلبات USPAP، واستخدام مقارنات المبيعات، والإفصاح عن قوائم ومبيعات العقار السابقة، واستخدام مبيعات مماثلة، وتجنب إضافة تكلفة الأرض والتحسينات من عقود منفصلة، واعتماد تعديلات تستند إلى تفاعلات السوق، والتحقق من المعلومات المقدمة من الأطراف المعنية، وامتلاك الكفاءة الجغرافية والتقييمية، والقدرة على الحصول على البيانات اللازمة، والإبلاغ عن الظروف السلبية، وعدم حجب المعلومات، وعدم التحيز، وعدم وجود مصلحة حالية أو مستقبلية في العقار، وعدم وجود قيم محددة مسبقًا.
الاستنتاجات:
- تعتبر الشروط والقيود مكونًا حيويًا في التقييم العقاري، حيث تحدد نطاق التقييم❓، وتوضح الافتراضات، وتحمي المثمن من المسؤولية غير المبررة.
- يجب على المثمنين فهم وتطبيق هذه الشروط والقيود بدقة لضمان تقارير تقييم موثوقة وشفافة.
- تستلزم التغييرات التي أدخلتها Fannie Mae و Freddie Mac على “بيان الافتراضات والشروط المحددة” و”شهادة المثمن” فهمًا شاملاً من جانب المثمنين لضمان الامتثال للمعايير الحالية.
الآثار المترتبة:
- المسؤولية المهنية: يجب على المثمنين الانتباه إلى الشروط والقيود لأنها تؤثر بشكل مباشر على مسؤوليتهم القانونية والمهنية.
- شفافية التقييم: تعمل الشروط والقيود على تعزيز شفافية التقييم، مما يساعد العملاء والمستفيدين الآخرين على فهم نطاق التقييم وحدوده.
- الامتثال للمعايير: يضمن الالتزام بالشروط والقيود الواردة في نماذج Fannie Mae و Freddie Mac الامتثال لمعايير الصناعة ومتطلبات الجهات التنظيمية.
- تجنب النزاعات: يمكن أن يساعد التحديد الواضح للشروط والقيود في تجنب النزاعات المحتملة الناجمة عن سوء الفهم أو التوقعات غير الواقعية.
- التقليل من المخاطر: من خلال تحديد الافتراضات والقيود بشكل واضح، يمكن للمثمنين تقليل المخاطر المرتبطة بتقييماتهم.
باختصار، يوضح الفصل أن الشروط والقيود ليست مجرد تفاصيل فنية، بل هي أدوات أساسية لضمان الدقة والشفافية والمساءلة في عملية التقييم العقاري.
