الشروط والقيود المفروضة على التقييم: التطبيق والاعتبارات

الفصل: الشروط والقيود المفروضة على التقييم: التطبيق والاعتبارات

مقدمة

يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب دراسة متأنية لعدة عوامل. لضمان الشفافية والموثوقية، يجب على المُقيّم العقاري تحديد نطاق عمله بوضوح وتضمين افتراضات وشروط مقيدة في تقرير التقييم. هذه الشروط والافتراضات ليست مجرد إجراءات شكلية، بل هي عناصر أساسية تحدد حدود مسؤولية المُقيّم وتساعد المستخدمين على فهم طبيعة وموثوقية التقييم.

1. تعريف الشروط والقيود (Limiting Conditions)

الشروط والقيود هي بيانات أو تفسيرات تحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في تقرير التقييم. تعمل هذه الشروط كإطار يحدد بالضبط الاستنتاجات التي يمكن استخلاصها من التقييم. بعبارة أخرى، هي المحددات التي يعمل المُقيّم ضمنها والتي تحدد مدى صلاحية النتائج التي توصل إليها.

• أمثلة على الشروط والقيود:

  • الغرض الوحيد من التقييم هو تقدير القيمة.
  • التقييم لا يشكل مسحًا للأرض.
  • التقييم لا يشكل رأيًا قانونيًا فيما يتعلق بالملكية أو مسائل قانونية أخرى.
  • التقييم لا يشكل تقريرًا هندسيًا أو تقرير فحص للممتلكات.
  • تم إجراء التقييم في ظل ظروف عدم اليقين ويستند إلى كمية محدودة من البيانات.
  • يتم إجراء التقييم مع افتراضات معينة فيما يتعلق باحتياجات وخبرة العميل.

2. أهمية الشروط والافتراضات

للشروط والافتراضات ثلاثة أغراض رئيسية:

1. توضيح معنى التقرير: تساعد الشروط والافتراضات العميل والقراء الآخرين لتقرير التقييم على فهم معناه وتجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة.
2. حماية المستخدمين غير المتخصصين: تزداد أهمية هذا الأمر، حيث يتطلب القانون الفيدرالي الآن من المقرضين تزويد المقترضين بنسخ من تقارير التقييم في العديد من الحالات. قد يفهم المُقرض افتراضات وقيود تقرير التقييم دون الحاجة إلى تفصيلها، ولكن من غير المرجح أن يتمتع المقترض غير المتمرس بنفس المستوى من الفهم.
3. تحديد مسؤولية المُقيّم: تحد الشروط والافتراضات من المسؤولية القانونية للمُقيّم، ولكنها لا يمكن أن تستخدم كعذر لتقييم غير كفء. تحد هذه الشروط من الظروف التي يمكن أن يتحمل فيها المُقيّم المسؤولية عن نتائج أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على تقرير التقييم. على سبيل المثال، قد ينص التقييم على أن استنتاجاته صالحة فقط لعميل معين، وفقط للاستخدام المذكور في التقرير.

3. أنواع الشروط والقيود

يمكن تصنيف الشروط والقيود إلى عدة أنواع، بناءً على طبيعتها وتأثيرها على التقييم. تشمل هذه الأنواع ما يلي:

1. شروط متعلقة بنطاق العمل (Scope of Work): تحدد هذه الشروط نطاق البحث والتحليل الذي قام به المُقيّم. على سبيل المثال، قد يقتصر التقييم على مقارنة المبيعات فقط، دون إجراء تحليل كامل للتكاليف أو الدخل.
2. شروط متعلقة بالمعلومات والبيانات (Data Limitations): تحدد هذه الشروط القيود المفروضة على المعلومات والبيانات التي استخدمها المُقيّم في تقييمه. على سبيل المثال، قد يعتمد التقييم على بيانات تاريخية محدودة أو على معلومات تم الحصول عليها من مصادر خارجية.
3. شروط متعلقة بالافتراضات (Assumptions): تحدد هذه الشروط الافتراضات التي استند إليها المُقيّم في تقييمه. على سبيل المثال، قد يفترض التقييم أن العقار سيظل مستأجرًا بنفس الشروط الحالية أو أن السوق سيستمر في النمو بنفس الوتيرة.
4. شروط متعلقة بالظروف غير المتوقعة (Contingencies): تحدد هذه الشروط الظروف التي قد تؤثر على صحة التقييم في المستقبل. على سبيل المثال، قد يشترط التقييم أن يكون صالحًا فقط إذا لم تتغير الظروف الاقتصادية أو السياسية بشكل كبير.
5. شروط متعلقة بالملكية (Title Conditions): يتعلق هذا الشرط بملكية العقار، حيث يفترض المُقيّم أن الملكية قابلة للتسويق وخالية من أي نزاعات.

4. أمثلة تفصيلية للشروط والقيود وتطبيقاتها

• مثال 1: عدم إجراء مسح للأرض

  • الشرط: “هذا التقييم لا يشكل مسحًا للأرض، ولا يقدم أي ضمانات بشأن دقة حدود الملكية.”
  • التطبيق: يوضح هذا الشرط أن المُقيّم لم يتحقق من حدود العقار بشكل رسمي. إذا كان هناك نزاع على الحدود، فلا يمكن الاعتماد على التقييم لتحديد الحدود الصحيحة.
  • مثال عملي: يتقدم جون بطلب للحصول على قرض من بنك ABC لشراء منزل. يقدم بنك ABC لجون نسخة من تقرير التقييم الذي تم إعداده فيما يتعلق بطلب قرض جون. قد يفترض جون أن المثمن قد تحقق من حدود العقار وحالة الملكية، ووجدهم على ما يرام، ولكن هذا ليس هو الحال عادة في التقييم. من خلال النص بوضوح (في الشروط المقيدة) على أن التقييم لا يشكل مسحًا أو رأيًا قانونيًا لحالة الملكية، يمكن لتقرير التقييم أن يمنع جون من افتراض أن حدود العقار وملكيته على ما يرام.

• مثال 2: عدم وجود خبرة هندسية

  • الشرط: “المُقيّم ليس مهندسًا ولا يملك الخبرة اللازمة لتقييم السلامة الهيكلية للمبنى. يجب إجراء فحص هندسي منفصل إذا كان هناك أي مخاوف بشأن السلامة الهيكلية.”
  • التطبيق: يوضح هذا الشرط أن المُقيّم ليس مسؤولاً عن أي مشاكل هيكلية قد تكون موجودة في المبنى. إذا كان المشتري المحتمل قلقًا بشأن السلامة الهيكلية، فيجب عليه الحصول على فحص هندسي منفصل.

• مثال 3: الاعتماد على معلومات طرف ثالث

  • الشرط: “يعتمد هذا التقييم على معلومات مقدمة من طرف ثالث، مثل بيانات المبيعات المماثلة. بذل المُقيّم جهدًا معقولاً للتحقق من دقة هذه المعلومات، لكنه لا يضمن صحتها.”
  • التطبيق: يوضح هذا الشرط أن المُقيّم ليس مسؤولاً عن أي أخطاء أو سهو في المعلومات التي تم الحصول عليها من مصادر خارجية.

• مثال 4: حالة العقار قيد الإنشاء

  • الشرط: “يفترض المُقيّم أن الأعمال الإنشائية الجارية ستكتمل بطريقة احترافية.”
  • التطبيق: إذا لم يتم إكمال الأعمال الإنشائية بشكل صحيح، فقد تتغير قيمة العقار بشكل كبير. يوضح هذا الشرط أن المُقيّم ليس مسؤولاً عن أي مشاكل تنشأ بسبب سوء تنفيذ الأعمال الإنشائية.

5. الشروط والقيود في نماذج التقييم الموحدة (Uniform Appraisal Dataset - UAD)

تستخدم نماذج التقييم الموحدة (UAD) من قبل Fannie Mae و Freddie Mac مجموعة قياسية من الشروط والقيود. تهدف هذه الشروط إلى ضمان الاتساق والشفافية في عملية التقييم.

• أمثلة على الشروط والقيود في UAD:

  • يفترض المُقيّم أن الملكية القانونية قابلة للتسويق.
  • الرسم التخطيطي المقدم في التقرير تقريبي فقط وليس مسحًا.
  • لا يضمن المُقيّم دقة خرائط FEMA للفيضانات.
  • لن يشهد المُقيّم أو يذهب إلى المحكمة إلا إذا تم اتخاذ الترتيبات مسبقًا للقيام بذلك.
  • لا يملك المُقيّم أي معرفة بأي ظروف سلبية خفية وغير ظاهرة ويفترض عدم وجودها.
  • يفترض المُقيّم أن العمل قيد التقدم أو الخاضع للإنجاز سيتم إنجازه بطريقة احترافية.

6. المسؤولية القانونية للمُقيّم

تعتبر الشروط والقيود مهمة لتحديد المسؤولية القانونية للمُقيّم. يجب على المُقيّم أن يكون حريصًا على تضمين جميع الشروط والقيود ذات الصلة في تقرير التقييم❓ لتقليل خطر التعرض للمسؤولية القانونية. ومع ذلك، لا يمكن استخدام الشروط والقيود كعذر لتقييم غير كفء. يجب على المُقيّم دائمًا بذل العناية الواجبة في إجراء التقييم والتوصل إلى استنتاجات معقولة ومستنيرة.

7. الخلاصة

تعد الشروط والقيود جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري. فهي تحدد نطاق عمل المُقيّم وتساعد المستخدمين على فهم طبيعة وموثوقية التقييم. يجب على المُقيّم أن يكون حريصًا على تضمين جميع الشروط والقيود ذات الصلة في تقرير التقييم لضمان الشفافية وتقليل خطر التعرض للمسؤولية القانونية. من خلال فهم هذه الشروط والقيود وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمُقيّمين العقاريين تقديم تقييمات موثوقة ومستنيرة تلبي احتياجات عملائهم.