الشروط والقيود: حدود التطبيق والمسؤولية في التقييم العقاري

الفصل: الشروط والقيود: حدود التطبيق والمسؤولية في التقييم العقاري

مقدمة:

يُعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تعتمد على مجموعة من البيانات والتحليلات والافتراضات. لضمان الشفافية والمصداقية، يجب على المقيم العقاري تحديد نطاق عمله بوضوح، وتحديد الشروط والقيود التي تؤثر على النتائج التي توصل إليها. هذا الفصل يتناول بالتفصيل مفهوم الشروط والقيود في التقييم العقاري، وكيف تحدد هذه العناصر حدود التطبيق والمسؤولية للمقيم، مع التركيز على أهمية هذه القيود لحماية كل من المقيم والعميل وأي مستخدمين آخرين للتقرير.

1. تعريف الشروط والقيود في التقييم العقاري:

الشروط والقيود هي بيانات أو تفسيرات تحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في تقرير التقييم. تُعدّ هذه الشروط جزءًا لا يتجزأ من التقييم، وتساهم في فهم السياق الذي تم فيه التقييم، وبالتالي تساعد المستخدمين على تجنب استخلاص استنتاجات غير مدعومة أو مضللة.

• الشروط: الظروف أو المتطلبات التي يجب أن تكون موجودة أو مستوفاة لكي يكون التقييم صحيحًا أو قابلاً للتطبيق.
• القيود: العوامل التي تحد من نطاق التقييم أو دقة النتائج.

مثال:
* شرط: يجب أن يكون العقار خاليًا من أي نزاعات قانونية تتعلق بالملكية لكي يكون التقييم دقيقًا.
* قيد: التقييم يعتمد على البيانات المتاحة في السوق في تاريخ معين، وقد تتغير الظروف الاقتصادية وتؤثر على القيمة المستقبلية للعقار.

2. أهمية الشروط والقيود:

تخدم الشروط والقيود ثلاثة أغراض رئيسية:

1. توضيح معنى التقييم: تساعد العميل والقراء الآخرين لتقرير التقييم على فهم معناه، وتجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة. هذا الأمر بالغ الأهمية بشكل خاص في ظل القوانين الفيدرالية التي تتطلب الآن من المقرضين تزويد المقترضين بنسخ من تقارير التقييم. قد يفهم المُقرض الافتراضات والقيود الخاصة بتقرير التقييم دون الحاجة إلى توضيحها، ولكن من غير المرجح أن يكون لدى المقترض غير المتمرس نفس المستوى من الفهم.
2. منع الاستنتاجات غير المبررة: تمنع المستخدمين من استخلاص استنتاجات غير مدعومة من التقرير.
   • مثال: قد يفترض شخص ما أن المقيم قد تحقق من حدود الملكية وحالة الملكية، ووجد أنها جيدة، ولكن هذا ليس هو الحال عادةً في التقييم. من خلال النص بوضوح (في الشروط المقيدة) على أن التقييم لا يشكل مسحًا أو رأيًا قانونيًا بشأن حالة الملكية، يمكن لتقرير التقييم منع الشخص من افتراض أن حدود الملكية وحقوق الملكية جيدة.
3. تحديد مسؤولية المقيم: تحدد الظروف التي قد يكون فيها المقيم مسؤولاً عن نتائج أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على تقرير التقييم. هذا لا يعني أنه يمكن استخدام الشروط المقيدة كذريعة لتقييم غير كفء. لكن الشروط المقيدة يمكن أن تحد من الظروف التي قد يكون فيها المقيم مسؤولاً عن نتائج أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على تقرير التقييم.

3. أنواع الشروط والقيود:

يمكن تصنيف الشروط والقيود إلى عدة أنواع بناءً على طبيعتها وتأثيرها على التقييم. بعض الأنواع الرئيسية تشمل:

1. تحديد العقار ومصلحة الملكية العقارية: يحدد هذا النوع من الشروط العقار محل التقييم تحديدًا دقيقًا، بما في ذلك العنوان القانوني، والوصف الهندسي، وأي حقوق أو التزامات مرتبطة بالعقار. كما يحدد هذا النوع مصلحة الملكية محل التقييم.
   • مثال: “يقتصر هذا التقييم على تقدير القيمة السوقية للعقار المملوك ملكية حرة والكائن في العنوان التالي: [أدخل العنوان]. لا يشمل التقييم أي مصالح إيجار أو حقوق ارتفاق أخرى.”
2. الغرض من التقييم واستخدامه: يحدد هذا النوع الغرض المحدد الذي تم من أجله إجراء التقييم، وكيف سيتم استخدامه. هذا يساعد في تحديد نطاق العمل والافتراضات المناسبة للتقييم.
   • مثال: “تم إجراء هذا التقييم لغرض الحصول على قرض عقاري من [اسم البنك]. لا يجوز استخدامه لأي غرض آخر دون موافقة خطية من المقيم.”
3. التاريخ الفعلي للتقييم: يحدد هذا النوع التاريخ الذي تم فيه إجراء التقييم، والذي يعتبر أساسًا للبيانات والتحليلات المستخدمة في التقرير. من المهم ملاحظة أن القيمة المقدرة قد تتغير بمرور الوقت بسبب الظروف المتغيرة في السوق.
   • مثال: “تعتبر القيمة المقدرة في هذا التقرير صالحة اعتبارًا من [تاريخ التقييم]. أي تغييرات في الظروف الاقتصادية أو السوق العقاري بعد هذا التاريخ قد تؤثر على القيمة.”
4. الافتراضات: هي بيانات يفترض المقيم أنها صحيحة لأغراض التقييم. يجب أن تكون الافتراضات معقولة ومدعومة بالبيانات المتاحة، ولكنها قد لا تكون مؤكدة تمامًا.
   • مثال: “يفترض هذا التقييم أن العقار متصل بشبكة صرف صحي عامة وأن جميع التصاريح اللازمة للبناء قد تم الحصول عليها.”
5. الشروط المقيدة العامة: تتضمن هذه الشروط بيانات عامة تحد من مسؤولية المقيم وتوضح حدود التقييم.
   • مثال:
     • الغرض الوحيد من التقييم هو تقدير القيمة.
     • التقييم لا يشكل مسحًا.
     • التقييم لا يشكل رأيًا قانونيًا بشأن الملكية أو مسائل قانونية أخرى.
     • التقييم لا يشكل تقريرًا هندسيًا أو تقرير فحص للممتلكات.
     • تم إجراء التقييم في ظل ظروف عدم اليقين ويستند إلى كمية محدودة من البيانات.
     • تم إجراء التقييم ببعض الافتراضات فيما يتعلق باحتياجات وخبرات العميل.

4. مسؤولية المقيم في تحديد الشروط والقيود:

يتحمل المقيم العقاري مسؤولية تحديد الشروط والقيود المناسبة للتقييم، والتأكد من أنها واضحة ومفهومة لجميع المستخدمين. يجب على المقيم أن يأخذ في الاعتبار طبيعة العقار، والغرض من التقييم، والظروف الاقتصادية والسوقية ذات الصلة. كما يجب على المقيم أن يكون على دراية بالقوانين واللوائح المحلية والوطنية التي قد تؤثر على التقييم.

• المعايير المهنية: يجب على المقيم الالتزام بالمعايير المهنية ذات الصلة، مثل المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)، والتي تحدد المتطلبات الدنيا لجودة التقييم.
• الإفصاح: يجب على المقيم الإفصاح عن أي معلومات أو ظروف قد تؤثر على دقة التقييم أو مصداقيته، بما في ذلك أي تضارب محتمل في المصالح.

5. مثال عملي:

لنفترض أن مقيمًا عقاريًا مكلفًا بتقييم قطعة أرض لبناء مشروع سكني. قد تتضمن الشروط والقيود في تقرير التقييم ما يلي:

• تحديد العقار: قطعة أرض بمساحة [X] متر مربع تقع في [الموقع].
• الغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية العادلة لقطعة الأرض لغرض الحصول على تمويل بناء.
• الافتراضات:
  • الحصول على جميع التصاريح اللازمة للبناء.
  • توفر خدمات البنية التحتية (المياه والصرف الصحي والكهرباء) في الموقع.
  • عدم وجود قيود قانونية أو بيئية تعيق تطوير المشروع.
• القيود:
  • التقييم يعتمد على البيانات المتاحة في السوق في تاريخ التقييم.
  • القيمة المقدرة قد تتغير في حالة حدوث تغييرات كبيرة في الظروف الاقتصادية أو السوقية.
  • لا يشمل التقييم أي فحص للتربة أو دراسات بيئية.

6. دور نماذج Fannie Mae و Freddie Mac في الشروط والقيود:

في مارس 2005، أدخلت Fannie Mae و Freddie Mac تغييرات كبيرة على بيان الافتراضات والشروط المقيدة وشهادة المثمن، سواء في اللغة والمعنى والمحتوى. تم سحب النموذج القديم 439 وأصبحت الصياغة الموسعة للغاية للوثيقة الجديدة الآن جزءًا من الصفحات الستة من تقرير التقييم السكني الموحد لعام 2005 (URAR).

• نطاق العمل: يحدد النموذج الحد الأدنى لمتطلبات نطاق العمل المقبولة والمرضية لـ Fannie Mae. يُسمح للمثمن بتوسيع نطاق العمل لتقييم معقد.
• الاستخدام المقصود: يمكن استخدام هذا النموذج لمعاملة تمويل الرهن العقاري فقط.
• المستخدم المقصود: المُقرض / العميل المذكور اسمه في التقرير. بموجب USPAP، يجب تسمية جميع المستخدمين المقصودين بالاسم أو بالنوع.
• تعريف القيمة السوقية: هو نفس التعريف المذكور في أماكن أخرى في النص.
• بيان الافتراضات والشروط المقيدة:
  • الفقرة 1. تنص على أن الملكية القانونية ليست مصدر قلق للمثمن. يفترض المثمن أن الملكية قابلة للتسويق.
  • الفقرة 2. تشير إلى أن الرسم المقدم في التقرير تقريبي فقط. إنه ليس مسحًا.
  • الفقرة 3. على الرغم من أن المثمن قد نظر إلى خرائط FEMA للفيضانات، إلا أنه لا يوجد ضمان من جانب المثمن فيما يتعلق بدقة الخرائط. مرة أخرى، المثمن ليس مساحًا.
  • الفقرة 4. لن يشهد المثمن أو يذهب إلى المحكمة إلا إذا تم اتخاذ الترتيبات مسبقًا للقيام بذلك.
  • الفقرة 5. على الرغم من أن المثمن قد لاحظ الظروف المعاكسة الظاهرة التي تم اكتشافها أثناء بحثه وتفتيشه، ما لم يُذكر خلاف ذلك، لا يعرف المثمن أي ظروف معاكسة خفية وغير ظاهرة وافترض أنه لا توجد أي منها. المثمن ليس مفتشًا للمباني أو مهندسًا أو عالم بيئة.
  • الفقرة 6. يفترض المثمن أن العمل قيد التقدم أو الخاضع للاكتمال سيكتمل بطريقة احترافية.

7. شهادة المثمن:

تتكون الوثيقة الجديدة من خمسة وعشرين فقرة بدلاً من التسعة الموجودة في الوثيقة القديمة. يبدو أن شهادات USPAP الحالية موجودة داخل الوثيقة الجديدة ولكن الصياغة تختلف عن تلك الموجودة داخل وثيقة USPAP. يبدو أن Fannie Mae قد أضافت عناصر جديدة من جانب واحد إلى شهادة المثمن ببساطة لأنها تشعر أنه يمكنها فعل ذلك. تم تطوير العديد من هذه الشهادات الجديدة لتوعية المثمنين ببعض ممارسات الإقراض والتقييم غير المقبولة لدى Fannie Mae. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من قضايا كفاءة تقييم العنوان.

• الفقرة 1. اتبع المثمن نطاق العمل.
• الفقرة 2. شاهد المثمن كلاً من الجزء الداخلي والخارجي للعقار.
• الفقرة 3. اتبع المثمن متطلبات USPAP الحالية.
• الفقرة 4. استخدم المثمن فقط نهج مقارنة المبيعات. يجب عليه / عليها النظر في مناهج التكلفة والدخل، ولكن ليس عليه / عليها تضمينها في التقرير.
• الفقرة 5. أشار المثمن إلى جميع قوائم العقار خلال الـ 12 شهرًا الماضية وجميع مبيعات العقار خلال الـ 3 سنوات الماضية.
• الفقرة 6. أشار المثمن إلى جميع المبيعات السابقة للمقارنات للأشهر الـ 12 الماضية.
• الفقرة 7. استخدم المثمن المبيعات المقارنة الأكثر تشابهًا.
• الفقرة 8. من المفترض ألا يضيف المثمن تكلفة الأرض والتحسينات من عقدين منفصلين ويسميها القيمة السوقية. لا تعتبر هذه المبيعات “المجمعة” معاملات “على أساس تجاري”.
• الفقرة 9. يجب أن تستند التعديلات إلى ردود أفعال السوق.
• الفقرة 10. يجب التحقق من جميع المعلومات المقدمة من قبل أي شخص لديه مصلحة في العقار من قبل أطراف “على أساس تجاري”.
• الفقرة 11. يشهد المثمن بأنه / لديها كل من الكفاءة الجغرافية والكفاءة اللازمة لتقييم نوع العقار.
• الفقرة 12. المثمن على علم وقادر على الحصول على جميع البيانات اللازمة لإجراء تقرير موثوق.
• الفقرة 13. يُعتقد أن أي بيانات مقدمة من قبل الآخرين والمستخدمة في التقرير موثوقة وصحيحة.
• الفقرة 14. إذا كان المثمن قد رأى أي ظروف معاكسة أو تم إعلامه بها، فقد تم إدراجها في التقرير وتم تحليل تأثيرها على القيمة.
• الفقرة 15. لم يحجب المثمن عن عمد أي معلومات والمعلومات والبيانات الواردة في التقرير صحيحة ودقيقة على حد علم المثمن.
• الفقرة 16. المثمن ليس متحيزًا. التحليلات والاستنتاجات هي تحليلات المثمن وتقتصر فقط على الافتراضات والشروط المقيدة الواردة في التقرير.
• الفقرة 17. ليس للمثمن أي مصلحة حالية أو مستقبلية في العقار قيد التقييم. علاوة على ذلك، ليس لدى المثمن أي تحيز تجاه العرق أو الدين أو اللون أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو الإعاقة أو الوضع العائلي أو الأصل القومي لأي من الأطراف المعنية.
• الفقرة 18. لا توجد قيم محددة مسبقًا. لا توجد نتائج محددة مسبقًا.

8. الخاتمة:

الشروط والقيود هي عناصر أساسية في التقييم العقاري، وتلعب دورًا حاسمًا في تحديد حدود التطبيق والمسؤولية. من خلال تحديد هذه الشروط والقيود بوضوح، يمكن للمقيم العقاري حماية نفسه والعميل وأي مستخدمين آخرين للتقرير من سوء الفهم أو الاستنتاجات غير المبررة. يجب على المقيمين العقاريين الالتزام بالمعايير المهنية ذات الصلة والإفصاح عن أي معلومات قد تؤثر على دقة التقييم أو مصداقيته.