الشروط والقيود: أساسيات التطبيق والمسؤولية

ملخص علمي للفصل: الشروط والقيود❓: أساسيات التطبيق والمسؤولية

يتناول هذا الفصل من دورة “شروط وحدود التقييم العقاري: أساسيات التطبيق والمسؤولية” مفهومي الشروط والقيود في❓ تقارير التقييم العقاري، مع التركيز على أهميتهما في تحديد نطاق التقييم❓ وحماية المقيم❓ من المسؤولية.

النقاط الرئيسية:

• الشروط والقيود (Limiting Conditions): هي بيانات أو تفسيرات تحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في تقرير التقييم. تحدد هذه الشروط بدقة ما يمكن استنتاجه من التقييم. أمثلة على هذه الشروط:

  • الهدف الوحيد من التقييم هو تقدير القيمة.
  • التقييم لا يشكل مسحاً هندسياً.
  • التقييم لا يشكل رأيًا قانونيًا بشأن الملكية أو المسائل القانونية الأخرى.
  • التقييم لا يشكل تقريرًا هندسيًا أو تقرير فحص للممتلكات.
  • التقييم يستند إلى بيانات محدودة وفي ظل ظروف غير مؤكدة.
  • التقييم يعتمد على افتراضات معينة بشأن احتياجات وخبرة العميل.

• أهداف الشروط والقيود:

  • فهم التقرير: مساعدة العميل والقراء الآخرين على فهم معنى التقرير وتجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة.
  • تجنب الاستنتاجات الخاطئة: منع القراء غير المتخصصين من افتراض أن المقيم قد تحقق من جوانب معينة (مثل حدود الملكية أو حالة الملكية) إذا لم يكن ذلك جزءًا من نطاق التقييم.
  • تحديد مسؤولية المقيم: تقليل المسؤولية القانونية للمقيم عن النتائج المترتبة على الإجراءات المتخذة بناءً على التقرير. مع ذلك، لا يمكن استخدام الشروط والقيود كعذر لتقييم غير كفء. فهي تحدد الظروف التي يمكن أن يُسأل فيها المقيم عن نتائج أي إجراءات متخذة بناءً على تقرير التقييم. على سبيل المثال، صلاحية التقييم تقتصر على عميل معين وللاستخدام المحدد في التقرير.

• تغييرات Fannie Mae و Freddie Mac (2005): في مارس 2005، أدخلت Fannie Mae و Freddie Mac تغييرات كبيرة على بيان الافتراضات والشروط المقيدة وشهادة المثمن، سواء في اللغة أو المعنى أو المحتوى. تم إلغاء النموذج القديم 439 وأصبح الصياغة الموسعة للوثيقة الجديدة جزءًا من الصفحات الست لتقرير التقييم السكني الموحد لعام 2005.

• نطاق العمل (Scope of Work): تحدد Fannie Mae الحد الأدنى المقبول لنطاق العمل. ومع ذلك، يُسمح للمقيم بتوسيع نطاق العمل لتقييم معقد.

• الاستخدام المقصود (Intended Use): يقتصر استخدام هذا النموذج على معاملات تمويل الرهن العقاري فقط.

• المستخدم المقصود (Intended User): المقرض/العميل كما هو مذكور في التقرير. بموجب USPAP، يجب تسمية جميع المستخدمين المقصودين بالاسم أو بالنوع.

• تعريف القيمة السوقية (Definition of Market Value): نفس التعريف المذكور في أماكن أخرى في النص.

• بيان الافتراضات والشروط المقيدة:

  • الفقرة 1. تنص على أن الملكية القانونية ليست مصدر قلق للمثمن. يفترض المثمن أن الملكية قابلة للتسويق.
  • الفقرة 2. تشير إلى أن الرسم التخطيطي المقدم في التقرير تقريبي فقط. إنه ليس مسحًا.
  • الفقرة 3. على الرغم من أن المثمن قد نظر إلى خرائط FEMA للفيضانات، إلا أنه لا يوجد ضمان من جانب المثمن فيما يتعلق بدقة الخرائط. مرة أخرى، المثمن ليس مساحًا.
  • الفقرة 4. سيشهد المثمن أو يذهب إلى المحكمة فقط إذا تم اتخاذ ترتيبات مسبقة للقيام بذلك.
  • الفقرة 5. على الرغم من أن المثمن قد لاحظ الظروف المعاكسة الظاهرة التي تم اكتشافها أثناء بحثه وتفتيشه، ما لم ينص على خلاف ذلك، ليس لدى المثمن أي معرفة بأي ظروف معاكسة خفية وغير ظاهرة وقد افترض أنه لا يوجد أي منها. المثمن ليس مفتش بناء أو مهندس أو عالم بيئة.
  • الفقرة 6. يفترض المثمن أن العمل قيد التقدم أو يخضع للإنجاز سيتم إكماله بطريقة احترافية (استخدم النموذج القديم مصطلح “طريقة حرفية”).

• شهادة المثمن (Appraiser’s Certification): تتكون الوثيقة الجديدة من خمس وعشرين فقرة بدلاً من التسع الموجودة في الوثيقة القديمة. تظهر شهادات USPAP الحالية ضمن المستند الجديد ولكن الصياغة تختلف عن تلك الموجودة داخل مستند USPAP. يبدو أن Fannie Mae قد أضافت عناصر جديدة من جانب واحد إلى شهادة المثمن ببساطة لأنهم يشعرون أنه يمكنهم ذلك. تم تطوير العديد من هذه الشهادات الجديدة لتوعية المثمنين ببعض ممارسات الإقراض والتقييم غير المقبولة لدى Fannie Mae. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من قضايا الكفاءة في تقييم العنوان. وأكثر هذه الشهادات الجديدة إثارة للجدل هي الفقرات 21-23. سيتم مناقشة هذه بالتفصيل في تفسيرات المؤلفين للشهادات الجديدة في الفقرات التالية:

  • الفقرة 1. اتبع المثمن نطاق العمل.
  • الفقرة 2. شاهد المثمن كلاً من الجزء الداخلي والخارجي من العقار المعني.
  • الفقرة 3. اتبع المثمن متطلبات USPAP الحالية.
  • الفقرة 4. استخدم المثمن أسلوب مقارنة المبيعات فقط. عليه/عليها أن يأخذ في الاعتبار أساليب التكلفة والدخل، ولكنه ليس مضطرًا لتضمينها في التقرير.
  • الفقرة 5. أشار المثمن إلى جميع قوائم العقار المعني في غضون الـ 12 شهرًا الماضية وجميع مبيعات العقار المعني في غضون الـ 3 سنوات الماضية.
  • الفقرة 6. أشار المثمن إلى جميع المبيعات السابقة للمقارنات خلال الـ 12 شهرًا الماضية.
  • الفقرة 7. استخدم المثمن مبيعات المقارنة الأكثر تشابهًا.
  • الفقرة 8. من المفترض ألا يضيف المثمن تكلفة الأرض والتحسينات من عقدين منفصلين ويطلق عليه القيمة السوقية. لا تعتبر هذه المبيعات “المجمعة” معاملات “بذراع مفتوحة”.
  • الفقرة 9. يجب أن تستند التعديلات إلى ردود أفعال السوق.
  • الفقرة 10. يجب التحقق من جميع المعلومات المقدمة من قبل أي شخص لديه مصلحة في العقار من قبل أطراف “بذراع مفتوحة”.
  • الفقرة 11. يشهد المثمن بأنه يتمتع بالكفاءة الجغرافية والكفاءة اللازمة لتقييم نوع العقار.
  • الفقرة 12. المثمن على دراية وقادر على الحصول على جميع البيانات اللازمة لإعداد تقرير ذي مصداقية.
  • الفقرة 13. يعتقد أن أي بيانات مقدمة من الآخرين والتي يتم استخدامها في التقرير موثوقة وصحيحة.
  • الفقرة 14. إذا كانت هناك أية ظروف معاكسة إما شوهدت من قبل المثمن أو تم إعلامه بها، فقد تم إدراجها في التقرير وتم تحليل تأثيرها على القيمة.
  • الفقرة 15. لم يحجب المثمن عن عمد أي معلومات، وأن البيانات والمعلومات الواردة في التقرير صحيحة ودقيقة على حد علم المثمن.
  • الفقرة 16. المثمن غير متحيز. التحليلات والاستنتاجات هي للمثمن وتقتصر فقط على الافتراضات والشروط المقيدة الواردة في التقرير.
  • الفقرة 17. ليس لدى المثمن أي مصلحة حالية أو مستقبلية في العقار الذي❓ يتم تقييمه. علاوة على ذلك، ليس لدى المثمن أي تحيز فيما يتعلق بالعرق أو الدين أو اللون أو الجنس أو الحالة الزوجية أو الإعاقة أو الوضع العائلي أو الأصل القومي لأي من الأطراف المعنية.
  • الفقرة 18. لا توجد قيم محددة سلفا. لا توجد نتائج محددة سلفا.

الاستنتاجات:

تعتبر الشروط والقيود جزءًا لا يتجزأ من تقرير التقييم العقاري. إنها توفر الوضوح اللازم لفهم نطاق التقييم وتحد من المسؤولية القانونية للمقيم. يجب على المقيمين الالتزام الدقيق بالشروط والقيود القياسية والتأكد من أنها تعكس بدقة طبيعة التقييم والافتراضات التي استند إليها. كما يجب على القراء، خاصة غير المتخصصين، الانتباه إلى هذه الشروط والقيود لتجنب استخلاص استنتاجات غير صحيحة.

الآثار المترتبة:

• للمقيمين: يجب على المقيمين فهم الشروط والقيود وتطبيقها بشكل صحيح لحماية أنفسهم من المسؤولية.
• للمقرضين: يجب على المقرضين التأكد من أن تقارير التقييم تتضمن شروطًا وقيودًا مناسبة لضمان فهم المقترضين لنطاق التقييم.
• للمقترضين: يجب على المقترضين قراءة الشروط والقيود بعناية لفهم ما تم وما لم يتم التحقق منه أثناء التقييم.
• لتطوير المعايير: يجب أن تتضمن معايير التقييم، مثل USPAP، إرشادات واضحة بشأن استخدام الشروط والقيود.