تحديد مشكلة التقييم والتحليل الأولي: البيانات والمصادر والتخطيط

الفصل: تحديد مشكلة التقييم والتحليل الأولي: البيانات والمصادر والتخطيط

مقدمة

يعد تحديد مشكلة التقييم العقاري والتحليل الأولي خطوتين أساسيتين في عملية التقييم. تحدد هذه المرحلة نطاق التقييم وتوجه جمع البيانات وتحليلها. بدون فهم واضح للمشكلة، قد ينتهي التقييم بمعلومات غير دقيقة أو غير ذات صلة، مما يؤدي إلى تقدير خاطئ لقيمة العقار. هذا الفصل يغطي هذه الجوانب بالتفصيل.

أولاً: تحديد مشكلة التقييم

1.1 تعريف المشكلة:

تحديد مشكلة التقييم يتضمن تحديد الغرض من التقييم، وتحديد العقار محل التقييم، وتحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد معيار القيمة (Standard of Value)، والاستخدام المقصود من التقييم.

1.2 العناصر الأساسية لتحديد المشكلة:

• الغرض من التقييم (Purpose of the Appraisal): لماذا يتم إجراء التقييم؟ هل هو لغرض البيع، الشراء، التمويل العقاري، التأمين، الضرائب، التقاضي، أو غير ذلك؟ الغرض يحدد نوع القيمة المطلوب تقديرها.
• تحديد العقار (Identification of the Property): تحديد دقيق للعقار محل التقييم. يتضمن هذا العنوان، الرقم المساحي، الوصف القانوني، وأي تحسينات أو ملحقات موجودة على العقار.
• الحقوق العقارية (Property Rights): تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها، مثل حق الملكية الكاملة (Fee Simple Estate)، حق الانتفاع (Leasehold Estate)، حق الارتفاق (Easement)، أو حقوق المعادن (Mineral Rights). كل حق له قيمة مختلفة.
• تاريخ التقييم (Date of Valuation): تحديد التاريخ الذي سيتم فيه تقدير قيمة العقار. القيمة تتغير بمرور الوقت بسبب ظروف السوق. قد يكون تاريخ التقييم هو التاريخ الحالي أو تاريخ سابق أو تاريخ مستقبلي (في حالات معينة).
• معيار القيمة (Standard of Value): تحديد نوع القيمة المراد تقديرها. تشمل معايير القيمة القيمة السوقية (Market Value)، القيمة التأمينية (Insurable Value)، القيمة الاستثمارية (Investment Value)، القيمة العادلة (Fair Value)، وغيرها.
• الاستخدام المقصود (Intended Use): تحديد كيفية استخدام نتائج التقييم من قبل المستخدمين المقصودين. هذا يساعد المقيم على تحديد مستوى التفصيل المطلوب في التقييم.
• المستخدمون المقصودون (Intended Users): تحديد الأطراف الذين سيستخدمون نتائج التقييم. يشمل ذلك العميل، والمقترض، والممول، وشركات التأمين، والجهات الحكومية.
• الافتراضات والشروط المحددة (Assumptions and Limiting Conditions): تحديد أي افتراضات أو شروط تحد من نطاق التقييم أو تؤثر على دقته. على سبيل المثال، قد يفترض المقيم أن العقار خال من أي عيوب خفية.

1.3 مثال توضيحي:

لنفترض أن بنكًا طلب من مقيم عقاري تقييم منزل لغرض منح قرض عقاري. في هذه الحالة:

• الغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية للمنزل لغرض منح قرض عقاري.
• تحديد العقار: المنزل الواقع في (العنوان)، والرقم المساحي (…).
• الحقوق العقارية: حق الملكية الكاملة (Fee Simple Estate).
• تاريخ التقييم: (تاريخ اليوم).
• معيار القيمة: القيمة السوقية (Market Value).
• الاستخدام المقصود: تحديد مبلغ القرض الذي يمكن منحه للمقترض.
• المستخدمون المقصودون: البنك والمقترض.
• الافتراضات والشروط المحددة: افتراض أن المنزل خال من أي عيوب إنشائية خفية، وأن جميع التصاريح اللازمة قد تم الحصول عليها.

ثانياً: التحليل الأولي: البيانات والمصادر والتخطيط

التحليل الأولي هو الخطوة التالية بعد تحديد مشكلة التقييم. يتضمن تحديد البيانات اللازمة، وتحديد مصادر البيانات، وتحديد الموارد المتاحة، ووضع خطة للتقييم.

2.1 تحديد البيانات اللازمة:

تنقسم البيانات اللازمة للتقييم إلى نوعين رئيسيين: البيانات العامة❓ والبيانات الخاصة.

• البيانات العامة (General Data): تتعلق بظروف السوق العقاري بشكل عام. وتنقسم إلى:
  • بيانات اتجاهات السوق (Market Trend Data): بيانات حول الاتجاهات العامة في أسعار العقارات، ومعدلات الفائدة، والتضخم، والنمو الاقتصادي.
  • بيانات العرض والطلب (Supply and Demand Data): بيانات حول العرض المتاح من العقارات المشابهة، والطلب عليها، ومعدلات الشغور، وفترة التسويق.
• البيانات الخاصة (Specific Data): تتعلق بالعقار محل التقييم والعقارات المشابهة. وتشمل:
  • بيانات العقار محل التقييم (Subject Property Data): بيانات حول الموقع، والمساحة، والتصميم، والمواد المستخدمة، وحالة العقار، والتحسينات، والميزات الخاصة.
  • بيانات العقارات المشابهة (Comparable Property Data): بيانات حول العقارات المشابهة التي تم بيعها أو تأجيرها مؤخرًا في نفس المنطقة، وتشمل أسعار البيع، والإيجارات، والمساحات، والميزات.

2.2 تحديد مصادر البيانات:

تنقسم مصادر البيانات إلى نوعين رئيسيين: البيانات الأولية والبيانات الثانوية.

• البيانات الأولية (Primary Data): يتم جمعها مباشرة من قبل المقيم أو خبراء آخرين. وتشمل:
  • الفحص الميداني للعقار (Property Inspection): يقوم المقيم بفحص العقار بشكل مباشر لجمع معلومات حول حالته وميزاته.
  • مقابلات مع المالكين والوسطاء والمقرضين والمسؤولين الحكوميين (Interviews): يقوم المقيم بإجراء مقابلات مع الأطراف المعنية لجمع معلومات حول العقار والسوق.
• البيانات الثانوية (Secondary Data): يتم الحصول عليها من مصادر منشورة. وتشمل:
  • سجلات الملكية العامة (Public Records): سجلات رسمية تحتفظ بها الجهات الحكومية، مثل سجلات الأراضي وسجلات الضرائب.
  • خدمات معلومات العقارات (Real Estate Information Services): شركات متخصصة في جمع وتوزيع بيانات العقارات، مثل بيانات المبيعات والإيجارات.
  • الجمعيات المهنية (Professional Associations): منظمات تمثل العاملين في مجال العقارات، مثل جمعيات المقيمين والوسطاء.
  • الجهات الحكومية (Government Agencies): هيئات حكومية تقوم بجمع ونشر بيانات حول الاقتصاد والإسكان والسكان، مثل مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات.
  • الأبحاث والدراسات العقارية (Real Estate Research Studies): تقارير ودراسات تحليلية حول السوق العقاري.

2.3 تحديد الموارد المتاحة:

يجب على المقيم تحديد الموارد المتاحة لإكمال التقييم، بما في ذلك:

• الوقت المتاح (Available Time): يجب تحديد الإطار الزمني لإكمال التقييم.
• الميزانية المتاحة (Available Budget): يجب تحديد الميزانية المتاحة لتغطية تكاليف جمع البيانات والتحليل.
• الخبرة والموارد البشرية (Expertise and Human Resources): يجب تحديد الخبرة والمهارات اللازمة لإكمال التقييم، وتحديد ما إذا كان المقيم بحاجة إلى مساعدة من خبراء آخرين.
• البرامج والأدوات (Software and Tools): يجب تحديد البرامج والأدوات اللازمة لإجراء التحليل والتقييم.

2.4 وضع خطة للتقييم:

يجب على المقيم وضع خطة مفصلة للتقييم، تتضمن الخطوات التالية:

1. تحديد نطاق العمل (Scope of Work): تحديد المهام التي يجب إنجازها لإكمال التقييم.
2. تحديد جدول زمني (Timeline): تحديد جدول زمني لإكمال كل مهمة.
3. تخصيص الموارد (Resource Allocation): تخصيص الموارد المتاحة لكل مهمة.
4. تحديد المخاطر المحتملة (Risk Assessment): تحديد المخاطر المحتملة التي قد تؤثر على إكمال التقييم، ووضع خطط للطوارئ.
5. تحديد آليات المتابعة والتقييم (Monitoring and Evaluation Mechanisms): تحديد كيفية متابعة تقدم العمل وتقييم جودة النتائج.

2.5 نموذج مقترح لجدول زمني للتقييم:

2.6 اقتراح الرسوم والتعاقد:

يجب على المقيم تقديم اقتراح رسوم للعميل قبل البدء في التقييم. يجب أن يتضمن الاقتراح تفاصيل حول الخدمات المقدمة، والرسوم، وشروط الدفع. يجب أن يكون هناك عقد مكتوب يحدد مسؤوليات كل من المقيم والعميل.

2.7 مثال توضيحي للتحليل الأولي:

بالعودة إلى مثال تقييم المنزل لغرض منح قرض عقاري، قد تتضمن خطة التحليل الأولي ما يلي:

• تحديد البيانات اللازمة: بيانات عن أسعار بيع المنازل المشابهة في نفس المنطقة، وبيانات عن حالة السوق العقاري المحلي، وبيانات عن تكاليف البناء.
• تحديد مصادر البيانات: سجلات الملكية العامة، خدمات معلومات العقارات، المقابلات مع الوسطاء العقاريين، الفحص الميداني للعقار.
• تحديد الموارد المتاحة: الوقت المتاح لإكمال التقييم، الميزانية المتاحة لتغطية تكاليف جمع البيانات، الخبرة والمهارات اللازمة لإجراء التقييم.
• وضع خطة للتقييم: تحديد جدول زمني لجمع البيانات وتحليلها وإعداد التقرير، وتخصيص الموارد المتاحة لكل مهمة.

ثالثاً: الاعتبارات القانونية والأخلاقية

من المهم أن يلتزم المقيم بالاعتبارات القانونية والأخلاقية في جميع مراحل التقييم، بما في ذلك تحديد مشكلة التقييم والتحليل الأولي.

• الالتزام بمعايير التقييم الموحدة (USPAP): يجب على المقيم الالتزام بمعايير التقييم الموحدة عند إجراء التقييم.
• الكفاءة (Competency): يجب على المقيم أن يكون مؤهلاً لإجراء التقييم المطلوب. إذا لم يكن المقيم مؤهلاً، يجب عليه رفض المهمة أو الحصول على مساعدة من خبير مؤهل.
• الاستقلالية (Independence): يجب على المقيم أن يكون مستقلاً عن الأطراف المعنية بالتقييم. يجب على المقيم الكشف عن أي تضارب في المصالح.
• السرية (Confidentiality): يجب على المقيم الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصل عليها أثناء التقييم.
• الإفصاح (Disclosure): يجب على المقيم الإفصاح عن جميع الحقائق الهامة التي قد تؤثر على قيمة العقار.

رابعاً: الخلاصة

يعد تحديد مشكلة التقييم والتحليل الأولي خطوات أساسية في عملية التقييم. يجب على المقيم تحديد الغرض من التقييم، وتحديد العقار محل التقييم، وتحديد البيانات اللازمة، وتحديد مصادر البيانات، وتحديد الموارد المتاحة، ووضع خطة للتقييم. يجب على المقيم أيضاً الالتزام بالاعتبارات القانونية والأخلاقية في جميع مراحل التقييم.

خامساً: تمارين وتطبيقات عملية

1. قم بتحديد مشكلة التقييم لعقار سكني في منطقتك، مع تحديد الغرض من التقييم، وتحديد العقار، وتحديد الحقوق العقارية، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد معيار القيمة، والاستخدام المقصود، والمستخدمين المقصودين.
2. قم بإعداد خطة تحليل أولي لتقييم العقار السكني في التمرين الأول، مع تحديد البيانات اللازمة، وتحديد مصادر البيانات، وتحديد الموارد المتاحة، ووضع جدول زمني للتقييم.
3. ناقش مع زملائك في الدورة التدريبية الاعتبارات القانونية والأخلاقية التي يجب مراعاتها عند إجراء التقييم.

سادساً: الملحق (صيغ رياضية ومعادلات)

في هذه المرحلة، قد لا تكون هناك حاجة لصيغ رياضية معقدة. ومع ذلك، يمكن استخدام بعض النسب الأساسية لتقييم السوق بشكل عام:

• نسبة سعر البيع إلى الدخل (Price-to-Income Ratio):

  • P/I = Median House Price / Median Household Income
  • تستخدم هذه النسبة لمقارنة القدرة الشرائية للإسكان في مناطق مختلفة أو عبر فترات زمنية مختلفة.

  • معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate):

  • Cap Rate = Net Operating Income (NOI) / Property Value

  • تستخدم هذه النسبة في التقييمات القائمة على الدخل لتقدير القيمة بناءً على الدخل التشغيلي الصافي.

ملاحظة: هذه الصيغ بسيطة وستتم مناقشة الصيغ الأكثر تعقيدًا في الفصول اللاحقة.