التحليل الأولي وتحديد مصادر البيانات

الفصل الثالث: التحليل الأولي وتحديد مصادر البيانات❓❓❓

مقدمة

يعتبر التحليل الأولي وتحديد مصادر البيانات الخطوة الثانية الحاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يتبع مباشرةً تحديد المشكلة. تُعد هذه المرحلة بمثابة حجر الزاوية الذي يبني عليه المُقيِّم خطة عمله ويحدد مسار جمعه للبيانات وتحليلها. يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح علمي مفصل لهذه المرحلة، مع التركيز على المفاهيم الأساسية، وتحديد أنواع البيانات ومصادرها، ووضع خطة عمل فعالة، وصولًا إلى اقتراح الرسوم وإبرام العقد.

أ. تحديد البيانات الضرورية

تعتبر الخطوة الأولى في التحليل الأولي هي تحديد البيانات اللازمة لحل مشكلة التقييم. يمكن تصنيف البيانات إلى نوعين رئيسيين:

• البيانات العامة (General Data): تتعلق بأسعار العقارات بشكل عام في السوق. يمكن تقسيمها أيضًا إلى:
  • بيانات اتجاهات السوق العامة (Broad Market Trend Data): تشمل المؤشرات الاقتصادية، ومعدلات الفائدة، ومعدلات التضخم، والنمو السكاني، والبطالة، والعرض والطلب الكلي في سوق العقارات.
  • بيانات العرض والطلب التنافسية المحلية (Localized Competitive Supply and Demand Data): تتعلق بالمنطقة أو الحي الذي يقع فيه العقار محل التقييم❓❓. وتشمل عدد العقارات المعروضة للبيع، ومدة بقائها في السوق، ومعدلات البيع، وأسعار الإيجارات، ومعدلات الإشغال، وتراخيص البناء الجديدة.
• البيانات الخاصة (Specific Data): تتعلق بالعقار محل التقييم نفسه، والعقارات المماثلة المستخدمة في عملية المقارنة. وتشمل:
  • بيانات الموقع (Location Data): الموقع الجغرافي للعقار، والقرب من المرافق والخدمات، والمناظر الطبيعية، والبيئة المحيطة.
  • البيانات المادية (Physical Data): مساحة الأرض، ومساحة البناء، وعدد الغرف، وجودة التشطيبات، وحالة البناء، وعمر البناء، والتصميم المعماري.
  • البيانات القانونية (Legal Data): نوع الملكية (ملكية حرة أو إيجار)، والقيود القانونية على استخدام العقار (مثل الارتفاعات المسموح بها)، وحقوق الارتفاق، والرهونات، والضرائب العقارية.
  • البيانات المالية (Financial Data): الإيرادات التشغيلية (إذا كان العقار مؤجرًا)، والمصروفات التشغيلية، وصافي الدخل التشغيلي، ومعدل الرسملة، وعائد الاستثمار.
  • بيانات المعاملات (Transaction Data): أسعار البيع للعقارات المماثلة، وتواريخ البيع، وشروط البيع (مثل التمويل أو البيع النقدي).

بالإضافة إلى ذلك، يمكن تصنيف البيانات إلى:

• بيانات أولية (Primary Data): البيانات التي يتم جمعها مباشرة من قبل المُقيِّم أو الخبراء الآخرين. تشمل:
  • المعاينة الشخصية للعقار: تفحص العقار وتقييم حالته ومواصفاته.
  • المقابلات مع الملاك والمستأجرين والوكلاء العقاريين: جمع معلومات حول تاريخ العقار واستخدامه، وظروف السوق المحلية، والتوقعات المستقبلية.
  • استطلاعات الرأي: جمع معلومات حول آراء السكان المحليين حول العقارات والخدمات في المنطقة.
• بيانات ثانوية (Secondary Data): البيانات التي تم جمعها ونشرها من قبل مصادر أخرى. تشمل:
  • السجلات الحكومية: بيانات تسجيل الأراضي، وخرائط تقسيم المناطق، وتصاريح البناء، والضرائب العقارية.
  • قواعد بيانات العقارات: بيانات أسعار البيع، وقوائم العقارات المعروضة للبيع، وبيانات الإيجار.
  • التقارير الاقتصادية: بيانات الناتج المحلي الإجمالي، والتضخم، والبطالة، وأسعار الفائدة.
  • المنشورات التجارية: بيانات سوق العقارات، واتجاهات الأسعار، وتحليلات الخبراء.

مثال:

لتقييم منزل سكني، يحتاج المُقيِّم إلى جمع بيانات عامة حول سوق العقارات في المنطقة (مثل أسعار المنازل المماثلة، ومعدلات الفائدة)، وبيانات خاصة حول المنزل نفسه (مثل مساحة الأرض، ومساحة البناء، وعدد الغرف، وحالة التشطيبات)، وبيانات معاملات (مثل أسعار البيع للمنازل المماثلة في المنطقة).

ب. تحديد مصادر البيانات

بعد تحديد البيانات الضرورية، يجب تحديد المصادر التي يمكن من خلالها الحصول على هذه البيانات. تشمل المصادر المحتملة:

1. ملفات المُقيِّم: قد يحتوي المُقيِّم على ملفات تحتوي على بيانات تاريخية حول سوق العقارات المحلي، وتكاليف البناء، ومعلومات حول العقارات المماثلة.
2. المعاينة الشخصية للعقار: تعتبر المعاينة الشخصية للعقار ضرورية لجمع البيانات المادية والقانونية الخاصة بالعقار.
3. المقابلات: يمكن إجراء مقابلات مع الملاك والمستأجرين والوكلاء العقاريين لجمع معلومات حول تاريخ العقار واستخدامه، وظروف السوق المحلية، والتوقعات المستقبلية.
4. السجلات الحكومية: يمكن الحصول على بيانات تسجيل الأراضي، وخرائط تقسيم المناطق، وتصاريح البناء، والضرائب العقارية من السجلات الحكومية.
5. قواعد بيانات العقارات: يمكن الوصول إلى بيانات أسعار البيع، وقوائم العقارات المعروضة للبيع، وبيانات الإيجار من خلال قواعد بيانات العقارات التجارية.
6. التقارير الاقتصادية: يمكن الحصول على بيانات الناتج المحلي الإجمالي، والتضخم، والبطالة، وأسعار الفائدة من التقارير الاقتصادية الحكومية والخاصة.
7. المنشورات التجارية: يمكن الحصول على بيانات سوق العقارات، واتجاهات الأسعار، وتحليلات الخبراء من المنشورات التجارية المتخصصة في العقارات.
8. المؤسسات المالية: يمكن الحصول على معلومات حول معدلات الفائدة وشروط التمويل من البنوك وشركات التمويل العقاري.
9. الجمعيات المهنية: توفر الجمعيات المهنية للعقاريين والمقيّمين معلومات قيمة حول المعايير المهنية وأفضل الممارسات.
10. المواقع الإلكترونية: توفر العديد من المواقع الإلكترونية الحكومية والخاصة معلومات قيمة حول سوق العقارات والاقتصاد المحلي.

مثال:

لجمع بيانات حول أسعار البيع للمنازل المماثلة في المنطقة، يمكن للمُقيِّم استخدام قواعد بيانات العقارات، والتحقق من السجلات الحكومية، وإجراء مقابلات مع الوكلاء العقاريين المحليين.

ج. التحليل الأولي

يتضمن التحليل الأولي مراجعة البيانات المتاحة وتقييم مدى كفايتها وموثوقيتها. يتضمن ذلك:

1. تقييم البيانات الموجودة: تحديد البيانات التي يمتلكها المُقيِّم بالفعل وتقييم مدى ملاءمتها لعملية التقييم.
2. تحديد الفجوات في البيانات: تحديد البيانات التي يحتاجها المُقيِّم ولكنها غير متوفرة لديه.
3. تحديد مصادر البيانات المحتملة: تحديد المصادر التي يمكن من خلالها الحصول على البيانات❓❓ الناقصة.
4. تقييم موثوقية البيانات: تحديد مدى موثوقية البيانات المتاحة من خلال مقارنتها بمصادر أخرى، والتحقق من دقة المعلومات.
5. تحديد التكاليف والوقت اللازمين لجمع البيانات: تقدير التكاليف والوقت اللازمين لجمع البيانات الناقصة.

مثال:

إذا كان المُقيِّم يمتلك بيانات حول أسعار البيع للمنازل المماثلة في المنطقة، فعليه تقييم مدى حداثة هذه البيانات، ومدى تشابه المنازل المماثلة مع العقار محل التقييم. إذا كانت البيانات قديمة أو غير دقيقة، فعليه جمع بيانات جديدة من مصادر أكثر موثوقية.

د. وضع خطة عمل

بناءً على التحليل الأولي، يجب وضع خطة عمل مفصلة لعملية التقييم. يجب أن تتضمن الخطة:

1. تحديد المهام: تحديد جميع المهام اللازمة لإكمال عملية التقييم، مثل جمع البيانات، وتحليل البيانات، وإعداد التقرير.
2. تحديد المسؤوليات: تحديد المسؤول عن كل مهمة.
3. تحديد الجدول الزمني: تحديد تاريخ البدء والانتهاء لكل مهمة.
4. تخصيص الموارد: تخصيص الموارد اللازمة لإكمال كل مهمة، مثل الوقت والمال والموظفين.
5. تحديد طرق جمع البيانات: تحديد الطرق التي سيتم استخدامها لجمع البيانات، مثل المعاينة الشخصية للعقار، والمقابلات، والبحث في السجلات الحكومية.

في حالة المهام الروتينية التي يقوم بها المُقيِّم بنفسه، قد تكون خطة العمل مجرد مراجعة ذهنية للخطوات اللازمة. أما في الحالات الأكثر تعقيدًا، أو إذا كان التقييم يتطلب مشاركة خبراء أو مساعدين آخرين، فمن الضروري وضع جدول زمني مكتوب لتنظيم سير العمل وضمان إنجاز التقييم في الوقت المحدد.

مثال:

إذا كان التقييم يتطلب مشاركة مهندس معماري لتقييم حالة البناء، فيجب تضمين ذلك في خطة العمل، وتحديد مسؤوليات المهندس المعماري، والجدول الزمني لزيارته للعقار وتقديم تقريره.

هـ. اقتراح الرسوم وإبرام العقد

تعتبر هذه الخطوة بالغة الأهمية، حيث يتم الاتفاق على الأجر الذي سيتقاضاه المُقيِّم مقابل خدماته. قد تقوم بعض الجهات المقرضة بتحديد المبلغ الذي ستدفعه للتقييم، تاركةً للمقيّمين حرية الاختيار فيما إذا كانوا يستطيعون القيام بالعمل بموجب شروط الرسوم هذه. في المقابل، يطلب عملاء آخرون عرض أسعار أو نطاق أسعار قبل الالتزام بمهمة التقييم.

يجب أن يكون طلب التقييم مكتوبًا لتجنب أي شك لاحقًا بشأن متطلبات المهمة. يعتمد الرسوم التي يمكن للمقيّم تحصيلها على سمعته وخبرته. بغض النظر عن المبلغ، يجب أن يكون العمل مُتقنًا ومطابقًا للمعايير المهنية.

يجب أن يتضمن العقد:

1. تحديد الأطراف: تحديد الأطراف المتعاقدة (المُقيِّم والعميل).
2. تحديد العقار محل التقييم: تحديد العقار محل التقييم بشكل واضح ومفصل.
3. تحديد الغرض من التقييم: تحديد الغرض من التقييم (مثل الحصول على قرض، أو البيع، أو التأمين).
4. تحديد معايير التقييم: تحديد معايير التقييم التي سيتم استخدامها (مثل القيمة السوقية، أو القيمة التأمينية).
5. تحديد تاريخ التقييم: تحديد التاريخ الذي سيتم فيه تقييم العقار.
6. تحديد الرسوم: تحديد الرسوم التي سيتم تحصيلها مقابل التقييم، وشروط الدفع.
7. تحديد المسؤولية: تحديد مسؤولية المُقيِّم في حالة وجود أخطاء أو إغفالات في التقرير.
8. تحديد السرية: تحديد التزام المُقيِّم بالحفاظ على سرية المعلومات التي يحصل عليها خلال عملية التقييم.

مثال:

قد يتفق المُقيِّم مع العميل على تحصيل مبلغ 500 دولار مقابل تقييم منزل سكني، مع تحديد شروط الدفع بأن يتم دفع 50% من المبلغ مقدمًا، و50% المتبقية عند تسليم التقرير. يجب أن يتم تضمين هذه الشروط في العقد.

خلاصة

تعتبر مرحلة التحليل الأولي وتحديد مصادر البيانات مرحلة حاسمة في عملية التقييم العقاري. تتطلب هذه المرحلة من المُقيِّم تحديد البيانات الضرورية، وتحديد مصادر هذه البيانات، ووضع خطة عمل مفصلة، والاتفاق على الرسوم وإبرام العقد. من خلال اتباع هذه الخطوات، يمكن للمُقيِّم ضمان إنجاز التقييم بدقة وفعالية وفي الوقت المحدد.