**تعديل المقارنات والإيرادات: نحو مؤشرات القيمة**

الفصل الثامن: تعديل❓ المقارنات والإيرادات: نحو مؤشرات القيمة

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى شرح عملية تعديل المقارنات (Sales Comparison Approach) والإيرادات (Income Approach) في التقييم العقاري، وكيفية استخدام هذه التعديلات للوصول إلى مؤشرات قيمة دقيقة. سنستكشف المبادئ النظرية وراء هذه التعديلات، ونقدم أمثلة عملية وتطبيقات تجارية لتوضيح كيفية تطبيقها في سيناريوهات التقييم المختلفة.

أولاً: تعديل المقارنات (Sales Comparison Approach):

يعتمد منهج المقارنة البيعية على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها حديثًا في نفس المنطقة. الهدف هو تحديد أوجه التشابه والاختلاف بين العقارات، ثم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المشابهة لتعكس هذه الاختلافات. المعادلة الأساسية لهذا المنهج هي:

قيمة العقار موضوع التقييم = سعر بيع العقار المشابه +/- التعديلات
Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

أ. مبادئ التعديل:

التعديلات يجب أن تستند إلى بيانات السوق وتحليل دقيق. هناك عدة مبادئ أساسية توجه عملية التعديل:

1. مبدأ المساهمة: يعتمد هذا المبدأ على فكرة أن قيمة أي عنصر في العقار (مثل حمام إضافي) تتحدد بمقدار مساهمته في القيمة الكلية للعقار.
2. مبدأ الاستبدال: يفترض هذا المبدأ أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر مما سيدفعه مقابل عقار بديل مماثل.
3. التحليل المقارن: يتضمن تحليل أوجه التشابه والاختلاف بين العقار موضوع التقييم والعقارات المشابهة، وتحديد العناصر التي تتطلب تعديلًا.

ب. أنواع التعديلات:

1. تعديلات العناصر: تتعلق بالاختلافات المادية في العقارات، مثل:
   * الحجم: الفرق في مساحة الأرض أو المبنى.
   * عدد الغرف والحمامات: مثال: عقار مشابه بـ 2 حمام بينما العقار موضوع التقييم به حمام واحد فقط.
   * الحالة: حالة العقار (ممتازة، جيدة، متوسطة، سيئة).
   * الميزات: وجود ميزات إضافية مثل حمام سباحة، مرآب، تدفئة مركزية.
2. تعديلات السوق: تتعلق بالظروف الاقتصادية وظروف السوق التي قد تؤثر على أسعار العقارات:
   * الوقت: الفرق بين تاريخ بيع العقار المشابه وتاريخ التقييم.
   * الموقع: الفرق في الموقع بين العقار موضوع التقييم والعقار المشابه (الحي، القرب من الخدمات).
   * شروط التمويل: شروط التمويل التي حصل عليها المشتري (إذا كانت استثنائية).

ج. مثال على تطبيق تعديل العناصر:

لنفترض أن العقار المشابه بيع مؤخرًا بمبلغ 145,000 دولار❓، ولكنه يحتوي على حمامين بينما العقار موضوع التقييم يحتوي على حمام واحد فقط. تشير بيانات السوق الحالية إلى أن الحمام الإضافي يضيف 5,000 دولار إلى قيمة المنازل المماثلة. في هذه الحالة، يقوم المثمن بخصم قيمة الميزة المرغوبة (الحمام الإضافي) من سعر العقار المشابه للوصول إلى قيمة تقديرية للعقار موضوع التقييم:

• قيمة العقار موضوع التقييم = 145,000 دولار - 5,000 دولار = 140,000 دولار.

د. خطوات عملية لتعديل المقارنات:

1. تحديد العقارات المشابهة: اختيار العقارات التي تتشابه قدر الإمكان مع العقار موضوع التقييم.
2. جمع البيانات: جمع بيانات تفصيلية عن العقارات المشابهة، بما في ذلك أسعار البيع، ومواصفات العقار، وظروف البيع.
3. تحديد أوجه الاختلاف: تحديد أوجه الاختلاف الرئيسية بين العقارات المشابهة والعقار موضوع التقييم.
4. تقدير قيمة التعديلات: تقدير القيمة النقدية لكل تعديل بناءً على بيانات السوق وتحليل المقارنات.
5. تطبيق التعديلات: تطبيق التعديلات على أسعار بيع العقارات المشابهة.
6. تحليل النتائج: تحليل النتائج لتحديد نطاق القيمة المحتملة للعقار موضوع التقييم.

ثانيًا: تعديل الإيرادات (Income Approach):

يعتمد منهج الدخل على فكرة أن قيمة العقار تتحدد بمقدار الدخل الذي يمكن أن يولده. يستخدم هذا المنهج بشكل خاص لتقييم العقارات المؤجرة مثل الشقق السكنية والمباني التجارية.

أ. مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM):

يستخدم المثمنون العقاريون عادة مضاعف الإيجار الإجمالي لتحديد القيمة من خلال منهج الدخل. في هذا المنهج، يتم قسمة سعر بيع كل عقار مشابه مؤجر على دخله الشهري لتحديد مضاعف الإيجار الإجمالي:

• مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) = سعر البيع / الإيجار الشهري الإجمالي
  GRM = Sales Price / Gross Monthly Rent

بعد ذلك، يختار المثمن مضاعفًا من النطاق المحدد ويضربه في دخل الإيجار الشهري الإجمالي للعقار موضوع التقييم لتحديد القيمة من خلال منهج الدخل.

ب. مثال على تطبيق مضاعف الإيجار الإجمالي:

لنفترض أن لديك ستة عقارات مشابهة مؤجرة وتم بيعها مؤخرًا، وتم حساب مضاعفات الإيجار الإجمالية الخاصة بها كما يلي: 132، 133، 135، 135، 135، 140.

في هذا المثال، 135 هو المضاعف الأكثر احتمالية. وبالتالي:

• قيمة العقار موضوع التقييم = الإيجار الشهري للعقار موضوع التقييم × 135
  Value = Subject Monthly Rent x 135

لنفترض أن الإيجار الشهري للعقار موضوع التقييم هو 1,525 دولارًا. بالتالي:

• قيمة العقار موضوع التقييم = 1,525 دولار × 135 = 206,000 دولار (تقريبًا).

ج. خطوات عملية لتطبيق منهج الدخل باستخدام مضاعف الإيجار الإجمالي:

1. تحديد العقارات المشابهة: اختيار العقارات المؤجرة التي تتشابه قدر الإمكان مع العقار موضوع التقييم.
2. جمع البيانات: جمع بيانات تفصيلية عن العقارات المشابهة، بما في ذلك أسعار البيع، والإيجارات الشهرية الإجمالية.
3. حساب مضاعفات الإيجار الإجمالية: حساب مضاعف الإيجار الإجمالي لكل عقار مشابه.
4. تحديد نطاق مضاعفات الإيجار الإجمالية: تحديد النطاق الذي تقع فيه مضاعفات الإيجار الإجمالية للعقارات المشابهة.
5. اختيار مضاعف مناسب: اختيار مضاعف إيجار إجمالي مناسب من النطاق المحدد بناءً على خصائص العقار موضوع التقييم.
6. تقدير قيمة العقار: ضرب الإيجار الشهري الإجمالي للعقار موضوع التقييم في المضاعف المختار لتقدير قيمته.

ثالثًا: التوفيق بين مؤشرات القيمة (Reconciliation):

بعد تطبيق منهج المقارنة البيعية ومنهج الدخل (إن أمكن)، سيحصل المثمن على مؤشرات قيمة مختلفة للعقار موضوع التقييم. عملية التوفيق هي عملية تحليل هذه المؤشرات المختلفة واختيار المؤشر الأكثر موثوقية لتقدير القيمة النهائية.

أ. مبادئ التوفيق:

1. لا يوجد متوسط حسابي: التوفيق ليس مجرد حساب متوسط لمؤشرات القيمة المختلفة.
2. التركيز على الموثوقية: يجب على المثمن التركيز على المؤشر الأكثر موثوقية بناءً على جودة البيانات المستخدمة، ومنهجية التقييم، وظروف السوق.
3. الخبرة والحكم: تعتمد عملية التوفيق بشكل كبير على خبرة المثمن وقدرته على الحكم.

ب. عوامل مؤثرة في عملية التوفيق:

1. جودة البيانات: مدى دقة وموثوقية البيانات المستخدمة في كل منهج تقييم.
2. منهجية التقييم: مدى ملاءمة المنهجية المستخدمة لتقييم العقار موضوع التقييم.
3. ظروف السوق: مدى استقرار السوق والظروف الاقتصادية السائدة.
4. الغرض من التقييم: الغرض من التقييم (مثل الحصول على قرض، بيع العقار) قد يؤثر على أهمية بعض المؤشرات على حساب غيرها.

ج. مثال على عملية التوفيق:

لنفترض أن المثمن وصل إلى مؤشرات القيمة التالية:

• منهج التكلفة: 150,000 دولار
• منهج المقارنة البيعية: 145,200 دولار
• منهج الدخل: 144,500 دولار

نظرًا لأن مؤشرات القيمة متشابهة إلى حد معقول، فمن المحتمل أن تكون قيمة العقار في مكان ما بين 144,500 دولار (أقل مؤشر) و 150,000 دولار (أعلى مؤشر). ومع ذلك، يجب على المثمن تحليل البيانات المستخدمة في كل منهج، وتقييم مدى موثوقيتها، قبل تحديد القيمة النهائية. فمثلا، إذا كانت بيانات السوق المستخدمة في منهج المقارنة البيعية أكثر دقة وملاءمة للعقار موضوع التقييم، فقد يقرر المثمن إعطاء وزن أكبر لهذا المؤشر.

الخلاصة:

تعديل المقارنات والإيرادات هو عملية حاسمة في التقييم العقاري. يتطلب تطبيق هذه التعديلات فهمًا عميقًا لمبادئ التقييم، وخبرة في تحليل بيانات السوق، وقدرة على الحكم السليم. من خلال تطبيق هذه المبادئ والتقنيات بشكل صحيح، يمكن للمثمنين الوصول إلى مؤشرات قيمة دقيقة وموثوقة. عملية التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة هي الخطوة الأخيرة نحو تقدير القيمة النهائية للعقار. تتطلب هذه العملية تحليلًا دقيقًا وتقييمًا لجميع العوامل ذات الصلة.