النهج القائم على الدخل والمواءمة بين مؤشرات القيمة

الفصل: النهج القائم على الدخل❓ والمواءمة بين مؤشرات القيمة

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى شرح تفصيلي للنهج القائم على الدخل في التقييم العقاري، وكيفية استخدامه لتقدير قيمة العقار بناءً على قدرته على توليد الدخل. كما يوضح كيفية المواءمة بين مؤشرات القيمة المختلفة التي يتم الحصول عليها من خلال تطبيق النهج المختلفة (نهج مقارنة المبيعات، نهج التكلفة، والنهج القائم على الدخل)، وذلك للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة يعكس الواقع بشكل دقيق.

أولاً: النهج القائم على الدخل (Income Approach)

أ. المفهوم الأساسي

يعتمد النهج القائم على الدخل على مبدأ أساسي وهو أن قيمة العقار تتناسب طرديًا مع الدخل الذي يمكن أن يحققه. بمعنى آخر، كلما زاد الدخل المتوقع من العقار، زادت قيمته السوقية. يستخدم هذا النهج بشكل خاص لتقييم العقارات التي يتم تأجيرها أو استخدامها لأغراض تجارية.

ب. طرق حساب الدخل

يمكن استخدام الدخل الصافي أو الدخل الإجمالي في هذا النهج. في التقييمات السكنية، يتم استخدام مضاعف إجمالي الإيجار (Gross Rent Multiplier - GRM) بشكل شائع.

ج. مضاعف إجمالي الإيجار (GRM)

• التعريف: هو نسبة سعر البيع للعقار إلى دخله الإجمالي الشهري أو السنوي.
• الحساب: يتم حساب GRM عن طريق قسمة سعر بيع العقارات المماثلة على دخلها الإجمالي.
  • الصيغة: GRM = سعر البيع / الدخل الإجمالي
• الاستخدام: يتم استخدام GRM الذي تم الحصول عليه من العقارات المماثلة لتقدير قيمة العقار محل التقييم عن طريق ضرب GRM في الدخل الإجمالي للعقار محل التقييم.

د. خطوات تطبيق النهج القائم على الدخل باستخدام GRM:

1. تحديد العقارات المماثلة: تحديد عقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا وكانت مؤجرة.
2. جمع البيانات: جمع بيانات حول سعر البيع والدخل الإجمالي الشهري لكل عقار مماثل.
3. حساب GRM لكل عقار مماثل: قسمة سعر البيع على الدخل الشهري لكل عقار.
4. تحديد نطاق GRM: تحديد النطاق الذي تقع فيه قيم GRM المحسوبة.
5. اختيار GRM المناسب: اختيار قيمة GRM مناسبة من النطاق بناءً على مقارنة العقار محل التقييم بالعقارات المماثلة (مع مراعاة الاختلافات في الموقع، والحالة، والميزات).
6. تقدير القيمة: ضرب GRM المختار في الدخل الإجمالي الشهري للعقار محل التقييم.

هـ. مثال توضيحي:

لنفترض أن لدينا العقار محل التقييم يحقق دخلًا إجماليًا شهريًا قدره 1525 دولار❓ًا. وبعد تحليل العقارات المماثلة، حصلنا على النطاق التالي لمضاعفات إجمالي الإيجار: 132، 133، 135، 135، 135، 140.

في هذه الحالة، يبدو أن الرقم 135 هو المضاعف الأكثر ترجيحًا. إذن:

قيمة العقار المقدرة = 1525 دولار × 135 = 206,625 دولار (بعد التقريب 206,000 دولار).

ثانياً: المواءمة بين مؤشرات القيمة (Reconciliation of Value Indicators)

أ. المفهوم الأساسي:

المواءمة هي العملية التي يتم من خلالها تحليل مؤشرات القيمة المختلفة❓❓ التي تم الحصول عليها من تطبيق النهج المختلفة (نهج مقارنة المبيعات، نهج التكلفة، والنهج القائم على الدخل)، واختيار القيمة الأكثر ملاءمة للعقار محل التقييم.

ب. أهمية المواءمة:

في الغالب، لا تتطابق مؤشرات القيمة التي يتم الحصول عليها من النهج المختلفة. لذا، فإن المواءمة تساعد المقيم على الوصول إلى تقدير نهائي للقيمة يعكس الواقع بشكل دقيق، وذلك من خلال إعطاء وزن أكبر للنهج الأكثر ملاءمة للعقار وظروف السوق.

ج. خطوات المواءمة:

1. تحليل المشكلة التقييمية: فهم الغرض من التقييم، وخصائص العقار، وظروف السوق.
2. تقييم موثوقية البيانات❓: مراجعة البيانات التي تم جمعها لكل نهج، والتأكد من دقتها وموثوقيتها.
3. تقييم منطقية التحليل: مراجعة التحليل الذي تم إجراؤه لكل نهج، والتأكد من أنه منطقي ويتناسب مع البيانات المتاحة.
4. تحديد النهج الأكثر ملاءمة: تحديد النهج الذي يعطي أفضل مؤشر للقيمة في هذه الحالة بالذات.
5. إعطاء وزن نسبي للمؤشرات: إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة الذي تم الحصول عليه من النهج الأكثر ملاءمة.
6. تقدير القيمة النهائية❓: تقدير القيمة النهائية للعقار بناءً على الوزن النسبي الذي تم إعطاؤه لكل مؤشر.

د. العوامل المؤثرة في المواءمة:

• موثوقية البيانات: كلما كانت البيانات المستخدمة في أحد النهج أكثر دقة وموثوقية، زاد الوزن الذي يجب أن يعطى لمؤشر القيمة الناتج عن هذا النهج.
• ملاءمة النهج: بعض النهج تكون أكثر ملاءمة لبعض أنواع العقارات من غيرها. على سبيل المثال، النهج القائم على الدخل يكون أكثر ملاءمة لتقييم العقارات التجارية التي يتم تأجيرها.
• الغرض من التقييم: الغرض من التقييم يمكن أن يؤثر أيضًا على عملية المواءمة. على سبيل المثال، إذا كان التقييم سيستخدم من قبل مستثمر يبحث عن عقار مدر للدخل، فقد يتم إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة الناتج عن النهج القائم على الدخل.❓

هـ. مثال توضيحي:

لنفترض أن المقيم قد حصل على مؤشرات القيمة التالية:
* نهج التكلفة: 150,000 دولار
* نهج مقارنة المبيعات: 145,200 دولار
* النهج القائم على الدخل: 144,500 دولار

في هذه الحالة، تكون مؤشرات القيمة متقاربة نسبيًا. لذا، يمكن افتراض أن قيمة العقار تقع في مكان ما بين 144,500 دولار (أقل مؤشر) و 150,000 دولار (أعلى مؤشر).
ومع ذلك، يجب على المقيم أن يقوم بتقييم موثوقية البيانات والمنطق المستخدم في كل نهج قبل تحديد القيمة النهائية. على سبيل المثال، إذا كان سوق العقارات مشابهًا جدًا لسوق العقارات المستخدمة في نهج مقارنة المبيعات، فقد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة الناتج عن هذا النهج.
ملاحظة هامة: عملية المواءمة ليست مجرد حساب متوسط لمؤشرات القيمة. بل هي عملية تعتمد على حكم المقيم وخبرته في تحديد القيمة الأكثر موثوقية.

الخلاصة

يعتبر النهج القائم على الدخل أداة مهمة لتقييم العقارات التي تدر دخلًا. من خلال استخدام مضاعف إجمالي الإيجار (GRM) أو طرق أخرى، يمكن للمقيم تقدير قيمة العقار بناءً على قدرته على توليد الدخل. بالإضافة إلى ذلك، فإن عملية المواءمة بين مؤشرات القيمة تساعد على ضمان أن التقدير النهائي للقيمة يعكس الواقع بشكل دقيق وموثوق.