تجميع البيانات والتحليل الأولي: خطوة نحو التقييم

الفصل الثالث: تجميع البيانات والتحليل الأولي❓❓: خطوة نحو التقييم

مقدمة

يعتبر تجميع البيانات وتحليلها الأولي حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. فبدون بيانات دقيقة وشاملة، يصبح من المستحيل الوصول إلى تقدير موثوق لقيمة العقار. هذه المرحلة لا تقتصر على جمع المعلومات فحسب، بل تتعداها إلى تنظيمها وتحليلها بشكل منهجي لتحديد الاتجاهات، واستخلاص المؤشرات الهامة، وتقييم مدى تأثيرها على قيمة العقار. هذا الفصل سيتناول هذه العملية بالتفصيل، بدءًا من تحديد أنواع البيانات المطلوبة، وصولًا إلى تطبيق الأساليب التحليلية الأساسية.

أولاً: تحديد مشكلة التقييم (Defining the Appraisal Problem)

قبل الشروع في تجميع البيانات، يجب تحديد مشكلة التقييم بشكل واضح. وهذا يشمل:

1. تحديد العقار (Identifying the Real Estate): تحديد الموقع الجغرافي، والوصف القانوني للعقار.
2. تحديد الحقوق العقارية (Identifying the Real Property Interest): تحديد نوع الملكية (ملكية تامة، إيجار، حق انتفاع، إلخ).
3. تحديد الغرض من التقييم (Identifying the Purpose of the Appraisal): هل هو لغرض البيع، الشراء، الرهن العقاري، التأمين، التقسيم، إلخ.
4. تحديد تاريخ التقييم الفعلي (Effective Date of the Appraisal): التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة.
5. تحديد معيار القيمة (Standard of Value): تحديد نوع القيمة المطلوبة (القيمة السوقية، القيمة التأمينية، القيمة الاستثمارية، إلخ).
6. تحديد الافتراضات والشروط المقيدة (Assumptions and Limiting Conditions): تحديد أي قيود أو افتراضات تؤثر على عملية التقييم (مثل القيود القانونية، أو نقص المعلومات، أو الظروف الاقتصادية غير المستقرة). هذه الشروط تحمي المقيم من المسؤولية القانونية.

ثانياً: التحليل الأولي (Preliminary Analysis)

بعد تحديد مشكلة التقييم، تأتي مرحلة التحليل الأولي التي تهدف إلى:

1. تحديد البيانات اللازمة (Identifying Necessary Data): تحديد أنواع البيانات التي يجب جمعها لإجراء التقييم. يمكن تقسيم البيانات إلى:
   • البيانات العامة (General Data): تتعلق بالسوق العقاري بشكل عام، وتشمل:
     • البيانات الاقتصادية: معدلات الفائدة، التضخم، البطالة، النمو الاقتصادي.
     • البيانات السكانية: النمو السكاني، التركيبة السكانية، متوسط الدخل.
     • البيانات العقارية: أسعار العقارات، حجم المعاملات العقارية، معدلات الإيجار، معدلات الشغور.
   • البيانات الخاصة (Specific Data): تتعلق بالعقار محل التقييم والعقارات المماثلة، وتشمل:
     • بيانات العقار محل التقييم: الموقع، المساحة، عمر البناء، حالة البناء، عدد الغرف، التشطيبات، المرافق.
     • بيانات العقارات المماثلة: أسعار البيع، شروط البيع، الموقع، المساحة، عمر البناء، حالة البناء.
   • بيانات العرض والطلب التنافسي (Competitive Supply and Demand Data): معلومات حول العرض المستقبلي والطلب على العقارات المماثلة في السوق.
2. تحديد مصادر البيانات (Identifying Data Sources): تحديد المصادر التي يمكن الحصول منها على البيانات اللازمة. يمكن تقسيم المصادر إلى:
   • البيانات الأولية (Primary Data): يتم جمعها مباشرة من قبل المقيم من خلال:
     • المعاينة الميدانية (Field Inspection): زيارة العقار محل التقييم والعقارات المماثلة لجمع البيانات المرئية.
     • المقابلات (Interviews): التحدث مع المالك، أو الوكلاء العقاريين، أو السكان المحليين لجمع المعلومات.
     • الاستبيانات (Surveys): توزيع استبيانات على السكان المحليين أو المستثمرين لجمع البيانات.
   • البيانات الثانوية (Secondary Data): يتم الحصول عليها من مصادر منشورة مثل:
     • السجلات العامة (Public Records): سجلات الملكية، سجلات الضرائب، سجلات البناء.
     • قواعد بيانات العقارات (Real Estate Databases): قواعد بيانات تحتوي على معلومات حول أسعار البيع، ومعدلات الإيجار، وخصائص العقارات.
     • التقارير الاقتصادية (Economic Reports): تقارير من المؤسسات الحكومية أو الخاصة حول الاقتصاد والسوق العقاري.
     • المنشورات المهنية (Professional Publications): مجلات ونشرات صادرة عن جمعيات مهنية في مجال العقارات والتقييم.
3. إعداد جدول زمني للعمل (Preparing a Work Schedule): تحديد المهام التي يجب القيام بها، والوقت اللازم لإنجاز كل مهمة.

ثالثاً: تجميع البيانات (Collecting the Data)

بعد تحديد البيانات اللازمة ومصادرها، تأتي مرحلة تجميع البيانات. يجب التأكد من دقة البيانات التي يتم جمعها من خلال:

1. التحقق من الدقة (Verifying Accuracy): يجب التحقق من دقة البيانات المستخدمة في التقييم، سواء من خلال المعاينة الشخصية أو من خلال التحقق المتبادل بين المصادر المختلفة.
2. الصلة بالموضوع (Relevance): يجب أن تكون جميع البيانات المستخدمة في التقييم ذات صلة بقيمة العقار محل التقييم.

رابعاً: تحليل أعلى وأفضل استخدام (Analyzing Highest and Best Use)

يعتبر تحليل أعلى وأفضل استخدام جزءًا أساسيًا من عملية التقييم. يجب تحديد أعلى وأفضل استخدام للعقار كما هو محسن (As Improved) وكما لو كان شاغرًا (As Vacant).

• أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use): هو الاستخدام الأكثر احتمالية للعقار والذي ينتج عنه أعلى قيمة له، بشرط أن يكون الاستخدام قانونيًا وممكنًا ماديًا ومبررًا ماليًا.

خامساً: تقييم الموقع (Valuing the Site)

تقييم الموقع (الأرض) قد يكون ضروريًا لتحليل أعلى وأفضل استخدام، أو لتطبيق بعض أساليب التقييم، أو بموجب نطاق التقييم.

• الموقع (Site): هو الأرض التي تم إعدادها للاستخدام أو البناء، مثل التسوية وتوفير الوصول والمرافق.

سادساً: تطبيق أساليب التقييم الثلاثة (Applying the Three Approaches to Value)

هناك ثلاثة أساليب رئيسية للتقييم العقاري:

1. أسلوب مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): يشير إلى القيمة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة (القابلة للمقارنة).
   • كلما كانت العقارات المماثلة أكثر تشابهًا بالعقار محل التقييم، كلما كانت أكثر موثوقية كمؤشرات للقيمة.
   • يجب تعديل أسعار بيع العقارات المماثلة لمراعاة أي اختلافات بينها وبين العقار محل التقييم، بما في ذلك الاختلافات المادية، والتغيرات في ظروف السوق، والاختلافات في شروط البيع. يمكن تمثيل ذلك رياضياً كالتالي:
     • V = SP + A1 + A2 + ... + An
       • حيث:
         • V = القيمة المقدرة للعقار محل التقييم.
         • SP = سعر بيع العقار المماثل.
         • A1, A2, ..., An = التعديلات على سعر البيع للعقار المماثل (إيجابية أو سلبية).
2. أسلوب التكلفة (Cost Approach): يشير إلى القيمة عن طريق تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل، ثم إضافة التكلفة المقدرة (الجديدة) للتحسينات، ثم طرح الاستهلاك الذي تعرضت له التحسينات.
   • كلما كانت التحسينات أقدم، كلما أصبح تقدير الاستهلاك أكثر صعوبة، وكلما كان مؤشر القيمة الذي يقدمه أسلوب التكلفة أقل موثوقية.
3. أسلوب الدخل (Income Approach): يستخدم مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM) للعقارات السكنية.
   • GRM = Value / Gross Rental Income
   • Value = GRM * Gross Rental Income

سابعاً: مطابقة مؤشرات القيمة (Reconciling the Value Indicators)

يجب على المقيم مطابقة أي اختلافات بين القيم التي تشير إليها أساليب التقييم الثلاثة. تتضمن المطابقة تحليل موثوقية مؤشرات القيمة، وتطبيق حكم المقيم فيما يتعلق بالتقدير الأكثر موثوقية للقيمة.

ثامناً: إعداد التقرير (Reporting the Value Estimate)

يجب إعداد تقرير تقييم يتضمن جميع البيانات المستخدمة، والأساليب التحليلية المطبقة، والاستنتاجات التي توصل إليها المقيم. يجب أن يتضمن التقرير جميع العناصر المطلوبة بموجب USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).

خاتمة

يعتبر تجميع البيانات والتحليل الأولي عملية معقدة تتطلب مهارات ومعرفة متخصصة. من خلال اتباع الخطوات المنهجية الموضحة في هذا الفصل، يمكن للمقيمين جمع البيانات ذات الصلة، وتحليلها بشكل فعال، والوصول إلى تقديرات قيمة موثوقة.