توثيق العقار والأساسيات الرياضية للتقييم

الفصل: توثيق العقار والأساسيات الرياضية للتقييم

مقدمة

يعتبر توثيق العقار والأساسيات الرياضية للتقييم من الركائز الأساسية لعملية التقييم العقاري. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لفهم وتطبيق أساليب توثيق العقارات المختلفة، واستخدام المفاهيم الرياضية الضرورية لإجراء عمليات التقييم بدقة واحترافية.

أولاً: توثيق العقار (Property Description)

1. أهمية التوصيف القانوني للعقار

يعتبر التوصيف القانوني (Legal Description) للعقار حجر الزاوية في تحديد هوية العقار وتثبيت ملكيته بشكل قاطع. بدونه، يصبح من الصعب التمييز بين العقارات المتشابهة وتجنب النزاعات القانونية المحتملة. يجب أن يكون المقيم العقاري قادراً على قراءة وفهم التوصيف القانوني للعقار موضوع التقييم.

2. أنظمة التوصيف القانوني للعقارات

توجد عدة أنظمة مستخدمة لتوصيف العقارات، تختلف باختلاف المناطق والبلدان. فيما يلي أبرز هذه الأنظمة:

• نظام الحدود والأبعاد❓❓ (Metes and Bounds System): هو نظام قديم يعتمد على تحديد حدود العقار باستخدام علامات طبيعية (Natural Monuments) أو اصطناعية (Artificial Markers) وقياس المسافات والزوايا بين هذه العلامات. يبدأ التوصيف بنقطة بداية (Point of Beginning - POB) ثم يصف مسار الحدود بدقة.
  • مثال: “ابتداءً من العلامة الحجرية الموجودة على زاوية قطعة الأرض الشمالية الشرقية، ثم بزاوية 90 درجة باتجاه الغرب لمسافة 100 متر، ثم بزاوية 180 درجة باتجاه الجنوب لمسافة 50 متر، ثم بزاوية 270 درجة باتجاه الشرق لمسافة 100 متر، ثم بزاوية 0 درجة باتجاه الشمال لمسافة 50 متر وصولاً إلى نقطة البداية.”
• نظام المسح المستطيل (Rectangular Survey System) أو نظام الحكومة الأمريكية (U.S. Government Survey System): يعتمد على شبكة من الخطوط المرجعية، بما في ذلك خط الأساس (Baseline) والخط الزوالي (Meridian)، لتقسيم الأراضي إلى مربعات تسمى البلدات (Townships) والقطاعات (Sections).
  • البلدة (Township): مربع قياسه 6 أميال × 6 أميال، ويحتوي على 36 قطاعاً.
  • القطاع (Section): مربع قياسه 1 ميل × 1 ميل، ويحتوي على 640 فداناً.
  • التوصيف: مثال: “الربع الشمالي الشرقي من القطاع 10، البلدة 2 شمالاً، النطاق 3 غرباً، من خط الزوال الرئيسي.”
• نظام القطعة والمربع والمخطط (Lot, Block, and Tract System): يستخدم في المناطق الحضرية والمخططات السكنية. يعتمد على تقسيم الأراضي إلى قطع (Lots) داخل مربعات (Blocks) محددة في مخطط معتمد (Plat).
  • التوصيف: مثال: “القطعة رقم 12، المربع رقم 5، في مخطط حي الروضة، المعتمد برقم 1234 بتاريخ 1/1/2023.”
• نظام المسح الجيوديسي (Geodetic Survey System): يعتمد على نظام إحداثيات عالمي لتحديد مواقع النقاط بدقة عالية، باستخدام تقنيات مثل نظام تحديد المواقع العالمي (GPS).

3. التحقق من دقة المعلومات

يجب على المقيم العقاري التحقق من دقة المعلومات المتعلقة بتوصيف العقار، من خلال الرجوع إلى المصادر الرسمية مثل:

• سجلات الملكية: في دائرة التسجيل العقاري.
• المخططات المساحية: لدى الجهات الحكومية المختصة.
• وثائق العقار: مثل سند الملكية، ورخصة البناء.

ثانياً: الأساسيات الرياضية للتقييم (Appraisal Math)

1. مقدمة

تعتبر المعرفة الأساسية بالرياضيات ضرورية لإجراء عمليات التقييم العقاري بدقة وموثوقية. تشمل هذه المعرفة فهم النسب المئوية، والفوائد، والقيمة الحالية والمستقبلية للنقود، بالإضافة إلى القدرة على حساب المساحات والأحجام.

2. المساحات والأحجام (Distance, Area, and Volume)

• المساحة (Area): قياس ثنائي الأبعاد للسطح.
  • مساحة المستطيل: الطول × العرض (Area = Length x Width)
  • مساحة المثلث: 0.5 × القاعدة × الارتفاع (Area = 0.5 x Base x Height)
• الحجم (Volume): قياس ثلاثي الأبعاد للفراغ.
  • حجم المكعب: الطول × العرض × الارتفاع (Volume = Length x Width x Height)
• الوحدات المستخدمة:
  • وحدات الطول: متر، سنتيمتر، قدم، بوصة.
  • وحدات المساحة: متر مربع، فدان (Acre - 43,560 قدم مربع).
  • وحدات الحجم: متر مكعب، لتر.
• تحويل الوحدات: يجب على المقيم العقاري أن يكون قادراً على تحويل الوحدات المختلفة بسهولة.

3. النسب المئوية (Percentages)

تستخدم النسب المئوية على نطاق واسع في التقييم العقاري، على سبيل المثال:

• حساب معدل الرسملة (Capitalization Rate): يقيس العائد على الاستثمار.
  • معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / قيمة العقار (Capitalization Rate = Net Operating Income / Property Value)
• حساب نسبة الإشغال (Occupancy Rate): تحدد نسبة الوحدات المشغولة في العقار.
  • نسبة الإشغال = عدد الوحدات المشغولة / إجمالي عدد الوحدات (Occupancy Rate = Number of Occupied Units / Total Number of Units)
• حساب نسبة المصاريف (Expense Ratio): تحدد نسبة المصاريف التشغيلية إلى إجمالي الإيرادات.
  • نسبة المصاريف = إجمالي المصاريف التشغيلية / إجمالي الإيرادات (Expense Ratio = Total Operating Expenses / Total Revenue)

4. الفائدة (Interest)

• الفائدة البسيطة: تحسب على أساس المبلغ الأصلي فقط.
  • الفائدة = المبلغ الأصلي × معدل الفائدة × المدة (Interest = Principal x Rate x Time)
• الفائدة المركبة: تحسب على أساس المبلغ الأصلي والفائدة المتراكمة.
  • القيمة المستقبلية (Future Value - FV) = المبلغ الأصلي × (1 + معدل الفائدة)^المدة (FV = PV x (1 + r)^n)
• القيمة الحالية (Present Value - PV): قيمة مبلغ مستقبلي اليوم، مع الأخذ في الاعتبار معدل الخصم.
  • القيمة الحالية = القيمة المستقبلية / (1 + معدل الخصم)^المدة (PV = FV / (1 + r)^n)

5. الرسملة المباشرة (Direct Capitalization)

تعتبر الرسملة المباشرة من الأساليب الأساسية في تقييم العقارات المدرة للدخل. تعتمد على قسمة صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) على معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate) للحصول على القيمة السوقية للعقار.

• القيمة السوقية = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة (Market Value = NOI / Cap Rate)

6. التحليل المالي (Financial Calculations)

• القيمة الحالية (Present Value - PV) والقيمة المستقبلية (Future Value - FV): مفاهيم أساسية في تقييم التدفقات النقدية المستقبلية.
• طريقة هوشكولد (Hoskold’s Formula) أو طريقة صندوق الادخار (Sinking Fund Method): تستخدم لتقدير قيمة حقوق الملكية المتدهورة.
• طريقة إنوود (Inwood’s Formula): تستخدم لتقدير قيمة التدفقات النقدية المتوقعة في المستقبل.

7. مقاييس النزعة المركزية (Measures of Central Tendency)

تستخدم مقاييس النزعة المركزية لتحليل البيانات وتحديد القيم النموذجية. تشمل هذه المقاييس:

• المتوسط (Mean): مجموع القيم مقسوماً على عددها.
• الوسيط (Median): القيمة التي تقع في منتصف مجموعة البيانات المرتبة.
• المنوال (Mode): القيمة الأكثر تكراراً في مجموعة البيانات.
• الانحراف المعياري (Standard Deviation): يقيس تشتت البيانات حول المتوسط.

ثالثاً: تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة

1. مثال على نظام الحدود والأبعاد

لنفترض أن لدينا قطعة أرض زراعية يراد تقييمها، والتوصيف القانوني لها كالتالي:

“ابتداءً من شجرة السدر الكبيرة الموجودة في الزاوية الشمالية الغربية للقطعة، ثم بزاوية 90 درجة باتجاه الشرق لمسافة 150 مترًا وصولًا إلى عمود كهرباء، ثم بزاوية 180 درجة باتجاه الجنوب لمسافة 80 مترًا وصولًا إلى مجرى مائي، ثم بزاوية 270 درجة باتجاه الغرب لمسافة 150 مترًا، ثم بزاوية 0 درجة باتجاه الشمال لمسافة 80 مترًا وصولًا إلى شجرة السدر، وهي نقطة البداية.”

يتطلب هذا المثال من المقيم العقاري زيارة الموقع وتحديد العلامات المذكورة في التوصيف❓❓ (شجرة السدر، عمود الكهرباء، المجرى المائي) والتأكد من صحة المسافات المذكورة.

2. مثال على حساب مساحة قطعة أرض

لنفترض أن لدينا قطعة أرض على شكل مستطيل، طولها 25 مترًا وعرضها 12 مترًا. لحساب مساحة قطعة الأرض، نستخدم المعادلة التالية:

المساحة = الطول × العرض = 25 مترًا × 12 مترًا = 300 متر مربع

3. مثال على حساب معدل الرسملة

لنفترض أن لدينا مبنى تجاري يحقق صافي دخل تشغيلي سنوي قدره 100,000 ريال، والقيمة السوقية المقدرة للمبنى هي 1,000,000 ريال. لحساب معدل الرسملة، نستخدم المعادلة التالية:

معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية = 100,000 ريال / 1,000,000 ريال = 0.1 أو 10%

4. مثال على حساب القيمة الحالية

لنفترض أن لدينا تدفقًا نقديًا متوقعًا قدره 50,000 ريال بعد 5 سنوات، ومعدل الخصم المناسب هو 8%. لحساب القيمة الحالية لهذا التدفق النقدي، نستخدم المعادلة التالية:

القيمة الحالية = القيمة المستقبلية / (1 + معدل الخصم)^المدة = 50,000 ريال / (1 + 0.08)^5 = 34,029 ريال

خلاصة

في هذا الفصل، تم استعراض أهمية توثيق العقار والأساسيات الرياضية للتقييم. يجب على المقيم العقاري أن يكون ملمًا بأنظمة التوصيف القانوني للعقارات، وأن يكون قادرًا على إجراء العمليات الحسابية اللازمة لتقييم العقارات بدقة وموثوقية. من خلال فهم هذه المفاهيم وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمقيم العقاري تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تساعد في اتخاذ القرارات الاستثمارية الصحيحة.