تحليل البيانات والوصول إلى تقرير التقييم.

الفصل: تحليل البيانات والوصول إلى تقرير التقييم

مقدمة

يشكل تحليل البيانات جوهر عملية التقييم العقاري، حيث يتم تحويل المعلومات الخام إلى تقديرات قيمة ذات معنى وموثوقة. يعتمد هذا الفصل على فهم عميق للمفاهيم الإحصائية والاقتصادية، بالإضافة إلى تطبيق منهجي للأدوات والتقنيات المناسبة. الهدف النهائي هو الوصول إلى تقرير تقييم شامل وشفاف يدعم استنتاجات القيمة بشكل منطقي.

أولاً: جمع البيانات وتنظيمها

أ. أنواع البيانات: يجب على المقيم العقاري جمع أنواع مختلفة من البيانات، تشمل:

1. البيانات العامة (General Data): تتعلق بالسوق العقاري ككل، مثل:
   * معدلات الفائدة❓❓ (Interest Rates).
   * معدلات التضخم (Inflation Rates).
   * معدلات البطالة (Unemployment Rates).
   * اتجاهات النمو السكاني (Population Growth Trends).
   * القوانين واللوائح المحلية (Local Laws and Regulations).
2. البيانات الخاصة (Specific Data): تتعلق بالعقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة، مثل:
   * المواصفات الفيزيائية (Physical Specifications): المساحة، عدد الغرف، المواد المستخدمة.
   * موقع العقار (Property Location): الحي، القرب من الخدمات.
   * تاريخ البيع (Sales History).
   * الإيرادات والمصروفات (Income and Expenses) (إذا كان العقار مؤجرًا).
3. بيانات العرض والطلب التنافسي (Competitive Supply and Demand Data): معلومات حول العرض المستقبلي والطلب على العقارات المماثلة في السوق.

ب. مصادر البيانات:

1. البيانات الأولية (Primary Data): يتم جمعها مباشرة من قبل المقيم، مثل:
   * عمليات التفتيش الميدانية❓❓ (Field Inspections).
   * مقابلات مع الملاك أو الوكلاء (Interviews with Owners or Agents).
   * المسح الشخصي (Personal Surveys).
2. البيانات الثانوية (Secondary Data): يتم الحصول عليها من مصادر منشورة، مثل:
   * السجلات الحكومية (Government Records).
   * قواعد بيانات الشركات العقارية (Real Estate Company Databases).
   * المنشورات المتخصصة (Specialized Publications).

ج. تنظيم البيانات: يجب تنظيم البيانات بشكل منهجي لتسهيل عملية التحليل، باستخدام:

• جداول البيانات (Spreadsheets).
• قواعد البيانات (Databases).
• البرامج الإحصائية (Statistical Software).

ثانياً: تحليل البيانات

أ. التحليل الوصفي (Descriptive Analysis):

• يهدف إلى تلخيص ووصف البيانات باستخدام مقاييس إحصائية❓❓ مثل:
  * المتوسط (Mean): مجموع القيم مقسومًا على عددها.

      $$Mean = \frac{\sum_{i=1}^{n} x_i}{n}$$
  
      حيث:
      *   $x_i$ هي القيمة الفردية.
      *   $n$ هو عدد القيم.
  *   **الوسيط (Median):** القيمة الوسطى في مجموعة مرتبة من البيانات.
  *   **المنوال (Mode):** القيمة الأكثر تكرارًا في مجموعة البيانات.
  *   **الانحراف المعياري (Standard Deviation):** يقيس تشتت البيانات حول المتوسط.
  
      $$SD = \sqrt{\frac{\sum_{i=1}^{n} (x_i - Mean)^2}{n-1}}$$
  
      حيث:
      *   $x_i$ هي القيمة الفردية.
      *   $Mean$ هو المتوسط.
      *   $n$ هو عدد القيم.
  

ب. التحليل المقارن (Comparative Analysis):

• يقارن بين العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة (Comparables) لتحديد أوجه التشابه والاختلاف.
• يستخدم طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach) لتقدير قيمة العقار بناءً على أسعار بيع العقارات المماثلة بعد إجراء التعديلات اللازمة.

ج. تحليل أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use Analysis):

• تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية للعقار، مع الأخذ في الاعتبار القيود الفيزيائية والقانونية والمالية.
• يتم تحليل أعلى وأفضل استخدام للعقار كما هو مُحسَّن (As Improved) و للعقار كما لو كان شاغرًا (As Vacant).

د. تطبيق طرق التقييم الثلاث (Applying the Three Approaches to Value):

1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة العقار موضوع التقييم بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يجب تعديل أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات في الخصائص الفيزيائية، وظروف السوق، وشروط البيع.
2. طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال العقار بتكلفة مماثلة جديدة، ثم خصم قيمة الاستهلاك (Depreciation) الذي لحق بالمباني. تتضمن هذه الطريقة أيضًا تقدير قيمة الأرض.

3. طريقة الدخل (Income Approach): تستخدم لتحويل الدخل المتوقع من العقار إلى قيمة. تعتمد على مفاهيم مثل مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM) و معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate).

   • مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM):

     $$GRM = \frac{Sales\ Price}{Gross\ Rental\ Income}$$
     * معدل الرسملة (Cap Rate):

     $$Cap\ Rate = \frac{Net\ Operating\ Income}{Property\ Value}$$

ثالثاً: مطابقة مؤشرات القيمة (Reconciliation of Value Indicators)

أ. الموازنة بين النتائج: عند تطبيق طرق التقييم الثلاث، قد يتم الحصول على مؤشرات قيمة مختلفة. يجب على المقيم أن يوازن بين هذه المؤشرات لتحديد أفضل تقدير للقيمة.

ب. تحليل الموثوقية: يتضمن المطابقة تحليل موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة وتقييم مدى ملاءمة كل طريقة للظروف الخاصة بالعقار والسوق.

ج. إصدار الحكم المهني: تعتمد المطابقة في النهاية على الحكم المهني للمقيم، والذي يعتمد على خبرته ومعرفته بالسوق.

رابعاً: إعداد تقرير التقييم

أ. أنواع التقارير:

1. التقرير التفصيلي (Narrative Report): هو النوع الأكثر تفصيلاً، ويتضمن جميع البيانات التي اعتمد عليها المقيم، وشرحًا مفصلاً لتحليل البيانات والمنطق الذي أدى إلى تقدير القيمة النهائي.
2. التقرير النموذجي (Form Report): يتضمن معظم البيانات التي تدعم استنتاج المقيم، ولكنه قد لا يتضمن شرحًا كاملاً للمنطق وراء التقييم. يستخدم على نطاق واسع من قبل المقرضين وشركات التأمين والوكالات الحكومية.
3. التقرير الشفهي (Oral Report): يتم تقديمه شفهيًا، وعادة ما يكون في سياق المحكمة.

ب. محتويات التقرير: بغض النظر عن شكله، يجب أن يتضمن تقرير التقييم العناصر التالية التي تحددها USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice):

1. تحديد المشكلة (Problem Identification): تحديد العقار وحقوق الملكية التي يتم تقييمها، والغرض من التقييم، وتاريخ التقييم الفعلي.
2. نطاق العمل (Scope of Work): وصف الإجراءات التي قام بها المقيم لإكمال التقييم.
3. البيانات وتحليلها (Data and Analysis): تقديم البيانات التي تم جمعها وتحليلها، وشرح الطريقة التي تم بها استخدامها لتقدير القيمة.
4. الاستنتاج (Conclusion): تقدير القيمة النهائي.
5. الشهادة (Certification): إقرار المقيم بأنه قام بالتقييم بشكل مستقل وموضوعي ووفقًا لمعايير USPAP.
6. الافتراضات والشروط المحددة (Assumptions and Limiting Conditions): ذكر الافتراضات التي تم الاستناد إليها في التقييم والشروط التي تحد من مسؤولية المقيم.

خاتمة

تحليل البيانات هو عملية معقدة تتطلب خبرة ومعرفة متخصصة. يجب على المقيم العقاري أن يكون قادرًا على جمع البيانات وتنظيمها وتحليلها بشكل فعال، وأن يوازن بين مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير قيمة موثوق به. يجب أن يكون تقرير التقييم شاملاً وشفافًا، وأن يدعم استنتاجات القيمة بشكل منطقي.