تجميع البيانات وتحليلها: نحو تقرير تقييم عقاري

الفصل: تجميع البيانات وتحليلها❓❓: نحو تقرير تقييم عقاري

مقدمة

يعتبر تجميع البيانات وتحليلها حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. فبدون بيانات دقيقة وشاملة، يصبح من المستحيل الوصول إلى تقدير عادل وموثوق لقيمة العقار. يهدف هذا الفصل إلى تزويدكم بالمعرفة والأدوات اللازمة لتجميع وتحليل البيانات بشكل فعال، وذلك بهدف إعداد تقارير تقييم عقاري احترافية.

أولاً: تحديد مشكلة التقييم

تعتبر هذه الخطوة الأولية ضرورية لتحديد نطاق التقييم وتوجيه عملية جمع البيانات. يجب أن تشمل هذه الخطوة:

1. تحديد العقار❓❓: تحديد العقار بشكل دقيق، بما في ذلك الموقع الجغرافي والوصف القانوني (سيتم تفصيله لاحقًا في هذا الفصل).
2. تحديد الحق العقاري: تحديد نوع الحق العقاري المراد تقييمه (ملكية تامة، إيجار، حق ارتفاق، إلخ).
3. تحديد الغرض من التقييم: تحديد سبب إجراء التقييم (بيع، شراء، تمويل، تأمين، نزاع قضائي، إلخ). يؤثر هذا الغرض على نوع البيانات المطلوبة ومنهجية التقييم المستخدمة.
4. تحديد تاريخ التقييم: تحديد التاريخ الذي سيتم فيه تقدير قيمة العقار. قد يختلف هذا التاريخ عن تاريخ إعداد التقرير.
5. تحديد معيار القيمة: تحديد نوع القيمة المراد تقديرها (قيمة سوقية، قيمة تأمينية، قيمة تصفية، إلخ).
6. تحديد المستخدمين المقصودين: تحديد الأطراف التي ستعتمد على تقرير التقييم.

ثانياً: التحليل الأولي

في هذه المرحلة، يقوم المقيم بتحديد أنواع البيانات الضرورية لإكمال التقييم. يمكن تقسيم البيانات إلى:

1. بيانات عامة: تتعلق بالسوق العقاري بشكل عام، وتشمل:
   • المؤشرات الاقتصادية: معدلات الفائدة، التضخم، البطالة، النمو الاقتصادي.
   • اتجاهات السوق العقاري: أسعار العقارات، حجم المبيعات، مدة بقاء العقارات في السوق، معدلات الإيجار، معدلات الشغور.
   • التشريعات واللوائح: القوانين العقارية، لوائح البناء، الضرائب.
2. بيانات خاصة: تتعلق بالعقار محل التقييم والعقارات المماثلة، وتشمل:
   • خصائص العقار: المساحة، الموقع، التصميم، حالة البناء، التشطيبات، المرافق.
   • بيانات المبيعات المقارنة: أسعار البيع، شروط البيع، تاريخ البيع، خصائص العقارات المماثلة.
   • بيانات الإيجار المقارنة: معدلات الإيجار، شروط الإيجار، خصائص العقارات المماثلة.
3. بيانات العرض والطلب التنافسي: معلومات حول العرض المستقبلي والطلب على العقارات المماثلة في السوق.
4. بيانات أولية (Primary Data): يتم جمعها مباشرة من قبل المقيم من خلال المعاينة الميدانية، المقابلات، والاستبيانات.
5. بيانات ثانوية (Secondary Data): يتم جمعها من مصادر منشورة مثل:
   • السجلات العقارية: سجلات الملكية، الخرائط، التصاريح.
   • وكالات التسويق العقاري: قوائم العقارات، بيانات المبيعات.
   • الجهات الحكومية: بيانات الضرائب، بيانات التخطيط العمراني.
   • مؤسسات البحث: تقارير السوق العقاري.

معيار المقارنة (Comparability): يجب أن تكون العقارات المقارنة مشابهة للعقار محل التقييم من حيث:

• الخصائص الفيزيائية: المساحة، التصميم، حالة البناء.
• جاذبية المشترين: يجب أن تجذب نفس نوعية المشترين.
• الموقع: يجب أن تقع في نفس المنطقة السوقية.
• تاريخ البيع: يجب أن تكون المبيعات حديثة نسبيًا.

بعد تحديد البيانات المطلوبة، يقوم المقيم بإعداد جدول زمني لإنجاز مهمة التقييم.

ثالثاً: جمع البيانات

تعتبر دقة البيانات المستخدمة في التقييم أمرًا بالغ الأهمية. يجب التحقق من دقة البيانات إما عن طريق المعاينة الشخصية أو عن طريق التحقق المتبادل بين المصادر المختلفة. يجب أن تكون جميع البيانات المستخدمة ذات صلة بقيمة العقار محل التقييم.

رابعاً: تحليل أفضل استخدام

يجب أن يأخذ التقييم في الاعتبار أفضل استخدام للعقار. بالنسبة للعقارات المحسنة (المبنية)، يجب تحليل أفضل استخدام للعقار كما هو، وأيضًا أفضل استخدام للأرض كما لو كانت خالية.

خامساً: تقييم الموقع

قد يكون تقييم الموقع (الأرض) ضروريًا لتحليل أفضل استخدام، وتطبيق بعض أساليب التقييم، أو بموجب نطاق التقييم.

سادساً: تطبيق طرق التقييم الثلاث

1. طريقة المقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Approach): تشير إلى القيمة عن طريق تحليل مبيعات العقارات المماثلة (المقارنة). كلما كانت العقارات المقارنة أكثر تشابهًا مع العقار محل التقييم، كلما كانت أكثر موثوقية كمؤشرات للقيمة. يجب تعديل أسعار بيع العقارات المقارنة لتعويض أي اختلافات بين العقارات المقارنة والعقار محل التقييم، بما في ذلك الاختلافات المادية، والتغيرات في ظروف السوق، والاختلافات في شروط البيع.
2. طريقة التكلفة❓❓ (Cost Approach): تشير إلى القيمة عن طريق تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل، ثم إضافة التكلفة التقديرية (الجديدة) للتحسينات (المباني)، ثم خصم الإهلاك الذي عانت منه التحسينات. كلما كانت التحسينات أقدم، كلما أصبح تقدير الإهلاك أكثر صعوبة، وكلما كانت قيمة المؤشر التي تعطيها طريقة التكلفة أقل موثوقية.
3. طريقة الدخل (Income Approach): تستخدم مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM) للعقارات السكنية.

الصيغ الرياضية ذات الصلة:

• مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM):
  GRM = سعر البيع / الإيجار السنوي الإجمالي
• القيمة المقدرة باستخدام GRM:
  القيمة المقدرة = الإيجار السنوي الإجمالي للعقار محل التقييم * GRM

سابعاً: التوفيق بين مؤشرات القيمة

يجب على المقيم التوفيق بين أي اختلافات بين القيم التي تشير إليها طرق التقييم الثلاث. يتضمن التوفيق تحليل موثوقية مؤشرات القيمة، وتطبيق حكم المقيم على التقدير الأكثر موثوقية للقيمة.

ثامناً: إعداد تقرير التقييم

تقرير التقييم هو المستند النهائي الذي يعرض نتائج التقييم. يمكن أن يكون التقرير سرديًا (Narrative Report) أو نموذجًا (Form Report). يجب أن يتضمن التقرير جميع العناصر المطلوبة بموجب USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).

• التقرير السردي: هو النوع الأكثر تفصيلاً من تقارير التقييم. ويحدد البيانات التي اعتمد عليها المثمن، ويشرح تحليل البيانات والمنطق الذي أدى إلى التقدير النهائي للمثمن للقيمة.
• نموذج التقرير: يتضمن الكثير من البيانات التي تدعم استنتاج المثمن، ولكنه قد لا يتضمن تفسيرات كاملة لمنطق المثمن. يتم استخدام تقارير النماذج من قبل العديد من المقرضين وشركات التأمين والوكالات الحكومية.

أمثلة عملية

• مثال على جمع البيانات: عند تقييم منزل سكني، يقوم المقيم بجمع بيانات حول مساحة المنزل، عدد الغرف، حالة التشطيبات، تاريخ البناء، وموقع المنزل. كما يقوم بجمع بيانات حول مبيعات المنازل المماثلة في المنطقة.
• مثال على تحليل البيانات: يقوم المقيم بتحليل بيانات المبيعات المقارنة لتحديد العوامل التي تؤثر على قيمة المنازل في المنطقة. على سبيل المثال، قد يجد أن المنازل التي تقع بالقرب من المدارس الجيدة تباع بأسعار أعلى.
• مثال على التوفيق بين مؤشرات القيمة: إذا أشارت طريقة المقارنة بالمبيعات إلى قيمة 300,000 دولار، وأشارت طريقة التكلفة إلى قيمة 280,000 دولار، وأشارت طريقة الدخل إلى قيمة 320,000 دولار، فيجب على المقيم تحليل موثوقية كل طريقة وتحديد التقدير الأكثر موثوقية للقيمة.

المصطلحات الأساسية

• البيانات العامة (General Data)
• البيانات الخاصة (Specific Data)
• البيانات الأولية (Primary Data)
• البيانات الثانوية (Secondary Data)
• الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics)
• طريقة المقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Approach)
• طريقة التكلفة (Cost Approach)
• طريقة الدخل (Income Approach)
• مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM)
• أفضل استخدام (Highest and Best Use)

الخلاصة

تجميع البيانات وتحليلها هي عملية معقدة تتطلب مهارات ومعرفة متخصصة. من خلال اتباع الخطوات المذكورة في هذا الفصل، يمكنكم جمع وتحليل البيانات بشكل فعال وإعداد تقارير تقييم عقاري احترافية. تذكروا أن الدقة والموثوقية❓❓ هما أساس التقييم العقاري الجيد.