الوصف القانوني للعقارات: الأنظمة والأساليب

الفصل: الوصف القانوني للعقارات: الأنظمة والأساليب

مقدمة

يُعد الوصف القانوني للعقارات جوهر تحديد الملكية العقارية بدقة، وهو أمر بالغ الأهمية لجميع جوانب المعاملات العقارية، بما في ذلك التقييم العقاري. في حين أن العناوين البريدية والأسماء الشائعة قد تكون كافية للاستخدام اليومي، إلا أنها غير كافية لتحديد الحدود الدقيقة للعقار للأغراض القانونية. يجب على المثمن العقاري استخدام وصف قانوني لتحديد العقار بدقة. الوصف القانوني هو وصف دقيق بما فيه الكفاية لتحديد الحدود الدقيقة للعقار.

في هذا الفصل، سنتناول بعمق الأنظمة والأساليب المختلفة المستخدمة في الوصف القانوني للعقارات، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية التي يحتاجها المثمن العقاري.

أهداف الفصل:

• فهم أهمية الوصف القانوني للعقارات.
• التعرف على الأنظمة الرئيسية المستخدمة في الوصف القانوني للعقارات.
• تطبيق الأساليب المختلفة في الوصف القانوني للعقارات.
• التعرف على المخاطر المحتملة المتعلقة بالوصف القانوني للعقارات.
• استخدام التكنولوجيا في التحقق من صحة الوصف القانوني للعقارات.

I. أهمية الوصف القانوني للعقارات

• تحديد دقيق للحدود: الوصف القانوني يوفر تحديدًا دقيقًا لحدود العقار، مما يمنع النزاعات المحتملة بين المالكين المجاورين.
• تسجيل الملكية: الوصف القانوني هو عنصر أساسي في تسجيل الملكية في السجلات العقارية، مما يضمن حقوق الملكية ويحميها.
• التقييم العقاري: يعتمد المثمن العقاري على الوصف القانوني لتحديد نطاق العقار الذي يتم تقييمه، وضمان الدقة والموثوقية في عملية التقييم.
• المعاملات العقارية: الوصف القانوني ضروري لإتمام جميع المعاملات العقارية، مثل البيع والشراء والرهن والتأمين.

II. الأنظمة الرئيسية للوصف القانوني للعقارات

توجد ثلاثة أنظمة رئيسية للوصف القانوني للعقارات في الولايات المتحدة:

1. نظام القياس والحدود (Metes and Bounds System)
2. نظام المسح المستطيل❓ (Rectangular (U.S. Government) Survey System)
3. نظام القطعة والمربع❓❓ والمساحة (Lot, Block, and Tract System)

تستخدم مناطق مختلفة من البلاد أنظمة مختلفة أو توليفات من الأنظمة، اعتمادًا على القانون والعرف المحليين. يجب أن يكون لدى المثمنين فهم أساسي لكل نظام من الأنظمة الرئيسية الثلاثة لوصف الأراضي.

III. نظام القياس والحدود (Metes and Bounds System)

أقدم نظام من بين الأنظمة الثلاثة للوصف القانوني. كما أنه يميل إلى أن يكون الأكثر تعقيدًا. نظام القياس والحدود هو طريقة تحديد (وصف) العقار بالنسبة إلى حدوده ومسافاته وزواياه من نقطة بداية معينة. إنه يعطي الاتجاهات والمسافات التي يمكن أن يتبعها المساح لتتبع حدود العقار.

• العناصر الأساسية في وصف القياس والحدود:

  1. نقاط مرجعية (Reference Points): نقطة مرجعية (تسمى أحيانًا معلمًا) هي موضع ثابت يمكن تحديده، ويمكن أخذ القياسات منه. ومن الأمثلة الشائعة على النقطة المرجعية علامة مسح ثابتة تم تثبيتها بشكل دائم في الأرض. تُستخدم العلامات الاصطناعية مثل الأوتاد المعدنية أيضًا كنقاط مرجعية في أوصاف القياس والحدود.
  2. المسارات (Courses): تُعرّف المسارات بالدرجات والدقائق والثواني للزاوية من الشمال أو الجنوب.
  3. المسافات (Distances): تُقاس المسافات بين النقاط المرجعية بوحدات القياس القياسية، مثل القدم أو الميل.

• أ. النقاط المرجعية (Reference Points)

  • نقطة مرجعية (تسمى أحيانًا معلمًا) هي موضع ثابت يمكن تحديده، ويمكن أخذ القياسات منه. ومن الأمثلة الشائعة على النقطة المرجعية علامة مسح ثابتة تم تثبيتها بشكل دائم في الأرض. تُستخدم العلامات الاصطناعية مثل الأوتاد المعدنية أيضًا كنقاط مرجعية في أوصاف القياس والحدود.
  • تبدأ جميع أوصاف القياس والحدود عند نقطة مرجعية تعمل على تحديد موقع العقار بالنسبة إلى المسوحات المجاورة في المنطقة. تُعرف نقطة البداية الأولية هذه باسم نقطة البداية (POB). تصف الحدود نقطة البداية، وهي أيضًا نقطة (أو نقطة مرجعية) العودة، وجميع النقاط الوسيطة. قد يكون مصطلح “نقطة البداية” مربكًا في بعض الأحيان، لأنه يمكن استخدامه للإشارة إلى معلم حجري كمكان للبدء (انظر الشكل 4-1).
  • لتمييز بين النقطة المرجعية الأولية للوصف وأول نقطة في حدود الملكية الفعلية، يشار إلى الأخيرة أحيانًا باسم نقطة البداية الحقيقية (True Point of Beginning).

• ب. المسارات والمسافات (Courses and Distances)

  • بمجرد تحديد نقطة البداية الحقيقية، يشرع وصف القياس والحدود في وصف كل حد من حدود الملكية. تصف القياسات (Metes) الاتجاه الذي يتحرك فيه المرء من نقطة مرجعية إلى أخرى والمسافات بين النقاط. يتحرك المرء من نقطة إلى أخرى بمعرفة مسارات كل نقطة. المسارات (Courses) هي درجات ودقائق وثوانٍ للزاوية من الشمال أو الجنوب. يتم وصف الحدود بترتيب تسلسلي، وتنتهي بالعودة إلى نقطة البداية الحقيقية.
  • توجد 360 درجة في الدائرة، لذا فإن الدرجة الواحدة (1º) هي زاوية 1/360 من الدائرة. الدقيقة الواحدة هي 1/60 من درجة واحدة (1’) والثانية الواحدة هي 1/60 من دقيقة واحدة (1”).
  • بشكل أساسي، الوصف عبارة عن مجموعة من التعليمات التي تمكن شخصًا ما من السير حول حدود الملكية. تتوافق كل تعليمات مع أحد حدود الملكية؛ فهي تخبر أي اتجاه يجب اتباعه لاتباع الحدود (المسار)، وإلى أي مدى يجب الذهاب قبل التغيير إلى اتجاه آخر (المسافة).

• مثال: قد تقرأ التعليمة أو “الاتصال” النموذجية في وصف القياس والحدود: “الجنوب 89 درجة 19 دقيقة شرقًا، 2664 قدمًا”. يخبر هذا القارئ بالمتابعة في مسار يبعد 89º 19’ شرقًا عن الجنوب الحقيقي، لمسافة 2664 قدمًا.

• يمكن ذكر المسار في وصف القياس والحدود بإحدى طريقتين. إذا كان المسار يقع بدقة على طول أحد الاتجاهات الأصلية الأربعة، فغالبًا ما يتم ذكره ببساطة على أنه شمال أو جنوب أو شرق أو غرب. يتم ذكر جميع المسارات الأخرى من حيث ربعها (شمال شرق، شمال غرب، جنوب شرق، أو جنوب غرب) وزاويتها بالنسبة إلى خط يمتد من الشمال إلى الجنوب❓❓.

• يتم ذكر المسارات الشمالية الغربية والشمالية الشرقية من حيث الزاوية من الشمال؛ يتم ذكر المسارات الجنوبية الغربية والجنوبية الشرقية من حيث الزاوية من الجنوب. تُعطى الزاوية من حيث الدرجات والدقائق والثواني. (في القياسات الزاوية، الدرجة (º) تساوي 1/360 من دائرة كاملة؛ الدقيقة (‘) تساوي 1/60 من الدرجة؛ والثانية (“) تساوي 1/60 من الدقيقة أو 1/360 من الدرجة.) يُكتب حجم الزاوية بين الاتجاهين الأصليين اللذين يشكلان حدود الربع.

• مثال: مسار جنوبي شرقي يشكل زاوية 89º 19’ درجة شرقًا من الجنوب الحقيقي سيتم ذكره على النحو التالي: جنوب 89 درجة 19 دقيقة شرقًا، أو S 89º 19’ E. تُكتب الزاوية بين الاتجاهين الأصليين اللذين يحددان الربع.

• مثال عملي: لنفترض أن لدينا قطعة أرض تبدأ عند علامة حجرية عند تقاطع شارع Haven و Arrow Highway (“نقطة البداية”) في Cucamonga California. الوصف القانوني قد يكون كالتالي:

  “ابتداءً من العلامة الحجرية عند تقاطع شارع Haven و Arrow Highway (“نقطة البداية”) في Cucamonga California، اتجه N5º 33´W; 1804 قدمًا إلى الزاوية الثانية للسياج المشار إليها باسم “نقطة البداية الحقيقية (نقطة البداية)”. بدءًا من زاوية السياج الشمالية الغربية، اتجه S89º 19´E، 2664 قدمًا؛ عند زاوية السياج الشمالية الشرقية، اتجه S0º 32´E لمسافة 1302 قدمًا على طول الجدار الحجري إلى الدبوس الحديدي؛ عند الزاوية الجنوبية الشرقية، اتجه N89º 11´W لمسافة 2550؛ عند الزاوية الجنوبية الغربية، اتجه N5º 33´W لمسافة 1804 قدمًا إلى نقطة البداية.”

• القياسات والحدود في التقييمات (Metes and Bounds Descriptions in Appraisals)

  • يمكن أن تكون أوصاف القياس والحدود طويلة جدًا ومعقدة، مما يخلق فرصًا للأخطاء كلما كان يجب نسخ الوصف. لهذا السبب، غالبًا ما يتم تصوير الوصف ضوئيًا من سند أو وثيقة أخرى، ويتم إرفاق الصورة الضوئية كمرفق بالتقييم. هذا لا يضمن دقة الوصف، ولكنه على الأقل يمنع الأخطاء في نسخه. يمكن للمثمنين حساب مساحة قطعة الأرض عن طريق إدخال وصف القياس والحدود في برنامج كمبيوتر. يمكن لبرنامج الكمبيوتر أيضًا محاكاة مسح حول حدود الملكية لمعرفة ما إذا كان الوصف ينتهي بالضبط عند نقطة البداية.

  • جعل جهاز العبور الليزري الذي يستخدمه المساحون عمليات تحديد النقاط والاتجاهات والمسافات أكثر دقة. تم التخلص إلى حد كبير من عدم اليقين فيما يتعلق بنقاط البداية من خلال استخدام المعالم الثابتة (BENCH MARKS) الراسخة، وهي علامات مسح مثبتة في معالم خرسانية ثقيلة. كما استخدم المساحون تكنولوجيا الأقمار الصناعية لتحديد مواقع النقاط.

  • غالبًا ما يستخدم نظام القياس والحدود بدلاً من نظام المسح المستطيل، وهو جيد بشكل خاص عند وصف قطع الأراضي غير العادية أو ذات الشكل الغريب.

IV. نظام المسح المستطيل (Rectangular (U.S. Government) Survey System)

النظام الرئيسي الثاني لوصف الممتلكات هو نظام المسح المستطيل، والذي يُعرف أيضًا باسم نظام المسح الحكومي للولايات المتحدة. في هذا النظام، يتم وصف الممتلكات بالنسبة إلى شبكة مستطيلة تم إنشاؤها عن طريق المسح الحكومي الفيدرالي.

تم إنشاء نظام المسح المستطيل بموجب القانون❓ في عام 1785.

وهو يغطي معظم مناطق البلاد التي لم تكن مستقرة بالفعل اعتبارًا من تاريخ إنشاء النظام. تم مسح أنظمة شبكة مستطيلة منفصلة لمعظم مناطق البلاد، والاستثناء الرئيسي هو الولايات الشرقية.

• أ. خط الأساس والزوال (Base Line and Meridian)

  • لكل شبكة رئيسية في نظام المسح المستطيل نقطة مرجعية أولية، والتي تعمل كأساس لتحديد مواقع جميع الممتلكات في الشبكة. النقطة المرجعية الأولية هي تقاطع الزوال الرئيسي (Principal Meridian)، الذي يمتد من الشمال إلى الجنوب، وخط الأساس (Base Line)، الذي يمتد من الشرق إلى الغرب.
  • تعتبر خطوط الأساس والزوال هذه ببساطة خطوط مرجعية للمساحين. يتم قياس الأرض من تقاطع خطوط الأساس والزوال هذه.

• لكل نظام شبكة اسمه الفريد الخاص به، المقابل لاسم الزوال الرئيسي الخاص به. يجب أن تشير أوصاف الممتلكات التي تستخدم نظام المسح المستطيل إلى اسم الشبكة المحددة التي تمثل مرجع الوصف.

• مثال عملي: يعتمد المسح المستطيل في جنوب كاليفورنيا على خط زوال وخط أساس سان برناردينو الرئيسي.

V. نظام القطعة والمربع والمساحة (Lot, Block, and Tract System)

هذا النظام، المعروف أيضًا باسم نظام الخرائط المسجلة، يعتمد على الخرائط التفصيلية للمناطق المقسمة. يتم تسجيل هذه الخرائط في السجلات العامة، مما يوفر وصفًا واضحًا وموحدًا لكل قطعة أرض داخل المنطقة المقسمة.

• القطعة (Lot): هي قطعة أرض فردية داخل المربع.
• المربع (Block): هو مجموعة من القطع المحاطة بالشوارع أو الحدود الأخرى.
• المساحة (Tract): هي المنطقة الأكبر التي تحتوي على العديد من المربعات والقطع.

الوصف القانوني في هذا النظام يشير ببساطة إلى رقم القطعة ورقم المربع واسم المساحة، بالإضافة إلى اسم الخريطة المسجلة وتاريخ التسجيل.

VI. المخاطر المحتملة المتعلقة بالوصف القانوني للعقارات

• الأخطاء في الوصف: يمكن أن تؤدي الأخطاء في الوصف القانوني إلى نزاعات حول الحدود❓❓ أو حتى فقدان حقوق الملكية.
• التداخل: قد تتداخل أوصاف قانونية مختلفة، مما يؤدي إلى غموض بشأن حدود العقار.
• التغيرات في المعالم: قد تتغير المعالم الطبيعية أو الاصطناعية المستخدمة كنقاط مرجعية، مما يجعل الوصف القانوني غير دقيق.
• التقادم: قد تصبح بعض أوصاف القياس والحدود قديمة وغير دقيقة بسبب التغيرات في التكنولوجيا أو الممارسات المساحية.

VII. استخدام التكنولوجيا في التحقق من صحة الوصف القانوني للعقارات

• نظم المعلومات الجغرافية (GIS): يمكن استخدام نظم المعلومات الجغرافية لتحليل الخرائط والبيانات المساحية والتحقق من صحة الوصف القانوني للعقارات.
• برامج المسح: يمكن استخدام برامج المسح لإنشاء نماذج ثلاثية الأبعاد للعقار والتحقق من دقة الوصف القانوني.
• الصور الجوية والفضائية: يمكن استخدام الصور الجوية والفضائية لتحديد المعالم الطبيعية والاصطناعية والتحقق من دقة الوصف القانوني.
• تقنيات GPS: يمكن استخدام تقنيات GPS لتحديد موقع العقار بدقة والتحقق من صحة الوصف القانوني.

VIII. ملخص

يعد الوصف القانوني للعقارات عنصرًا أساسيًا في تحديد الملكية العقارية بدقة. يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية بالأنظمة والأساليب المختلفة المستخدمة في الوصف القانوني للعقارات، وأن يكون قادرًا على تطبيقها بشكل صحيح. كما يجب أن يكون على دراية بالمخاطر المحتملة المتعلقة بالوصف القانوني للعقارات، وأن يستخدم التكنولوجيا للتحقق من صحة الوصف القانوني.

IX. أسئلة للمراجعة

1. ما هي أهمية الوصف القانوني للعقارات؟
2. ما هي الأنظمة الرئيسية المستخدمة في الوصف القانوني للعقارات؟
3. اشرح نظام القياس والحدود بالتفصيل.
4. اشرح نظام المسح المستطيل بالتفصيل.
5. اشرح نظام القطعة والمربع والمساحة بالتفصيل.
6. ما هي المخاطر المحتملة المتعلقة بالوصف القانوني للعقارات؟
7. كيف يمكن استخدام التكنولوجيا للتحقق من صحة الوصف القانوني للعقارات؟

X. تمارين

1. ابحث عن مثال على وصف قياس وحدود لعقار في منطقتك. حلل الوصف وحدد النقاط المرجعية والمسارات والمسافات.
2. ابحث عن مثال على وصف مسح مستطيل لعقار في منطقتك. حدد خط الأساس والزوال الرئيسي.
3. ابحث عن مثال على وصف قطعة ومربع ومساحة لعقار في منطقتك. حدد رقم القطعة ورقم المربع واسم المساحة.
4. باستخدام نظام المعلومات الجغرافية أو برنامج المسح، قم بإنشاء خريطة للعقار باستخدام الوصف القانوني.
5. حدد الأخطاء المحتملة في الوصف القانوني للعقار.

XI. المصطلحات

• الوصف القانوني (Legal Description): وصف دقيق بما فيه الكفاية لتحديد الحدود الدقيقة للعقار.
• نظام القياس والحدود (Metes and Bounds System): طريقة تحديد (وصف) العقار بالنسبة إلى حدوده ومسافاته وزواياه من نقطة بداية معينة.
• نقطة البداية (POB): النقطة التي يبدأ عندها وصف القياس والحدود.
• نقطة البداية الحقيقية (True Point of Beginning): أول نقطة في حدود الملكية الفعلية.
• المسارات (Courses): الدرجات والدقائق والثواني للزاوية من الشمال أو الجنوب.
• المسافات (Distances): المسافات بين النقاط المرجعية.
• نظام المسح المستطيل (Rectangular (U.S. Government) Survey System): نظام يتم فيه وصف الممتلكات بالنسبة إلى شبكة مستطيلة تم إنشاؤها عن طريق المسح الحكومي الفيدرالي.
• الزوال الرئيسي (Principal Meridian): خط يمتد من الشمال إلى الجنوب في نظام المسح المستطيل.❓
• خط الأساس (Base Line): خط يمتد من الشرق إلى الغرب في نظام المسح المستطيل.
• نظام القطعة والمربع والمساحة (Lot, Block, and Tract System): نظام يعتمد على الخرائط التفصيلية للمناطق المقسمة.
• القطعة (Lot): قطعة أرض فردية داخل المربع.
• المربع (Block): مجموعة من القطع المحاطة بالشوارع أو الحدود الأخرى.
• المساحة (Tract): المنطقة الأكبر التي تحتوي على العديد من المربعات والقطع.
• نظم المعلومات الجغرافية (GIS): نظم تستخدم لجمع وتحليل وعرض البيانات الجغرافية.

آمل أن يكون هذا المحتوى مفيدًا لك في دورتك التدريبية.