الفائدة المركبة وطرق التقييم العقاري

الفصل: الفائدة المركبة❓❓ وطرق التقييم العقاري

مقدمة

في هذا الفصل، سنتناول مفهوم الفائدة المركبة، وهو أساس مهم في الحسابات المالية والعقارية، ثم ننتقل إلى طرق التقييم العقاري، مع التركيز على الأساليب التي تستخدم مبادئ القيمة الحالية والمستقبلية. الفهم الجيد لهذه المفاهيم ضروري لاتخاذ قرارات استثمارية سليمة في القطاع العقاري.

أولاً: الفائدة المركبة

الفائدة المركبة هي الفائدة التي يتم احتسابها على المبلغ الأصلي (الأصل) بالإضافة إلى الفائدة المتراكمة من الفترات السابقة. أي أنها “الفائدة على الفائدة”. هذا يختلف عن الفائدة البسيطة، التي تحسب فقط على الأصل.

أ. الفرق بين الفائدة البسيطة والمركبة

• الفائدة البسيطة: تحسب فقط على المبلغ الأصلي.
• الفائدة المركبة: تحسب على المبلغ الأصلي والفائدة المتراكمة.

مثال:

• المبلغ الأصلي: 1000 ريال
• معدل الفائدة السنوي: 10%
• المدة: سنتان

الفائدة البسيطة:

• السنة الأولى: 1000 * 0.10 = 100 ريال
• السنة الثانية: 1000 * 0.10 = 100 ريال
• إجمالي الفائدة: 200 ريال
• المبلغ الإجمالي بعد سنتين: 1200 ريال

الفائدة المركبة:

• السنة الأولى: 1000 * 0.10 = 100 ريال
• المبلغ بعد السنة الأولى: 1100 ريال
• السنة الثانية: 1100 * 0.10 = 110 ريال
• إجمالي الفائدة: 210 ريال
• المبلغ الإجمالي بعد سنتين: 1210 ريال

ب. فترة الترسمل❓❓ (Compounding Period)

فترة الترسمل هي الفترة الزمنية التي يتم فيها إضافة الفائدة إلى الأصل لحساب الفائدة الجديدة. يمكن أن تكون فترة الترسمل سنوية، نصف سنوية، ربع سنوية، شهرية، أو حتى يومية.

مثال: إذا كان لدينا مبلغ 1000 ريال بمعدل فائدة سنوي 12% ويتم ترسمل الفائدة شهريًا، فإن معدل الفائدة الشهري هو 12%/12 = 1%.

جـ. حساب الفائدة المركبة

يمكن حساب الفائدة المركبة باستخدام الصيغة التالية:

FV = PV (1 + i/n)^(nt)

حيث:

• FV = القيمة المستقبلية (Future Value)
• PV = القيمة الحالية (Present Value) أو المبلغ الأصلي
• i = معدل الفائدة السنوي (Annual interest rate)
• n = عدد مرات الترسمل في السنة (Number of times interest is compounded per year)
• t = عدد السنوات (Number of years)

مثال:

لنفترض أننا استثمرنا 5000 ريال بمعدل فائدة سنوي 8% يترسمل ربع سنويًا لمدة 5 سنوات.

• PV = 5000
• i = 0.08
• n = 4 (ربع سنوي)
• t = 5

FV = 5000 (1 + 0.08/4)^(4*5)

FV = 5000 (1 + 0.02)^(20)

FV = 5000 (1.02)^20

FV = 5000 * 1.485947

FV = 7429.74 ريال تقريبًا

إذًا، القيمة المستقبلية للاستثمار بعد 5 سنوات هي 7429.74 ريال تقريبًا.

د. طريقة “هوسكولد” (Hoskold Method) أو صندوق الاستهلاك (Sinking Fund Method)

تستخدم هذه الطريقة لحساب القيمة الحالية لدفعات سنوية من استرداد رأس المال (Recapture Amounts) في استثمار، وذلك بافتراض أن هذه الدفعات سيتم إيداعها في صندوق استهلاك يحقق فائدة بمعدل آمن (عادةً معدل سندات حكومية). تستخدم هذه الطريقة في الغالب لتقييم الأصول المتناقصة مثل المناجم والموارد الطبيعية.

الصيغة:

PV = A / (r + Isf)

حيث:

• PV = القيمة الحالية
• A = الدفعة السنوية لاسترداد رأس المال
• r = معدل العائد المطلوب على الاستثمار
• Isf = معدل الفائدة على صندوق الاستهلاك❓❓

ملاحظة: هذه الطريقة أقل استخدامًا في الوقت الحاضر لأن المستثمرين يفضلون تحقيق معدلات عائد أعلى على استثماراتهم.

هـ. طريقة “إنوود” (Inwood Method)

تعتمد هذه الطريقة على أن القيمة الحالية لاسترداد الاستثمار من تدفق الدخل تعتمد على معدل خصم واحد. تفترض هذه الطريقة أن مبلغ الاسترداد السنوي (بافتراض دخل سنوي ثابت) قادر على تحقيق فائدة مركبة، ويتم إهلاكه أو “تسديده” تمامًا مثل القرض.

ملاحظة: هذه الطرق المعقدة موصوفة بمزيد من التفصيل في كتب التقييم المتقدمة.

ثانياً: طرق التقييم العقاري

تعتمد طرق التقييم العقاري على تقدير القيمة السوقية العادلة للعقار. هناك عدة طرق رئيسية للتقييم، تشمل:

1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يتم إجراء تعديلات على أسعار البيع للعقارات المشابهة لمراعاة الاختلافات في الميزات والموقع والحالة.
2. طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال العقار بأصل جديد، ثم خصم الإهلاك.
3. طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل المتوقع من العقار، ثم تطبيق معدل رسملة مناسب لتحويل الدخل إلى قيمة.

أ. طريقة الدخل (Income Approach)

تعتبر طريقة الدخل ذات أهمية خاصة في تقييم العقارات التجارية والاستثمارية. تعتمد هذه الطريقة على مبدأ أن قيمة العقار تتناسب طرديًا مع الدخل الذي يمكن أن يحققه.

الخطوات الأساسية في طريقة الدخل:

1. تقدير الدخل التشغيلي الصافي (NOI - Net Operating Income): يتم حساب NOI عن طريق خصم جميع المصاريف التشغيلية من إجمالي الإيرادات❓ المحتملة.
2. اختيار معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): معدل الرسملة هو معدل العائد المطلوب على الاستثمار في العقار.
3. حساب القيمة: يتم حساب القيمة عن طريق قسمة NOI على معدل الرسملة.

الصيغة:

Value = NOI / Cap Rate

مثال:

لنفترض أن لدينا عقارًا تجاريًا يحقق NOI قدره 100,000 ريال سنويًا، ومعدل الرسملة المناسب هو 8%.

Value = 100,000 / 0.08

Value = 1,250,000 ريال

إذًا، القيمة المقدرة للعقار هي 1,250,000 ريال.

ملاحظات مهمة:

• يجب أن يعكس معدل الرسملة المخاطر المرتبطة بالعقار والظروف السوقية.
• يعتبر اختيار معدل الرسملة المناسب أمرًا بالغ الأهمية للحصول على تقييم دقيق.

ثالثاً: مقاييس النزعة المركزية (Measures of Central Tendency)

يستخدم المثمنون غالبًا المتوسطات لتحديد القيم السائدة في الحي، ومتوسط أسعار الإيجار، ومضاعفات الإيجار الإجمالية. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما يتم تقديم المعلومات من مكتب الإحصاء الأمريكي والبيانات الإحصائية الأخرى كمتوسط. إن تسمية شيء ما بالمتوسط له عدد من المعاني المختلفة، ويجب أن يكون المثمن على دراية بها جميعًا. الطرق الشائعة لقياس النزعة المركزية (المتوسط) هي المتوسط الحسابي والوسيط❓❓ والمنوال❓❓.

في عينة القيم المدرجة أدناه:

1
2
3
4
4

• 2.8 هو المتوسط الحسابي
• 3 هو الوسيط
• 4 هو المنوال

• 1-4 هو النطاق

• المتوسط الحسابي (Mean): هو المتوسط الحسابي، والذي يتم حسابه عن طريق إضافة جميع القيم في العينة للوصول إلى مجموع ثم القسمة على عدد العناصر في العينة. تستخدم هذه الطريقة بشكل عام من قبل وكلاء العقارات عند الإشارة إلى “متوسط” المساحة المربعة أو “متوسط” السعر.

• الوسيط (Median): هو القيمة الوسطى في عينة من القيم. في العينة أعلاه، 3 هو الوسيط لأنه يوجد عدد متساوٍ من القيم أعلى وأسفلها (اثنان أعلى واثنان أدنى). غالبًا ما تشير المنشورات العقارية إلى متوسط سعر المساكن في ولاية أو مدينة أو مقاطعة معينة.

• المنوال (Mode): هو القيمة الأكثر تكرارًا في عينة. في العينة أعلاه، 4 هو المنوال. ستكون الأسعار المنوالية للمساكن المتشابهة ذات أهمية للمثمن في تطوير المقارنات.

• المدى (Range): هو الفارق بين أقل وأعلى رقم في العينة. على سبيل المثال، سيكون المثمنون مهتمين بأقل وأعلى الأسعار المدفوعة للمساكن في الحي.

• الانحراف المعياري (Standard Deviation): هو صيغة رياضية تقيس مدى اختلاف الأسعار عن المتوسط (المتوسط الحسابي). على سبيل المثال، يعني الانحراف المعياري الصغير أن معظم الأسعار متماثلة تقريبًا. كلما زاد الانحراف المعياري، زادت اختلاف الأسعار.

الخلاصة

في هذا الفصل، استعرضنا مفهوم الفائدة المركبة وأهميته في الحسابات المالية والعقارية. كما تناولنا طرق التقييم العقاري، مع التركيز على طريقة الدخل وكيفية تطبيقها. فهم هذه المفاهيم والأساليب ضروري لاتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة في سوق العقارات.