أساسيات القياس والحساب في التقييم العقاري

الفصل الرابع: أساسيات القياس والحساب في التقييم العقاري

مقدمة

يعتبر القياس والحساب أساسًا حيويًا في عملية التقييم العقاري. يعتمد المقيم على هذه المهارات لتقدير المساحات، وحساب الأحجام، وتحليل البيانات المالية، وتطبيق النماذج الرياضية التي تساعد في تحديد قيمة العقار. هذا الفصل يهدف إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لفهم وتطبيق هذه الأساسيات بكفاءة ودقة.

أولاً: وحدات القياس والتحويلات

• أهمية التوحيد: يجب أن تكون جميع القياسات المستخدمة في عملية التقييم موحدة لتجنب الأخطاء.
• وحدات الطول:
  • البوصة (Inch): وحدة قياس تستخدم غالبًا في القياسات الداخلية (1 بوصة = 2.54 سم).
  • القدم❓❓ (Foot): (1 قدم = 12 بوصة = 0.3048 متر).
  • الياردة (Yard): (1 ياردة = 3 أقدام = 0.9144 متر).
  • الميل (Mile): (1 ميل = 5280 قدم = 1609.34 متر).
• وحدات المساحة:
  • القدم المربع (Square Foot): (1 قدم مربع❓ = 0.0929 متر مربع).
  • الياردة المربعة (Square Yard): (1 ياردة مربعة = 9 أقدام مربعة = 0.8361 متر مربع).
  • الفدان (Acre): (1 فدان = 43,560 قدم مربع = 4046.86 متر مربع).
  • الميل المربع (Square Mile): (1 ميل مربع = 640 فدان).
• وحدات الحجم:
  • القدم المكعب❓❓ (Cubic Foot): (1 قدم مكعب = 0.0283 متر مكعب).
  • الياردة المكعبة (Cubic Yard): تستخدم لحساب كميات المواد مثل الخرسانة (1 ياردة مكعبة = 27 قدم مكعب = 0.7646 متر مكعب).
• التحويلات: يجب أن يكون المقيم العقاري قادرًا على تحويل القياسات بين الوحدات المختلفة بسهولة.

ثانياً: حساب المساحات والحجوم

• حساب مساحة الغرف المستطيلة:
  • مساحة المستطيل = الطول × العرض
  • Area = Length × Width
• حساب حجم الغرف المستطيلة:
  • حجم الغرفة = مساحة الأرضية × الارتفاع
  • Volume = Area of floor × Height of room
  • Area of floor = Length × Width
• مثال: غرفة مستطيلة طولها 15 قدم وعرضها 12 قدم وارتفاعها 8 أقدام.
  • مساحة الأرضية = 15 قدم × 12 قدم = 180 قدم مربع
  • حجم الغرفة = 180 قدم مربع × 8 أقدام = 1440 قدم مكعب
• تنبيه: عند حساب الأحجام، يجب التأكد من أن جميع الأبعاد معبر عنها بنفس وحدة القياس.

ثالثاً: مفهوم المقلوب (Reciprocal)

• تعريف: مقلوب العدد هو 1 مقسومًا على هذا العدد.
  • Reciprocal of A = 1 / A
• الأزواج المقلوبة: تأتي المقاليب دائمًا في أزواج، حيث يكون كل عدد في الزوج مقلوبًا للآخر.
• أهميته: يستخدم المقلوب في بعض العمليات الحسابية في التقييم، على سبيل المثال، في حساب معاملات الرسملة.

رابعاً: الصيغ الأساسية في التقييم العقاري

• صيغة النسبة المئوية:
  • الجزء = النسبة المئوية × الكل
  • Part = Percentage × Whole
  • مثال: إذا كان سعر العقار 200,000 دولار، وكانت الضريبة العقارية السنوية 1%، فإن قيمة الضريبة هي: الضريبة = 0.01 × 200,000 = 2,000 دولار.
• صيغة الرسملة (Capitalization):
  • الدخل = معدل الرسملة × القيمة
  • Income = Rate × Value
  • يمكن إعادة ترتيب هذه الصيغة لحساب أي من المتغيرات الثلاثة إذا علم المتغيران الآخران:
    • Value = Income / Rate
    • Rate = Income / Value
• صيغة الفائدة البسيطة:
  • الفائدة = المبلغ الأصلي × المعدل × المدة
  • Interest = Principal × Rate × Time
  • يجب أن يكون المعدل والمدة معبرًا عنهما بوحدات متوافقة (مثلاً، معدل سنوي لمدة خمس سنوات).

خامساً: الفائدة المركبة (Compound Interest)

• التعقيد: المشاكل المالية التي تتضمن الفائدة المركبة عادة ما تكون معقدة للغاية بحيث لا يمكن حلها يدويًا.
• الأدوات: يستخدم معظم المقيمين أجهزة الكمبيوتر أو الآلات الحاسبة أو الجداول المالية لحل هذه المشاكل.
• المتغيرات: تتضمن معظم الحسابات المالية المتغيرات التالية:
  • القيمة الحالية (Present Value)
  • القيمة المستقبلية (Future Value)
  • معدل الفائدة لكل فترة تضاعف (Interest Rate per Compounding Period)
  • العدد الكلي لفترات التضاعف (Total Number of Compounding Periods)
  • مبلغ الدفعة الدورية (Annuity Payment Amount)
• الحساب: بمعرفة أي أربعة من هذه المتغيرات الخمسة، يمكن لبرنامج كمبيوتر مالي أو آلة حاسبة حساب المتغير الخامس المفقود.
• الجداول المالية: يمكن استخدام الجداول المالية التي تحتوي على قوائم بالعوامل التي تتوافق مع تركيبات مختلفة من معدل الفائدة وفترة التضاعف ومدة الاستثمار.

سادساً: مقاييس النزعة المركزية (Measures of Central Tendency)

• المتوسط الحسابي (Mean): مجموع القيم مقسومًا على عددها.
• الوسيط (Median): القيمة الوسطى في مجموعة بيانات مرتبة.
• المنوال (Mode): القيمة الأكثر تكرارًا في مجموعة بيانات.
• المدى (Range): الفرق بين أقل وأعلى قيمة في العينة.
• الانحراف المعياري (Standard Deviation): يقيس مدى تباعد الأسعار عن المتوسط.

سابعاً: أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: حساب مساحة قطعة أرض غير منتظمة الشكل: يمكن تقسيم القطعة إلى أشكال هندسية بسيطة (مثل المثلثات والمستطيلات) وحساب مساحة كل شكل على حدة ثم جمع المساحات.
• مثال 2: حساب حجم الخرسانة اللازمة لصب أساسات مبنى: يجب حساب حجم الأساسات بالأبعاد الصحيحة وتحويل الوحدات إلى الياردة المكعبة لتقدير كمية الخرسانة المطلوبة.
• مثال 3: استخدام صيغة الرسملة لتقدير قيمة عقار: إذا كان صافي الدخل التشغيلي للعقار 50,000 دولار ومعدل الرسملة السوقي 8%، فإن قيمة العقار المقدرة هي: القيمة = 50,000 / 0.08 = 625,000 دولار.
• مثال 4: حساب الفائدة المركبة على قرض عقاري: يمكن استخدام الآلات الحاسبة المالية أو الجداول لحساب الدفعات الشهرية المطلوبة لسداد القرض مع الأخذ في الاعتبار الفائدة المركبة.

الخلاصة

يعد فهم أساسيات القياس والحساب أمرًا ضروريًا للمقيمين العقاريين لضمان الدقة والموثوقية في تقييماتهم. من خلال إتقان هذه المفاهيم والصيغ، يمكن للمقيمين اتخاذ قرارات مستنيرة وتقديم تقييمات دقيقة تعكس القيمة الحقيقية للعقارات.