أساسيات العمليات الحسابية في التقييم العقاري

أساسيات العمليات الحسابية في التقييم العقاري

مقدمة

يشكل التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للأسس الاقتصادية والعقارية، بالإضافة إلى إتقان العمليات الحسابية الأساسية. هذا الفصل مخصص لتزويد المتدربين بالمهارات الحسابية الضرورية لإجراء تقييمات عقارية دقيقة وموثوقة. سنغطي مجموعة متنوعة من المفاهيم، بدءًا من العمليات الحسابية الأساسية وصولًا إلى تطبيقاتها في التقييم العقاري، مع التركيز على الأمثلة العملية والتجارب ذات الصلة.

1. المساحة والحجم

تعتبر حسابات المساحة والحجم من العمليات الأساسية في التقييم العقاري، حيث يتم استخدامها لتقدير مساحة الأرض، وحجم المباني، والمواد المستخدمة في البناء.

1.1 حساب المساحة

• المساحة: هي قياس المنطقة المحصورة داخل حدود معينة. تُقاس المساحة بوحدات مربعة (مثل: متر مربع، قدم مربع).
• الأشكال الهندسية:
  • المربع: المساحة = طول الضلع × طول الضلع (Area = side * side).
  • المستطيل: المساحة = الطول × العرض (Area = length * width).
  • المثلث: المساحة = 0.5 × القاعدة × الارتفاع (Area = 0.5 * base * height).
  • الدائرة: المساحة = π × مربع نصف القطر (Area = π * r^2)، حيث π ≈ 3.14159.
• تحويل الوحدات: من الضروري التأكد من أن جميع القياسات بنفس الوحدة قبل إجراء أي حسابات. يمكن استخدام عوامل التحويل القياسية لتحويل الوحدات المختلفة (مثل: القدم إلى المتر، البوصة إلى السنتيمتر).

1.2 حساب الحجم

• الحجم: هو قياس الفراغ ثلاثي الأبعاد الذي يشغله جسم ما. يُقاس الحجم بوحدات مكعبة (مثل: متر مكعب، قدم مكعب).

• الأشكال الهندسية:

  • المكعب: الحجم = طول الضلع × طول الضلع × طول الضلع (Volume = side * side * side).
  • متوازي المستطيلات: الحجم = الطول × العرض × الارتفاع (Volume = length * width * height).

  أ. حجم غرفة مستطيلة: مساحة الأرضية (الطول × العرض) × ارتفاع الغرفة.
  ب. في حسابات الحجم، يجب التعبير عن الأبعاد الثلاثة بنفس وحدة القياس.

مثال: غرفة مستطيلة طولها 5 أمتار وعرضها 4 أمتار وارتفاعها 3 أمتار. ما هو حجم الغرفة؟

• الحجم = 5 أمتار × 4 أمتار × 3 أمتار = 60 متر مكعب.

2. النسبة المئوية

تستخدم النسب المئوية بشكل واسع في التقييم العقاري للتعبير عن معدلات العائد، ونسب الإشغال، والتغيرات في الأسعار.

• النسبة المئوية: هي طريقة للتعبير عن رقم كجزء من 100.

• حساب النسبة المئوية: (الجزء / الكل) × 100.
  أ. صيغة مسائل النسبة المئوية هي: الجزء = النسبة المئوية × الكل.

  1. النسبة المئوية (%) تعني “مقسومة على 100”.

مثال: إذا ارتفع سعر عقار من 20❓❓0,000 دولار إلى 220,000 دولار، فما هي نسبة الزيادة؟

• الزيادة في السعر = 220,000 دولار - 200,000 دولار = 20,000 دولار.
• نسبة الزيادة = (20,000 دولار / 200,000 دولار) × 100 = 10%.

3. المقلوب

IV. مقلوب الرقم يساوي 1 مقسومًا على الرقم. تأتي المقلوبات دائمًا في أزواج، مع كون كل واحد من الزوج مقلوبًا للآخر.

مثال:

• مقلوب الرقم 5 هو 1/5 = 0.2
• مقلوب الرقم 0.2 هو 1/0.2 = 5

4. المعادلات والصيغ الأساسية

تعتبر المعادلات والصيغ الرياضية أدوات أساسية في التقييم العقاري.

V. يمكن أيضًا التعبير عن الصيغ في شكل A = B x C على أنها B = A ÷ C أو C = A مقسومًا على B، اعتمادًا على المتغير غير المعروف.

أ. صيغة الرسملة هي الدخل = المعدل × القيمة.
ب. صيغة الفائدة البسيطة هي الفائدة = رأس المال × المعدل × المدة. يجب التعبير عن المعدل والمدة بوحدات متوافقة، على سبيل المثال 10٪ سنويًا لمدة خمس سنوات.

مثال: إذا كان الدخل السنوي لعقار 50,000 دولار ومعدل الرسملة 10%، فما هي قيمة العقار؟

• القيمة = الدخل / المعدل = 50,000 دولار / 0.10 = 500,000 دولار.

5. الفائدة المركبة

تعتبر الفائدة المركبة مفهومًا مهمًا في التقييم العقاري، خاصة عند تحليل الاستثمارات العقارية طويلة الأجل.

VI. المشاكل المالية التي تنطوي على الفائدة المركبة معقدة للغاية بحيث لا يمكن حلها يدويًا. يستخدم معظم المثمنين أجهزة الكمبيوتر أو الآلات الحاسبة أو جداول العوامل المالية لحل هذه المشاكل.

أ. تتضمن معظم العمليات الحسابية المالية المتغيرات التالية: القيمة الحالية، والقيمة المستقبلية، ومعدل الفائدة لكل فترة تجميع، والعدد الإجمالي لفترات التجميع، ومبلغ دفعات المعاش السنوي. نظرًا لأي أربعة من هذه المتغيرات الخمسة، يمكن لبرنامج كمبيوتر مالي أو آلة حاسبة حساب المتغير الخامس المفقود.
ب. يمكن أيضًا استخدام العوامل من الجداول المالية لحل العمليات الحسابية المالية. تحتوي الجداول المالية على قوائم بالعوامل التي تتوافق مع مجموعات مختلفة من معدل الفائدة وفترة التجميع ومدة الاستثمار.

6. مقاييس النزعة المركزية

تستخدم مقاييس النزعة المركزية (المتوسط، الوسيط❓❓، المنوال) لوصف توزيع البيانات في التقييم العقاري، مثل أسعار المبيعات للمقارنات.

VII. المتوسط والوسيط والمنوال هي مقاييس للنزعة المركزية. المدى هو الانتشار بين أقل وأعلى الأرقام في العينة. يقيس الانحراف المعياري مدى اختلاف الأسعار عن المتوسط.

• المتوسط (Mean): هو مجموع القيم مقسومًا على عددها (Mean = Sum of values / Number of values).
• الوسيط (Median): هو القيمة الوسطى في مجموعة البيانات المرتبة.
• المنوال (Mode): هو القيمة الأكثر تكرارًا في مجموعة البيانات.
• المدى (Range): هو الفرق بين أعلى وأقل قيمة في مجموعة البيانات (Range = Highest value - Lowest value).
• الانحراف المعياري (Standard Deviation): يقيس مدى انتشار البيانات حول المتوسط.

مثال: لنفترض أن لدينا أسعار بيع خمسة عقارات مماثلة: 300,000 دولار، 320,000 دولار، 330,000 دولار، 340,000 دولار، 350,000 دولار.

• المتوسط = (300,000 + 320,000 + 330,000 + 340,000 + 350,000) / 5 = 328,000 دولار.
• الوسيط = 330,000 دولار (القيمة الوسطى بعد الترتيب).
• المنوال = لا يوجد (لا يوجد سعر تكرر أكثر من مرة).
• المدى = 350,000 دولار - 300,000 دولار = 50,000 دولار.

خلاصة

يعد إتقان العمليات الحسابية الأساسية أمرًا ضروريًا للمقيم العقاري الناجح. من خلال فهم المفاهيم والتقنيات التي تمت مناقشتها في هذا الفصل، سيتمكن المتدربون من إجراء تقييمات دقيقة وموثوقة، واتخاذ قرارات مستنيرة بشأن الاستثمارات العقارية.

اختبار الفصل

(تمت ترجمة أسئلة الاختبار وتركها كما هي، ويمكن للمدرب تعديلها لاحقًا)

IX. اختبار الفصل

1. يحتوي الربع الجنوبي الشرقي من الربع الجنوبي الغربي من القسم 25 على:

   أ. 40 فدانًا. ب. 80 فدانًا.
   ج. 160 فدانًا. د. 640 فدانًا.
   2. يتم إعطاء الدورات في أوصاف الحدود والقياسات وفقًا لـ:

   أ. زاوية الانحراف عن الشمال أو الجنوب. ب. زاوية الانحراف عن الشرق أو الغرب.
   ج. أي من المذكورين أعلاه. د. لا شيء مما ذكر أعلاه.
   3. يسمى خط الشمال والجنوب الرئيسي في شبكة مسح مستطيلة:

   أ. خط الأساس.
   ب. خط الطول الإرشادي.
   ج. خط الطول الرئيسي.
   د. خط التصحيح.
   4. يُعرف النظام المستخدم لوصف الأرض بالإشارة إلى خريطة مسجلة توضح حدودها باسم:

   أ. نظام سند الملكية. ب. نظام التسجيل.
   ج. نظام التقسيم.
   د. نظام القطعة والمبنى.
   5. المعلم الطبيعي أو الذي من صنع الإنسان والذي يستخدم في وصف الحدود والقياسات يسمى:

   أ. علامة.
   ب. نصب تذكاري.
   ج. خط الأساس.
   د. نقطة البداية.
   6. إذا تم دفع فائدة مركبة بنسبة 12٪ سنويًا على حساب، فما مقدار الفائدة التي سيتم اكتسابها بعد عامين من استثمار قدره 100 دولار؟

   أ. 12.00 دولارًا ب. 24.00 دولارًا ج. 25.44 دولارًا
   د. 124.00 دولارًا
   7. لوح خرساني بسمك 4 بوصات وعرضه 20 قدمًا وطوله 30 قدمًا. كم عدد الياردات المكعبة من الخرسانة الموجودة في اللوح؟

   أ. 7.4 ب. 22.2
   ج. 200.00 د. 240.00
   8. كم عدد الأفدنة الموجودة في قطعة أرض مربعة قياسها 330 قدمًا على كل جانب؟

   أ. 2.5 ب. 5.0 ج. 7.5
   د. 10.0
   9. تم تقييم عقار بمبلغ 124000 دولار، بناءً على معدل رسملة مباشر سنوي قدره 13٪. ما هو الدخل السنوي للعقار؟

   أ. 13000 دولار ب. 16120 دولارًا ج. 21400 دولار
   د. لا شيء مما ذكر أعلاه
   10. حصة حديدية في زاوية عقار ستكون:

   أ. علامة مرجعية.
   ب. نصب تذكاري طبيعي.
   ج. نصب تذكاري صناعي.
   د. مواز قياسي.