العوامل الطبيعية والاقتصادية والبنية التحتية وتأثيرها على القيمة العقارية

الفصل الخامس: العوامل الطبيعية❓❓ والاقتصادية والبنية التحتية❓❓ وتأثيرها على القيمة العقارية

مقدمة

تعتبر القيمة العقارية مفهومًا ديناميكيًا يتأثر بمجموعة واسعة من العوامل المترابطة. فهم هذه العوامل وكيفية تفاعلها أمر بالغ الأهمية للمحللين العقاريين والمثمنين لاتخاذ قرارات مستنيرة. يتناول هذا الفصل ثلاثة فئات رئيسية من العوامل المؤثرة في القيمة العقارية: العوامل الطبيعية، والخصائص الاقتصادية، والبنية التحتية.

1. العوامل الطبيعية (الفيزيائية)

تعتبر العوامل الطبيعية من المحددات الأساسية للقيمة العقارية، حيث تؤثر بشكل مباشر وغير مباشر على جاذبية العقار وإمكانية استخدامه. وتشمل هذه العوامل:

• المناخ: يؤثر المناخ على تكاليف البناء والصيانة، وعلى راحة السكان. المناطق ذات المناخ المعتدل غالبًا ما تكون أكثر جاذبية وبالتالي ذات قيم عقارية أعلى.
• الطبوغرافيا: تشير إلى شكل الأرض وتضاريسها، بما في ذلك الارتفاعات والانحدارات والميزات المائية.
  * الأراضي المنخفضة: قد تكون عرضة للفيضانات، مما يقلل من قيمتها.
  * الأراضي المرتفعة: قد توفر إطلالات جذابة، مما يزيد من قيمتها.
  * المسطحات المائية: وجود البحيرات والأنهار والجداول يمكن أن يعزز القيمة العقارية، خاصة إذا كانت توفر فرصًا للترفيه.
• المخاطر الطبيعية: تشمل الزلازل والفيضانات والأعاصير والحرائق البرية. العقارات الواقعة في مناطق معرضة لهذه المخاطر عادة ما تكون ذات قيم أقل بسبب المخاطر المحتملة وتكاليف التأمين.
  * يمكن تقدير المخاطر باستخدام نماذج إحصائية تعتمد على بيانات تاريخية. على سبيل المثال، يمكن استخدام توزيع بواسون لنمذجة احتمالية وقوع الزلازل.
  * P(x) = (λ^x * e^(-λ)) / x!
  * حيث:
  * P(x): احتمالية وقوع x زلازل في فترة زمنية معينة.
  * λ: متوسط عدد الزلازل في نفس الفترة الزمنية.
  * e: ثابت أويلر (≈ 2.71828).
  * x!: مضروب x.
• الموارد الطبيعية: وجود الموارد الطبيعية مثل النفط والغاز والمعادن والأخشاب يمكن أن يزيد من قيمة الأراضي. ومع ذلك، قد يؤدي استغلال هذه الموارد إلى آثار بيئية سلبية يمكن أن تقلل من قيمة العقارات المجاورة.
• جودة التربة: تؤثر جودة التربة على صلاحية الأرض للزراعة والبناء. التربة الخصبة تزيد من قيمة الأراضي الزراعية، بينما التربة المستقرة تزيد من قيمة الأراضي السكنية والتجارية.

• اللوائح البيئية: تلعب دورًا حاسمًا في تحديد استخدامات الأراضي والقيم العقارية.
  * القيود البيئية: قد تحد من التطوير في مناطق معينة لحماية الموارد الطبيعية أو الحفاظ على البيئة.
  * الحوافز البيئية: قد تشجع على تطوير مستدام أو الحفاظ على البيئة، مما يمكن أن يزيد من قيمة العقارات.

• مثال تطبيقي: يمكن أن تعزز اللوائح والقيود البيئية المفروضة على التطوير الجديد قيمة العقارات المطورة❓❓ بالفعل. تقلل اللوائح والقيود من المعروض من الأراضي القابلة للتطوير، وقد يُنظر إليها أيضًا على أنها تعزز نوعية الحي❓❓اة في المنطقة. من ناحية أخرى، غالبًا ما يكون لهذه اللوائح والقيود تأثير سلبي على قيمة الأراضي الشاغرة، لأنها تحد من الاستخدامات المحتملة لهذه الأراضي.

2. الخصائص الاقتصادية

تعتبر الخصائص الاقتصادية من العوامل الهامة التي تؤثر في القيمة العقارية، حيث تعكس الظروف الاقتصادية العامة للمنطقة وقدرتها على جذب السكان والأنشطة التجارية. وتشمل هذه الخصائص:

• القاعدة الاقتصادية❓❓: تشير إلى الأنشطة الاقتصادية التي تدعم السكان الذين يعيشون في المنطقة. المناطق ذات القاعدة الاقتصادية القوية تجذب الدخل من مناطق أخرى، مما يزيد من الثروة المحلية والقيم العقارية. وعلى النقيض من ذلك، فإن القاعدة الاقتصادية الضعيفة تؤثر سلبًا على القيم.
  * الصناعات الرئيسية: تحديد الصناعات الرئيسية في المنطقة (مثل التكنولوجيا، والسياحة، والزراعة، والتصنيع).
  * معدلات النمو: تقييم ما إذا كانت هذه الصناعات تنمو، مستقرة، أو في انحدار.
  * مستويات التوظيف: تحديد عدد الأشخاص الذين توظفهم هذه الصناعات، ومستويات الأجور والمهارات.
  * التنويع الاقتصادي: تقييم ما إذا كان الاقتصاد متنوعًا، أو ما إذا كانت المنطقة تعتمد على صناعة واحدة أو عدد قليل من الصناعات.
  * العوامل المستقبلية: تحديد القوى التي قد تؤثر على القاعدة الاقتصادية نحو الأفضل أو الأسوأ في المستقبل.
• مستويات التوظيف والبطالة: تؤثر بشكل مباشر على القدرة الشرائية للسكان والطلب على العقارات. ارتفاع معدلات التوظيف يزيد الطلب على المساكن، في حين أن ارتفاع معدلات البطالة يقلل الطلب.
• مستويات الأسعار والتضخم: تؤثر على تكاليف المعيشة وتكاليف البناء والقدرة على تحمل تكاليف العقارات. ارتفاع التضخم قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات، ولكنه قد يقلل أيضًا من القدرة الشرائية للمستهلكين.
• أسعار الفائدة: تؤثر بشكل كبير على تكاليف التمويل العقاري والقدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري. انخفاض أسعار الفائدة يزيد الطلب على العقارات، في حين أن ارتفاع أسعار الفائدة يقلل الطلب.
  * يمكن حساب القيمة الحالية للعقار (PV) باستخدام سعر الفائدة (r) وعدد الدفعات (n) والدفعة الدورية (PMT) :
  * PV = PMT * ((1 - (1 + r)^-n) / r)
• النشاط الإنشائي: يعكس مستوى الثقة في السوق العقاري والطلب على العقارات الجديدة. ارتفاع النشاط الإنشائي قد يؤدي إلى زيادة المعروض من العقارات، مما قد يؤثر على الأسعار.

• التنظيم الحكومي والضرائب: تؤثر على تكاليف التطوير والتشغيل العقاري، وعلى جاذبية الاستثمار العقاري. الضرائب المرتفعة قد تقلل من قيمة العقارات، في حين أن الحوافز الضريبية قد تزيد من قيمتها.

• مثال تطبيقي: تعتبر صناعة الكمبيوتر جزءًا رئيسيًا من القاعدة الاقتصادية لمنطقة خليج سان فرانسيسكو. يتم بيع منتجات الكمبيوتر والأجهزة والبرامج التي تم تطويرها في المنطقة في جميع أنحاء البلاد والعالم، مما يجذب الدخل من مناطق خارجية إلى منطقة الخليج. تؤثر قوة هذه القاعدة الاقتصادية بشكل كبير على قيم العقارات في المنطقة.

3. البنية التحتية

تشير البنية التحتية إلى التحسينات العامة التي تدعم الاحتياجات الأساسية، مثل النقل والمرافق. تساهم البنية التحتية في نوعية الحياة في المنطقة، ويمكن أن يكون لها أيضًا تأثير كبير على النشاط التجاري والنمو الإقليمي. يقوم المثمنون بجمع بيانات البنية التحتية التي تشمل:

• مرافق النقل العام: تشمل المطارات والسكك الحديدية والحافلات. سهولة الوصول إلى هذه المرافق تزيد من قيمة العقارات، خاصة في المناطق الحضرية.
• الطرق السريعة: توفر الوصول إلى الأسواق والوظائف والخدمات. جودة الطرق السريعة وكفاءتها تؤثر على القيمة العقارية.
• إمدادات الطاقة والمياه: ضرورية لدعم الأنشطة السكنية والتجارية والصناعية. توفر إمدادات موثوقة وبتكلفة معقولة يزيد من قيمة العقارات.
• مرافق الصرف الصحي: تشمل معالجة مياه الصرف الصحي والتخلص من النفايات الصلبة. توفر هذه المرافق بيئة صحية ونظيفة، مما يزيد من قيمة العقارات.

• الاتصالات: توفر الوصول إلى الإنترنت والهاتف، مما أصبح ضروريًا للأعمال التجارية والحياة اليومية. توفر تغطية جيدة للاتصالات يزيد من قيمة العقارات.

• مثال تطبيقي: في العديد من مناطق الغرب، تعتمد المجتمعات الزراعية على مياه الري التي يتم توفيرها من نظام السدود والقنوات. حولت هذه البنية التحتية من السدود والقنوات آلاف الأميال المربعة من “الصحراء التي لا قيمة لها” إلى أراض زراعية قيمة ومنتجة. ومع ذلك، فإن قيمة تلك الأرض مهددة باحتمال تقليص حقوق الري من أجل توفير المزيد من المياه لدعم موارد مصايد الأسماك، أو لتلبية احتياجات المياه المنزلية في المناطق الحضرية.

4. العرض والطلب على المساكن

العرض والطلب يؤثران على القيمة. تشمل البيانات المتعلقة بعرض المساكن في منطقة ما العرض الحالي من المساكن من مختلف الأنواع والأعمار، والمعروض من الأراضي الشاغرة للتطوير السكني، والمستوى الحالي للنشاط الإنشائي للمساكن، وعدد تصاريح البناء التي يتم إصدارها أو معالجتها، وتكاليف البناء (لرأس المال والمواد والعمالة)، ومعدلات الإشغال والوقت اللازم لبيع العقارات.
تعتبر هذه الأنواع من البيانات أيضًا ذات صلة بالطلب على المساكن، لأنها تشير إلى مستوى القوة الشرائية للمشترين المحتملين. تتضمن بيانات الطلب أيضًا الخصائص السكانية للمنطقة. هل السكان في ازدياد أم نقصان؟ ما هو التركيبة العمرية للمنطقة، وكيف تتغير التركيبة العمرية، إن وجدت؟ كيف ينقسم السكان حسب مستوى الدخل والمستوى التعليمي وحجم/تركيب الأسرة؟ ما هي الخصائص السكانية التي من المحتمل أن تتغير في المستقبل؟ تعطي الإجابات على هذه الأسئلة مؤشرًا على مستوى الطلب في السوق.

• مثال تطبيقي: من المحتمل أن تؤدي الزيادة في دخل الأسرة داخل السوق إلى زيادة الطلب على المساكن ذات الأسعار الأعلى. الطلب على المساكن داخل السوق ليس متجانسًا. إنه مقسم إلى شرائح؛ قد يختلف الطلب على المنازل ذات الأسعار المنخفضة عن الطلب على المنازل الفاخرة. على سبيل المثال، قد يكون متوسط الوقت المستغرق لبيع المنازل ذات الأسعار المنخفضة 38 يومًا، ولكن قد يكون متوسط الوقت المستغرق لبيع المنازل الفاخرة 9 أشهر ونصف. وبالمثل، يمكن أن يكون الطلب مختلفًا بالنسبة للشقق السكنية مقارنة بالمنازل ذات العائلة الواحدة. تعاني العديد من المناطق من فائض في الشقق السكنية ذات القيم الراكدة أو المتراجعة، بينما تتمتع بسوق قوية للمنازل ذات العائلة الواحدة ذات القيم المتزايدة.

5. المواقف الاجتماعية

تعتبر البيانات السكانية مثل العمر أو مستوى الدخل أو حجم الأسرة مؤشرات مهمة للمواقف الاجتماعية. تميل الأسر الشابة التي لديها أطفال صغار إلى الرغبة في أنواع مختلفة من المساكن عن المتقاعدين، على سبيل المثال. مؤشر آخر مهم للمواقف الاجتماعية هو مستوى ونوع التنظيم الحكومي. على سبيل المثال، قد تشير رسوم التطوير المرتفعة أو الضرائب الأخرى❓❓ إلى موقف مناهض للنمو، في حين أن الحوافز الضريبية للشركات أو المجموعات الأخرى قد تشير إلى رغبة قوية في النمو في المنطقة. يجب أن يكون المثمنون على دراية بلوائح الحكومة الإقليمية والمدينة المتعلقة بتقسيم المناطق والحماية البيئية ومعايير البناء وضرائب الدخل والأنشطة التجارية وملكية العقارات.

6. مصادر البيانات

يمكن جمع بعض البيانات الإقليمية والمدينة، مثل المناخ والتضاريس، من خلال الملاحظة المباشرة من قبل المثمن. يمكن الحصول على بيانات أخرى من المقابلات مع مالكي العقارات ووكلاء العقارات والمقرضين ومديري العقارات والمتخصصين في البناء (المقاولون والمهندسون المعماريون، وما إلى ذلك) وغيرهم من مثمني العقارات. ولكن في معظم الأحيان، تأتي البيانات الإقليمية والمجتمعية من مصادر منشورة. فيما يلي بعض المصادر الأكثر شيوعًا للبيانات الإقليمية والمجتمعية المنشورة.

• الوكالات العامة للمدينة والمقاطعة والولاية
  على وجه الخصوص، الوكالات التي تتعامل مع السجلات العامة والتخطيط وتقسيم المناطق والضرائب والتوظيف والإسكان والنقل - للحصول على معلومات حول اللوائح البيئية وتقسيم المناطق والبناء، وقوانين الضرائب والتقييمات الضريبية ونقل الملكية والتحسينات العامة وتصاريح البناء والبنية التحتية الحالية والمقترحة والصناعات المحلية والتوظيف والإحصاءات السكانية والأسرية.

• الوكالات الحكومية الفيدرالية❓❓
  على وجه الخصوص، وزارات التجارة (مكتب الإحصاء ومكتب التحليل الاقتصادي)، والإسكان والتنمية الحضرية، والعمل (مكتب إحصاءات العمل)، ومجلس المستشارين الاقتصاديين ومجلس الاحتياطي الفيدرالي - للإحصاءات الوطنية والإقليمية والمحلية حول النشاط التجاري والدخل والتوظيف والإسكان وبناء المساكن والأسواق المالية والتركيبة السكانية ومستويات الأسعار.

• الجمعيات التجارية
  وتشمل غرف التجارة ومجالس الوسطاء العقاريين وخدمات الإدراج المتعددة وجمعيات بناة المنازل - للحصول على معلومات حول مبيعات المساكن وتكاليف الإسكان والبناء والتمويل والنشاط التجاري والتركيبة السكانية.

• الإنترنت (تكنولوجيا الهاتف المحمول في العمل)
  الإنترنت هو نافذتك إلى آلاف المواقع التي تقدم بيانات يمكن أن تكون ذات صلة بالتقييم. لن يكون من الممكن البحث في كل موقع ولكن، مع الخبرة، يجب أن تكون قادرًا على تحديد المواقع التي تقدم معلومات ذات صلة باحتياجات التقييم الخاصة بك.

7. بيانات الحي

لأغراض التقييم، يمكن تعريف الحي بأنه منطقة جغرافية تكون فيها استخدامات الأراضي متكاملة وتتأثر فيها جميع العقارات بطريقة مماثلة بالقوى التي تؤثر على القيمة. قد يكون للحي أكثر من نوع واحد من الاستخدام. على سبيل المثال، قد يشمل الحي مساكن ومدارس ومحلات بيع بالتجزئة، وكلها تكمل بعضها البعض. عندما يشتمل الحي على نوع واحد فقط من استخدام الأراضي، فإنه يشار إليه أحيانًا باسم المنطقة.

• تحديد حدود الحي
  تتمتع الأحياء بدرجة أو نوع من المطابقة يميزها عن المناطق المحيطة. قد تتعلق المطابقة بعمر أو نمط العمارة للمباني في الحي، أو بتصنيف تقسيم المناطق الخاص بها، أو بالوضع الاقتصادي لسكانها أو بعامل آخر أو مجموعة من العوامل. غالبًا ما تكون حدود الحي (ولكن ليس دائمًا) نوعًا من السمات المادية.

خاتمة

تعتبر العوامل الطبيعية والاقتصادية والبنية التحتية من المحددات الرئيسية للقيمة العقارية. فهم هذه العوامل وكيفية تفاعلها أمر بالغ الأهمية للمحللين العقاريين والمثمنين لاتخاذ قرارات مستنيرة. من خلال تحليل هذه العوامل بعناية، يمكن للمهنيين العقاريين تقدير قيمة العقارات بدقة وتقديم المشورة المناسبة للعملاء.