تحليل خصائص الموقع والحي

الفصل الخامس: تحليل خصائص الموقع والحي

مقدمة

يعتبر تحليل خصائص الموقع والحي من الركائز الأساسية لعملية التقييم العقاري. فهو يوفر فهماً شاملاً للعوامل التي تؤثر في قيمة العقار، سواء كانت عوامل داخلية تتعلق بخصائص الموقع نفسه، أو عوامل خارجية تتعلق بالحي المحيط. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لإجراء تحليل متعمق لخصائص الموقع والحي، وذلك باستخدام الأدوات والتقنيات المناسبة.

أولاً: تحليل الحي (Neighborhood Analysis)

يعرف الحي بأنه منطقة جغرافية متجانسة نسبياً، تتميز بخصائص اجتماعية واقتصادية وعمرانية مشتركة. يلعب الحي دوراً هاماً في تحديد قيمة العقارات الواقعة ضمن نطاقه، حيث يؤثر في جاذبية المنطقة، ومستوى الأمان، وتوفر الخدمات، والعديد من العوامل الأخرى.

أ. تحديد حدود الحي

الخطوة الأولى في تحليل الحي هي تحديد حدوده بدقة. يمكن الاعتماد على عدة معايير لتحديد الحدود، منها:

1. الحواجز الطبيعية: مثل الأنهار، والوديان، والغابات.
2. الحواجز الاصطناعية: مثل الطرق السريعة، والسكك الحديدية، والمناطق الصناعية.
3. التغيرات في استخدامات الأراضي: مثل الانتقال من منطقة سكنية إلى منطقة تجارية.
4. التغيرات في النطاقات التعليمية: حدود المدارس.
5. التقسيمات الإدارية: مثل الأحياء والبلديات.

مثال: قد يكون الحي عبارة عن تقسيم فرعي معين (Subdivision)، أو قد يشمل منطقة أكبر أو أصغر من ذلك، اعتماداً على الخصائص المميزة للمنطقة.

ب. جمع البيانات عن الحي

بعد تحديد حدود الحي، يتم جمع البيانات اللازمة لتحليل خصائصه. يمكن الحصول على هذه البيانات من مصادر مختلفة، منها:

1. المعلومات الرسمية: مثل بيانات التعداد السكاني، وتقارير البلديات، وخطط التنمية العمرانية.
2. المصادر الثانوية: مثل الدراسات والأبحاث العقارية، وتقارير الشركات المتخصصة، ومواقع الإنترنت المتخصصة في العقارات.
3. المعلومات الميدانية: من خلال الزيارات الميدانية للحي، وملاحظة الخصائص العمرانية والاجتماعية والاقتصادية، والتحدث مع السكان المحليين والمهنيين العقاريين.
4. مقابلات مع المهنيين المحليين: وكلاء العقارات، المثمنين، المقرضين ومديري الأملاك وأصحاب العقارات.

ج. خصائص الحي التي يجب تحليلها

تشمل أهم الخصائص التي يجب تحليلها في الحي ما يلي:

1. نوع الحي: سكني، تجاري، صناعي، مختلط.
2. الخصائص الفيزيائية والتخطيط: تصميم الشوارع، توفر المساحات الخضراء، جودة البنية التحتية.
3. نسبة التطوير: النسبة المئوية للأراضي المطورة مقارنة بالأراضي غير المطورة.
4. مظاهر التغير: البناء الجديد، الترميم، مستوى الصيانة.
5. كمية وأنواع وأعمار وحالة العقارات المختلفة: أنواع الوحدات السكنية (فلل، شقق، تاون هاوس)، حالة المباني.
6. أنماط المرور: حجم وكثافة حركة المرور، سهولة الوصول إلى الخدمات.
7. وجود مؤثرات سلبية على القيمة: مثل المصانع الملوثة، ومحطات معالجة الصرف الصحي، والمناطق غير الآمنة.
8. الجودة الشاملة للحي وجاذبيته.

د. تقييم جودة الحي باستخدام مقياس التقييم

يمكن استخدام مقياس التقييم لتقييم جودة الحي بشكل موضوعي. يعتمد هذا المقياس على مجموعة من العوامل، مثل:

• الأمان: مستوى الجريمة، وجودة خدمات الشرطة.
• النظافة: مستوى النظافة العامة، وجودة خدمات جمع النفايات.
• الخدمات: توفر المدارس، والمستشفيات، والمراكز التجارية، والمرافق الترفيهية.
• الوصول: سهولة الوصول إلى وسائل النقل العام، والخدمات الرئيسية.
• المظهر: جودة المباني، والمساحات الخضراء، والتصميم العمراني.

يتم إعطاء درجة لكل عامل من هذه العوامل، ثم يتم جمع الدرجات للحصول على تقييم شامل للحي.

مثال:

في هذا المثال، يكون تقييم الحي هو 19 من 25، مما يشير إلى أن الحي ذو جودة عالية نسبياً.

ثانياً: تحليل الموقع (Site Analysis)

يشير الموقع إلى قطعة الأرض التي يقع عليها العقار. يعتبر تحليل الموقع من العناصر الحاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يؤثر بشكل مباشر في قيمة العقار وإمكانية استخدامه.

أ. وصف الموقع

يجب أن يتضمن وصف الموقع المعلومات التالية:

1. حدود الموقع: يجب التحقق من أن حدود الموقع تتطابق مع الوصف القانوني للعقار، والتأكد من عدم وجود أي تعديات على الموقع من قبل الجيران أو العكس.
2. تحديد مواقع الارتفاقات (Easements) والتعديات (Encroachments): الارتفاق هو حق قانوني يمنح شخصاً ما حق استخدام جزء من أرض شخص آخر لغرض معين (مثل الوصول إلى طريق❓ عام). التعدي هو تجاوز حدود عقار إلى عقار مجاور. يجب تحديد مواقع الارتفاقات والتعديات على خريطة الموقع.

3. عرض وعمق وواجهة الموقع:

   • العرض (Width): هو المسافة بين حدود الموقع الموازية للشارع.
   • العمق (Depth): هو المسافة بين حدود الموقع العمودية على الشارع.
   • الواجهة (Frontage/Front Footage): هي طول حدود الموقع المطلة على الشارع أو المسطح المائي.
   • في حالة المواقع غير المنتظمة، يمكن تحديد متوسط العرض والعمق.

   مثال: قد لا يؤثر اختلاف الواجهة في حي سكني يتراوح فيه عرض الواجهات بين 80 و 100 قدم على القيمة بشكل كبير. بينما في العقارات المطلة على بحيرة أو نهر، قد يكون هناك اختلافات كبيرة في القيمة بناءً على طول الواجهة المائية لكل موقع.

4. شكل الموقع: مربع، مستطيل، مثلث، غير منتظم.

5. ميل الموقع: مستوى، مائل، شديد الانحدار.
6. خصائص التربة: نوع التربة، قدرة التربة على التصريف.
7. المناخ: متوسط درجات الحرارة، معدل هطول الأمطار، اتجاه الرياح.

ب. البيانات الفيزيائية للموقع

تشمل البيانات الفيزيائية للموقع المعلومات المتعلقة بالأرض نفسها، وموقعها، وأي تحسينات تم إجراؤها عليها.

1. الأبعاد: يجب تحديد أبعاد الموقع بدقة، سواء كانت الأبعاد معطاة بالأقدام المربعة❓❓ أو الأفدنة.

   • إذا كانت مساحة الموقع أقل من فدان واحد، يجب الإبلاغ عن المساحة بالأقدام المربعة.
   • إذا كانت مساحة الموقع فدان واحد أو أكثر، يجب الإبلاغ عن المساحة بالأفدنة مع رقمين عشريين.

2. المساحة: يجب تحديد مساحة الموقع بالأقدام المربعة أو الأفدنة.

   • إذا كان من الصعب حساب المساحة بدقة (مثل موقع على طول نهر متعرج)، يمكن التعبير عن المساحة بـ “أقدام مربعة MOL” (أكثر أو أقل).

3. الشكل: يجب وصف شكل الموقع (مستطيل، مثلث، غير منتظم).

4. المنظر: يجب تقييم تأثير المنظر على قيمة العقار وقابليته للتسويق (عادي، مفيد، سلبي)، ووصف طبيعة المنظر (مياه، مرعى، غابة).
5. التصنيف المحدد للمنطقة (Zoning): يجب تحديد التصنيف المحدد للمنطقة.
6. وصف المنطقة (Zoning Description): بالنسبة لأي تصنيف بخلاف السكن الفردي، قد تكون هناك حاجة إلى مرفق من سلطات تقسيم المناطق يصف الاستخدامات التي تسمح بها فئة تقسيم المناطق.
7. الامتثال لتقسيم المناطق (Zoning Compliance): يجب تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي قانونياً، أو قانونياً ولكنه استخدام غير مطابق مسموح به (حق مكتسب)، أو لا يوجد تقسيم مناطق على الإطلاق، أو استخدام غير قانوني.
8. الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use): يجب تحديد ما إذا كان الموقع يستخدم في أفضل وأعلى استخدام له.
9. المرافق: يجب تحديد ما إذا كانت المرافق (الكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي) عامة أم خاصة.
10. التحسينات خارج الموقع: يجب تحديد حالة الشارع أو الممر، والأرصفة، والمصارف، والإضاءة.
11. منطقة الفيضانات الخاصة التابعة لوكالة إدارة الطوارئ الفيدرالية (FEMA): يجب تحديد ما إذا كان العقار يقع في منطقة معرضة لخطر الفيضانات وفقاً لخريطة FEMA.
12. هل المرافق والتحسينات خارج الموقع نموذجية لمنطقة السوق؟
13. هل توجد أي ظروف موقع سلبية أو عوامل خارجية (ارتفاقات، تعديات، ظروف بيئية، استخدامات أراضٍ، إلخ)؟

ج. تأثير الموقع على القيمة

يؤثر الموقع على قيمة العقار بعدة طرق، منها:

1. إمكانية الوصول: سهولة الوصول إلى الطرق الرئيسية، ووسائل النقل العام، والخدمات الأساسية.
2. الإطلالة: جودة الإطلالة من الموقع، سواء كانت إطلالة على البحر، أو الجبال، أو المساحات الخضراء.
3. التعرض للشمس: كمية أشعة الشمس التي يتعرض لها الموقع.
4. الضوضاء: مستوى الضوضاء في الموقع، سواء كانت ناتجة عن حركة المرور، أو المصانع، أو المطارات.
5. التلوث: مستوى التلوث في الموقع، سواء كان تلوثاً هوائياً، أو مائياً، أو ضوضائياً.

ثالثاً: تكامل تحليل الحي والموقع

يجب دمج نتائج تحليل الحي والموقع للحصول على صورة شاملة للعوامل التي تؤثر في قيمة العقار. على سبيل المثال، قد يكون الموقع ممتازاً من حيث المساحة والشكل، ولكن إذا كان يقع في حي ذي جودة منخفضة، فإن قيمة العقار ستكون أقل مما لو كان يقع في حي ذي جودة عالية.

الصيغ والمعادلات (عند الاقتضاء)

على الرغم من أن تحليل الحي والموقع يعتمد بشكل كبير على الملاحظة والتقييم النوعي، إلا أنه يمكن استخدام بعض الصيغ والمعادلات لتقدير بعض الجوانب الكمية، مثل:

• نسبة استخدام الأرض (Land Use Ratio):

  • LUR = (مساحة المباني / إجمالي مساحة الموقع) * 100

  • كثافة البناء (Building Density):

  • BD = <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-233518" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">عدد</span><span class="flag-trigger">❓</span></a> الوحدات السكنية / مساحة الموقع

خلاصة

يعتبر تحليل خصائص الموقع والحي من العناصر الأساسية لعملية التقييم العقاري. من خلال جمع وتحليل البيانات المتعلقة بالحي والموقع، يمكن للمثمن العقاري تحديد العوامل التي تؤثر في قيمة العقار، وتقديم تقييم دقيق وموثوق.