تحليل الأحياء والمواقع: المسح الميداني وخصائص الموقع.

الفصل الخامس: تحليل الأحياء والمواقع: المسح الميداني❓❓ وخصائص الموقع

مقدمة

يعتبر تحليل الأحياء والمواقع جوهر عملية التقييم العقاري. فبالإضافة إلى خصائص العقار نفسه، فإن المحيط الذي يقع فيه العقار، سواء كان حيًا سكنيًا أو موقعًا تجاريًا، يؤثر بشكل كبير على قيمته. يهدف هذا الفصل إلى تزويد خبير التقييم العقاري بالأدوات والمنهجيات اللازمة لإجراء مسح ميداني شامل للحي أو الموقع، وتحليل خصائصه بشكل علمي ودقيق.

أولاً: أهمية المسح الميداني وتحليل الموقع

إن إجراء مسح ميداني وتحليل دقيق للموقع يُمكِّن المُقيِّم من:
1. تحديد العوامل المؤثرة في القيمة: فهم كيفية تأثير خصائص الحي❓ والموقع على قيمة العقار❓❓ (إيجابًا أو سلبًا).
2. تحديد الاستخدام الأمثل: تقييم ما إذا كان الاستخدام الحالي للموقع هو الأمثل، وما إذا كان هناك استخدامات بديلة يمكن أن تزيد من قيمته.
3. المقارنة الموضوعية: توفير أساس موضوعي للمقارنة بين العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة.
4. تقليل المخاطر: الكشف عن أي عوامل سلبية محتملة في الموقع أو الحي، مثل التلوث البيئي أو مشاكل البنية التحتية، والتي قد تؤثر سلبًا على قيمة العقار.
5. دعم عملية التقييم: تقديم بيانات واقعية وملموسة تدعم عملية التقييم، وتعزز من مصداقية التقرير.

ثانيًا: مصادر البيانات لتحليل الأحياء والمواقع

تعتمد عملية تحليل الأحياء والمواقع على جمع بيانات متنوعة من مصادر مختلفة، يمكن تقسيمها إلى:
1. مصادر البيانات الأولية:
* المسح الميداني: وهو المصدر الرئيسي والأكثر أهمية، حيث يقوم المقيم بزيارة الحي أو الموقع، وملاحظة وتسجيل خصائصه المختلفة.
* المقابلات: إجراء مقابلات مع المهنيين العقاريين المحليين (وسطاء، مثمنين، مقرضين، مديري أملاك) وأصحاب العقارات للحصول على معلومات مباشرة حول الحي أو الموقع.
2. مصادر البيانات الثانوية:
* البيانات الحكومية: سجلات التخطيط العمراني، بيانات التعداد السكاني، خرائط استخدام الأراضي، بيانات الضرائب العقارية.
* البيانات الخاصة: تقارير شركات الأبحاث العقارية، بيانات شركات التسويق، بيانات شركات التأمين.
* المواقع الإلكترونية: مواقع البلديات، مواقع الشركات العقارية، مواقع الخرائط.

ثالثًا: خطوات المسح الميداني للحي

يعتبر المسح الميداني للحي خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. يجب أن يتم المسح بشكل منظم وشامل، مع التركيز على العناصر التالية:
1. تحديد حدود الحي:
* يجب على المثمن تحديد حدود الحي بدقة، مع الأخذ في الاعتبار العوامل الطبيعية (الأنهار، الجبال) والعوامل الاصطناعية (الطرق الرئيسية، خطوط السكك الحديدية، التغييرات في استخدام الأراضي، التغييرات في المناطق التعليمية).
* يمكن رسم خريطة لحدود الحي لتوضيحها، مع الإشارة إلى الخصائص التي تحدد كل حد.
* مثال: قد يكون الحي عبارة عن تقسيم فرعي سكني محدد، أو قد يمتد ليشمل منطقة أوسع أو أضيق من ذلك.
* الرسم التوضيحي رقم 1: خريطة لحدود الحي توضح الطرق الرئيسية والأنهار كفواصل بين الأحياء.
2. تحديد نوع الحي:
* سكني (فلل، شقق، مجمعات سكنية).
* تجاري (مكاتب، محلات تجارية، مراكز تسوق).
* صناعي (مصانع، مستودعات).
* زراعي (مزارع، أراضي زراعية).
* مختلط (يجمع بين أنواع مختلفة من الاستخدامات).
3. الخصائص الفيزيائية وتخطيط الحي:
* تصميم الشوارع❓ (شبكي، دائري، متعرج).
* وجود المساحات الخضراء والحدائق.
* وجود المرافق العامة (مدارس، مستشفيات، مراكز شرطة).
* جودة البنية التحتية (الطرق، الصرف الصحي، المياه، الكهرباء، الاتصالات).
4. نسبة التطوير:
* تقدير النسبة المئوية للأراضي المطورة في الحي، مقارنة بالأراضي غير المطورة.
* يشير ارتفاع نسبة التطوير إلى نضوج الحي، بينما يشير انخفاضها إلى أنه في مراحل التطوير المبكرة.
5. مظاهر التغيير:
* ملاحظة وجود مباني جديدة قيد الإنشاء.
* ملاحظة وجود أعمال ترميم وتجديد للمباني القائمة.
* ملاحظة مستوى الصيانة للمباني والممتلكات.
6. كمية وعمر وحالة العقارات:
* تقدير عدد العقارات من مختلف الأنواع (فلل، شقق، محلات تجارية، إلخ).
* تقدير متوسط عمر العقارات في الحي.
* تقييم حالة العقارات (ممتازة، جيدة، متوسطة، سيئة).
7. أنماط حركة المرور:
* ملاحظة كثافة حركة المرور في أوقات مختلفة من اليوم.
* ملاحظة وجود مشاكل ازدحام مروري.
* ملاحظة جودة وسائل النقل العام.
8. وجود عوامل سلبية مؤثرة في القيمة:
* مواقع مكب النفايات.
* محطات معالجة مياه الصرف الصحي.
* خطوط الضغط العالي.
* الضوضاء.
* التلوث.
* الجريمة.
9. جودة الحي وجاذبيته بشكل عام:
* تقييم الجمالية العامة للحي.
* تقييم مستوى الأمان.
* تقييم توفر الخدمات والمرافق.
* تقييم جاذبية الحي لمختلف الفئات العمرية والاجتماعية.
10. تدوين الملاحظات على خريطة الحي:
* يمكن للمثمن تدوين الملاحظات الهامة على خريطة الحي، مثل مواقع المرافق الهامة، ومناطق الازدحام المروري، والعوامل السلبية المؤثرة في القيمة.

رابعًا: بيانات الموقع

يُعرّف الموقع بأنه الأرض التي تم إعدادها للاستخدام، على سبيل المثال عن طريق التسوية، وتمهيد الطرق، وتطوير الوصول إليها وتوفير المرافق. يتم التمييز بين الموقع والتحسينات الموجودة عليه (المباني، وما إلى ذلك) لعدة أسباب، بما في ذلك:
1. تحليل الاستخدام الأمثل: تحديد أفضل استخدام ممكن للموقع.
2. توفير البيانات لبعض تقنيات التقييم: مثل طريقة التكلفة للتقييم.
3. متطلبات مهمة التقييم: كما هو الحال في التقييمات لأغراض الضرائب العقارية.

أ. وصف الموقع

عند إعداد وصف للموقع، يجب على المثمن ملاحظة ما إذا كانت حدود العقار تتطابق مع الوصف القانوني للعقار، وما إذا كانت هناك أي تعديات ظاهرة، سواء من قبل العقار على العقارات المجاورة أو العكس. يجب على المثمن أيضًا ملاحظة موقع أي حقوق ارتفاق تستفيد أو تثقل كاهل العقار. على سبيل المثال، قد يستفيد العقار من حق ارتفاق بالمرور عبر أرض مجاورة، أو قد يكون مثقلاً بحق ارتفاق لتركيب وصيانة المرافق تحت الأرض. يجب تدوين موقع حقوق الارتفاق والتعديات على خريطة الموقع.

يجب على المثمن التحقق من حدود العقار كما هو موضح في خريطة الموقع، وتدوين مواقع أي حقوق ارتفاق وتعديات ظاهرة. سيلاحظ المثمن عرض وعمق قطعة الأرض ويحدد أيضًا موقع وأبعاد أي واجهة.

• العرض (Width): هو بُعد الموقع الذي يتم قياسه بالتوازي مع الشارع الذي يقع عليه عنوان الموقع.
• العمق (Depth): هو البُعد المقابل، العمودي على الشارع.
• بالنسبة للقطع غير المنتظمة الشكل، يُذكر العرض أو العمق أحيانًا كمتوسطات (متوسط العرض، متوسط العمق).
• الواجهة (Frontage): هي طول حدود العقار حيث تجاور شارعًا أو مسطحًا مائيًا. يتم استخدامه أحيانًا كمقياس للقيمة، ولكن فقط عندما تشير بيانات السوق بوضوح إلى وجود علاقة بين الواجهة والقيمة.

عادة ما تكون واجهة الشارع أكثر أهمية للعقارات التجارية منها للعقارات السكنية.
* مثال: في حي سكني حيث تتراوح واجهات الشوارع من 80 قدمًا إلى 100 قدم، فمن المحتمل ألا يؤثر الفرق في الواجهة على القيمة إلى حد كبير. من ناحية أخرى، قد تُظهر العقارات السكنية المطلة على بحيرة أو مجرى مائي اختلافات كبيرة في القيمة بناءً على مقدار الواجهة المائية لكل قطعة أرض.

تشمل الخصائص الأخرى للأرض ذات الصلة بوصف الموقع كفاف (ميل) الأرض وخصائص التربة والمناخ. يجب على المثمن ملاحظة أي خصائص قد تسبب مشاكل مثل المنحدرات الشديدة أو سوء الصرف أو التعرض للرياح العاتية، بالإضافة إلى الخصائص المواتية مثل التعرض لأشعة الشمس أو التضاريس المتموجة بلطف أو المناظر اللطيفة.

ب. البيانات الفيزيائية

يتم إنشاء غالبية البيانات المطلوبة لوصف الموقع عن طريق الفحص الشخصي لموقع العقار. تتضمن البيانات الفيزيائية للموقع معلومات حول الأرض نفسها وموقعها وأي تحسينات للموقع.
تتضمن البيانات الفيزيائية للموقع:
1. الأبعاد: يجب إظهارها بالقدم إذا كان موقع العقار عبارة عن قطعة أرض مستطيلة الشكل منتظمة. إذا لم يكن الأمر كذلك، فيمكن تضمين مخطط قطعة أرض أو جزء من خريطة قطعة أرض كمرفق للتقرير. ومع ذلك، يجب إظهار الأبعاد بوضوح.
* (بالنسبة للمواقع/القطع التي تبلغ مساحتها أقل من فدان واحد، يجب الإبلاغ عن الحجم بالقدم المربع. بالنسبة للمواقع/القطع التي تبلغ مساحتها فدانًا واحدًا أو أكثر، يجب الإبلاغ عن الحجم بالهكتارات إلى منزلتين عشريتين. يجب الإشارة إلى وحدة القياس إما “sf” للقدم المربع أو “ac” للهكتارات. يجب إدخال قيمة رقمية متبوعة بوحدة القياس المناسبة. يجب إدخال الحجم الإجمالي للموقع/القطعة بأكمله. لا يُسمح بأي بيانات أخرى.)
* مساحة الموقع: يجب إظهار المساحة بالقدم المربع أو الهكتارات. إذا تعذر حساب المساحة الإجمالية بدقة، كما هو الحال بالنسبة لقطعة أرض على طول نهر متعرج، فيمكن التعبير عن المساحة على النحو التالي: قدم مربع MOL لـ “أكثر أو أقل”. (عادةً ما تشير خرائط المساحين إلى المساحة بالهكتارات أو القدم المربع للقطع غير المنتظمة الشكل.)
2. الشكل: يجب على المثمن وصف شكل قطعة الأرض. مستطيلة ومثلثة وغير منتظمة هي عدة أوصاف تتبادر إلى الذهن.
3. المنظر: لأغراض الإقراض الخاصة بـ Fannie Mae و Freddie Mac، يجب على المثمن تقييم تأثير المنظر على قيمة العقار وقابليته للتسويق من خلال تقييم المنظر على أنه إما عادي أو مفيد أو سلبي، وكذلك عن طريق وصف طبيعة المنظر على أنها، من بين أشياء أخرى، مياه أو رعوية أو غابات، إلخ. بالنسبة للتقييمات بخلاف أغراض الإقراض الخاصة بـ Fannie Mae و Freddie Mac، يجوز للمثمن وصف العقار بأي طريقة يراها المثمن مناسبة.
4. تصنيف تقسيم المناطق المحدد: قم بتوفير تصنيف تقسيم المناطق المحدد.
5. وصف تقسيم المناطق: بالنسبة لأي شيء آخر غير تقسيم المناطق السكنية لعائلة واحدة، قد يكون المرفق من سلطات تقسيم المناطق مطلوبًا لوصف الاستخدامات التي تسمح بها فئة تقسيم المناطق.
6. الامتثال لتقسيم المناطق: من خلال تحديد المربع المناسب، يمكن للمثمن الإشارة إلى ما إذا كان الاستخدام الحالي قانونيًا، أو قانونيًا ولكنه استخدام غير متوافق مسموح به بموجب الاستخدام قبل تقسيم المناطق (الاستخدام الجديري)، أو عدم وجود تقسيم مناطق على الإطلاق، أو استخدام غير قانوني. يجب شرح أي استخدام غير قانوني إما في المساحة المتوفرة أو على الأرجح في ملحق مشار إليه هنا.
7. الاستخدام الأمثل والأكثر ربحية: إذا كان الموقع قيد الاستخدام حاليًا أو لا يتم استخدامه بأفضل استخدام له وأكثر ربحية، فيجب تحديد المربع المناسب. على سبيل المثال، إذا كان الموقع قيد الاستخدام حاليًا كمسكن لعائلة واحدة حيث يسمح تقسيم المناطق بـ 20 وحدة، فلن يكون الموقع في أفضل استخدام له وأكثر ربحية. يجب على المثمن تحليل ووصف تأثير القيمة لاستخدام مختلف هو الأفضل والأكثر ربحية بخلاف الاستخدام الحالي للموقع.
8. المرافق: عن طريق تحديد المربع المناسب، يمكن للمثمن إظهار ما إذا كانت المرافق (الكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي) عامة أو خاصة. إذا لم تكن المرافق الخاصة متاحة، فيجب على المثمن ذكر ما هي (البروبان والبئر ونظام الصرف الصحي، وما إلى ذلك) تحت “أخرى”.
9. التحسينات خارج الموقع: تغطي مربعات الاختيار الحالية الشارع أو الزقاق فقط. تعتبر الأرصفة والمصارف والإضاءة مهمة أيضًا، ويجب تغطية وجودها أو عدم وجودها في ملحق. [أشر إلى ما إذا كان الشارع أو الزقاق عامًا أو خاصًا.]
10. منطقة الخطر الخاص بالفيضانات التابعة لـ FEMA: يجب على المثمن الإشارة إلى ما إذا كان العقار يقع في منطقة خطر الفيضانات كما هو موضح في خريطة FEMA. حدد مربع “نعم” إذا كانت المنطقة تحمل تعيين “A” أو “V”. حدد “لا” لـ “B” و “C” و “D” وما إلى ذلك. أدخل المنطقة وتاريخ الخريطة ورقم الخريطة في المساحات المتوفرة.
11. هل المرافق والتحسينات خارج الموقع نموذجية لمنطقة السوق؟: حدد “نعم” أو “لا”.
12. هل توجد أي ظروف موقع معاكسة أو عوامل خارجية (حقوق ارتفاق وتعديات وظروف بيئية واستخدامات الأراضي وما إلى ذلك)؟: حدد “نعم” أو “لا”. إذا كانت الإجابة بنعم، فصف ذلك.
* المثمنون ليسوا مطالبين بالتحقق من سند الملكية لحقوق الارتفاق المسجلة لتقرير التقييم السكني الموحد، ولكن يجب عليهم ملاحظة أي استخدام سلبي لأنه قد يكون حق ارتفاق تقادمي يمكن أن يقلل من القيمة.

خامسًا: استخدام الصيغ الرياضية والمعادلات (عند الاقتضاء)

على الرغم من أن تحليل الأحياء والمواقع يعتمد بشكل كبير على الملاحظات النوعية، إلا أنه في بعض الحالات يمكن استخدام الصيغ الرياضية والمعادلات لتقييم بعض الجوانب بشكل كمي. على سبيل المثال:
* حساب نسبة التطوير: يمكن حساب نسبة التطوير بقسمة مساحة الأراضي المطورة على إجمالي مساحة الحي، ثم ضرب الناتج في 100.
* Development Ratio = (Developed Area / Total Area) * 100
* تحليل كثافة حركة المرور: يمكن استخدام معادلات رياضية لتقدير تأثير كثافة حركة المرور على قيمة العقارات، بناءً على بيانات حركة المرور التاريخية والمستقبلية. (تعتمد هذه المعادلات على نماذج معقدة وتتطلب بيانات تفصيلية).
* تقدير تأثير الضوضاء: يمكن استخدام معادلات لتقدير انخفاض قيمة العقارات بسبب التعرض للضوضاء، بناءً على مستويات الضوضاء والمسافة من مصدر الضوضاء. (تعتمد هذه المعادلات على دراسات علمية وتتطلب قياسات دقيقة للضوضاء).

سادسًا: أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

• مثال 1: تقييم عقار سكني يقع بالقرب من محطة قطار. يجب على المثمن تقييم تأثير قرب العقار من المحطة على قيمته. قد يكون القرب من المحطة ميزة إيجابية (سهولة الوصول إلى وسائل النقل العام)، أو ميزة سلبية (الضوضاء، الازدحام المروري).
• مثال 2: تقييم عقار تجاري يقع في منطقة صناعية. يجب على المثمن تقييم ما إذا كان الموقع مناسبًا للاستخدام التجاري، وما إذا كان هناك استخدامات أخرى أكثر ربحية للموقع.
• مثال 3: تقييم أرض فضاء في حي سكني. يجب على المثمن تحديد الاستخدام الأمثل للأرض (بناء منزل، بناء شقق، إلخ)، وتقييم قيمة الأرض بناءً على هذا الاستخدام.
• مثال 4: تقييم عقار تضرر بسبب الفيضانات. يجب على المثمن تقييم مدى تأثير الفيضانات على قيمة العقار، وتحديد ما إذا كان من الممكن إصلاح الأضرار، وما إذا كان من الممكن الحصول على تأمين ضد الفيضانات.
• مثال 5: تقييم عقار يقع في منطقة ملوثة. يجب على المثمن تقييم مدى التلوث، وتحديد تكلفة إزالة التلوث، وتقييم قيمة العقار بعد إزالة التلوث.

سابعًا: الخلاصة

إن تحليل الأحياء والمواقع هو جزء أساسي من عملية التقييم العقاري. يجب على خبراء التقييم العقاري إتقان مهارات المسح الميداني وتحليل خصائص الموقع، واستخدام البيانات والمعلومات المتاحة بشكل فعال لتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة. يجب أن يكون المثمن قادرًا على تحديد العوامل المؤثرة في قيمة العقار، وتقييم الاستخدام الأمثل للموقع، وتقديم توصيات مستنيرة لأصحاب المصلحة.