العوامل المؤثرة في القيمة وتعريف مشكلة التقييم

الفصل الثاني: العوامل المؤثرة في القيمة وتعريف مشكلة التقييم

مقدمة:

تعتبر عملية تقييم العقارات عملية معقدة تتأثر بالعديد من العوامل المختلفة. فهم هذه العوامل وكيفية تفاعلها أمر ضروري للوصول إلى تقدير دقيق للقيمة. بالإضافة إلى ذلك، فإن تحديد وتعريف مشكلة التقييم بشكل واضح هو الخطوة الأولى والأساسية في أي عملية تقييم عقاري ناجحة. يهدف هذا الفصل إلى توضيح هذه الجوانب بشكل علمي ومفصل.

أولاً: العوامل المؤثرة في القيمة

تتفاعل عدة قوى وعوامل لتشكيل قيمة العقار. يمكن تصنيف هذه العوامل إلى أربعة فئات رئيسية:

1. العوامل الاجتماعية: (Social Factors)

   • التركيبة السكانية: (Demographics) التغيرات في التركيبة السكانية، مثل متوسط العمر، ومعدلات المواليد والوفيات، ومستويات التعليم، ومعدلات الهجرة، تؤثر بشكل كبير على الطلب على أنواع معينة من العقارات. على سبيل المثال، قد يؤدي زيادة عدد كبار السن في منطقة ما إلى زيادة الطلب على دور الرعاية ومرافق المعيشة المدعومة.
   • أنماط الحياة: (Lifestyles) تتأثر تفضيلات وأنماط حياة الأفراد بالقيمة العقارية. على سبيل المثال، قد يفضل جيل الألفية العيش في مناطق حضرية قريبة من وسائل الراحة والترفيه، مما يزيد الطلب على العقارات في هذه المناطق.
   • اتجاهات الأسرة: (Family Trends) حجم الأسرة، ومعدلات الزواج والطلاق، وتوجهات الإقامة تؤثر على الطلب على أنواع مختلفة من المساكن. قد يؤدي زيادة عدد الأسر الصغيرة إلى زيادة الطلب على الشقق والاستوديوهات.
   • مستويات التعليم: (Education Levels) ارتفاع مستويات التعليم في منطقة ما غالباً ما يرتبط بزيادة الطلب على العقارات وارتفاع قيمتها، خاصة في المناطق التي توفر مدارس جيدة.
   • السلامة والأمن: (Safety and Security) تعتبر السلامة والأمن من العوامل الحاسمة التي تؤثر على قيمة العقارات. المناطق التي تتمتع بمستويات عالية من السلامة والأمن غالباً ما تشهد ارتفاعاً في الطلب على العقارات وزيادة في قيمتها.

2. العوامل الاقتصادية: (Economic Factors)

   • معدلات الفائدة❓❓: (Interest Rates) تلعب معدلات الفائدة دوراً حاسماً في تحديد القدرة الشرائية للمستهلكين وتأثيرها على سوق العقارات. ارتفاع معدلات الفائدة يزيد من تكلفة الاقتراض، مما يقلل الطلب على العقارات ويؤدي إلى انخفاض الأسعار. على العكس من ذلك، انخفاض معدلات الفائدة يشجع على الاقتراض ويزيد الطلب، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.
     • مثال: إذا كان سعر الفائدة على الرهن العقاري 5%، فإن القسط الشهري سيكون أقل مقارنة بسعر فائدة 8% لنفس مبلغ القرض.
   • معدلات التضخم: (Inflation Rates) يؤثر التضخم على تكلفة البناء والمواد الخام والعمالة، مما يؤثر بدوره على أسعار العقارات. غالباً ما يُنظر إلى العقارات على أنها ملاذ آمن في أوقات التضخم، حيث يمكن أن تحافظ على قيمتها أو تزيد مع ارتفاع الأسعار.
     • معادلة تقريبية: يمكن تقدير القوة الشرائية المستقبلية للدخل باستخدام المعادلة التالية:
       • Future Purchasing Power = Current Income / (1 + Inflation Rate)^Number of Years
   • مستويات الدخل: (Income Levels) ترتبط القوة الشرائية للأفراد ارتباطاً وثيقاً بمستويات الدخل. زيادة الدخل المتاح تعني زيادة القدرة على شراء العقارات، مما يؤدي إلى زيادة الطلب وارتفاع الأسعار.
   • معدلات البطالة: (Unemployment Rates) تؤثر معدلات البطالة سلباً على سوق العقارات. ارتفاع معدلات البطالة يقلل من القدرة الشرائية للأفراد ويزيد من خطر التخلف عن سداد الرهون العقارية، مما يؤدي إلى انخفاض الطلب وانخفاض الأسعار.
   • النمو الاقتصادي: (Economic Growth) النمو الاقتصادي القوي يخلق فرص عمل ويزيد من الدخل المتاح، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات وارتفاع الأسعار.
   • التغيرات في أسعار الصرف: (Exchange Rate Fluctuations) بالنسبة للعقارات التي تستهدف المستثمرين الأجانب، يمكن أن يكون لتقلبات أسعار الصرف تأثير كبير.

3. العوامل السياسية: (Political Factors)

   • السياسات الحكومية: (Government Policies) تؤثر السياسات الحكومية، مثل الضرائب على العقارات، واللوائح المتعلقة بالبناء والتخطيط العمراني، والإعانات الحكومية، بشكل كبير على سوق العقارات.
     • مثال: قد يؤدي فرض ضريبة عالية على الأراضي غير المطورة❓❓ إلى تشجيع المطورين على بناء المزيد من المساكن، مما يزيد العرض ويؤثر على الأسعار.
   • الاستقرار السياسي: (Political Stability) يؤثر الاستقرار السياسي والأمني على ثقة المستثمرين في سوق العقارات. الاستقرار السياسي يجذب الاستثمارات ويؤدي إلى نمو السوق، في حين أن عدم الاستقرار السياسي يمكن أن يؤدي إلى تراجع الاستثمارات وانخفاض الأسعار.
   • التشريعات واللوائح: (Legislation and Regulations) تؤثر القوانين واللوائح المتعلقة بحقوق الملكية، والتأمين، والرهون العقارية، والتخطيط العمراني على قيمة العقارات.
     • مثال: قوانين الإيجار التي تحد من قدرة المالك على زيادة الإيجارات قد تقلل من قيمة العقار المؤجر.
   • الضرائب العقارية: (Property Taxes) يمكن أن تؤثر الضرائب العقارية بشكل كبير على جاذبية الاستثمار العقاري. الضرائب المرتفعة يمكن أن تقلل من العائد على الاستثمار وتثبط المستثمرين.
   • العلاقات الدولية: (International Relations) يمكن أن تؤثر العلاقات الدولية والاتفاقيات التجارية على تدفق الاستثمارات الأجنبية إلى سوق العقارات.

4. العوامل البيئية (الطبيعية): (Environmental (Physical) Factors)

   • الموقع❓❓: (Location) يعتبر الموقع من أهم العوامل التي تحدد قيمة العقار. يشمل الموقع القرب من الخدمات والمرافق، مثل المدارس والمستشفيات والمتاجر ووسائل النقل العام، بالإضافة إلى جمالية المنطقة والمناظر الطبيعية.
   • البيئة الطبيعية: (Natural Environment) تلعب العوامل البيئية، مثل المناخ والتضاريس وجودة الهواء والمياه، دوراً هاماً في تحديد قيمة العقارات. المناطق التي تتمتع بمناخ معتدل ومناظر طبيعية خلابة غالباً ما تشهد ارتفاعاً في الطلب على العقارات.
   • الكوارث الطبيعية: (Natural Disasters) تتعرض بعض المناطق لخطر الكوارث الطبيعية، مثل الفيضانات والزلازل والأعاصير والحرائق. هذه المخاطر تؤثر سلباً على قيمة العقارات وتزيد من تكلفة التأمين.
   • التلوث البيئي: (Environmental Pollution) يؤثر التلوث البيئي، مثل تلوث الهواء والماء والتربة، سلباً على قيمة العقارات. المناطق التي تعاني من مستويات عالية من التلوث غالباً ما تشهد انخفاضاً في الطلب على العقارات.
   • القرب من المسطحات المائية: (Proximity to Water Bodies) يمكن أن يؤثر القرب من البحار والأنهار والبحيرات على قيمة العقارات، إيجاباً أو سلباً، اعتماداً على عوامل أخرى مثل جودة المياه وإمكانية الوصول.

ثانياً: تعريف مشكلة التقييم

تعتبر الخطوة الأولى في عملية التقييم العقاري هي تحديد وتعريف مشكلة التقييم بشكل دقيق وواضح. يتضمن ذلك تحديد الغرض من التقييم، وتحديد العقار موضوع التقييم، وتحديد الحقوق العقارية❓❓ المراد تقييمها، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد الافتراضات والقيود التي تحكم عملية التقييم.

1. ما هو المراد تقييمه؟ (What is to be Appraised?)

   • تحديد العقار: (Property Identification) يجب تحديد العقار موضوع التقييم بشكل دقيق، بما في ذلك العنوان والموقع والوصف القانوني (باستخدام نظام Metes and Bounds أو نظام المسح المستطيل الحكومي الأمريكي Rectangular (U.S. Government) Survey System أو نظام القطعة والمربع❓❓ Lot, Block, and Tract System، إن وجد).
   • تحديد الحقوق العقارية: (Identification of Property Rights) يجب تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها، مثل الملكية المطلقة❓❓ (Fee Simple)، أو حق الانتفاع (Leasehold)، أو حق الارتفاق (Easement).
   • تحديد الاهتمامات الجزئية: (Partial Interests) إذا كان التقييم يتعلق بمصالح جزئية في العقار، فيجب تحديد هذه المصالح بوضوح.

2. متى يتم التقييم؟ (When is It to Be Appraised?)

   • تاريخ التقييم: (Date of Valuation) يجب تحديد تاريخ التقييم بدقة، حيث أن قيمة العقار يمكن أن تتغير بمرور الوقت بسبب الظروف الاقتصادية والاجتماعية والسياسية والبيئية. يجب أن يكون تاريخ التقييم محدداً بوضوح في التقرير.

3. لماذا يتم التقييم؟ (Why is It to Be Appraised?)

   • الغرض من التقييم: (Purpose of the Appraisal) يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح، حيث أن الغرض يؤثر على طريقة التقييم والبيانات التي يتم جمعها وتحليلها. قد يكون الغرض من التقييم هو البيع أو الشراء أو التمويل أو التأمين أو الضرائب أو التقاضي أو غير ذلك.

4. كيف يتم التقييم؟ (How is It Being Valued?)

   • الأساس القيمي: (Basis of Value) تحديد الأساس القيمي الذي سيتم استخدامه في التقييم. هل هو القيمة السوقية❓❓ (Market Value)، أو القيمة التأمينية (Insurable Value)، أو قيمة التشغيل المستمر (Going Concern Value)، أو غير ذلك.
   • الافتراضات والقيود: (Assumptions and Limiting Conditions) يجب تحديد الافتراضات والقيود التي تحكم عملية التقييم. على سبيل المثال، قد يفترض المقيم أن العقار خالٍ من العيوب الخفية، أو أنه لا توجد قيود قانونية غير معلنة تؤثر على قيمته.

مثال عملي:

لنفترض أنك مقيم عقاري مكلف بتقييم منزل سكني في مدينة الرياض لغرض الحصول على تمويل عقاري. يجب عليك تحديد مشكلة التقييم على النحو التالي:

• ما هو المراد تقييمه؟ منزل سكني يقع في حي النرجس بالرياض، والمملوك ملكية مطلقة (Fee Simple).
• متى يتم التقييم؟ بتاريخ 15/05/2024.
• لماذا يتم التقييم؟ لغرض الحصول على تمويل عقاري من بنك الراجحي.
• كيف يتم التقييم؟ سيتم التقييم على أساس القيمة السوقية، مع افتراض أن العقار خالٍ من أي عيوب خفية تؤثر على قيمته.

خلاصة:

فهم العوامل المؤثرة في القيمة وتعريف مشكلة التقييم بشكل صحيح هما أساس عملية تقييم عقاري ناجحة. يجب على المقيم العقاري أن يكون على دراية بهذه العوامل وكيفية تفاعلها، وأن يكون قادراً على تحديد وتعريف مشكلة التقييم بشكل دقيق وواضح قبل البدء في عملية التقييم.