الحصص الجزئية وأنواع الملكية

الفصل [رقم الفصل]: الحصص الجزئية وأنواع الملكية

مقدمة:

يعد فهم الحصص الجزئية وأنواع الملكية المختلفة أمرًا بالغ الأهمية في تقييم العقارات. فملكية العقار ليست دائمًا بسيطة ومباشرة، بل قد تتضمن حقوقًا ومصالح متعددة للأفراد أو الكيانات. هذا الفصل سيتناول بعمق هذه الجوانب المعقدة، مع التركيز على تأثيرها على قيمة العقار وكيفية تقييمها بشكل صحيح.

أولاً: إجراءات التقسيم (Partition Action)

• مفهوم إجراءات التقسيم: هي إجراءات قانونية تهدف إلى تقسيم ملكية عقار بين عدة شركاء، إما عينًا (إذا كان ذلك ممكنًا وعادلاً) أو عن طريق بيع العقار وتوزيع العائدات.
• أهمية إجراءات التقسيم في التقييم: قد تؤثر إجراءات التقسيم (أو حتى احتمالية حدوثها) على قيمة الحصص الجزئية في العقار. قد تكون الحصة القابلة للتقسيم ذات قيمة أعلى من الحصة غير القابلة للتقسيم أو التي تتطلب إجراءات قانونية معقدة.

ثانياً: تقييم الحصص الجزئية (Appraising Partial Interests)

يتطلب تقييم الحصص الجزئية فهمًا عميقًا للحقوق والالتزامات المرتبطة بها، بالإضافة إلى القدرة على تطبيق طرق التقييم المناسبة. تشمل الحصص الجزئية الشائعة ما يلي:

أ. حقوق الإيجار (Leasehold and Leased Fee Interests)

• حق الإيجار (Leasehold Interest): هو الحق الذي يمنحه عقد الإيجار للمستأجر في استخدام العقار لفترة زمنية محددة مقابل دفع الإيجار.
  • تقييم حق الإيجار: يعتمد على الفرق بين الإيجار السوقي الحالي والإيجار الفعلي المدفوع، مضروبًا في قيمة الوقت (Time Value of Money) خلال مدة الإيجار المتبقية.

  • الصيغة الرياضية لتقدير قيمة حق الإيجار:

    Leasehold Value = PV of (Market Rent - Contract Rent)

    حيث:
    * PV = القيمة الحالية (Present Value)
    * Market Rent = الإيجار السوقي
    * Contract Rent = الإيجار التعاقدي
    * حق المالك المؤجر (Leased Fee Interest): هو حق المالك في الحصول على الإيجار واستعادة العقار في نهاية مدة الإيجار.
    * تقييم حق المالك المؤجر: يعتمد على القيمة الحالية للإيجارات المتوقعة بالإضافة إلى القيمة الحالية للعقار في نهاية مدة الإيجار (القيمة المتبقية).
    * الصيغة الرياضية لتقدير قيمة حق المالك المؤجر:

    Leased Fee Value = PV of Lease Payments + PV of Reversionary Interest

    حيث:
    * PV = القيمة الحالية
    * Lease Payments = دفعات الإيجار
    * Reversionary Interest = حق العودة (قيمة العقار في نهاية مدة الإيجار)

مثال تطبيقي:

لنفترض أن عقارًا مؤجرًا بإيجار سنوي قدره 50,000 ريال سعودي، في حين أن الإيجار السوقي الحالي للعقارات المماثلة هو 60,000 ريال سعودي. مدة الإيجار المتبقية هي 5 سنوات، ومعدل الخصم المناسب هو 8%. لحساب قيمة حق الإيجار، نقوم بخصم الفرق بين الإيجارين (10,000 ريال سعودي) لمدة 5 سنوات بمعدل 8%. أما قيمة حق المالك المؤجر فتعتمد على القيمة الحالية لـ 50,000 ريال سعودي لمدة 5 سنوات بالإضافة إلى القيمة الحالية للعقار في نهاية المدة (والتي يجب تقديرها بناءً على توقعات السوق).

ب. حقوق الارتفاق (Easements)

• تعريف حق الارتفاق: هو حق قانوني يمنح لشخص ما (صاحب حق الارتفاق) استخدام جزء من أرض شخص آخر (الخاضع لحق الارتفاق) لغرض معين (مثل المرور، مد خطوط الخدمات، إلخ).
• أنواع حقوق الارتفاق: حقوق ارتفاق بالمرور، حقوق ارتفاق للخدمات (ماء، كهرباء، صرف صحي)، حقوق ارتفاق بالضوء والهواء، وغيرها.
• تقييم حق الارتفاق: يعتمد على تقدير مدى تأثير حق الارتفاق على قيمة العقار الخاضع له. قد يؤدي حق الارتفاق إلى تقليل قيمة العقار إذا كان يعيق استخدامه أو يقلل من جاذبيته.
  • طريقة التقييم: غالبًا ما يتم استخدام طريقة “الفرق قبل وبعد” (Before and After Method)، حيث يتم تقدير قيمة العقار قبل وجود حق الارتفاق وبعده، والفرق يمثل قيمة حق الارتفاق.

ج. حقوق الامتياز (Liens)

• تعريف حق الامتياز: هو حق قانوني يمنح للدائن (صاحب حق الامتياز) في بيع عقار المدين (الخاضع لحق الامتياز) لاستيفاء دين مستحق.
• أنواع حقوق الامتياز: حقوق امتياز الرهن العقاري، حقوق امتياز الضرائب، حقوق امتياز المقاولين، وغيرها.
• تقييم تأثير حق الامتياز: يجب أخذ حقوق الامتياز في الاعتبار عند تقييم العقار، حيث أنها تقلل من قيمة حقوق الملكية المتاحة للمالك. يتم خصم قيمة الدين المستحق من قيمة العقار الإجمالية لتحديد قيمة حقوق الملكية.

د. حصص الملكية المشتركة (Shared Ownership Interests)

• مفهوم الملكية المشتركة: هي ملكية العقار بين عدة أشخاص❓❓ (شركاء) بحصص متفاوتة أو متساوية.
• أنواع الملكية المشتركة: ملكية شائعة (Tenancy in Common)، ملكية بالتكافل (Joint Tenancy)، ملكية زوجية (Tenancy by the Entirety).
• تقييم حصص الملكية المشتركة: يجب تحديد نوع الملكية المشتركة، حيث أن لكل نوع آثار قانونية مختلفة على حقوق والتزامات الشركاء. يتم تقييم حصة كل شريك بناءً على نسبته في الملكية المشتركة، مع الأخذ في الاعتبار أي اتفاقيات أو قيود خاصة بين الشركاء.
  • تطبيق الخصومات (Discounts): في بعض الحالات، قد يتم تطبيق خصومات على قيمة الحصص الجزئية في الملكية المشتركة بسبب صعوبة بيعها أو بسبب القيود المفروضة على استخدامها.

ثالثاً: أشكال الملكية الأخرى (Other Forms of Ownership)

أ. الوحدات السكنية (Condominiums) والمجتمعات السكنية المخططة (PUDs)

• الوحدات السكنية (Condominiums): يمتلك كل فرد وحدة سكنية خاصة به بالإضافة إلى حصة مشاعة في المساحات المشتركة (مثل الممرات، المصاعد، الحدائق، إلخ).
• المجتمعات السكنية المخططة (PUDs): تشبه الوحدات السكنية، ولكنها قد تتضمن أنواعًا مختلفة من الوحدات السكنية (مثل الفيلات والمنازل المستقلة) بالإضافة إلى المساحات المشتركة.
• تقييم الوحدات السكنية والمجتمعات السكنية المخططة: يعتمد على مقارنة الوحدات المماثلة في السوق، مع الأخذ في الاعتبار موقع الوحدة، مساحتها، حالتها، والمرافق المشتركة المتاحة.

ب. التعاونيات (Cooperatives)

• مفهوم التعاونيات: يمتلك الأفراد أسهمًا في شركة تعاونية تمتلك العقار بأكمله. يحق لحاملي الأسهم شغل وحدات سكنية محددة بموجب عقد إيجار.
• تقييم حصص التعاونيات: يعتمد على مقارنة أسعار الأسهم في التعاونيات المماثلة، مع الأخذ في الاعتبار موقع الوحدة، مساحتها، حالتها، والرسوم الشهرية المستحقة.

ج. المشاركة الزمنية (Timeshares)

• مفهوم المشاركة الزمنية: يمتلك الأفراد الحق في استخدام عقار (غالبًا منتجع أو شقة) لفترة زمنية محددة كل عام.
• تقييم المشاركة الزمنية: يعتبر تقييم المشاركة الزمنية معقدًا بسبب محدودية الاستخدام وصعوبة بيعها. غالبًا ما تكون قيمتها السوقية أقل بكثير من سعر الشراء الأصلي.

د. المنازل المصنعة (Manufactured Homes)

• مفهوم المنازل المصنعة: هي منازل يتم بناؤها في المصانع ثم نقلها إلى الموقع.
• تقييم المنازل المصنعة: يعتمد على مقارنة المنازل المماثلة في السوق، مع الأخذ في الاعتبار جودة البناء، الموقع، والعمر. يجب التأكد من أنها تعتبر ملكية عقارية وليست ملكية شخصية (منقولة).

هـ. المنازل الجاهزة/النمطية (Prefabricated/Modular Homes)

• مفهوم المنازل الجاهزة/النمطية: هي منازل يتم بناؤها في المصانع على شكل وحدات أو أجزاء ثم تجميعها في الموقع.
• تقييم المنازل الجاهزة/النمطية: يشبه تقييم المنازل التقليدية، مع التركيز على جودة البناء والتصميم.

و. الأراضي المؤجرة (Ground Leases)

• مفهوم الأراضي المؤجرة: يتم تأجير الأرض لفترة زمنية طويلة (غالبًا 50-99 سنة) ويقوم المستأجر ببناء مبنى على الأرض.
• تقييم الأراضي المؤجرة: يتطلب تقييم منفصل للأرض والمبنى. يتم تقييم قيمة الأرض بناءً على الإيجار المدفوع والقيمة المتوقعة في نهاية مدة الإيجار. يتم تقييم قيمة المبنى بناءً على تدفقات الدخل المتوقعة.

رابعاً: ملخص الفصل (Chapter Summary)

في هذا الفصل، استعرضنا بالتفصيل الحصص الجزئية وأنواع الملكية المختلفة، مع التركيز على تأثيرها على قيمة العقار وكيفية تقييمها بشكل صحيح. من خلال فهم هذه الجوانب المعقدة، يمكن للمثمنين العقاريين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تعكس القيمة الحقيقية للعقارات في السوق.

خامساً: اختبار الفصل (Chapter Quiz)

(سيتم إضافة أسئلة اختبارية لتقييم مدى فهم الطلاب للمفاهيم التي تم شرحها في الفصل.)

ملاحظة: يمكن إضافة معادلات وصيغ رياضية إضافية لتوضيح طرق التقييم المختلفة، مع التركيز على استخدام أمثلة عملية من السوق العقاري السعودي لتعزيز الفهم.