مقدمة في التقييم الحديث: التكنولوجيا والأساسيات

مقدمة في التقييم الحديث: التكنولوجيا والأساسيات

مقدمة: أهمية التقييم العقاري في العصر الحديث

يلعب التقييم العقاري دوراً حيوياً في مجتمعنا واقتصادنا. يستخدم التقييم في مجموعة واسعة من المجالات، سواء في القطاع الحكومي أو الخاص. وتكمن أهمية دور المثمن في المعايير المهنية التي وضعتها الصناعة نفسها، بالإضافة إلى زيادة التنظيم الحكومي لممارسات التقييم.

• لماذا التقييم مهم؟
  • الملكية: تعتبر ملكية المنازل هدفًا رئيسيًا للعائلات وغالبًا ما تمثل أكبر عملية شراء في حياتهم.
  • التنقل: يتطلب تغيير الوظائف وتغيرات الأسرة والدخل الانتقال، مما يعني أن مالك المنزل يحتاج إلى تقييم وبيع وشراء عدة مرات خلال حياته.
  • السوق غير المتجانس: على عكس الأسهم، العقارات غير متجانسة. كل عقار له اختلافات عن العقارات الأخرى، حتى الهياكل الجديدة المتطابقة تقع على قطع أراضٍ مختلفة.
  • الأسواق المحلية: أسواق العقارات محلية بطبيعتها، وبالتالي تختلف قيم العقارات جغرافيًا.
  • تنظيم الأسواق: يوفر التقييم نظامًا لأسواق العقارات والرهن العقاري. يعتمد المقرضون والمشترون والبائعون على التقديرات المستندة إلى مبادئ التقييم وحكم المثمنين في عملية اتخاذ القرار الخاصة بهم.

أولاً: تعريف التقييم العقاري

التقييم: هو الفعل أو العملية التي يتم من خلالها تطوير رأي حول القيمة. يجب التعبير عن التقييم رقميًا كمبلغ محدد أو كنطاق من الأرقام أو كعلاقة (على سبيل المثال، ليس أكثر من، ليس أقل من) بقيمة سابقة أو معيار رقمي (على سبيل المثال، القيمة المقدرة، قيمة الضمان).

أدت تطبيقات الهاتف المحمول إلى تسريع عملية التقييم بشكل كبير!

• الرأي:

  • الكلمتان الرئيسيتان في تعريف التقييم هما “الرأي” و”القيمة”. التقييم هو رأي لأنه يعتمد بشكل كبير على الحكم المهني للمثمن وخبرته.
  • يمكن لأي شخص أن يقدر، لكن المحترفين فقط هم من يصدرون الآراء. الشخص الذي تعرض عليه سلع أو خدمات ويرفض الشراء بالسعر المعروض يكون قد قام بتقدير للقيمة وربما قرر أن السعر مرتفع للغاية. غالبًا ما يتم التوصل إلى هذا التقدير بناءً على المشاعر أو “حدس”.
  • يستخدم التقييم عملية منظمة.

• العملية المنظمة:

  • هي سلسلة منطقية من الخطوات التي يتم اتخاذها لضمان نتيجة تقييم موثوقة. تبدأ هذه العملية المنظمة بالتعليم والمعرفة المطلوبة من المثمن.
  • تتمتع جميع الولايات الخمسين والحكومة الفيدرالية بحد أدنى من متطلبات التعليم والخبرة لترخيص مقيمي العقارات. وهذا يساعد على ضمان مستوى أعلى من الكفاءة من جانب المثمن. بالإضافة إلى ذلك، لدى العديد من منظمات التقييم برامج لتعيين التقييم لإضافة هذه الكفاءة وتحسينها.
  • في تقييم العقارات، يستخدم المحترفون عملية التقييم، والتي تتكون من سلسلة من الخطوات (تتم تغطيتها في الفصل الثالث). بالإضافة إلى ذلك، يجب على المثمنين الالتزام بالمعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP). وهذا يساعد على ضمان جمع البيانات وإعداد التقارير بطريقة منظمة مفيدة وقابلة للفهم لعملاء المثمن. تتطلب المعايير أيضًا معايير عالية موحدة للكفاءة والأخلاق من جانب الممارسين. لا يساعد الالتزام بالعملية المنظمة في الحفاظ على هذا المستوى من الكفاءة فحسب، بل يساعد أيضًا على ضمان حصول العملاء على موثوقية رأي المثمن المحترف في القيمة.
  • لا تعمل تطبيقات التقييم على تسريع “العملية المنظمة” لتقييم العقارات فحسب، بل تساعد العملاء على فهم الخطوات التي يتخذها المثمنون الأكفاء لتحديد رأي مهني بشأن القيمة.

• القيمة:

  • القيمة: هي العلاقة النقدية بين العقارات وأولئك الذين يشترونها أو يبيعونها أو يستخدمونها.
  • تعبر القيمة عن مفهوم اقتصادي. على هذا النحو، ليست حقيقة أبدًا ولكنها دائمًا رأي في قيمة العقار في وقت معين وفقًا لتعريف محدد للقيمة. في ممارسة التقييم، يجب دائمًا تحديد القيمة - على سبيل المثال، القيمة السوقية أو قيمة التصفية أو القيمة الاستثمارية.

• العوامل المؤثرة في القيمة (Market Forces):

  • تحدد قوى السوق القيمة. رأي المثمن هو ما يعتقد أنه القيمة بناءً على تلك القوى إلى حد كبير.

• التقييم - فن أم علم؟

  • في حين أن النظرية والتقنيات المستخدمة في التقييم لها أساس علمي، إلا أن تطبيقها يشبه الفن بشكل أقرب. وذلك لأن المثمن يجب أن يستخدم حكمه عند النظر في العوامل الذاتية. يمكن أن تشمل العوامل الذاتية التصميم أو الموقع أو التغييرات المتوقعة في الاستخدام أو التغييرات الاقتصادية المتوقعة في السوق، على سبيل المثال لا الحصر.
  • غالبًا ما تُعزى الاختلافات الكبيرة في قيمة عقار واحد تم تقييمه من قبل العديد من المثمنين إلى سوء تطبيق النظرية أو العملية أو الأخطاء الحسابية. يمكن أن تحدث اختلافات كبيرة في القيمة أيضًا عندما يقدم المثمنون خدماتهم في مناطق السوق وأنواع العقارات التي ليسوا على دراية بها أو غير مؤهلين لتقييمها. يعتبر الخطأ من هذا النوع انعكاسًا لحكم المثمن. بالنسبة للبعض، لا يتطور الحكم الجيد إلا من الخبرة الطويلة، وبالنسبة للآخرين لا يتطور أبدًا على الإطلاق. يدعي موجه التقييم لأحد المؤلفين أن التقييم الجيد يتكون من عشرة أجزاء. خمسة أجزاء هي: الصدق والخبرة والنظرية والمعرفة والعملية المناسبة. الأجزاء الخمسة الأخرى هي الفطرة السليمة الجيدة القديمة (الحكم).

• ممارسة التقييم:

  • ممارسة التقييم: خدمات التقييم التي يؤديها فرد يعمل كمثمن، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر التقييم أو مراجعة التقييم أو الاستشارات المتعلقة بالتقييم.
  • يتم توفير❓ ممارسة التقييم فقط من قبل المثمنين، في حين يتم توفير خدمات التقييم من قبل مجموعة متنوعة من المهنيين وغيرهم. المصطلحات التقييم ومراجعة التقييم والاستشارات المتعلقة بالتقييم عامة عن قصد وليست حصرية. على سبيل المثال، قد يكون الرأي بشأن القيمة مطلوبًا كجزء من مراجعة التقييم ومطلوبًا كعنصر من عناصر التحليل في مهمة استشارية متعلقة بالتقييم. إن استخدام تسميات أخرى لتقييم أو مراجعة تقييم أو مهمة استشارية متعلقة بالتقييم (مثل تحليل الإرشاد أو التقييم أو الدراسة أو التقديم أو التقييم) لا يعفي المثمن من الالتزام بالمعايير الموحدة لممارسة التقييم.

• الاستشارات:

  • غالبًا ما يقدم المستشارون خدمات للعملاء تتعامل مع قابلية التسويق وتحليل التطوير واستخدام الأراضي وتحليل الاستثمار. قد تتطلب هذه الأعمال أو لا تتطلب من المستشار إصدار أحكام قيمة.
  • تتضمن مهمة الاستشارة رأيًا بشأن القيمة ولكن ليس لها تقييم أو مراجعة تقييم كهدف رئيسي لها.
  • توضح المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) تمامًا أنه يجب على المستشار ألا يدافع (يدافع) عن مصلحة العميل. لهذا السبب، يجب على المستشار تسمية جميع أعماله/أعمالها بالتشاور. وذلك لأن المستشار يعمل كمستشار لعميل معين. قد لا تكون النصيحة الجيدة لمصالح عميل معين نصيحة جيدة للآخرين. يجب على المستشار الذي هو أيضًا مثمن اتباع قواعد الأخلاق وحفظ السجلات والكفاءة ونطاق العمل وفقًا لـ USPAP. (تم سحب المعيارين 4 و 5 للاستشارات).

• المراجعة:

  • نوع آخر من العمل الذي يؤديه بعض المثمنين هو مراجعة التقييم.
  • مراجعة التقييم: فعل أو عملية تطوير وتوصيل رأي حول جودة عمل مثمن آخر تم إجراؤه كجزء من تقييم أو مراجعة تقييم.
  • قد يكون موضوع مهمة مراجعة التقييم هو كل أو جزء من تقرير أو ملف عمل أو مجموعة من هذه.

ثانياً: تاريخ التقييم العقاري

يمكن إرجاع جذور صناعة التقييم العقاري الحديثة في الولايات المتحدة إلى “الاثنين الأسود”، بداية الكساد الكبير في عام 1929. قبل ذلك الوقت، لم يكن يُنظر إلى التقييم على أنه مهنة منفصلة. قلة من الناس تخصصوا في ممارسة التقييم، وأولئك الذين فعلوا ذلك غالبًا ما يفتقرون إلى فهم جيد لنظريات القيمة. كانت المعايير والمبادئ التوجيهية المقبولة بشكل عام لعملية التقييم غير موجودة تقريبًا.

في عام 1929، تم نشر أول معايير معترف بها على المستوى الوطني لممارسة التقييم من قبل قسم التقييم التابع للمجلس الوطني لجمعيات وكلاء العقارات (المعروف الآن باسم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين). أصبح قسم التقييم المعهد الأمريكي لمقيمي العقارات في عام 1932. كما تأسست جمعية مقيمي المساكن، وهي واحدة من أقدم جمعيات التقييم المهنية في الولايات المتحدة، في نفس الوقت تقريبًا. في عام 1990، اندمجت هذه المنظمة مع المعهد الأمريكي لمقيمي العقارات لتشكيل معهد التقييم.

ثالثاً: الثورة التكنولوجية في التقييم العقاري

تشهد صناعة التقييم العقاري ثورة تكنولوجية تؤثر على جميع جوانب العملية، من جمع البيانات إلى إعداد التقارير.

• التطورات التكنولوجية الرئيسية:
  • التطبيقات (Apps) : التطبيقات الخاصة بالتقييم على الهواتف المحمولة والأجهزة اللوحية سهلت وسرعت العملية.
    • الصباح الباكر - البدء: استخدام التطبيقات لتنظيم المهام وتحديد المواقع.
    • منتصف الصباح - الخرائط المحمولة:
      • استخدام الأجهزة اللوحية في الموقع لتسجيل البيانات والتقاط الصور وتحديد المواقع.
      • تسريع عملية التقييم وتقليل الوقت المستغرق.
    • بعد الظهر - تطبيقات الدفع: تسهيل عملية الدفع للمثمنين.
    • المساء الباكر - النسخ الاحتياطي للمعلومات: ضمان سلامة البيانات وتخزينها بشكل آمن.
  • برامج التحليل الإحصائي: تساعد في تحليل البيانات وتحديد الاتجاهات في السوق العقاري.
  • الذكاء الاصطناعي (AI): يُستخدم في تحليل الصور وتقييم المخاطر وتوقع القيم العقارية.
  • نظم المعلومات الجغرافية (GIS): توفر معلومات دقيقة عن المواقع الجغرافية وتساعد في تحليل البيانات المكانية.
  • الواقع الافتراضي (VR) والواقع المعزز (AR): تسمح للمشترين المحتملين بجولة افتراضية في العقارات وتقييمها عن بعد.
  • نماذج التقييم الآلي (AVMs): (AVMs) تستخدم هذه النماذج البيانات العامة والخوارزميات لتقدير قيم العقارات تلقائيًا. لكن لا تعتبر AVMs تقييمات رسمية.
• التحديات والمخاطر:
  • الاعتماد المفرط على التكنولوجيا: يجب على المثمنين عدم الاعتماد بشكل كامل على التكنولوجيا واستخدام حكمهم المهني.
  • أمن البيانات: يجب اتخاذ تدابير لحماية البيانات الحساسة من الاختراق.
  • الدقة والموثوقية: يجب التحقق من دقة وموثوقية البيانات التي توفرها التكنولوجيا.

رابعاً: أساسيات التقييم العقاري

• العناصر المكونة للعقارات: الأرض، التحسينات، الحقوق.
• الفرق بين العقارات والممتلكات الشخصية: العقارات ثابتة ولا يمكن نقلها بسهولة، بينما الممتلكات الشخصية منقولة.
• أنواع المصالح العقارية: الملكية المطلقة، الإيجار، الرهن العقاري، حقوق الارتفاق.
• السلطات الحكومية التي تحد من حقوق الملكية الخاصة: سلطة الشرطة (تنظيم استخدام الأراضي)، سلطة الضرائب (فرض الضرائب على العقارات)، سلطة الاستملاك❓ (الاستيلاء على العقارات للمصلحة العامة).

خامساً: قوانين و تنظيمات التقييم العقاري

• زيادة التنظيم: زيادة التنظيم الحكومي لممارسات التقييم.
• ممارسات الإقراض السيئة: ممارسات الإقراض السيئة أثرت على جودة التقييم.
• هيمنة شركات الإدارة: هيمنة شركات الإدارة على سوق التقييم.
• انخفاض عدد المثمنين: انخفاض عدد المثمنين المؤهلين.

سادساً: الخلاصة و المستقبل

• ملخص الفصل: تهدف إلى التأكيد على أهمية فهم أساسيات التقييم وأثر التكنولوجيا على هذه الصناعة.
• مستقبل التقييم العقاري: مع استمرار التطور التكنولوجي، من المتوقع أن يصبح التقييم أكثر دقة وكفاءة. ومع ذلك، سيبقى دور المثمن حاسماً في توفير الحكم المهني والخبرة اللازمة لتقييم العقارات بشكل صحيح.